स्थावर मालमत्तेच्या विक्रीसाठी, सामान्यतः दोन प्रकारचे करार केले जातात – विक्री करार आणि विक्री करार किंवा विक्री करार. नोंदणीच्या कायद्यानुसार विक्रीसाठीच्या करारावर शिक्का मारून नोंदणी करणे आवश्यक आहे. नोंदणीची तारीख आणि कराराच्या अंमलबजावणीमध्ये विलंब होऊ शकतो. सामान्यतः असे मानले जाते की कराराच्या नोंदणीवर, मालमत्तेतील हक्क नेहमी विक्रेत्याकडून खरेदीदाराकडे हस्तांतरित केले जातात. तथापि, ही धारणा नेहमीच योग्य नसते. 29 ऑक्टोबर 2018 रोजी निर्णय घेतलेल्या आयकर-25 वि M/s तळवलकर्स फिटनेस क्लबच्या प्रिन्सिपल कमिशनर ऑफ इन्कम टॅक्स-25 प्रकरणात मुंबई उच्च न्यायालयाने अलीकडेच या प्रश्नाला सामोरे जाण्याची संधी दिली होती.
अंतिम पेमेंट विरुद्ध विक्री करार: प्राप्तिकर न्यायाधिकरणाचा निर्णय
मेसर्स तळवलकर्स फिटनेस क्लबने 2.2 कोटी रुपयांना एक फ्लॅट विकण्याचे मान्य केले होते आणि या करारासाठी त्यांना 20 लाख रुपये अॅडव्हान्स मिळाले होते. विक्रीचा करार 14 फेब्रुवारी 2011 रोजी अंमलात आला आणि त्याची रीतसर नोंदणी करण्यात आली. 2.2 कोटी रुपयांच्या पूर्ण मोबदल्यावर, विक्री/हस्तांतरण प्रभावी होईल, असे करारामध्ये एक कलम होते. करारातील देयकाच्या अटींनुसार अंतिम देय 26 मे 2011 पर्यंत म्हणजेच पुढील आर्थिक वर्षात द्यायचे होते. करारनाम्यातील अटींनुसार मालमत्तेचा ताबाही पूर्ण मोबदला देऊन देण्यात येणार होता विक्रीचा विचार. ताबा मिळेपर्यंत विक्रेत्याने देखभाल शुल्क आणि इतर शुल्क भरणे आवश्यक होते. कराराची तारीख आणि अंतिम पेमेंट/ताबा देण्याची तारीख दोन वेगवेगळ्या आर्थिक वर्षांत पडल्यामुळे, या मालमत्तेच्या विक्रीतून मिळणारा नफा कोणत्या वर्षी करपात्र होईल याविषयी कर अधिकारी आणि करदाता यांच्यात वाद निर्माण झाला. आयकर विभागाने मालमत्तेच्या नोंदणीच्या तारखेला हस्तांतरण केल्याची तारीख मानली आणि त्यानुसार मूल्यांकन वर्ष 2011-2012 मध्ये भांडवली नफ्यावर कर आकारला. हा वाद आयकर न्यायाधिकरणात गेला. कराराचे संपूर्ण वाचन केल्यावर, प्राप्तिकर न्यायाधिकरण या निष्कर्षापर्यंत पोहोचले की कराराच्या अंमलबजावणीच्या तारखेला विक्री किंवा हस्तांतरण पूर्ण झाले नाही आणि मालमत्तेचे हस्तांतरण झाले, जेव्हा शिल्लक रक्कम भरली गेली आणि ताब्यात घेतली गेली. खरेदीदारास सुपूर्द केले, जे 2011-2012 या आर्थिक वर्षात घडले. म्हणून, भांडवली नफा हे मूल्यांकन वर्ष २०१२-२०१३ मध्ये करपात्र होते आणि मूल्यांकन वर्ष २०११-२०१२ मध्ये नाही, जसे करनिर्धारण अधिकाऱ्याने चुकून केले होते. ट्रिब्युनलने असेही निरीक्षण केले की जो करार नोंदणीकृत आहे, तो विक्रीचा करार होता, विक्रीचा करार नाही.
हे देखील पहा: href="https://housing.com/news/agreement-sale-versus-sale-deed-main-differences/"> विक्री करार विरुद्ध विक्री करार: मुख्य फरक
मुंबई उच्च न्यायालयाचा निर्णय
मुंबई उच्च न्यायालयाने 29 ऑक्टोबर 2018 रोजी या खटल्याचा निकाल देताना, आयकर न्यायाधिकरणाने काढलेला निष्कर्ष योग्य होता आणि संबंधित मालमत्तेची विक्री/हस्तांतरण केवळ 2011-2012 या आर्थिक वर्षातच पूर्ण झाले होते. 14 फेब्रुवारी 2011 रोजी अंमलात आलेला करार हा स्थावर मालमत्तेच्या विक्रीचा करार होता, असा न्यायाधिकरणाचा निष्कर्ष योग्य असल्याचेही न्यायालयाने निरीक्षण केले. तेव्हा प्रचलित असलेल्या कायद्यानुसार अशा कराराची नोंदणी करणे आवश्यक होते. कोणत्याही परिस्थितीत, केवळ नोंदणीकृत असल्यामुळे, ते आपोआप कन्व्हेयन्स डीड किंवा विक्री डीडचे स्वरूप घेत नाही.
मुंबई उच्च न्यायालयाच्या निर्णयाचे परिणाम, भांडवली नफा गणना आणि प्राप्तिकरावर
मालमत्तांच्या विक्रीवरील भांडवली नफ्यावर कर आकारणीवर मुंबई उच्च न्यायालयाच्या निर्णयाचे व्यापक परिणाम आहेत. विशिष्ट मालमत्तेच्या विक्रीतून मिळणारा नफा ज्या वर्षात करपात्र होईल त्या वर्षाच्या संदर्भात, या निर्णयाचा कोणताही परिणाम होणार नाही. href="https://housing.com/news/laws-related-registration-property-transactions-india/">नोंदणी आणि अंतिम हस्तांतरणाची तारीख त्याच आर्थिक वर्षात येते. तथापि, विक्री/हस्तांतरणाच्या तारखेला विक्रेत्याने विशिष्ट मालमत्ता कोणत्या कालावधीसाठी ठेवली आहे हे निर्धारित करण्यासाठी त्याचा परिणाम असू शकतो. ही तारीख असेल ज्या दिवशी विक्रीसाठीच्या करारामध्ये नमूद केलेल्या सर्व अटींचे पालन केले जाईल. सध्या, दीर्घकालीन भांडवली मालमत्ता म्हणून स्थावर मालमत्तेला पात्र ठरवण्यासाठी, ज्याचा नफा सवलतीसाठी पात्र आहे आणि कराचा सवलत दर, कराराच्या आधारावर अभिप्रेत असलेल्या हस्तांतरणाची तारीख, विचारात घ्यावी लागेल.
त्याचप्रमाणे, कायद्यात अशा तरतुदी आहेत, जेथे करनिर्धारकाने विशिष्ट कालावधीत दुसर्‍या निवासी मालमत्तेत गुंतवणूक करणे आवश्यक आहे. उदाहरणार्थ, कलम 54 आणि 54F अंतर्गत, करनिर्धारक दीर्घकालीन भांडवली नफ्यातून सूट मिळण्याचा दावा करू शकतो, जर त्याने अशा दीर्घकालीन मालमत्तेच्या विक्रीच्या तारखेच्या एक वर्षापूर्वी आणि दोन वर्षांच्या आत निवासी घर खरेदी केले असेल. वरील सवलतीचा लाभ घेण्यासाठी तो तीन वर्षांच्या आत घर बांधू शकतो किंवा घर बुक करू शकतो. म्हणून, एक वर्ष, दोन वर्षे आणि तीन वर्षांच्या कालावधीची गणना करण्यासाठी, निर्धारित वेळेत त्याने अटींचे पालन केले आहे की नाही हे ठरवण्यासाठी, करनिर्धारक ज्या दिवशी मालमत्तेचा मालक झाला ती तारीख संबंधित असेल. त्याचप्रमाणे, करदाता आहे गृहकर्जाने खरेदी केलेले निवासी घर, किमान पाच वर्षांच्या कालावधीसाठी ठेवणे आवश्यक आहे, ज्यामध्ये अयशस्वी झाल्यास, गृहकर्जाच्या मूळ रकमेच्या परतफेडीसाठी कलम 80 सी अंतर्गत प्राप्त केलेले कर लाभ, ज्या वर्षात परत केले जातात. घर हस्तांतरित केले आहे. येथे हस्तांतरणाची वास्तविक तारीख देखील विचारात घेतली जाईल आणि कराराच्या अंमलबजावणी/नोंदणीची तारीख नाही.
हे लक्षात घेतले जाऊ शकते की केवळ संपूर्ण विचार न मिळाल्याने, कराराचा परिणाम मालकी हस्तांतरणात होणार नाही. विक्री पूर्ण करण्यासाठी खरेदीदार आणि विक्रेत्यावर इतर विविध अटी व शर्ती लागू केल्या जाऊ शकतात. विक्रेत्याने विक्रीचा विचार, अंशतः किंवा पूर्णतः, खरेदीदाराला कर्ज म्हणून मानण्यास सहमती दर्शवल्यास आणि जेथे इतर कोणत्याही अटींचे पालन करण्याची आवश्यकता नसेल, तर करार आणि नोंदणीची तारीख हस्तांतरणाची तारीख आणि इतर परिणाम म्हणून गृहीत धरली जाईल. अनुसरण करेल. (लेखक कर आणि गुंतवणूक तज्ञ आहेत, 35 वर्षांचा अनुभव आहे)
