अशी अनेक प्रकरणे आहेत, जिथे घर खरेदीदारांना त्यांच्या फ्लॅटचा ताबा मिळण्यास विलंब झाला आहे. बर्याच प्रकरणांमध्ये, विलंब पाच ते सहा वर्षांपेक्षा जास्त काळ आहे. काही विकसकांनी तर करारात ताबा मिळवण्याच्या तारखेचा उल्लेख न करण्याच्या मर्यादेपर्यंत गेले आहेत, ज्यामुळे घर खरेदीदारांना मानसिक आणि आर्थिक आघात होतो.
या प्रकरणाची गंभीर दखल घेताना, महाराष्ट्र रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी अथॉरिटी (MahaRERA) ने नुकत्याच दिलेल्या निकालात, स्काईलाईन कन्स्ट्रक्शन कंपनीला अभिनेता व्रजेश हिरजीला 10.55 टक्के व्याजासह 1.06 कोटी रुपये परत करण्याचे निर्देश दिले. ताब्यात देणे आणि ताब्यात घेण्याची तारीख नोंदणीकृत करारात रिक्त ठेवणे. प्राधिकरणाने बिल्डरला स्रोतावर कापलेला कर (टीडीएस) आणि हिरजीने भरलेली मुद्रांक शुल्क परत करण्यास सांगितले. दुसर्या प्रकरणात, अपर्णा सिंग, ज्याने ठाण्यातील एका निवासी प्रकल्पात फ्लॅट खरेदी केला होता, रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट) अधिनियम (RERA) नियमांच्या कलम 18 अंतर्गत व्याज सवलत मागू शकली नाही, कारण विक्री करारातील ताबा तारीख. तिच्या बाबतीत, RERA न्यायाधिकरणाने विकासकाला आदेश दिला की, करारात तारखेचा उल्लेख नसतानाही तिला व्याज द्या.
ताबा म्हणजे काय तारीख?
घर खरेदी कराराच्या बाबतीत ताबा देण्याची तारीख, ज्या तारखेला युनिटचा ताबा खरेदीदाराला सोपवायचा आहे. करारामध्ये ही तारीख स्पष्टपणे नमूद केली पाहिजे आणि RERA निकष आणि नियमांनुसार चांगल्या प्रकारे परिभाषित केली गेली आहे. "ताब्यात घेण्याची तारीख, साधारणपणे पूर्ण होण्याची तारीख म्हणून ओळखली जाते, सामान्यत: फ्लॅट खरेदीदाराच्या बाजूने करार करताना किंवा अंमलात आणण्याच्या तारखेपासून काही महिने किंवा वर्षे असतात. ही ती तारीख असते जेव्हा विकासकाने इमारतीचे बांधकाम पूर्ण केले आणि फ्लॅट खरेदीदारांना ते ताब्यात घेण्याची परवानगी देण्यासाठी स्थानिक संस्था/प्राधिकरणाकडून आवश्यक परवानग्या मिळवतात. दुसऱ्या शब्दांत, ही तारीख आहे जिथून खरेदीदाराला विकासकाकडून फ्लॅटचा ताबा मागण्याचा अधिकार आहे, " पार्थ स्पष्ट करतात मेहता, पॅराडिग्म रिअल्टीचे व्यवस्थापकीय संचालक .
हे देखील पहा: RERA काय आहे आणि त्याचा रिअल इस्टेट उद्योग आणि घर खरेदीदारांवर कसा परिणाम होईल?
ज्या घटकांवर ताबा देण्याची तारीख निश्चित केली जाते
इमारतीच्या बांधकामासाठी लागणारा कालावधी, साइटवर साहित्य आणि मजुरांची उपलब्धता आणि परवानगी आणि मंजुरी यावर आधारित ताबा तारीख निश्चित केली जाते. संबंधित अधिकाऱ्यांकडून जारी केले जाईल. नवीन नियामक व्यवस्थेअंतर्गत, हे महत्त्वाचे आहे कारण घर खरेदीदाराने युनिटचा ताबा कोणत्या तारखेला घ्यावा हे ठरवते , असे नारेडको (राष्ट्रीय स्थावर मालमत्ता विकास परिषद) चे राष्ट्रीय अध्यक्ष निरंजन हिरानंदानी जोडतात. "कोणत्याही रिअल इस्टेट डेव्हलपरला निर्दिष्ट तारखेला ताबा न सोपवून त्याच्या प्रकल्पाला विलंब करायचा आहे, कारण RERA ने विलंबित ताबासाठी दंड निश्चित केला आहे. तरीही, विलंब सहसा नोकरशाही आणि 'लाल फिती'मुळे होतो, ज्यावर रिअल इस्टेट डेव्हलपर नियंत्रण नाही. अशा प्रकरणांमध्ये, विकसकाला त्याच्या कोणत्याही दोषाबद्दल दंड आकारला जाऊ शकतो. म्हणूनच, विकासक त्यांच्या नियंत्रणाबाहेर असलेल्या विलंबासाठी दंडित होणार नाहीत याची खात्री करण्यासाठी उदार 'सुरक्षा मार्जिन' जोडण्याची शक्यता आहे. विलंब न होता, ताबा नियोजित तारखेच्या आधी सुपूर्द केला जाऊ शकतो, ”ते स्पष्ट करतात. ताबा देण्याची तारीख ठरवणारे इतर घटक म्हणजे बाजारातील परिस्थिती आणि प्रकल्पासाठी रोख प्रवाहाची उपलब्धता. उद्योग तज्ञ सांगतात की रोख प्रवाहाची कमतरता असल्यास, बांधकामाचा कालावधी जास्त असेल आणि अखेरीस, ताब्यात घेण्याची तारीख विलंबित होईल. बाजाराच्या प्रतिकूल परिस्थितीमुळे खरेदीदारांकडून येणाऱ्या रोख रकमेवरही परिणाम होतो. फ्लॅट खरेदीदारांकडून वेळेवर भरणा, सहमत वेळापत्रकानुसार, प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी खूप महत्त्व आहे.
जर कराराचा उल्लेख नसेल तर खरेदीदार काय करू शकतो ताब्यात घेण्याची तारीख?
हा मुद्दा, जिथे ताब्यात घेण्याची कोणतीही अचूक तारीख करारात नमूद केलेली नाही किंवा एखाद्या तारखेची अनुपस्थिती आहे ज्यातून कोणी ताब्याच्या तारखेची गणना करू शकते, त्यावर विविध न्यायालयांनी विचार केला आहे. आरटीआय कार्यकर्ते आणि नागरिक न्याय मंचचे अध्यक्ष सुलेमान भीमानी, जे या प्रकरणाशी संबंधित अनेक खटले लढत आहेत ते म्हणतात: "डेव्हलपर्सने तारखेचा उल्लेख न करता कायद्यांपासून वाचण्यासाठी ही युक्ती अवलंबली आहे. हिर्जीच्या बाबतीत, करारामध्ये ताब्याच्या तारखेचा उल्लेख नसला तरीही रिअल इस्टेट प्राधिकरणाने समस्या सोडवली आहे. पूर्वी, या प्रकारच्या समस्यांचे निवारण करण्याबाबत स्पष्टता नव्हती. आता, घर खरेदीदार ग्राहक न्यायालय किंवा RERA आणि बिल्डरने दिलेल्या वचनाबद्दल किंवा अवास्तव विलंबाबाबत तक्रार दाखल करा. " जर खरेदीदार ऑर्डरवर समाधानी नसेल तर तो 60 दिवसांच्या आत अपील न्यायाधिकरणात आव्हान देऊ शकतो. अपील न्यायाधिकरणाच्या आदेशाविरोधात पुढील अपील संबंधित राज्यांच्या उच्च न्यायालयात दाखल केले जाऊ शकते.
ताब्यात घेण्याची तारीख: घर खरेदीदारांसाठी विचारात घेण्यासाठी महत्त्वाचे मुद्दे
घर खरेदीदाराने RERA अंतर्गत नोंदणीकृत प्रकल्प आणि वेबसाईटवरील कराराचा मसुदा शोधला पाहिजे. हा करार वकिलाकडून तपासावा, तो पडताळून पाहण्यासाठी href = "https://housing.com/news/can-rera-overturn-forced-consent-agreements-procured-builders-changing-project-plans/"> RERA ला अनुरूप आहे. खरेदीदाराने करारात नमूद केलेल्या ताबाची तारीख आणि 'ग्रेस पीरियड', जर असेल तर देखील तपासावे. तद्वतच, करारात निर्दिष्ट केलेल्या तासाच्या तारखेपासून सहा महिने जास्तीत जास्त सवलतीचा कालावधी असावा. महाराष्ट्र ओनरशिप ऑफ फ्लॅट्स अॅक्ट, 1963 (MOFA) नुसार, ताब्यात घेण्याची नेमकी तारीख विक्रीच्या करारात उघड करावी. परिणामी, त्याच्या अनुपस्थितीत, अनेक प्रकरणांमध्ये, करार अवैध घोषित करण्यात आला. करारामध्ये एक विशिष्ट कलम, ज्याला 'नुकसान भरपाई कलम' म्हणून ओळखले जाते, समाविष्ट केले जाऊ शकते, ज्यामध्ये करारात नमूद केलेल्या तारखेच्या आत प्रकल्प पूर्ण करण्यात अपयशी झाल्यास विकसक खरेदीदारास निर्धारित रक्कम देण्यास बांधील असेल. दर महिन्याला.
ताब्यात घेण्याची तारीख लिखित स्वरूपात असणे, खरेदीदारांना आश्वासन देते की विकासक करारानुसार वेळेवर वितरण सुनिश्चित करेल आणि त्यांची गुंतवणूक सुरक्षित आहे, जोस ब्रागांझा, संयुक्त एमडी, बी अँड एफ व्हेंचर्स (पी) लि .
"पहिली पायरी म्हणून, खरेदीदाराला बिल्डरची पार्श्वभूमी तपासणी करावी लागते आणि कोणतीही मालमत्ता खरेदी करण्यापूर्वी सर्व कागदपत्रांची, विशेषत: ताब्याच्या तारखेची तपशीलवार तपासणी केली जाते. ताब्यात घेण्याची तारीख, आदर्शपणे, दोन ते तीन वर्षांच्या दरम्यानची असावी. प्रकल्पाची सुरुवात, पर्वा न करता त्याचा आकार, "तो निष्कर्ष काढतो.
RERA अंतर्गत विलंबाने ताब्यात घेतल्यास खरेदीदारांसाठी उपाय
जर वचन दिलेल्या तारखेमध्ये फ्लॅटचा ताबा देण्यात बिल्डरकडून विलंब झाला आणि बिल्डरने व्याज देण्यास नकार दिला तर घर खरेदीदार न्यायालयात जाऊन तक्रार दाखल करू शकतो. अशा परिस्थितीत फ्लॅट मालकांचे अधिकार RERA च्या कलम 31 अंतर्गत संरक्षित आहेत. जरी तक्रार दाखल करण्यासाठी आवश्यक तपशील आणि कागदपत्रे राज्यानुसार भिन्न असू शकतात, परंतु काही सामान्य नियम आहेत. उदाहरणार्थ, व्यथित व्यक्तीला RERA नोंदणी क्रमांक, मालमत्तेचा तपशील, विक्रीचा करार आणि पेमेंट पुरावे इत्यादी प्रदान करावे लागतात.
कोविड -१ am दरम्यान प्रकल्पाच्या पूर्णत्वाच्या तारखा आणि ताब्यात घेण्याच्या तारखांची जबरदस्ती वाढवा
विविध RERA प्राधिकरणांनी बांधकाम व्यावसायिकांना कोविड -19 महामारी दरम्यान प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी मुदतवाढ दिली आहे. लॉकडाऊनमुळे अनेक मजुरांनी बांधकाम स्थळे सोडली आणि त्यांच्या मूळ ठिकाणी परत आल्यानंतर 2020 मध्ये प्रथम विस्तार प्रदान करण्यात आला. 2021 मध्ये पुन्हा मुदतवाढ देण्यात आली आहे. अधिकाऱ्यांनी प्रकल्पाची मुदत वाढवण्यासाठी 'फोर्स मॅज्युअर' कलम लागू केले आहे.
वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न
1. बिल्डरने ताबा दिला नाही तर काय होईल?
जर एखाद्या बिल्डरने नमूद केलेल्या तारखेच्या आत प्रकल्प वितरित करण्यात अयशस्वी झाल्यास, खरेदीदार न्यायालयात जाऊ शकतो आणि रेरा कायद्यांतर्गत बिल्डरला कायदेशीर नोटीस पाठवू शकतो. बिल्डरने मालमत्तेच्या मूल्यावर 10% व्याज देणे आवश्यक आहे.
2. पूर्ण होण्याची तारीख आणि ताब्यात घेण्याची तारीख यात काय फरक आहे?
प्रकल्प पूर्ण झाल्यानंतर खरेदीदार आणि विक्रेता यांच्यातील व्यवहार बंद झाल्यावर आणि विक्रेत्याकडून मालकाला शीर्षक हस्तांतरित केल्यावर पूर्ण होण्याची तारीख असते. ताब्यात घेण्याची तारीख ही ती तारीख आहे जेव्हा मालकाला मालमत्तेच्या चाव्या मिळतात आणि ते आत जाऊ शकतात.
