ஒரு குறிப்பிட்ட இடத்தில் சொத்து வாங்கும்போது அல்லது சொத்தின் உடமை மாற்றப்படும்போது அரசுக்கு செலுத்த வேண்டிய தொகையாக, இந்தியாவில் உள்ள அனைத்து மாநிலங்களும் ஒரு குறிப்பிட்ட தொகையை நிர்ணயம் செய்துள்ளன. இந்த தொகை, கைடுலைன் வேல்யூ, சர்கிள் ரேட், ரெடி ரெக்கானர் ரேட் என பல்வேறு பெயர்களில் அறிப்படுகின்றன. தமிழ்நாட்டில் பொதுவாக இது ‘கைடுலைன் வேல்யூ’ (guideline value) எனப்படும் வழிகாட்டி மதிப்பு என்றே அறிப்படுகிறது. இந்த வழிகாட்டி மதிப்பு குறித்து, தமிழ்நாட்டின் பதிவுத் துறையின் அதிகாரப்பூர்வ தளமான TNREGINET வலைதளம் சென்று வழிகாட்டி மதிப்பு குறித்து தெரிந்து கொள்ளலாம்.
தமிழ்நாட்டில் சொத்து வாங்கப்போகும் ஒருவர், சொத்தினை வாங்குவதற்கு முன்பாக இந்த வழிகாட்டி மதிப்பு குறித்து தெரிந்து வைத்து கொள்ள வேண்டியது அவசியமாகும். அப்படி சொத்து வாங்கப் போகிறவர்களுக்கு, தமிழ்நாட்டில் வழிகாட்டி மதிப்பை எவ்வாறு தெரிந்து கொள்வது, சொத்து விற்பனை, வாங்கும்போது எதன் அடிப்படையில் முத்திரைத் தீர்வை (stamp duty) எனப்படும் முத்திரைக் கட்டணம் கணக்கிடப்படுகிறது என்பதைப் படிப்படியாக தருகிறோம்.
வழிகாட்டி மதிப்பு வரையறை
வழிகாட்டி மதிப்பு என்பது சொத்து ஒன்றின் உடமை, உரிமை மாற்றப்படும்போது, அரசாங்கத்தால் நிர்ணயிக்கப்படும் குறைந்தபட்ச மதிப்பு ஆகும். இதன் அடிப்படையிலே சொத்தினை பதிவு செய்ய வேண்டும். ஒருவேளை அரசின் வழிகாட்டி மதிப்பை விட சொத்தின் விற்பனை மதிப்பு அதிகமாக இருந்தால், அதிகமான விற்பனை மதிப்பிலேயே சொத்தினை பதிவு செய்ய வேண்டும். வழிகாட்டி மதிப்பைவிட குறைவான விலைக்கு நீங்கள் சொத்தினை வாங்குகிறீர்கள் என்றால், அந்தக் குறைவான மதிப்பின் அடிப்படையில் முத்திரைத் தீர்வை மற்றும் பதிவுக் கட்டணம் செலுத்தி சொத்தினை பதிவு செய்து கொள்ளலாம்.
தமிழ்நாடு வழிகாட்டி மதிப்பு 2021: தமிழ்நாட்டில் நிலத்திற்கான வழிகாட்டி மதிப்பை தெரிந்துகொள்வது எப்படி?
பதிவுத் துறையின் இணையதளத்தில் இதுவரை 2.19 லட்சம் தெருக்கள், 4.46 பில்லியன் புல எண்கள் / உட்பிரிவு எண்களுக்கான வழிகாட்டி மதிப்பு பதிவேற்றப்பட்டுள்ளன.
இதையும் வாசிக்க: ஆந்திர பிரதேசத்தில் ஐஜிஆர்எஸ் சந்தை மதிப்பு பற்றிய முழு விவரம்
பதிவுத் துறை இணையதளம் செல்க
தமிழ்நாட்டின் பல்வேறு மாவட்டங்களின் கடந்த 2021-ம் ஆண்டுக்கான வழிகாட்டி மதிப்பினை தெரிந்துகொள்ள நீங்கள், பத்திரப் பதிவுத் துறையின் அதிகாரபூர்வ இணையதளம் ஆன TNREGINET தளத்துக்குச் சென்று அறிந்து கொள்ளலாம். இணையதளத்தில் நுழைந்ததும் அதில் ‘Guideline Value’ எனப்படும் வழிகாட்டி மதிப்பு என்று ஒரு பகுதி இருக்கும். அதில் தேவையான தகவல்களை பதிவு செய்யவேண்டும். இணையதளத்தில் தமிழ் மற்றும் ஆங்கிலம் ஆகிய இரண்டு மொழிகளில் தகவல்கள் கொடுக்கப்பட்டிருக்கும். வழிகாட்டி மதிப்பை அறிந்து கொள்ள உங்களுக்கு விருப்பமான மொழியினை நீங்கள் தேர்ந்தெடுத்துக் கொள்ளலாம்.
தெருவின் பெயரை வைத்து TNREGINET-ல் வழிகாட்டி மதிப்பை அறிந்து கொள்வதற்கு தேவையான தகவல்கள்
அல்லது, இந்த வழியிலும் நீங்கள் முயற்சி செய்யலாம்:
தெருப் பெயர் அல்லது சர்வே எண்ணை தேர்ந்தெடுத்து நடைமுறையைத் தொடர வேண்டும். பின்னர் தமிழ்நாட்டில் உள்ள தெரு வாரியாக வழிகாட்டி மதிப்பை அறிந்து கொள்ள ‘Search’ என்ற ‘தேடும்’ ஆப்ஷனை அழுத்த வேண்டும். தொடர்ந்து நீங்கள் தேடும் தகவல்களில் ஒன்றினை கிளிக் செய்ய வேண்டும்.
இதையும் வாசிக்க: கோயம்புத்தூரின் வழிகாட்டி மதிப்பு பற்றிய முழு விவரம்
கைடுலைன் வேல்யூ: வழிகாட்டி மதிப்பு ஏன் முக்கியம்?
கீழ்கண்ட காரணங்களுக்காக நிர்ணயிக்கப்பட்ட மற்றும் புதுப்பிக்கப்பட்ட வழிகாட்டி மதிப்பை அறிந்து கொள்வது அவசியமாகும்:
- வீடு ஒன்றை வாங்க முடிவு செய்யும்போது அது குறித்த சாதகம், பாதகங்களை முழுமையாக அறிந்து கொள்ள உதவுகிறது.
- சொத்து ஒன்றினை வாங்கும்போது அல்லது விற்கும்போது பதிவுகட்டணம், முத்திரைத்தாள் கட்டணம் ஆகியவை செலுத்தும்போது வழிகாட்டி மதிப்பு முக்கியமான பங்காற்றுகிறது. அதே நேரத்தில் அந்த சொத்து குறைவாக மதிப்பிடப்பட்டிருக்கிறதா என்பதை பதிவுத் துறை அதிகாரி மற்றும் வாங்குபவர் என இரு தரப்பினரும் தெரிந்து கொள்ள வழிகாட்டி மதிப்பு உதவுகிறது.
- வழிகாட்டி மதிப்பு என்பது மோசடியைத் தடுக்கவும் கட்டுப்படுத்தவும் உதவுகிறது. பதிவுக் கட்டணம் செலுத்துவதை தவிர்க்க முயல்பவர்களை கண்டறிய உதவுகிறது. இதன் மூலமாக, நிலம் தொடர்பான பிரிவர்த்தனைகளில் நடக்கும் ஊழல் மற்றும் மோசடிகளை தடுக்க முடியும்.
- சொத்தினை வாங்குபவர் தாங்கள் வாங்கும் சொத்தின் மதிப்பை ஒப்பிட்டு அளவில் தெரிந்து கொள்வதற்கு வழிகாட்டி மதிப்பு ஒரு நல்லதொரு குறியீடு ஆகும்.
TNREGINET வழிகாட்டி மதிப்பு: வில்லங்கச் சான்று பார்ப்பது எப்படி?
பதிவுத் துறையின் அதிகாரப்பூர்வ தளமான TNREGINET-க்குச் சென்று ‘E-Services’ என்ற பகுதியை க்ளிக் செய்து, அதன் பின்னர் ‘View EC’ என்பதை க்ளிக் செய்ய வேண்டும். பின்னர் ஆவணம் வாரியாகவோ அல்லது ப்ளாட் / ஃப்ளாட் வாரியாகவோ மண்டலம், மாவட்டம், எந்த தேதியில் இருந்து எந்த தேதி வரையிலும் வில்லங்கச்சான்று வேண்டும், சர்வே விவரங்கள், வெரிஃபிகேஷன் கோட் போன்ற தகவல்களை உள்ளீடு செய்து ‘submit’ என்பதனை க்ளிக் செய்து வில்லங்கச் சான்றிதழைப் பார்க்க வேண்டும்.
இதையும் வாசிக்க: தமிழ்நாடு ஆன்லைன் வில்லங்கச் சான்று பற்றிய முழு விவரம்
சொத்தின் வழிகாட்டி மதிப்பு மற்றும் சந்தை மதிப்பிற்கு இடையிலான வேறுபாடுகளும் தாக்கமும்
வழிகாட்டி மதிப்பு என்பது அரசாங்கத்தின் ஆவணங்களின்படி சொத்து ஒன்றின் நிர்ணயிக்கப்பட்ட சந்தை மதிப்பாகும். சாதாரணமாக சொத்தின் சந்தை மதிப்பும் வழிகாட்டி மதிப்பும் ஒன்றாகவே இருக்க வேண்டும். இருந்தாலும், பெரும்பாலான சந்தர்ப்பங்களில் சந்தை மதிப்பை விட, வழிகாட்டி மதிப்பு குறைவாகவே இருக்கும். சில விதிவிலக்கான சந்தர்ப்பங்களில் வழிகாட்டி மதிப்பு என்பது சந்தை மதிப்பை விட அதிகமாவும் இருப்பதுண்டு.
ஒரு நிலத்தின் உண்மையைான மதிப்பினைக் கண்டறிய பல்வேறு நில மதிப்பீட்டு முறைகள் உள்ளன. தற்போது, தனது சொத்து மதிப்பினை கண்டறிய விரும்பும் ஒருவர், ஆன்லைன் கால்குலேட்டர் மூலமாக மிக எளிதாக தனது சொத்து நிலத்தின் மதிப்பை அறிந்து கொள்ள முடியும்.
ஆகவே, சொத்தின் வழிகாட்டி மதிப்பு மற்றும் சந்தை மதிப்பிற்கு இடையில் உள்ள வித்தியாசங்களையும் அதன் விளைவுகளையும் தெரிந்து வைத்துக்கொள்வது அவசியம்.
பதிவுத் துறையில் நிலவும் கருப்பு பணப் பரிமாற்றங்கள்
சொத்து ஒன்றின் வழிகாட்டி மதிப்பு என்பது சொத்தின் சந்தை மதிப்பை விட குறைவாக இருக்கும் சந்தர்ப்பங்களில், அங்கு கருப்பு பணப் பரிமாற்றம் நடைபெற வாய்ப்புகள் அதிகரிக்கும். இந்த மாதிரியான சூழல்களில் சொத்தினை வாங்குபவரும் விற்பவரும் தங்களுக்குள் ஓர் ஒப்பந்தம் ஏற்படுத்திக் கொண்டு, சொத்தின் விற்பனை ஆவணத்தில், வழிகாட்டி மதிப்பை போட்டு விட்டு, மீதமுள்ள தொகையினை ரொக்கமாக கையில் கொடுக்க ஒப்புக் கொள்கின்றனர்.
வழிகாட்டி மதிப்பு, சந்தை மதிப்பு இரண்டுக்கும் இடையில் இருக்கும் வித்தியாசத்தின் மற்றொரு தாக்கம், மாநில அரசுக்கு ஏற்படும் வருவாய் இழப்பு. மேற்சொன்ன சூழ்நிலைகளில் சொத்தினைப் பதிவு செய்யும்போது வழிகாட்டி மதிப்பின் அடிப்படையிலேயே முத்திரைத் தீர்வைக் கட்டணமும், பதிவுக் கட்டணமும் செலுத்தப்பட்டிருக்கும். எனவே, சந்தை மதிப்பை ஒப்பிடும்போது குறைவான வழிகாட்டி மதிப்பினால் மாநில அரசுக்கு வருவாய் இழப்பு ஏற்படுகிறது.
வருமான வரி நடைமுறைப்படுத்துதல்
வழிகாட்டி மதிப்பை விட குறைவான விலைக்கு ஒரு சொத்தினை விற்பனை செய்யும்போது சொத்தினை விற்பவருக்கும், வாங்குபவருக்கும் அது நஷ்டத்தை உண்டாக்கும். அதாவது, வருமான வரிச் சட்டம் பிரிவு 56(2) (vii) (b) கீழ் அது பாதிப்பை உண்டாக்கும். இந்தச் சட்டத்தின் படி, வழிகாட்டி மதிப்பை விட குறைவான விலைக்கு சொத்து வாங்கப்பட்டிருந்து, அந்த மதிப்பு ரூ.50,000-க்கு அதிகமாக இருந்தால் இரண்டுக்குமான வித்தியாசம் பிறவகை வருமானமாக கணக்கில் எடுத்துக் கொள்ளப்படும். வரி செலுத்துபவர் அந்தச் சொத்தினை மூலதன ஆதாயமாக பெற்றிருந்தால் இந்த விதி பொருந்தும்; வியாபரத்திற்கான பங்குகளுக்கு இது பொருந்தாது.
வழிகாட்டி மதிப்பை தீர்மானிப்பது யார்?
சொத்தின் வழிகாட்டி மதிப்பை தீர்மானிக்கும் அல்லது நிர்ணயிக்கும் பொறுப்பு என்பது முத்திரைத்தாள் மற்றும் பதிவுத்துறையிடம் இருக்கிறது. தமிழ்நாடு பத்திரப் பதிவுத் துறையானது இன்ஸ்பெக்டர் ஜெனரல் ஆஃப் ரெஜிஸ்ட்ரேஷன் (IGR) எனப்படும் பதிவுத் துறை தலைவர் ஒருவரின் தலைமையின் கீழ் இயங்குகிறது.
சொத்து வரி, முத்திரைத்த் தீர்வைக் கட்டணம் மற்றும் பதிவுக் கட்டணம் மூலமாக மாநில அரசு கணிசாமான அளவில் வருமானம் ஈட்டுகிறது. அதேபோல அவ்வப்போது வழிகாட்டி மதிப்பை மாற்றி அமைப்பதும், அவை சந்தை மதிப்பின் விகிதங்களுக்கு நிகராக இருப்பதை உறுதி செய்வதும் அரசாங்கத்தின் பொறுப்பாகும். இந்த முயற்சி எல்லாம் கருப்பு பணப் பரிமாற்ற நடவடிக்கைகளை குறைப்பதற்காகவும், வருமான ஆதாயங்களில் எந்தவிதமான தவறான நடவடிக்கைகளும் இல்லை என்பதை உறுதி செய்வதற்காகவும் மேற்கொள்ளப்படுகிறது.
தமிழ்நாடு கைடுலைன் வேல்யூ 2022 பற்றிய சமீபத்திய செய்திகள்
பதிவுத் துறை விசாரணைக்கு சிறப்பு விசாரணைக் குழு அமைக்கிறது தமிழ்நாடு அரசு
கடந்த ஆண்டுகளில் அசையா சொத்துகளை பத்திரப் பதிவு செய்யும்போது பல்வேறு முறைகேடுகள் நடந்துள்ளதாக எழுந்த புகார்களைத் தொடர்ந்து, அதுகுறித்து விசாரணை நடத்தி அரசாங்கத்திற்கு அறிக்கை தாக்கல் செய்ய சிறப்பு விசாரசணை குழு அமைக்கப்படும் என தமிழ்நாடு அரசு அறிவித்துள்ளது. அதேபோல விற்பனைப் பத்திரத்தின் வழிகாட்டி மதிப்பை மறுசீரமைக்கவும், அதிலுள்ள முரண்பாடுகளை சரிசெய்யவும் ஒர் உயர் மட்டக் குழுவை அமைக்க தமிழ்நாடு அரசு திட்டமிட்டுள்ளது. தமிழ்நாட்டில் கடந்த 2012-ம் ஆண்டு வழிகாட்டி மதிப்பு கணிசமாக உயர்ந்தது. பின்னர், முந்தைய அரசாங்கத்தால் அது 33% குறைக்கப்பட்டது.
கடந்த 2003-ம் ஆண்டுக்கு பின்னர் 2007, 2012 மற்றும் 2017-ம் ஆண்டுகளில் வழிகாட்டி மதிப்புகளில் மாற்றம் செய்யப்பட்டது. 2017-க்குப் பிறகு வழிகாட்டி மதிப்பில் இதுவரை எந்தவித மாற்றமும் செய்யப்படவில்லை. பதிவுத் துறை தலைவரின் தலைமையின் கீழ் அமைக்கப்பட்ட குழுவின் பரிந்துரையின் பெயரில் 2017-ல் தமிழ்நாடு அமைச்சரவை வழிகாட்டி மதிப்பில் 33%-ஐ குறைக்க முடிவெடுத்தது.
அதே நேரத்தில், பதிவுக் கட்டணம் 1%-ல் இருந்து 4% ஆக உயர்த்தப்பட்டது. சுருக்கமாகச் சொல்வதானால், சொத்து பரிமாற்றத்தின் போது செலுத்தப்படும் முத்திரைத் தீர்வைக் கட்டணம் தற்போது 7% + 4% (11%) ஆக உள்ளது. முன்பு இது 7%+1% ஆக இருந்தது. முத்திரைத் தீர்வைக் கட்டணத்தைக் குறைத்து, பதிவுக் கட்டணத்தை உயர்த்தினால், அது சொத்தினை வாங்குபவரின் சேமிப்பை மட்டுமே ஈடுசெய்யும் என்பதை நாம் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும். இதனால், சொத்தினை வாங்குவதற்கான செலவினங்கள் அதிகமாக உள்ளது.
பதிவுக் கட்டணம் குறைப்பு, மாநிலத்தில் கூட்டுப் பதிவு கட்டாயம்
தமிழ்நாடு பதிவுத் துறை மற்றும் நிதித் துறை இணைந்து, மாநிலத்தில் குடியிருப்பு மற்றும் வணிக வளர்ச்சிக்காக கூட்டுப் பத்திரப் பதிவிற்கு கட்டணத்தை குறைக்கத் திட்டமிட்டுள்ளது. ஒரு சொத்தின் வழிகாட்டி மதிப்பு 11% ஆக இருக்கிறது என்றால், புதிய பதிவு மதிப்பின் படி, கூட்டுப் பதிவு மேற்கொள்ளும்போது அது 2% ஆக குறையலாம். இது அதிகமான கூட்டுப் பதிவுகளை ஊக்குவிக்கவும், மாநிலத்தின் வருமானத்தை அதிகரிக்கவும் வழிவகுக்கும். ஆனால், இந்தத் திட்டம் இன்னும் இறுதி செய்யப்படவில்லை.
பார்க்க: சென்னையில் சொத்துகள் விற்பனை விவரம்
தமிழ்நாட்டில் விடுமுறை நாட்களிலும் பத்திரப் பதிவு அலுவலகங்கள் திறந்திருக்குமா?
சொத்துகளை வாங்கும் பலர் தங்களுடைய சொத்துகளை மங்களகரமான நாட்களில் பதிவு செய்யவே விரும்புகின்றனர். இதனால் வணிகத் துறை தமிழ் வருட பிறப்பு (சித்திரை முதல் நாள் – ஏப்.14,2021), ஆடிப் பெருக்கு (செப்.8, 2021) மற்றும் தைப்பூசம் (ஜன.18, 2022) ஆகிய மூன்று தேசிய விடுமுறை நாட்களில் பணி செய்ய அறிவுறுத்தியுள்ளது. இந்தச் சிறப்பு நாட்களில் பதிவுசெய்யப்படும் சொத்துகளுக்கு, கூடுதல் வழிகாட்டுதல்கள் படி சிறப்பு பதிவுக் கட்டணம் வசூலிக்கப்படலாம் அல்லது வழக்கமான கட்டணமே வசூலிக்கப்படலாம்.
இதையும் வாசிக்க: தமிழ்நாட்டில் ஆன்லைன் மூலம் பட்டா சிட்டா பெறுவது எப்படி?
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள் (FAQs)
தமிழ்நாட்டில் எப்போது கடைசியாக வழிகாட்டி மதிப்பு மறுசீரமைக்கப்பட்டது?
சொத்துகளுக்கான வழிகாட்டி மதிப்பு தமிழ்நாட்டில் கடந்த 2017-ம் ஆண்டில் மறுசீரமைக்கப்பட்டது.
வழிகாட்டி மதிப்பின் திருத்தங்கள் சொத்து வாங்குபவர்களுக்கு எவ்வாறு தாக்கம் தரும்?
வழிகாட்டி மதிப்பில் ஏதேனும் குறைப்புச் செய்தால் அது சொத்தின் விலையைக் குறைக்கலாம் என்று நம்பப்படுகிறது. இருந்தாலும், ஒரு சொத்தின் மதிப்பை பதிவுக் கட்டணம் போன்ற காரணிகளே தீர்மானிக்கின்றன.
சென்னையில் வழிகாட்டி மதிப்பு தொடர்பான விவரங்களை எங்கு விசாரிக்கலாம்?
நீங்கள் 18001025174 என்ற எண்ணிற்கு தொடர்பு கொண்டு பேசலாம் அல்லது [email protected] என்ற மின்னஞ்சல் முகவகரிக்கு சந்தேகங்களை எழுதி விளக்கம் பெறலாம்.
