ஆகஸ்ட் 2019 இல் இந்திய அரசியலமைப்பின் 370 வது பிரிவின் கீழ் ஜம்மு காஷ்மீருக்கான சிறப்பு அந்தஸ்து ரத்து செய்யப்பட்டு, அந்த மாநிலம் இரண்டு யூனியன் பிரதேசங்களாகப் பிரிக்கப்பட்டதைத் தொடர்ந்து, ஜம்முவில் யார் வீடு வாங்க முடியும் என்பது அனைவரின் மனதிலும் உள்ள முக்கிய கேள்வி. & காஷ்மீர். அரசியல் தாக்கங்களைத் தவிர, ஜம்மு & காஷ்மீரில் நிலச் சட்டங்களில் ஏற்படும் மாற்றங்கள் வன்முறையால் சிதைக்கப்பட்ட இந்த அழகிய சுற்றுலாத் தலத்தில் சொத்துச் சந்தை உருவாகும் விதத்துடன் நேரடி தொடர்பைக் கொண்டுள்ளது. மாற்றப்பட்ட நிலச் சட்டங்கள் பிராந்தியத்தின் சொத்துச் சந்தையில் ஏதேனும் உறுதியான வேறுபாட்டை ஏற்படுத்துமா மற்றும் டெவலப்பர்கள் இப்போது உலகின் இந்தப் பகுதியில் நிலத்தைத் தேடுவார்களா?
சிறப்பு அந்தஸ்து ரத்து செய்யப்படுவதற்கு முன்பு ஜம்மு காஷ்மீரில் நிலச் சட்டங்கள்
ஜம்மு & காஷ்மீரில் நில உரிமைகள், ஆகஸ்ட் 2019 க்கு முன், பிரிவு 35A இன் கீழ் பாதுகாக்கப்பட்டு உத்தரவாதம் அளிக்கப்பட்டது. ஜம்மு & காஷ்மீர் அனுபவிக்கும் சிறப்பு அந்தஸ்தின்படி, மாநிலத்தின் 'நிரந்தர குடியிருப்பாளர்களுக்கு' சில உரிமைகள் உள்ளன, இதில் பழைய மாநிலத்தில் நிலம் வைத்திருக்கும் உரிமை மற்றும் மாநிலத்திற்கு வெளியே உள்ள இந்திய குடிமக்களுக்கு அங்கு நிலம் வாங்க உரிமை இல்லை. பின்வரும் நான்கு நிலச் சட்டங்களின் கீழ் ஜம்மு & காஷ்மீரில் உள்ள நிலத்தின் மீது இந்த நிரந்தர குடியிருப்பாளர்கள் பிரத்தியேக உரிமை பெற்றுள்ளனர்:
- ஜம்மு மற்றும் காஷ்மீர் நிலத்தை அந்நியப்படுத்தும் சட்டம், 1938
- 1950 ஆம் ஆண்டு பெரும் நிலப்பரப்பு ஒழிப்புச் சட்டம்
- ஜம்மு மற்றும் காஷ்மீர் நில மானிய சட்டம், 1960
- ஜம்மு காஷ்மீர் விவசாய சீர்திருத்தங்கள் சட்டம், 1976
சட்டப்பிரிவு 370 நீக்கப்பட்ட பிறகு ஜே&கே இல் நிலச் சட்டங்கள்
நிரந்தர குடியிருப்பாளர்களுக்கான இந்த சிறப்புச் சலுகை, தற்போதுள்ள அனைத்து சட்டங்களிலிருந்தும் இப்போது நீக்கப்பட்டுள்ளது. ஜம்மு & காஷ்மீர் நிலத்தை அந்நியப்படுத்தும் சட்டம் மற்றும் பெரிய நில எஸ்டேட் ஒழிப்பு சட்டம் ஆகியவை ரத்து செய்யப்பட்டுள்ளன. ஜம்மு & காஷ்மீர் நில மானியச் சட்டம் மற்றும் ஜம்மு & காஷ்மீர் விவசாயச் சீர்திருத்தச் சட்டத்தின் கீழ் நிலத்தின் குத்தகை மற்றும் பரிமாற்றத்தை ஒழுங்குபடுத்தும் பிரிவுகளில் இருந்து 'நிரந்தர குடியிருப்பாளர்' பிரிவு நீக்கப்பட்டுள்ளது. மேலே குறிப்பிடப்பட்ட சட்டங்களில் மாற்றங்கள் 1970 ஆம் ஆண்டின் ஜம்மு மற்றும் காஷ்மீர் மேம்பாட்டுச் சட்டத்தின் மூலம் செய்யப்பட்டுள்ளன. இதன் விளைவாக, அரசாங்கத்தால் அறிவிக்கப்படும் 'வளர்ச்சி மண்டலங்கள்' புதிய விதிமுறைகளின்படி, தற்போதுள்ள நிலச் சட்டங்களுக்கு உட்பட்டவை அல்ல. தற்போதைய மண்டலத் திட்டத்தின் தேவைக்கேற்ப நிலப் பயன்பாட்டை ஒழுங்குபடுத்தும் அதிகாரத்தை அபிவிருத்தி அதிகாரம் பெற்றிருக்கும்.
மேலும் காண்க: ஜம்மு & காஷ்மீர், லடாக் நிலச் சட்டத்தை மத்திய அரசு அறிவிக்கிறது இந்த மாற்றங்களுடன், டெவலப்பர்கள் பெரிய வணிக வாய்ப்புகளை உணர்கிறார்கள். நிலம் இப்போது மத்திய சட்டத்தின் கீழ் கையகப்படுத்தப்படும் மற்றும் மாநிலத்தின் நிலம் கையகப்படுத்துதல் சட்டம் 1990 இன் கீழ் நிலத்தை கையகப்படுத்தும் வளர்ச்சி அதிகாரிகளின் முந்தைய விதிமுறை நீக்கப்பட்டது. என மாநிலத்தின் முந்தைய சட்டங்களின்படி, நிரந்தர குடியிருப்பாளருக்கு மட்டுமே குடியிருப்பு நோக்கங்களுக்காக நிலத்தை ஒதுக்கலாம் அல்லது குத்தகைக்கு விடலாம். இருந்தபோதிலும், ஜம்மு-காஷ்மீர் துணைநிலை ஆளுநர் மனோஜ் சின்ஹா, விவசாய நிலம் உள்ளூர் அல்லாத வாங்குபவர்களுக்கு விற்கப்பட மாட்டாது என்றும், சட்டத் திருத்தங்கள் முதலீட்டை ஊக்குவிப்பதற்காக மட்டுமே என்றும் தெளிவுபடுத்தினார். “விவசாய நிலம் விவசாயிகளுக்காக ஒதுக்கப்பட்டுள்ளது என்பதை நான் வலுக்கட்டாயமாகவும் முழுப் பொறுப்புடனும் கூற விரும்புகிறேன். அந்த நிலங்களுக்கு வெளியாட்கள் யாரும் வரமாட்டார்கள்” என்று சின்ஹா கூறினார். நியமிக்கப்பட்ட 'தொழில்துறை பகுதிகளுக்கு' தொழில்களை அழைக்க மட்டுமே அரசாங்கம் விரும்புகிறது என்றும் அவர் தெளிவுபடுத்தினார். 
மேலும் காண்க: லடாக் RERA விதிகளை அறிவிக்கிறது
நில நிர்வாகத்தில் ஜே&கே தொழில் வளர்ச்சிக் கழகத்தின் பங்கு
ஜம்மு மற்றும் காஷ்மீர் தொழில்துறை மேம்பாட்டுக் கழகம் (J&K IDC) இப்போது நிலம் கையகப்படுத்தும் நோக்கத்திற்காக உருவாக்கப்பட்டுள்ளது, இது 'தொழில்துறை பகுதிகள் மற்றும் தொழிற்பேட்டைகளில் தொழில்களை விரைவாகவும் ஒழுங்காகவும் நிறுவுவதற்கும் ஒழுங்கமைப்பதற்கும்' உதவுகிறது. மற்றும் இந்தத் தொழில்கள் தொடர்பான 'வணிக மையங்கள்' அமைக்க வேண்டும். ஜே&கே ஐடிசிக்கு இந்தப் பகுதிகளை தொழில்துறை தோட்டங்களுக்குத் தயார்படுத்தும் நோக்கத்துடன் டெவலப்பர்களிடம் ஒப்படைக்க அல்லது அவற்றைத் தானே மேம்படுத்தும் அதிகாரமும் உள்ளது. J&K IDC க்கு எந்தவொரு சொத்தையும் வாங்கவோ, விற்கவோ அல்லது குத்தகைக்கு விடவோ அதிகாரம் உள்ளது, அதே சமயம் அத்தகைய பரிவர்த்தனைகளுக்கான விதிமுறைகளை அவசியமாக அமைக்கிறது. இது கார்ப்பரேட் துறைக்கு கட்டிடங்களை குத்தகைக்கு விடலாம் அல்லது விற்கலாம். இந்த வழக்கில் வரையறுக்கப்பட்ட நோக்கம் தொழில்துறை மற்றும் வணிக நிறுவனங்களின் ஊழியர்களுக்கு வீடுகளை நிர்மாணிப்பதாகும். இனிமேல், அரசு நிலத்தை மாநகராட்சியிடம் வைத்து, தேவைப்படும் போது, கூடுதல் நிலத்தை கையகப்படுத்தும். மேலும் காண்க: ரியல் எஸ்டேட் சட்டம் (RERA) பற்றி நீங்கள் தெரிந்து கொள்ள வேண்டிய அனைத்தும்
ஜம்மு & காஷ்மீரில் சொத்து சந்தையின் எதிர்காலம்
ஜம்மு மற்றும் காஷ்மீரில் நிரந்தரமாக வசிப்பவர்களுக்கான குறைந்த விலை வீடுகள், பொருளாதார ரீதியாக நலிவடைந்த பிரிவுகள் (EWS) மற்றும் குறைந்த வருமானம் கொண்ட குழுக்கள் (LIG) இதுவரை ஒரே பயனாளிகள். புதிய திருத்தங்கள் நாடு முழுவதும் உள்ள EWS மற்றும் LIG பிரிவுகள் ஜம்மு காஷ்மீரில் நிலம் வாங்கலாம் அல்லது வீடுகள் கட்டலாம் என்பதை உறுதி செய்கிறது.
“ஜம்மு & காஷ்மீரில் கால் பதிக்க விரும்பும் டெவலப்பர்களுக்கு இந்த திருத்தம் ஊக்கமளிக்கிறது. ஒன்றுக்கூடல் பிரதேசத்தின் அரசாங்கம் ஒரு புதிய வீட்டுக் கொள்கையை அறிவித்துள்ளது, அங்கு ஐந்து ஆண்டுகளில் ஒரு லட்சம் குடியிருப்புகளை கட்டும். மலிவு விலை வீடுகள் மற்றும் குடிசை மறுவாழ்வு திட்டங்களுக்கான பொது-தனியார் கூட்டாண்மை ஊக்குவிக்கப்படும். EWS மற்றும் LIG பிரிவுகளுக்கான ஒப்புதல்கள் முன்னுரிமை அளிக்கப்படும் என்றும் கூறப்பட்டுள்ளது. எனவே, நேரடியாக நிலம் கையகப்படுத்தப்படாவிட்டாலும், பிராந்தியத்திற்கு வெளியே உள்ள டெவலப்பர்களுக்கு நிறைய ஒப்பந்தக் கட்டுமானங்கள் வழங்கப்படும்,” என்று ஜம்மு & காஷ்மீரில் வாய்ப்பை எதிர்பார்த்துக்கொண்டிருக்கும் சிம்லாவைச் சேர்ந்த ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனமான மெஹ்தாப் பட் நம்புகிறார்.
“ஜே & கே இன் அசல் மேம்பாட்டுச் சட்டத்தின் பிரிவு 17, அபிவிருத்திக்காக அரசாங்கம் நிலத்தை கையகப்படுத்தி, ஆனால் பணிகளைச் செய்யத் தவறினால், நிரந்தர குடியிருப்பாளர்களுக்கு மட்டுமே நிலத்தை மீண்டும் விற்க முடியும் என்று கூறியது. இனிமேல், எந்த இந்திய குடிமகனுக்கும் விற்கலாம். இருப்பினும், விவசாய நிலத்தை யூடிக்கு வெளியே யாருக்கும் விற்க முடியாது. நிலப் பரிமாற்றம் மற்றும் நிலப் பயன்பாட்டை மாற்றுவதற்கான கட்டுப்பாடுகளை நிர்வகிக்கும் சட்டங்களையும் அரசாங்கம் தளர்த்தியுள்ளது. இது ஜம்மு & காஷ்மீருக்கு வெளியே உள்ள டெவலப்பர்களுக்கு ஒரு வாய்ப்பை வழங்குகிறது,” என்று வழக்கறிஞர் கவுதம் அதிகாரி விளக்குகிறார். புதிய சட்டங்கள் பிராந்தியத்தில் ரியல் எஸ்டேட்டை சந்தர்ப்பவாதமாகவும் போட்டித்தன்மையுடனும் மாற்றும் திசையில் இருப்பதாக ஆய்வாளர்கள் நம்புகின்றனர். இது உண்மையில் ஜம்மு & காஷ்மீரின் சொத்துச் சந்தைக்கு பயனளிக்குமா என்பது, தற்போது யாருடைய யூகமாகவும் உள்ளது. (எழுத்தாளர் CEO, Track2Realty)
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்
ஜே&கே ஐடிசி என்றால் என்ன?
J&K IDC என்பது ஜம்மு காஷ்மீர் தொழில் வளர்ச்சிக் கழகத்தைக் குறிக்கிறது. ஜே&கே IDC ஆனது ஜே&கே இல் நிலம் கையகப்படுத்துதல் மற்றும் தொழிற்சாலைகள் மற்றும் தொழில்துறை பகுதிகள்/எஸ்டேட்களை நிறுவுவதற்கு பொறுப்பாகும்.
ஜம்மு & காஷ்மீரில் வெளியாட்கள் நிலம் வாங்க முடியுமா?
ஜம்மு-காஷ்மீரில் விவசாய நிலங்களைத் தவிர, எந்த இந்திய குடிமகனும் நிலம் வாங்கலாம்.
