டெல்லி போன்ற நகரங்களில், கடந்த பல தசாப்தங்களாக வழக்கறிஞரின் அதிகாரம் என்றாலும் சொத்து விற்பனை மிகவும் பொதுவானது. எவ்வாறாயினும், இந்தியாவின் உச்ச நீதிமன்றம் இத்தகைய ஏற்பாடுகள் குறித்து எதிர்மறையான பார்வையை எடுத்துள்ளது, அவை முதன்மையாக இரண்டு கட்சிகளால் சட்டத்தை குறுகிய மாற்றத்தை நோக்கமாகக் கொண்டுள்ளன. வரலாற்று ரீதியாக, கணக்கிடப்படாத பணத்தை நிறுத்துவதற்கு ரியல் எஸ்டேட் விருப்பமான சொத்து வகுப்புகளில் ஒன்றாகும். காலப்போக்கில், பல வழிகள் கண்டுபிடிக்கப்பட்டன, முதலீட்டை சட்டப்பூர்வமாகக் காண்பிக்க, பவர் ஆஃப் அட்டர்னி (PoA) மூலம் சொத்து விற்பனை மற்றும் கொள்முதல் உட்பட. இந்த முறையின் அதிகரித்துவரும் பயன்பாடு 1990 களில் தொடங்கி சொத்துச் சந்தையின் வளர்ச்சியுடன் ஒத்துப்போனது. அதைத் தொடர்ந்து, நாட்டின் உயர் நீதிமன்றம் இந்த விஷயத்தை அறிந்து கொள்ள வேண்டிய கட்டாயத்தில் இருந்தது, இறுதியில் 2011 இல் ஒரு முக்கிய தீர்ப்பை வழங்கியது. பொது அதிகாரத்தின் வழக்கறிஞர் (ஜி.பி.ஏ) மூலம் செய்யப்பட்ட சொத்து பரிவர்த்தனைகளுக்கு சட்டபூர்வமான புனிதத்தன்மை இல்லை என்று கூறி, உச்ச நீதிமன்றம் (எஸ்சி) தீர்ப்பளித்தது பதிவுசெய்யப்பட்ட விற்பனை பத்திரங்கள் மட்டுமே அத்தகைய பரிவர்த்தனைகளுக்கு எந்தவொரு சட்டபூர்வமான பங்கையும் வழங்கும். கீழே குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது ஒரு POA பற்றியது, இந்த கருவியின் மூலம் விற்பனை எவ்வாறு நடந்தது, ஏன் இவை சட்டவிரோதமானது. 
பவர் ஆஃப் அட்டர்னி (PoA) என்றால் என்ன?
POA இன் கருத்து இந்தியாவில் இரண்டு சட்டங்களின் கீழ் விவாதிக்கப்பட்டுள்ளது – அதிகாரங்கள் சட்டத்தின் சட்டம், 1882 மற்றும் இந்திய முத்திரை சட்டம், 1899. இந்த சட்டங்கள் POA ஐ ஒரு குறிப்பிட்ட நபருக்கு பரிவர்த்தனை செய்யும் நபரின் சார்பாக செயல்பட அதிகாரம் அளிக்கும் கருவியாக வரையறுத்தன. அடிப்படையில், ஒரு நபர் தனது சார்பாக குறிப்பிட்ட பணிகளைச் செய்ய, தன்னை தனது பிரதிநிதியாகக் காட்ட சட்டப்பூர்வ உரிமையை மற்றொரு நபருக்கு அளிக்கிறார்.
இந்த கருவி பொதுவாக குடியுரிமை பெறாத இந்தியர்களால் (என்.ஆர்.ஐ) பயன்படுத்தப்படுகிறது, ஏனெனில் என்.ஆர்.ஐ தனது / அவள் வணிகங்கள் அல்லது தனிப்பட்ட வேலைகள் காரணமாக ஒரு குறிப்பிட்ட நேரத்தில் தனது சொந்த நாட்டிற்கு வருகை தர முடியாது. இது வழங்கும் வசதி காரணமாக, வணிகர்கள் மற்றும் பல்வேறு தனிப்பட்ட மற்றும் தொழில்முறை பணிகளைச் செய்ய முடியாத நபர்கள் போன்ற மிகவும் பிஸியான நபர்களுக்கும் ஒரு POA எளிது.
POA வகைகள்: பொது POA (GPA) மற்றும் சிறப்பு POA (SPA)
ஒருவரின் சார்பாக வழக்கமான பணிகளைச் செய்வதற்கான உரிமையை ஒரு பொது அதிகார வக்கீல் (ஜி.பி.ஏ) ஒரு முகவருக்கு அளிக்கும்போது, குறிப்பிட்ட பணிகளைச் செய்வதற்கு ஒரு சிறப்பு அதிகார வழக்கறிஞர் (SPA) வழங்கப்படுகிறது. "ஒரு ஜிபிஏ ஒரு பிரதிநிதிக்கு பரந்த அதிகாரங்களை வழங்கும்போது, ஒரு SPA பிரதிநிதி சார்பாக பிரதிநிதி செய்யக்கூடிய ஒரு குறிப்பிட்ட செயலைப் பற்றி பேசுகிறது. நீங்கள் ஒருவருக்கு ஜி.பி.ஏ. வழங்கினால், அவர்கள் உங்கள் பயன்பாட்டு பில்களை செலுத்தலாம், உங்கள் சார்பாக வாடகை வசூலிக்கலாம், சர்ச்சைகளை நிர்வகிக்கலாம் மற்றும் தீர்த்துக் கொள்ளலாம் அல்லது வங்கி தொடர்பான அனைத்து பணிகளையும் உங்கள் பிரதிநிதியாக செயல்பட முடியும், ”என்கிறார் உச்சநீதிமன்ற வழக்கறிஞர் ஹிமான்ஷு யாதவ் நீதிமன்றம் . மறுபுறம், ஒரு என்.ஆர்.ஐ தனது சொத்தை இந்தியாவில் விற்க வேண்டுமானால், அவர்கள் இங்கே ஒரு முகவர் மூலம், ஒரு SPA மூலம் அதைச் செய்வார்கள், அவர் மேலும் கூறுகிறார்.
ஜி.பி.ஏ மற்றும் எஸ்.பி.ஏ இரண்டையும் பதிவு செய்வது சட்டப்பூர்வமாக செல்லுபடியாகும். ஒரு SPA அதன் விளைவை இழக்கிறது, அது நோக்கம் கொண்ட பணி முடிந்தவுடன். ஒரு ஜி.பி.ஏ., நிறைவேற்றுபவர் தங்கள் வாழ்நாளில், அவர்கள் விரும்பும் போது திரும்பப் பெறலாம். அவர்கள் இறந்தால், ஜி.பி.ஏ அதன் சட்டப்பூர்வ செல்லுபடியை இழக்கிறது.
ஜி.பி.ஏ மூலம் சொத்து விற்பனை எவ்வாறு நடந்தது?
ஒரு வாங்குபவர் பரிவர்த்தனைக்கு முத்திரை வரி மற்றும் பதிவு கட்டணத்தை செலுத்த வேண்டும், அதே நேரத்தில் ஒரு விற்பனையாளர் மூலதன ஆதாய வரியை செலுத்த வேண்டும். மேலும், ஒரு விற்பனை பத்திரம் பதிவுசெய்யப்பட்டதும், தகவல் பொதுவில் உள்ளது மற்றும் எந்த நேரத்திலும் பினாமி பரிவர்த்தனைகளை கண்டறிய பயன்படுத்தலாம். மேலும் காண்க: சொத்தின் மீதான நீண்டகால மூலதன ஆதாய வரி என்ன: நீங்கள் அறிந்திருக்க வேண்டிய 5 விஷயங்கள் , சட்டத்தை குறுகியதாக மாற்றுவதற்கும், சொத்து பரிவர்த்தனைகள் மீதான வரிகளைத் தவிர்ப்பதற்கும், வாங்குபவர்களும் விற்பவர்களும் விரிவான மூன்று-படி திட்டத்தில் நுழைந்தனர் விற்பனை பரிவர்த்தனை மேற்கொள்ளுங்கள். முதலில், விற்பனைக்கான ஒப்பந்தம் உருவாக்கப்பட்டது (விற்பனை பத்திரத்துடன் குழப்பமடையக்கூடாது), விற்பனைக்கான விதிகளை சொந்தமாக வைத்தல். இதைத் தொடர்ந்து, விற்பனையாளர் மாற்றமுடியாத PoA ஐ உருவாக்கி, வாங்குபவரை சொத்தை நிர்வகிப்பதற்கான முழுமையான பொறுப்பில் வைப்பார். மூன்றாவது மற்றும் இறுதி கட்டமாக, விற்பனையாளர் இந்த சொத்தை வாங்குபவருக்கு விருப்பத்தின் மூலம் வழங்குவார். "அனுமதிகளைப் பெறுவதில் சிக்கலான நடைமுறையைத் தவிர்ப்பதற்கும், தில்லி அபிவிருத்தி ஆணையத்திற்கு (டி.டி.ஏ) தெரியாத அதிகரிப்பு என விலையில் பெரும் பகுதியை செலுத்துவதைத் தவிர்ப்பதற்கும், ஒரு கலப்பின முறை உருவாக்கப்பட்டது, இதன் மூலம் பிளாட் வைத்திருப்பவர், ஒப்புக் கொள்ளப்பட்ட கருத்தைப் பெற்று , பிளாட் வைத்திருப்பதை வாங்குபவருக்கு வழங்குவதோடு பின்வரும் ஆவணத்தை நிறைவேற்றும் "என்று 2009 ஆம் ஆண்டில் சூரஜ் லாம்ப் & இண்டஸ்ட்ரீஸ் பிரைவேட் லிமிடெட் Vs ஹரியானா மாநில வழக்குக்கு எதிராக எஸ்.சி. டி.டி.ஏ-வின் பல்வேறு வீட்டுத் திட்டங்களுக்கு லாட்டரிகளிலிருந்து அலகுகள் ஒதுக்கப்பட்டு, பின்னர் அவற்றை ஆர்வமுள்ள தரப்பினருக்கு அதிக விலைக்கு விற்ற மக்களிடையே இந்த வகையான உரிமை பரிமாற்றம் பெருகிய முறையில் பிரபலமடைந்தது. மேலும் காண்க: நீண்ட கால மூலதன ஆதாய வரி: பல வீடுகளை வாங்குவதற்கான விலக்கு
ஜி.பி.ஏ மூலம் சொத்து விற்பனை தொடர்பான எஸ்சி உத்தரவு
ஒரு முக்கிய தீர்ப்பில், உச்ச நீதிமன்றம், சூரஜ் விளக்கு மற்றும் தொழில்களில் தனது தீர்ப்பை வழங்கும்போது பிரைவேட் லிமிடெட் Vs ஸ்டேட் ஆஃப் ஹரியானா வழக்கு, PoA மூலம் மேற்கொள்ளப்படும் சொத்து பரிவர்த்தனைகள் சட்டப்பூர்வ செல்லுபடியாகாது என்று தீர்ப்பளித்தது.
"ஒரு PoA என்பது ஒரு அசையாச் சொத்தின் எந்தவொரு உரிமை, தலைப்பு அல்லது ஆர்வம் தொடர்பாக மாற்றுவதற்கான ஒரு கருவி அல்ல" என்று நீதிபதி ஆர்.வி.ரவீந்திரன் தலைமையிலான மூன்று நீதிபதிகள் கொண்ட பெஞ்ச், பதிவுசெய்யப்பட்ட விற்பனை மூலம் மட்டுமே சொத்துக்களை சட்டப்பூர்வமாக மாற்ற முடியும் என்று கூறினார். பத்திரம்.
சொத்து விற்பனை தொடர்பான சட்டத்தின் பல்வேறு விதிகளை விளக்கிய பின்னர் வந்த தீர்ப்பு, இது மறுபரிசீலனைக்கு உட்பட்டது, இது விற்பனை ஒப்பந்தங்கள் மற்றும் உண்மையான பரிவர்த்தனைகளில் செயல்படுத்தப்படும் PoA களின் செல்லுபடியை பாதிக்காது என்று கூறியது.
உண்மையான வழக்குகளை விவரிக்க உயர் நீதிமன்றம் குறிப்பிட்ட எடுத்துக்காட்டுகளை மேற்கோள் காட்டியது. "எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு நபர் தனது மனைவி, மகன், மகள், சகோதரர், சகோதரி அல்லது உறவினருக்கு தனது விவகாரங்களை நிர்வகிக்க அல்லது அனுப்பும் செயலைச் செய்ய ஒரு போஏஏ கொடுக்கலாம்," என்று அது கூறியது. ஜிபிஏக்கள் மூலம் கைகளை மாற்றிய சொத்துக்களுக்கான பிறழ்வு கோரிக்கைகளை நகராட்சி அமைப்புகள் ஏற்கக்கூடாது என்று கூறும்போது, தீர்ப்பின் காரணமாக, தற்போதுள்ள பதிவுகள் தொந்தரவு செய்யக்கூடாது என்று தெளிவுபடுத்தியது.
எஸ்சி தீர்ப்பைத் தொடர்ந்து, தில்லி அரசு, 2012 ல், ஜிபிஏ மூலம் சொத்துக்களை விற்பனை செய்வதை தடைசெய்யும் சுற்றறிக்கை ஒன்றைக் கொண்டு வந்தது, கூட்டாக அல்லது தனித்தனியாக விற்க விருப்பம் மற்றும் ஒப்பந்தம்.
டெல்லி உயர் நீதிமன்ற உத்தரவு 2013
டெல்லி அரசாங்கத்தின் சுற்றறிக்கை தேசிய தலைநகர் பிராந்தியத்தில் (என்.சி.ஆர்) பல சொத்து வைத்திருப்பவர்களை பாதித்தது, அங்கு ஜி.பி.ஏ மூலம் விற்பனை செய்யப்பட்டது பரவலாகிவிட்டது. இந்த அறிவிப்பைத் தொடர்ந்து, பல்வேறு விண்ணப்பங்கள் டெல்லி உயர்நீதிமன்றத்தில் நிவாரணம் கோரப்பட்டன. உண்மையான வழக்குகளில் பதிவு செய்வதைத் தடுக்க முடியாது என்று எஸ்சி தீர்ப்பில் தெளிவாகக் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளதாக ஐகோர்ட் தீர்ப்பளித்தது. "எந்தவொரு சந்தர்ப்பத்திலும் ஒரு ஜி.பி.ஏ.க்கு உதவுவதன் மூலம் ஒரு பதிவை பதிவு செய்ய முடியாது என்று எஸ்சி கூறவில்லை. பரிவர்த்தனை உண்மையானது வரை, அதை துணை பதிவாளரால் பதிவு செய்ய வேண்டும்," என்று ஐகோர்ட் கூறினார் "ஒரு நபர் ஒரு நில மேம்பாட்டாளருடன் ஒரு அபிவிருத்தி ஒப்பந்தத்தில் நுழையலாம், ஒரு பார்சல் நிலத்தை அபிவிருத்தி செய்வதற்காக அல்லது ஒரு கட்டிடத்தில் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை நிர்மாணிப்பதற்காக, இந்த நோக்கத்திற்காக, விற்பனை ஒப்பந்தங்களை நிறைவேற்றுவதற்கான POA ஐ செயல்படுத்த முடியும், ”என்று அது மேலும் கூறியுள்ளது. "2019 ஆம் ஆண்டில், தில்லி அரசாங்கம் முன்னர் போயாவால் மாற்றப்பட்ட அங்கீகரிக்கப்படாத கட்டுமானங்களுக்கு சட்டபூர்வமான புனிதத்தன்மையை வழங்கியது" என்று எஸ்.சி.யின் வழக்கறிஞர் பிரஞ்சல் கிஷோர் சுட்டிக்காட்டுகிறார். மேலும் காண்க: இந்திய ரியால்டியில் முதலீடு செய்யும் என்.ஆர்.ஐ.க்களுக்கான டோஸ் மற்றும் செய்யக்கூடாதவை
வழக்கறிஞரின் அதிகாரத்தை பதிவு செய்தல்
எஸ்சி படி, ஒரு சொத்து விற்பனைக்கு செயல்படுத்தப்பட்டால், ஒரு போஏஏ பதிவு செய்வது கட்டாயமாகும். நோட்டரிஸ் செய்யப்பட்ட பிஓஏ நீதிமன்றத்தில் ஆதாரமாக ஏற்றுக்கொள்ளப்படும் என்பதையும் கவனத்தில் கொள்க. இருப்பினும், விதிகள் மாறுபடும், எந்த மாநிலத்தைப் பொறுத்து கருவி தயாரிக்கப்படுகிறது. உதாரணமாக, குஜராத்தில், குஜராத் பதிவு (திருத்த) மசோதாவின் விதிகளின் கீழ் மாநிலத்தில் வழக்கறிஞர் ஆவணங்களின் அறிவிக்கப்படாத அதிகாரத்தை பதிவு செய்வது கட்டாயமாக்கப்பட்டுள்ளது.
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்
ஜி.பி.ஏ என்றால் என்ன?
ஜி.பி.ஏ என்பது ஒரு நபரால் செயல்படுத்தப்படும் வழக்கறிஞரின் பொது அதிகாரமாகும், இது அவரது பிரதிநிதியால் நிகழ்த்தப்படும் பொதுவான படைப்புகளைப் பெறுவதற்கான நோக்கத்திற்காக.
SPA என்றால் என்ன?
SPA என்பது ஒரு சிறப்பு அதிகார வழக்கறிஞராகும், இது ஒரு நபரால் தனது பிரதிநிதியால் செய்யப்படும் ஒரு குறிப்பிட்ட பணியைப் பெறுவதற்காக செயல்படுத்தப்படுகிறது.
இந்தியாவில் வழக்கறிஞரின் அதிகாரத்தை நிர்வகிக்கும் சட்டம் எது?
பவர் ஆஃப் அட்டர்னி சட்டம், 1882 மற்றும் இந்திய முத்திரை சட்டம், 1899 இல் பவர் ஆஃப் அட்டர்னி குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது.
