কিভাবে আবাসিক উদ্দেশ্যে কৃষি জমি রূপান্তর করা যায়?

অবকাঠামোর পরেই প্লটের অকৃষি ব্যবহার, নিয়ম মহারা

একটি প্লট RERA- এর সাথে নিবন্ধিত হতে হবে যদি তার শুধুমাত্র শর্তাধীন রূপান্তর সনদ থাকে, রাজ্য কর্তৃপক্ষ বলছে 17 আগস্ট, 2021: এমন একটি পদক্ষেপ যা প্লট বিক্রির উপর উল্লেখযোগ্য প্রভাব ফেলবে, ক্রেতাদের উপর ইতিবাচক প্রভাব ফেলবে, মহারাষ্ট্র RERA (মহারা) সিদ্ধান্ত দিয়েছে যে, শহরাঞ্চলে কৃষি জমি অকৃষি জমিতে রূপান্তরের জন্য প্রাপ্ত শর্তসাপেক্ষ অনুমতি, কোন অবকাঠামো প্রদান না করে, একটি 'চলমান প্রকল্প' হিসেবে বিবেচিত হবে। এই যুক্তি অনুসারে, এই জাতীয় প্রকল্প অবশ্যই রাজ্য RERA- এর সাথে নিবন্ধিত হতে হবে, যেহেতু এটি এখনও একটি সমাপ্তির শংসাপত্র পায়নি এবং সম্পূর্ণ প্রকল্পগুলির আওতার বাইরে থাকে, যা RERA এর বিধানের অধীনে নিজেদের নিবন্ধন করার প্রয়োজন হয় না। পর্যবেক্ষণ করার সময় যে একটি কৃষি জমি একটি অকৃষি জমিতে রূপান্তর করার জন্য প্রাপ্ত অনুমতি কেবল সেই প্রক্রিয়ার সূচনা ছিল, মহেরেরা বলেছিল যে রূপান্তর অনুমোদন করার পরে একটি সমাপ্তির শংসাপত্র প্রদান করা হলে প্রক্রিয়াটি সম্পন্ন হবে বলে বোঝা যাবে। মহারা’র চেয়ারপার্সন অজয় মেহতা বলেন, “সমাপ্তির শংসাপত্রের নামকরণ মানে হল যে প্রাঙ্গণটি এখন সম্পূর্ণ এবং মানুষের বসবাসের উপযোগী”। মহারেরার আদেশটি এমন একটি মামলার সিদ্ধান্ত নেওয়ার সময় এসেছিল, যেখানে একজন নির্মাতা তার প্রকল্পে অমরাই নামে কোলাদে প্লট বিক্রি করছিলেন, যেখানে 'কোন সুবিধা না দিয়ে প্রতিশ্রুতি দেওয়া হয়েছিল এবং যারা অকৃষি জমি রূপান্তর আদেশে গণনা করা হয়েছিল। বিল্ডারকে ২০১২ সালের মে মাসে কৃষি জমি অকৃষি উদ্দেশ্যে রূপান্তর করার অনুমতি দেওয়ার সময়, রায়গড় জেলা কালেক্টর এই শর্ত দিয়েছিলেন যে ডেভেলপারকে রাস্তাঘাট, পয়ageনিষ্কাশন লাইন, জল সরবরাহ ইত্যাদির মতো অবকাঠামোগত সুবিধা তৈরি করতে হবে। দুই বছর. RERA- এর নিয়ম লঙ্ঘনের জন্য নির্মাতাকে ৫০,০০০ টাকা জরিমানা করার সময়, মহারেরা তাকে নির্দেশ দিলেন অবিলম্বে তার প্রকল্পটি রাজ্য RERA- এ নিবন্ধিত করুন। *** যেহেতু কৃষি ভারতের সবচেয়ে বড় অর্থনৈতিক কার্যক্রম, দেশের উর্বর জমি রক্ষার জন্য আইন প্রণয়ন করা হয়েছে। ঠিক এই কারণেই যারা ভারতে এই ধরনের কৃষি জমির মালিক, তারা অন্য কোনো কাজে ব্যবহার করতে স্বাধীন নয় – আবাসিক, বাণিজ্যিক বা শিল্প। যদি মালিক তার খামার জমি এমন কোন কার্যকলাপের জন্য ব্যবহার করতে চান যা কৃষি কার্যক্রমের শ্রেণীতে পড়ে না, তাহলে সেই নির্দিষ্ট ব্যবহারের জন্য জমি রূপান্তর করার জন্য একটি যথাযথ আইনি প্রক্রিয়া অনুসরণ করতে হবে। এই প্রক্রিয়াটি আনুষ্ঠানিকভাবে ভূমি-ব্যবহার রূপান্তর হিসাবে পরিচিত। যদি না কেউ তার কৃষি জমি আবাসিক ব্যবহারের জন্য ব্যবহার না করে, তাহলে তা করা আইন বহির্ভূত এবং রাষ্ট্রীয় আইনের বিধান অনুযায়ী শাস্তিযোগ্য। উদাহরণস্বরূপ, দিল্লি ভূমি সংস্কার আইন, 1954 এর অধীনে, দিল্লিতে বিনা অনুমতিতে কৃষি জমি অকৃষি কাজে ব্যবহার করলে তিন বছর পর্যন্ত কারাদণ্ড, অথবা 10 লক্ষ টাকা পর্যন্ত জরিমানা, অথবা উভয়ই হতে পারে। আইনে করা একটি সংশোধনী অনুসারে, বিনা অনুমতিতে অকৃষি কাজে ব্যবহৃত সম্পত্তিগুলিও ওই এলাকার উপর কর্তৃত্বপ্রাপ্ত একজন কর্মকর্তা নিলাম করতে পারেন। ভারতে কৃষি জমি কেনার টিপস সম্পর্কে আমাদের নিবন্ধটি পড়ুন।

কিভাবে কৃষি জমি অকৃষি জমিতে রূপান্তর করা যায়

ভূমি-ব্যবহার পরিবর্তনের অনুমতি দেওয়ার ক্ষমতা জেলা রাজস্ব বিভাগ বা পরিকল্পনা সংস্থার উপর ন্যস্ত। যাইহোক, মনে রাখবেন যে ভূমি ভারতে একটি রাষ্ট্র বিষয়, ভূমি-ব্যবহার পরিবর্তন নিয়ন্ত্রণকারী আইনগুলি রাজ্য দ্বারা প্রণয়ন করা হয় এবং সেই রাজ্য জুড়ে অক্ষরে অক্ষরে প্রয়োগ করা হয়। যদি কৃষি জমির বিস্তৃত অংশ কৃষিকাজ ছাড়া অন্য উদ্দেশ্যে রূপান্তরিত করতে হয়, তাহলে মালিককে রাজস্ব বিভাগ বা পরিকল্পনা সংস্থার চেয়ে উচ্চতর কর্তৃপক্ষের কাছে যেতে হতে পারে। উত্তর প্রদেশে, আবাসিক উদ্দেশ্যে কৃষি জমি রূপান্তর করার অনুমতি রাজস্ব বিভাগে ন্যস্ত। ঝাড়খণ্ড এবং বিহারে, ভূমি-ব্যবহার পরিবর্তনের অনুমতি দেওয়ার ক্ষমতা মহকুমাশাসক ম্যাজিস্ট্রেটের (এসডিএম) উপর ন্যস্ত এলাকার ভূমি রাজস্ব বিভাগের কমিশনার কর্ণাটকে ভূমি রূপান্তরের অনুমোদন দেওয়ার ক্ষমতা রাখেন, তহসিলদার এবং রাজস্ব বিভাগীয় কর্মকর্তারা অন্ধ্রপ্রদেশে ভূমি-ব্যবহার পরিবর্তনের অনুমোদন দেওয়ার জন্য অনুমোদিত। ওডিশায়, তহসিলদার/উপ-সংগ্রাহক ভূমি-ব্যবহার রূপান্তরের অনুমতি দেওয়ার জন্য সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষ। রাজস্থানে, মালিককে তহসিলদারের কাছে যেতে হবে, তার কৃষি জমি আবাসিক ব্যবহারের জন্য রূপান্তরিত করতে হবে, যদি এলাকাটি 2,000 বর্গ মিটারের বেশি না হয়। 4,000 বর্গমিটারের বেশি না হলে একই মালিককে মহকুমা কর্মকর্তার কাছে যেতে হবে। ,000,০০০ বর্গমিটারের বেশি এলাকার জন্য, মালিককে জেলা কালেক্টরের কাছে যেতে হবে। পাঞ্জাব এবং হরিয়ানায়, শহর পরিকল্পনা বিভাগ ভূমি-ব্যবহার পরিবর্তনের অনুমোদন দেওয়ার জন্য দায়ী। মহারাষ্ট্র ভূমি রাজস্ব কোড বিধিমালার অধীনে, কৃষি জমির ব্যবহারকে অকৃষি কাজে রূপান্তরের অনুমতির জন্য মালিকদের সংগ্রাহকের কাছে আবেদন করতে হবে। দিল্লিতে, দিল্লি ডেভেলপমেন্ট অথরিটি (DDA) জমি রূপান্তর করার অনুমতি দেয়। আরও দেখুন: ভারতে সাধারণত ব্যবহৃত জমি এবং রাজস্ব রেকর্ড শর্তাবলী

ভূমি-ব্যবহার রূপান্তরের জন্য কোন নথির প্রয়োজন?

একটি আবেদন ছাড়াও, একটি হোস্ট আবাসিক উদ্দেশ্যে কৃষি জমি রূপান্তরিত করতে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের কাছে নথি উপস্থাপন করতে হবে। এই নথির মধ্যে রয়েছে:

• মালিকের পরিচয়ের প্রমাণ।
• বিক্রয় দলিলের কপি।
• RTC (অধিকার, প্রজাস্বত্ব এবং ফসলের রেকর্ড)।
• পার্টিশন ডিডের কপি (যদি জমি উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া যায়)।
• মিউটেশন নথি।
• শূন্য শোধ সনদ।
• 7/12 নির্যাস ।
• পৌর পরিষদ বা গ্রাম পঞ্চায়েত থেকে অনাপত্তি সনদ (এনওসি)।
• জরিপ মানচিত্র।
• ভূমি ব্যবহারের পরিকল্পনা।
• একটি স্বীকৃত পানি-পরীক্ষাগার (খামারবাড়ির ক্ষেত্রে) থেকে পানির শংসাপত্রের বহনযোগ্যতা।
• আবাসন প্রকল্পের ক্ষেত্রে প্রকল্প প্রতিবেদন।
• ভূমি রাজস্ব পরিশোধের রসিদ ইত্যাদি।

মালিকরা রাজস্ব বিভাগ থেকে কিছু জমি সংক্রান্ত নথি সংগ্রহ করতে পারে যা এই জাতীয় কাগজপত্রের রেকর্ড রাখে, যদি সেগুলি ইতিমধ্যে তাদের কাছে উপলব্ধ না থাকে।

ভূমি-ব্যবহার রূপান্তরের জন্য চার্জ কত?

ভূমি -ব্যবহার পরিবর্তনের জন্য রূপান্তর চার্জ ভারতীয় রাজ্য জুড়ে স্থির করা হয়, জমি এলাকা এবং কালেক্টরের হারের উপর ভিত্তি করে – যত বড় এলাকা, তত বেশি রূপান্তর ফি। একটি নির্দিষ্ট কালেক্টর রেটের শতাংশ চার্জ করা হয়, যাতে কৃষি জমি আবাসিক রূপান্তর করা যায়।

রাজস্থানে, 2,000 বর্গ মিটার পর্যন্ত এলাকার জন্য প্রতি বর্গমিটারে 1 টাকা ফি দিতে হবে, যদি জমি 5000 গ্রামের কম জনসংখ্যার একটি গ্রামে অবস্থিত হয়। অন্যদিকে, 2,000 বর্গমিটারের বেশি নয় এমন একটি এলাকার জন্য প্রতি বর্গমিটারে 2 টাকা ফি দিতে হবে, যদি জমি 5000 গ্রামের বেশি জনসংখ্যার একটি গ্রামে অবস্থিত হয়। একই গ্রামে, প্রতি বর্গমিটারে 4 টাকা চার্জ দিতে হবে, যদি এলাকাটি 2,000 বর্গ মিটারের বেশি হয়। হরিয়ানায়, আপনার খামার জমি আবাসিক ব্যবহারে রূপান্তরিত করতে আপনাকে প্রতি বর্গমিটারে 10 টাকা দিতে হবে। বিহারে সম্পত্তির মূল্যের 10% রূপান্তর চার্জ হিসাবে পরিশোধ করতে হয়, কিন্তু জমির মোট মূল্যের 50%, রেডি রেকনার (RR) হারের মাধ্যমে নির্ধারিত, মহারাষ্ট্রে রূপান্তর ফি হিসাবে প্রদান করতে হয়। দিল্লিতে, রূপান্তর চার্জ 14,328 টাকা থেকে 24,777 টাকা প্রতি বর্গমিটারে পরিবর্তিত হয় এবং অতিরিক্ত মেঝে এলাকা অনুপাত (FAR) চার্জ 3,039 টাকা থেকে 7,597 টাকা প্রতি বর্গমিটার বিভিন্ন শিল্প এলাকায় নির্ধারিত হয়েছে।

আমি কি পারি অনলাইনে ভূমি-ব্যবহার রূপান্তরের জন্য আবেদন করবেন?

বেশ কয়েকটি ভারতীয় রাজ্য বর্তমানে অনলাইনে ভূমি-ব্যবহার রূপান্তরের অনুমতি দেয়। এই রাজ্যের অফিসিয়াল পোর্টালগুলি ব্যবহার করে, মালিক অনলাইনে রূপান্তরের জন্য আবেদন করতে পারেন এবং অনলাইনে নথির অনুলিপি জমা দিতে পারেন। এই রাজ্যগুলির মধ্যে রয়েছে অন্ধ্রপ্রদেশ, কর্ণাটক, পাঞ্জাব, হরিয়ানা, রাজস্থান, পশ্চিমবঙ্গ ইত্যাদি।

কৃষি জমি অকৃষি জমিতে রূপান্তর করতে কত সময় লাগে?

আপনি যে রাজ্যে ভূমি রূপান্তরের জন্য আবেদন করছেন তার উপর নির্ভর করে, রূপান্তর শংসাপত্র জারি করতে তিন থেকে ছয় মাসের মধ্যে সময় লাগতে পারে। বিবেচনা করে যে অনেকগুলি নথি যাচাই এবং প্রমাণীকরণ করতে হবে, অনুমোদন কখনও কখনও প্রত্যাশার চেয়ে বেশি সময় নিতে পারে। যেসব রাজ্যে অনলাইন রূপান্তর সুবিধা পাওয়া যায়, সেখানে প্রক্রিয়াটি কম সময় নিতে পারে।

“একবার কর্তৃপক্ষ কৃষি জমি আবাসিক রূপান্তরের জন্য আবেদন গ্রহণ করলে, তারা প্রথমে যাচাই করে যে রূপান্তরের জন্য প্রয়োজনীয় সমস্ত নথি জমা দেওয়া হয়েছে কিনা। দ্বিতীয় ধাপ, প্রতিটি নথির সত্যতা যাচাই করা। যেহেতু কৃষি জমি প্রায়ই বেশ কয়েকজনের যৌথ মালিকানাধীন, তাই আবেদনকারীর ধর্মান্তরের জন্য সংশ্লিষ্ট অন্যান্য পক্ষের অনুমোদন আছে তা নিশ্চিত করার জন্য সমস্ত প্রচেষ্টা করা হয়। এই সব একটি সময় সাপেক্ষ প্রক্রিয়া, ” অমরেশ শুক্লা বলেন, যিনি ইউপি ভূমি রাজস্ব বিভাগে লেখপাল হিসেবে কাজ করেন ।

কৃষি রূপান্তরের জন্য করণীয় এবং করণীয় জমি থেকে এনএ জমি

• কৃষি জমি অকৃষি (এনএ) জমিতে রূপান্তর করার জন্য আপনার আবেদন অবিলম্বে প্রত্যাখ্যান করা হবে, যদি কোন ঝামেলা জড়িত থাকে। জমির বিরুদ্ধে সমস্ত বকেয়া এবং বন্ধকী পরিশোধ করতে হবে, কারণ এটি রূপান্তরের যোগ্য।
• যদি প্রশ্ন করা জমিটি বেশ কয়েকজনের মালিকানাধীন হয়, তবে প্রতিটি মালিককে তাদের আইডি প্রমাণ জমা দিতে হবে, জমির মালিকানার প্রমাণ সহ।
• একটি সময়সীমা আছে যার মধ্যে রূপান্তর ঘটতে হবে। যদি সেই সময়রেখা লঙ্ঘন করা হয়, তাহলে মালিক ভূমি ব্যবহার পরিবর্তন করার অধিকার হারাবেন।
• মালিকের উপর জরিমানা আরোপ করা হয়, যদি সে তার রূপান্তর আবেদনে উল্লিখিত উদ্দেশ্য ব্যতীত অন্য কোন উদ্দেশ্যে জমি ব্যবহার করে। বিহারে, যদি মালিক জমির অপব্যবহারের জন্য দোষী হন তবে রূপান্তর ফি -র 50% জরিমানা হিসাবে দিতে হয়। অন্যান্য রাজ্যে, জরিমানাগুলি কেবল আর্থিক পদক্ষেপ নয়, আইনি পদক্ষেপও অন্তর্ভুক্ত করবে।
• ফি পরিশোধের রসিদটি নিরাপদে রাখতে হবে কারণ এটি রূপান্তরের প্রমাণ হিসাবেও কাজ করে। জমির জন্য রূপান্তর শংসাপত্র জারি না হওয়া পর্যন্ত এই রসিদটি অবশ্যই নিরাপদ রাখতে হবে, ভবিষ্যতের রেফারেন্সের জন্য এটিও নিরাপদ রাখা উচিত।
• স্বতন্ত্র মালিকদের থেকে ভিন্ন, ডেভেলপারদের বৃহত্তর আবাসন প্রকল্প তৈরির জন্য ভূমি-ব্যবহার পরিবর্তনের জন্য আবেদন করার সময় আরও বেশি সংখ্যক নথি জমা দিতে হবে।
• যদিও এনআরআইদের ভারতে কৃষি জমি কেনার অনুমতি নেই, তবুও তারা হবে যদি ক্রয় করার অধিকার তাদের মধ্যে থাকে, যদি যথাযথ প্রক্রিয়া অনুসরণ করে এই ধরনের জমি আবাসিক উদ্দেশ্যে রূপান্তরিত করা হয়।
• এমন কোন নির্দিষ্ট সময়সীমা নেই যার মধ্যে আবেদনকারীকে জমি রূপান্তর শংসাপত্র প্রদান করা যেতে পারে। একই বিষয়ে আপডেট পেতে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের সাথে যোগাযোগ রাখুন।

প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্নাবলী

ভারতে কি কৃষি জমিতে বাড়ি তৈরি করা যায়?

কৃষিজমিতে বাসস্থান তৈরি করা যায়। যাইহোক, এটি বৈধ রূপান্তর প্রক্রিয়া অনুসরণ করার পরে এবং সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের অনুমোদন পাওয়ার পরেই বৈধ।

এনআরআইরা কি ভারতে কৃষি জমি কিনতে পারে?

আইন অনুযায়ী, এনআরআইরা ভারতে কৃষি জমি ক্রয় করতে পারে না।

আবাসিক উদ্দেশ্যে কৃষি জমি রূপান্তরের অনুমতি দেওয়ার জন্য কে অনুমোদিত?

আবাসিক উদ্দেশ্যে আপনার কৃষি জমি রূপান্তর করার জন্য আপনাকে আপনার শহরের রাজস্ব বিভাগ বা পরিকল্পনা কর্তৃপক্ষের কাছে যেতে হবে।