விவசாய நிலங்களை குடியிருப்பு நோக்கங்களுக்காக மாற்றுவது எப்படி?

உள்கட்டமைப்பு வசதிகளுக்குப் பிறகுதான் விவசாயம் அல்லாத சதித்திட்டத்தைப் பயன்படுத்துதல், மஹரேரா விதிகள்

RERA வில் நிபந்தனை மாற்று சான்றிதழ் இருந்தால் மட்டுமே ஒரு சதி பதிவு செய்யப்பட வேண்டும் என்று மாநில அதிகாரம் கூறுகிறது ஆகஸ்ட் 17, 2021: சதி விற்பனையில் குறிப்பிடத்தக்க தாக்கத்தை ஏற்படுத்தும் ஒரு நடவடிக்கையில், வாங்குபவர்களை சாதகமாக பாதிக்கும், மகாராஷ்டிரா RERA (மஹரேரா) எந்த உள்கட்டமைப்பையும் வழங்காமல், நகர்ப்புறங்களில் விவசாய நிலத்தை விவசாயமற்ற நிலமாக மாற்றுவதற்காக பெறப்பட்ட நிபந்தனை அனுமதி, 'நடந்துகொண்டிருக்கும் திட்டம்' என்று கருதப்படும் என்று தீர்ப்பளித்துள்ளது. அந்த தர்க்கத்தின் படி, அத்தகைய திட்டம் மாநில ரீராவில் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும், ஏனெனில் அது இன்னும் ஒரு நிறைவு சான்றிதழைப் பெறவில்லை மற்றும் முடிக்கப்பட்ட திட்டங்களின் எல்லைக்கு வெளியே உள்ளது, அவை தங்களை RERA விதிகளின்படி பதிவு செய்யத் தேவையில்லை. ஒரு விவசாய நிலத்தை விவசாயமற்ற நிலமாக மாற்றுவதற்கான அனுமதி அந்த செயல்முறையின் ஆரம்பம் என்பதை கவனித்தபோது, மஹரேரா ஒரு மாற்று சான்றிதழை வழங்கியவுடன் இந்த செயல்முறை முடிவடையும் என்று புரிந்து கொள்ளப்படும் என்று கூறினார். "நிறைவு சான்றிதழின் பெயரிடல் என்பது வளாகம் இப்போது முழுமையாக உள்ளது மற்றும் மனித குடியிருப்புக்கு ஏற்றது" என்று மஹரேரா தலைவர் அஜோய் மேத்தா கூறினார். மஹாராவின் உத்தரவு, ஒரு பில்டர் தனது திட்டத்தில் அமராய் என்ற இடத்தில், கோலாட்டில், 'வசதிகளை வழங்காமல், ப்ளாட்களை விற்ற ஒரு வழக்கை முடிவு செய்யும் போது வந்தது. வாக்குறுதியளிக்கப்பட்டது மற்றும் விவசாயம் அல்லாத நில மாற்றும் வரிசையில் பட்டியலிடப்பட்டவை. மே 2012 இல் விவசாய நிலத்தை விவசாயமற்ற நோக்கங்களுக்காக பில்டருக்கு அனுமதி வழங்கிய போது, ராய்காட் மாவட்ட ஆட்சியர், டெவலப்பர் சாலை, கழிவுநீர் கோடுகள், நீர் வழங்கல் போன்ற உள்கட்டமைப்பு வசதிகளை உருவாக்க வேண்டும் என்று நிபந்தனை விதித்தார். இரண்டு ஆண்டுகளுக்கு. RERA விதிமுறைகளை மீறியதற்காக பில்டருக்கு ரூ .50,000 அபராதம் விதிக்கும்போது, மஹரேரா தனது திட்டத்தை உடனடியாக மாநில RERA வில் பதிவு செய்ய உத்தரவிட்டது. *** இந்தியாவின் மிகப்பெரிய பொருளாதார நடவடிக்கைகளில் ஒன்றாக விவசாயம் இருப்பதால், நாட்டின் வளமான நிலங்களைப் பாதுகாக்க சட்டங்கள் வகுக்கப்பட்டுள்ளன. இதனால்தான் இந்தியாவில் இதுபோன்ற விவசாய நிலங்களை வைத்திருப்பவர்கள் கூட, வேறு எந்த நோக்கத்திற்காகவும் – குடியிருப்பு, வணிகம் அல்லது தொழில்துறைக்கு பயன்படுத்த சுதந்திரமாக இல்லை. உரிமையாளர் தனது விவசாய நிலத்தை விவசாய நடவடிக்கைகளின் வகைக்கு உட்படுத்தாத ஒரு செயல்பாட்டிற்கு பயன்படுத்த விரும்பினால், அந்த குறிப்பிட்ட பயன்பாட்டிற்கு நிலத்தை மாற்றுவதற்கு உரிய சட்ட செயல்முறை பின்பற்றப்பட வேண்டும். இந்த செயல்முறை முறையாக நில பயன்பாட்டு மாற்றம் என்று அழைக்கப்படுகிறது. ஒருவர் தனது விவசாய நிலத்தை குடியிருப்பு பயன்பாட்டிற்கு பயன்படுத்த அனுமதி பெறாவிட்டால், அவ்வாறு செய்வது சட்டவிரோதமானது மற்றும் மாநில சட்ட விதிகளின் கீழ் தண்டனைக்குரியது. உதாரணமாக, தில்லி நிலச் சீர்திருத்தச் சட்டம், 1954-ன் கீழ், விவசாய நிலத்தை விவசாயமற்ற நோக்கங்களுக்காக டெல்லியில் அனுமதியின்றி பயன்படுத்தினால், மூன்று ஆண்டுகள் வரை சிறைத்தண்டனை அல்லது ரூ. 10 லட்சம் வரை அபராதம் அல்லது இரண்டும் விதிக்கப்படலாம். சட்டத்தில் செய்யப்பட்ட திருத்தத்தின்படி, அனுமதியின்றி விவசாயம் அல்லாத நோக்கங்களுக்காகப் பயன்படுத்தப்படும் சொத்துக்கள், அந்தப் பகுதியில் அதிகாரம் கொண்ட அதிகாரியால் ஏலம் விடப்படலாம். இந்தியாவில் விவசாய நிலம் வாங்க குறிப்புகள் பற்றிய எங்கள் கட்டுரையையும் படிக்கவும்.

விவசாய நிலத்தை விவசாயமற்ற நிலமாக மாற்றுவது எப்படி

நில பயன்பாட்டு மாற்றத்தை அனுமதிக்கும் அதிகாரம் மாவட்ட வருவாய் துறை அல்லது திட்டமிடல் அமைப்பிற்கு உள்ளது. இருப்பினும், இந்தியாவில் நிலம் ஒரு மாநிலப் பொருளாக இருப்பதால், நிலப் பயன்பாட்டு மாற்றத்தைக் கட்டுப்படுத்தும் சட்டங்கள் அரசால் வகுக்கப்பட்டு, அந்த மாநிலம் முழுவதும் கடிதம் மற்றும் ஆவியில் அமல்படுத்தப்படுகின்றன. விவசாய நிலத்தைத் தவிர வேறு நோக்கங்களுக்காக பரந்த விவசாய நிலங்கள் மாற்றப்பட வேண்டும் என்றால், உரிமையாளர் வருவாய் துறை அல்லது திட்டமிடல் அமைப்பை விட உயர்ந்த அதிகாரத்தை அணுக வேண்டும். உத்திரபிரதேசத்தில், விவசாய நிலங்களை குடியிருப்பு நோக்கங்களுக்காக மாற்ற அனுமதிக்கும் அதிகாரம் வருவாய் துறைக்கு உள்ளது. ஜார்க்கண்ட் மற்றும் பீகாரில், நில பயன்பாட்டு மாற்றத்தை அனுமதிக்கும் அதிகாரம் துணைப் பிரிவு மாஜிஸ்திரேட்டுக்கு (SDM) உள்ளது பகுதியின். நில வருவாய் துறையின் ஆணையர் கர்நாடகாவில் நில மாற்ற அனுமதிகளை வழங்கும் அதிகாரம் உடையவர் என்றாலும், ஆந்திராவில் நிலப் பயன்பாட்டு மாற்றத்திற்கான ஒப்புதலை வழங்க, தாசில்தார்கள் மற்றும் வருவாய் பிரிவு அதிகாரிகளுக்கு அதிகாரம் உள்ளது. ஒடிசாவில், நில பயன்பாட்டு மாற்றத்தை அனுமதிக்கும் அதிகாரம், தாசில்தார்/சப்-கலெக்டர். ராஜஸ்தானில், உரிமையாளர் தாசில்தாரை அணுகி, தனது விவசாய நிலத்தை குடியிருப்பு பயன்பாட்டிற்கு மாற்ற வேண்டும், அப்பகுதி 2,000 சதுர மீட்டருக்கு மிகாமல் இருந்தால். பரப்பளவு 4,000 சதுர மீட்டருக்கு மிகாமல் இருந்தால், அதே உரிமையாளர் துணைப் பிரிவு அதிகாரியை அணுக வேண்டும். 4,000 சதுர மீட்டருக்கு மேல் உள்ள பகுதிகளுக்கு, உரிமையாளர் மாவட்ட ஆட்சியரை அணுக வேண்டும். பஞ்சாப் மற்றும் ஹரியானாவில், நில பயன்பாட்டு மாற்றத்திற்கான ஒப்புதலை வழங்க நகரமைப்புத் துறை பொறுப்பாகும். மகாராஷ்டிரா நில வருவாய் கோட் விதிகளின்படி, விவசாய நிலத்தை விவசாயமற்ற நோக்கங்களுக்காக மாற்ற அனுமதி பெற உரிமையாளர்கள் கலெக்டரிடம் விண்ணப்பிக்க வேண்டும். டெல்லியில், டெல்லி மேம்பாட்டு ஆணையம் (டிடிஏ) நில மாற்றத்தை அனுமதிக்கிறது. இதையும் பார்க்கவும்: இந்தியாவில் பொதுவாக பயன்படுத்தப்படும் நிலம் மற்றும் வருவாய் பதிவு விதிமுறைகள்

நில பயன்பாட்டு மாற்றத்திற்கு என்ன ஆவணங்கள் தேவை?

ஒரு விண்ணப்பத்தைத் தவிர, ஒரு புரவலன் விவசாய நிலத்தை குடியிருப்பு நோக்கத்திற்காக மாற்றுவதற்கான ஆவணங்களை சம்பந்தப்பட்ட ஆணையத்தின் முன் சமர்ப்பிக்க வேண்டும். இந்த ஆவணங்கள் அடங்கும்:

• உரிமையாளரின் அடையாளச் சான்று.
• விற்பனை பத்திரத்தின் நகல்.
• ஆர்டிசி (உரிமைகள், குத்தகை மற்றும் பயிர்களின் பதிவு).
• பகிர்வு பத்திரத்தின் நகல் (நிலம் மரபுரிமை பெற்றிருந்தால்).
• பிறழ்வு ஆவணங்கள்.
• Nil-encumbrance சான்றிதழ்.
• 7/12 சாறு .
• நகராட்சி மன்றம் அல்லது கிராம பஞ்சாயத்திலிருந்து தடையில்லா சான்றிதழ் (NOC).
• ஆய்வு வரைபடம்.
• நில பயன்பாட்டு திட்டம்.
• அங்கீகரிக்கப்பட்ட நீர்-சோதனை ஆய்வகத்திலிருந்து (பண்ணை இல்லத்தில்) நீர் சான்றிதழின் பெயர்வுத்திறன்.
• திட்ட அறிக்கை, வீட்டுத் திட்டங்களின் விஷயத்தில்.
• நில வருவாய், முதலியன செலுத்தியதற்கான ரசீது.

நிலம் தொடர்பான சில ஆவணங்களை வருவாய்த் துறையினரிடமிருந்து உரிமையாளர்கள் வாங்கலாம், இது ஏற்கனவே தங்களுக்கு கிடைக்கவில்லை என்றால், அத்தகைய ஆவணங்களின் பதிவை வைத்திருக்கும்.

நில பயன்பாட்டு மாற்றத்திற்கான கட்டணம் என்ன?

நிலப்பரப்பு மாற்றத்திற்கான மாற்றுக் கட்டணம் நிலப்பரப்பு மற்றும் கலெக்டர் விகிதத்தின் அடிப்படையில் இந்திய மாநிலங்கள் முழுவதும் நிர்ணயிக்கப்படுகிறது – பெரிய பகுதி, அதிக மாற்றுக் கட்டணம். ஒரு குறிப்பிட்ட விவசாய நிலத்தை குடியிருப்பாக மாற்ற கலெக்டர் விகிதத்தின் சதவீதம் வசூலிக்கப்படுகிறது.

ராஜஸ்தானில், 5,000 சதுர மீட்டருக்கும் குறைவான கிராமத்தில் நிலம் அமைந்திருந்தால், 2,000 சதுர மீட்டர் வரை ஒரு சதுர மீட்டருக்கு 1 ரூபாய் கட்டணம் செலுத்த வேண்டும். மறுபுறம், 5,000 சதுர மீட்டருக்கு மேல் உள்ள கிராமத்தில் நிலம் இருந்தால், 2,000 சதுர மீட்டருக்கு மிகாமல் உள்ள பகுதிக்கு ஒரு சதுர மீட்டருக்கு ரூ .2 கட்டணம் செலுத்த வேண்டும். அதே கிராமத்தில், 2,000 சதுர மீட்டருக்கு மேல் இருந்தால், ஒரு சதுர மீட்டருக்கு 4 ரூபாய் கட்டணம் செலுத்த வேண்டும். ஹரியானாவில், உங்கள் விவசாய நிலத்தை குடியிருப்பு பயன்பாட்டிற்கு மாற்ற சதுர மீட்டருக்கு ரூ .10 செலுத்த வேண்டும். பீகாரில் சொத்து மதிப்பில் 10% மாற்று கட்டணமாக செலுத்தப்பட வேண்டும் என்றாலும், நிலத்தின் மொத்த செலவில் 50%, ரெடி ரெக்கனர் (RR) விகிதங்கள் மூலம் நிர்ணயிக்கப்பட்டபடி, மகாராஷ்டிராவில் மாற்று கட்டணமாக செலுத்தப்பட வேண்டும். டெல்லியில், மாற்று கட்டணம் ஒரு சதுர மீட்டருக்கு ரூ .14,328 முதல் ரூ .24,777 வரை மாறுபடும் மற்றும் பல்வேறு தொழில்துறை பகுதிகளில் சதுர மீட்டருக்கு ரூ .3,039 முதல் ரூ .7,597 வரை கூடுதல் தரை விகிதம் (FAR) கட்டணம் நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளது.

என்னால் முடியுமா நில பயன்பாட்டு மாற்றத்திற்கு ஆன்லைனில் விண்ணப்பிக்கவா?

பல இந்திய மாநிலங்கள் தற்போது ஆன்லைன் நிலப் பயன்பாட்டு மாற்றத்தை அனுமதிக்கின்றன. இந்த மாநிலங்களில் உள்ள அதிகாரப்பூர்வ இணையதளங்களைப் பயன்படுத்தி, உரிமையாளர் ஆன்லைனில் மாற்றத்திற்கு விண்ணப்பிக்கலாம் மற்றும் ஆவணங்களின் நகல்களை ஆன்லைனில் சமர்ப்பிக்கலாம். இந்த மாநிலங்களில் ஆந்திரா, கர்நாடகா, பஞ்சாப், ஹரியானா, ராஜஸ்தான், மேற்கு வங்கம் போன்றவை அடங்கும்.

விவசாய நிலத்தை விவசாயமற்ற நிலமாக மாற்ற எவ்வளவு நேரம் ஆகும்?

நீங்கள் நில மாற்றத்திற்கு விண்ணப்பிக்கும் மாநிலத்தைப் பொறுத்து, மாற்றுச் சான்றிதழ் வழங்குவதற்கு மூன்று முதல் ஆறு மாதங்கள் வரை ஆகலாம். பல ஆவணங்கள் சரிபார்க்கப்பட வேண்டும் மற்றும் அங்கீகரிக்கப்பட வேண்டும் என்பதைக் கருத்தில் கொண்டு, ஒப்புதல் சில நேரங்களில் எதிர்பார்த்ததை விட அதிக நேரம் எடுக்கலாம். ஆன்லைன் மாற்று வசதி உள்ள மாநிலங்களில், செயல்முறைக்கு குறைந்த நேரம் ஆகலாம்.

"விவசாய நிலத்தை குடியிருப்பாக மாற்றுவதற்கான விண்ணப்பத்தை ஆணையம் பெற்றவுடன், மாற்றத்திற்குத் தேவையான அனைத்து ஆவணங்களும் சமர்ப்பிக்கப்பட்டதா என்பதை அவர்கள் முதலில் சரிபார்க்கிறார்கள். இரண்டாவது படி, ஒவ்வொரு ஆவணத்தின் உண்மைத்தன்மையை சரிபார்க்க வேண்டும். விவசாய நிலம் பெரும்பாலும் பலரால் கூட்டாக சொந்தமாக இருப்பதால், மாற்றத்திற்கு விண்ணப்பதாரர் சம்பந்தப்பட்ட மற்ற தரப்பினரின் ஒப்புதலைப் பெற்றிருப்பதை உறுதி செய்ய அனைத்து முயற்சிகளும் மேற்கொள்ளப்படுகின்றன. இவை அனைத்தும் நேரத்தை எடுத்துக்கொள்ளும் செயல் ”என்கிறார் உ.பி. நில வருவாய் துறையில் லெக்பால் பணியாற்றும் அம்ரேஷ் சுக்லா .

விவசாயத்தை மாற்றுவதற்கான செய்ய வேண்டியவை மற்றும் செய்யக்கூடாதவை NA நிலத்திற்கு நிலம்

• விவசாய நிலத்தை விவசாயமற்ற நிலமாக மாற்றுவதற்கான உங்கள் விண்ணப்பம் ஏதேனும் நிர்பந்தங்கள் இருந்தால் உடனடியாக நிராகரிக்கப்படும். நிலத்திற்கு எதிரான அனைத்து நிலுவை மற்றும் அடமானங்களும் செலுத்தப்பட வேண்டும், ஏனெனில் அது மாற்றத்திற்கு தகுதியானது.
• சம்பந்தப்பட்ட நிலம் பலருக்குச் சொந்தமானதாக இருந்தால், ஒவ்வொரு உரிமையாளரும் தங்கள் ஐடி சான்றுகளுடன், நிலத்தின் உரிமைக்கான ஆதாரத்துடன் சமர்ப்பிக்க வேண்டும்.
• மதமாற்றம் செய்ய வேண்டிய காலக்கெடு உள்ளது. அந்த காலக்கெடு மீறப்பட்டால், நில பயன்பாட்டை மாற்ற உரிமையாளர் தனது உரிமையை இழப்பார்.
• உரிமையாளருக்கு அபராதம் விதிக்கப்படுகிறது, அவர் தனது மனுவை மாற்றும் விண்ணப்பத்தில் குறிப்பிடப்பட்டதைத் தவிர வேறு நோக்கத்திற்காக நிலத்தைப் பயன்படுத்துகிறார். பீகாரில், உரிமையாளர் நிலத்தை தவறாகப் பயன்படுத்திய குற்றவாளி எனில், 50% மாற்று கட்டணத்தை அபராதமாக செலுத்த வேண்டும். மற்ற மாநிலங்களில், அபராதம் பண நடவடிக்கை மட்டுமல்ல சட்ட நடவடிக்கைகளையும் உள்ளடக்கும்.
• கட்டணம் செலுத்திய ரசீது பாதுகாப்பாக மாற்றப்பட வேண்டும், ஏனெனில் இது மாற்றத்திற்கான சான்றாகவும் செயல்படுகிறது. இந்த ரசீது நிலத்திற்கு மாற்றுச் சான்றிதழ் வழங்கப்படும் வரை பாதுகாப்பாக வைக்கப்பட வேண்டும், அது எதிர்கால குறிப்புக்காக பாதுகாப்பாக வைக்கப்பட வேண்டும்.
• தனிப்பட்ட வீட்டு உரிமையாளர்களைப் போலன்றி, டெவலப்பர்கள் நில பயன்பாட்டு மாற்றத்திற்கு விண்ணப்பிக்கும் போது, பெரிய வீட்டுத் திட்டங்களை உருவாக்க இன்னும் அதிக எண்ணிக்கையிலான ஆவணங்களை சமர்ப்பிக்க வேண்டும்.
• NRI களுக்கு இந்தியாவில் விவசாய நிலம் வாங்க அனுமதி இல்லை என்றாலும், அவர்கள் இருப்பார்கள் அத்தகைய நிலம் உரிய நடைமுறையைத் தொடர்ந்து குடியிருப்பு நோக்கங்களுக்காக மாற்றப்பட்டிருந்தால், வாங்குவதற்கான அவர்களின் உரிமைகளுக்குள்.
• விண்ணப்பதாரருக்கு நில மாற்ற சான்றிதழ் வழங்கக்கூடிய குறிப்பிட்ட காலக்கெடு எதுவும் இல்லை. புதுப்பிப்புகளைப் பெற சம்பந்தப்பட்ட அதிகாரிகளுடன் தொடர்பில் இருங்கள்.

அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்

இந்தியாவில் விவசாய நிலத்தில் வீடுகள் கட்ட முடியுமா?

விவசாய நிலத்தில் குடியிருப்புகள் கட்டப்படலாம். எவ்வாறாயினும், முறையான மாற்று செயல்முறையைப் பின்பற்றி, சம்பந்தப்பட்ட அதிகாரிகளிடமிருந்து ஒப்புதல்களைப் பெற்ற பின்னரே இது சட்டபூர்வமானது.

NRI க்கள் இந்தியாவில் விவசாய நிலங்களை வாங்க முடியுமா?

சட்டத்தின்படி, NRI க்கள் இந்தியாவில் விவசாய நிலங்களை வாங்க முடியாது.

விவசாய நிலங்களை குடியிருப்பு நோக்கங்களுக்காக மாற்ற அனுமதித்தவர் யார்?

உங்கள் விவசாய நிலத்தை குடியிருப்பு நோக்கங்களுக்காக மாற்றுவதற்கு உங்கள் நகரத்தில் உள்ள வருவாய் துறை அல்லது திட்டமிடல் அதிகாரத்தை நீங்கள் அணுக வேண்டும்.