अधिकांश भारतीय राज्यों में सिटी डेवलपमेंट अथॉरिटी, या तो डेवलपर्स के लिए भू-विकास के अधिकार प्रदान करते हैं, ताकि परियोजनाओं को तैयार किया जा सके या नीलामी के माध्यम से आवासीय भूमि को मुफ्त में बेच दिया जा सके। पट्टे पर भूमि आवंटित करने की प्रवृत्ति प्रायः मुंबई और राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र (दिल्ली-एनसीआर) में प्रचलित है, जहां भूमि अब दुर्लभ है। लीज़होल्ड की अवधि आमतौर पर 30 साल के बीच होती है और 99 साल तक जा सकती है।
“पट्टे पर भूमि में, प्राधिकरण बनी हुई हैभूमि और डेवलपर के प्राथमिक मालिक जमीन के पहले मालिक बन जाते हैं, “बताते हैं प्रदीप मिश्रा, एक गुड़गांव स्थित सलाहकार उदाहरण के लिए, न्यू ओखला औद्योगिक विकास प्राधिकरण ( नोएडा ) केवल पट्टे के आधार पर अपार्टमेंट परियोजनाओं को विकसित करने के लिए भूमि प्रदान करता है। इसलिए, जो कोई आवासीय फ्लैट खरीदता है, वह वास्तव में केवल 99 साल के लिए ही होगा और प्राधिकरण पहला मालिक होगा डेवलपर का कर्तव्य इस परियोजना का निर्माण करना है और इसे निवास पर रख दिया गया हैजनक कल्याण संघ (आरडब्ल्यूए) जब तक आरडब्लूए का गठन नहीं हो जाता, तब तक डेवलपर परियोजना को बनाए रखता है। यदि वह कुछ फ्लैट्स के मालिक हैं, तो वह आरडब्ल्यूए की भी पार्टी है।
जोखिम
खरीदार के लिए सबसे बड़ी चुनौती, पट्टे समाप्त हो जाने के बाद, अधिभोग अनुबंध का नवीनीकरण है। पट्टे की अवधि के अंत में यह आवश्यक है। एक मुंबई स्थित डेवलपर, उपाध्यक्ष, अध्यक्ष, नाहर ग्रुप मंजू याज्ञिक, बताते हैं कि “जब यह मीएआईई लंबे पट्टा अवधि के साथ एक परियोजना में सुविधाजनक लगती है, 30 साल या 33 साल के छोटे पट्टों वाली परियोजनाएं खरीदारों के लिए समस्याग्रस्त हो सकती हैं। “वह जारी रखती है,” नवीनीकरण के साथ, ऐसे अन्य लागतें भी होती हैं, जैसे कि संपत्ति कर, आदि। 30-33 वर्ष की पट्टेदारी भूमि पर निर्मित परियोजनाएं, जैसा कि मुंबई में होती है, चिंता का कारण है। “
दूसरी समस्या जो कि इस तरह की परियोजना का सामना करती है, बंधक है। परियोजनाओं को छोटे पट्टे अवधि के दौरान नियोजित किया जा सकता है, फिर से नहीं हो सकता हैसृजित निर्माण के लिए धन इसलिए, देरी और गैर-पूर्णता एक और समस्या हो सकती है। इसके अलावा, जब मरम्मत और निर्माण के लिए समय आ गया है, यह एक और चुनौती बन सकता है क्योंकि किसी भी काम के लिए सभी अधिकारियों की सहमति की आवश्यकता होगी। इस प्रकार, पुनर्विकास एक समस्या बन सकता है।
इसके अलावा, पट्टे पर देने वाली परियोजना में पुन: बिक्री करना मुश्किल हो जाता है, Yagnik कहा। संपत्ति शीर्षक और पंजीकरण पत्रों का स्थानांतरण एक बाधा है।
लाभ
खरीदार के खिलाफ सब कुछ नहीं है हालांकि ऐसी परियोजना में निवेश करने में समस्याएं हो सकती हैं, ऐसे परियोजनाओं में संपत्ति की कीमत अक्सर फ्रीहोल्ड भूमि पर बनाए गए परियोजना में उपलब्ध की तुलना में कम होती है। इसका कारण यह है कि पट्टेदारी के तहत प्राप्त भूमि सस्ता है। डेवलपर केवल भूमि के विकास अधिकारों को खरीदने के लिए भुगतान करता है। इसके विपरीत, फ्रीलांड भूमि नीलामी या लॉटरी द्वारा या तो उच्च दर से खरीदी जाती है। इस प्रकार पूरी परियोजनाएं भूमि के पास हैंइकाइयों की अंतिम लागत में शामिल नहीं।
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करने के लिए कुछ बातें
खरीदार के रूप में, यह केवल पूर्व-अपेक्षित नहीं है जिसे पूरा करने की आवश्यकता है। चाहे आप पट्टे या फ्रीहोल्ड प्रोजेक्ट में एक अपार्टमेंट खरीद रहे हों, आपको अपने नाम पर पंजीकृत संपत्ति प्राप्त करने की आवश्यकता होगी। आपको एक हस्तांतरण ज्ञापन भी मिलना होगा, जो एक आधिकारिक पे हैसंपत्ति के मालिक (विक्रेता) को विकास प्राधिकरण द्वारा दी गई रमेशन, उसे खरीदार के अधिकारों का हस्तांतरण करने की अनुमति देता है। इसके लिए, खरीदार को आवश्यक दस्तावेज के लिए एक वकील किराया करने की आवश्यकता है।
भविष्य के विकल्प
अधिभोग के बाद के एक चरण में, आरडब्ल्यूए को पट्टाधारित भूखंड को फ्रीहोल्ड भूमि में परिवर्तित करने का अधिकार है। कई राज्य अब ऐसे रूपांतरणों की अनुमति दे रहे हैं। रूपांतरण के समय एक शुल्क का भुगतान करने की आवश्यकता होती हैपर। साथ ही, पट्टाधारा के मुकाबले एक फ्रीहोल्ड प्लॉट में प्रशंसा की दर हमेशा उच्च है।
अंत में, जब दोनों परियोजनाओं के बीच चुनने की बात आती है, दोनों पट्टे पर भूमि पर बने होते हैं, तो लंबी पट्टा अवधि के साथ एक का चयन करें।
