किराये की यील्ड विश्लेषण का उपयोग करके सर्वश्रेष्ठ निवेश विकल्प की पहचान करें

यह ब्लॉग पोस्ट हाउसिंग में डेटा साइंस लैब, डेटा वैज्ञानिक, संतोष कृष्णा, द्वारा लिखित किया गया था।

पिछले कुछ दशकों में, रियल एस्टेट को तेजी से एक निवेश वाहन के रूप में अध्ययन किया गया है। अचल संपत्ति में एक अच्छा निवेश लंबी अवधि में उच्च रिटर्न अर्जित करना चाहिए। ऐसे मामलों के बारे में सुनना आम है, जहां लोगों ने कुछ दशकों पहले संपत्तियों में निवेश किया था और अब ये संपत्ति करोड़ों के लिए बेची जा रही है। किस तरहकभी भी, ऐसे निवेश लंबी अवधि के दौरान पूंजी लाभ की सराहना पर भरोसा करते हैं और वे बहुत तरल होते हैं क्योंकि ऐसे गुणों की होल्डिंग अवधि बहुत लंबी है। आय सृजन के लिए इलक्वीयड एसेट्स की लंबी प्रतीक्षा अवधि है।

एक वैकल्पिक विकल्प किराये की अचल संपत्ति संपत्तियों में निवेश करना है लंबी अवधि में संपत्ति की पूंजी लाभ की सराहना के अलावा मासिक किराए पर लेने वाले धन भी धन में योगदान करते हैं। इसके अलावा, अचल संपत्ति निवेश के शुरुआती के लिए, एक verवाई छोटी राशि (आमतौर पर भुगतान के नीचे 15-20%) एक किराये की संपत्ति के मालिक होने के लिए पर्याप्त है और फिर एक उच्च दाम पर इसे बेचने के लिए एक बंधक और लाभ उठाने के लिए किराये की रिटर्न का उपयोग करता है, जिससे निवेश की गई राशि पर उच्च रिटर्न मिलता है।

उदाहरण के लिए, यदि कोई खरीदार एक संपत्ति के मालिक के पास रु। 1 करोड़, उसे 20 लाख की डाउन पेमेंट की आवश्यकता होगी और शेष राशि को होम लोन से उधार लिया जा सकता है। अगर खरीदार संपत्ति के लिए किराये के किरायेदारों को मिल सकता है, यह विश्वसनीय मोन उत्पन्न कर सकता हैमासिक रिटर्न और मासिक हित के लिए भुगतान करते हैं। जब खरीदार 1.2 करोड़ रु। के लिए संपत्ति बेचता है, तो उसके ऋण पर ब्याज के किराये की रकम के हिसाब से भुगतान किया जाता था, उसने 20 लाख रु। कमाए। यह रु। की निवेशित राशि पर 100% रिटर्न है 20 लाख इस मामले पर विचार करें कि खरीदार ने अपने पैसे का उपयोग पूरी तरह से खरीदा था, तो उसमें निवेश राशि पर केवल 20% रिटर्न मिलेगा।

किराये की आय के लिए एक संपत्ति खरीदना एक होनहार निवेशक हो सकता हैटी विकल्प हालांकि, किसी संपत्ति के चयन के लिए निर्णय प्रक्रिया निवेशक के लिए एक महत्वपूर्ण काम हो सकती है। रहने के लिए एक घर खरीदने के विपरीत, निवेशक जो अपनी संपत्ति को किराए पर लेना चाहते हैं, उन्हें निवेश करने से पहले पूंजी लाभ और किराये की रिटर्न जैसे कारकों पर विचार करना होगा।

पूंजीगत लाभ समय की अवधि में संपत्ति की सराहना है। यह निकट विकास परियोजनाओं, सरकारी अवसंरचना परियोजनाओं आदि जैसे कारकों से प्रभावित है। ऐसी परियोजनाएं और उनका पूरा प्रारूपआयन स्थानीय अर्थशास्त्री और राजनीतिक कारकों पर अत्यधिक निर्भर हैं जो कि समय के चर और आकलन के लिए अपर्याप्त हैं।

किराए पर रिटर्न निवेशित संपत्ति पर प्राप्त मासिक किराए हैं किराए पर लेने की निवेश में रिटर्न ऑन इन्वेस्टमेंट (आरओआई) को किराए पर लेने का उपयोग करके गणना की जाती है यह पोस्ट रेंटल यील्ड का उपयोग करके आवासीय निवेश विकल्पों के डेटा-चालित और आकलित विश्लेषण पर दर्शाता है। इस पोस्ट में प्रदर्शित किए गए विश्लेषण के अनुसार स्थानीय इलाकों की तुलना में मदद मिल सकती हैउनके किराये की उपज प्रदर्शन, जिसके बारे में अधिक सूचित निवेश निर्णय होना चाहिए।

किराया यील्ड को समझना
एक संपत्ति की किराये की उपज संपत्ति मूल्य का प्रतिशत है जिसे आप वार्षिक किराये की आय के रूप में अर्जित करते हैं।

सकल किराया यील्ड = (वार्षिक किराये की आय / संपत्ति की लागत) * 100

यदि आपने रुपये के लिए एक संपत्ति खरीदा है 12,00,000 (12 लाख) और आप एक मासिक किराया रुपये कमाते हैं 10,000 तो आपकी सकल किराया यील्डहोने वाला

सकल किराया यील्ड = (10000 * 12/1200000) * 100 = 10%

यह दर्शाता है कि आप अपनी संपत्ति की लागत का 10% प्रति वर्ष किराये की आय के रूप में अर्जित करते हैं।

हालांकि, निवेशक को कुछ संपत्ति के खर्चों के बारे में पता होना चाहिए।

1) कर: संपत्ति कर, आयकर जो कि संपत्ति पर लगाया जाएगा

2) रखरखाव प्रभार: स्थिरता, प्रस्तुत और फिटिंग लागत और उनकी प्रतिस्थापन लागत के लिए कवर।

3) Agenटी शुल्क: जब तक कि निवेशक खुद से किरायेदार के लिए नहीं दिखता, तो एक किरायेदार खोजने में एक एजेंट की मदद की आवश्यकता होती है।

4) गैर अधिवासः यह तैयार होना बेहतर है कि संपत्ति वर्ष में कम से कम 1 महीने के लिए रिक्त हो जाएगी।

उपरोक्त सभी खर्च, संपत्ति के खर्च के तहत आते हैं, जो कि शुद्ध किराये की उपज की गणना में उपयोग किया जाता है

नेट किराया यील्ड = ((वार्षिक किराये की आय – संपत्ति व्यय) / संपत्ति की लागत) * 100

ये खर्च सु हैंशहर और संपत्ति प्रकार के लिए विषयपरक डेटा सीमाओं के कारण, उन्हें किराये की पैदावार की गणना से बाहर रखा गया है। इस विश्लेषण में, हमने परिसंपत्तियों के निवेश विकल्पों के रूप में विश्लेषण करने के लिए कुल किराया यील्ड का तुलना उपकरण के रूप में किया है। एक निवेशक इस विश्लेषण का उपयोग उसके फैसले को सूचित करने के लिए कर सकता है। लेकिन किसी विशेष संपत्ति के लिए सटीक ROI का अनुमान लगाने के लिए उसे अनुमानित शुद्ध किराया यील्ड की गणना करने का भी प्रयास करना चाहिए।

किराया यील्ड गणना
स्पष्टीकरण के रूप मेंउपरोक्त, किराये की उपज एक संपत्ति के लिए गणना की जाती है गणना के लिए किराये की लागत और उस संपत्ति की खरीद लागत दोनों की आवश्यकता होती है। हालांकि, एक संपत्ति अक्सर या तो एक किराये के उद्देश्य के लिए या एक पुनर्विक्रय के लिए सूचीबद्ध है इसलिए, हमारे पास संपत्ति के लिए केवल एक मूल्य (या तो किराया या पुनर्विक्रय) की जानकारी होगी अन्य चर का अनुमान लगाने के लिए हमने वैकल्पिक सेवा के लिए सूचीबद्ध समान संपत्तियों की पहचान की है, अर्थात्, एक समान पुनर्विक्रय संपत्ति दी गई है, जिसमें हमारे पास किराये की संपत्ति है औरविपरीतता से।

एक समान सूची निम्नलिखित सुविधाओं का उपयोग कर पहचान की जाती है

1) स्थानीय जानकारी

2) बिल्डिंग का नाम

3) निर्मित क्षेत्र

किसी भी दो गुण जो सभी तीन विशेषताओं में मेल खाते हैं उन्हें समान संपत्ति माना जाता है यदि कई समान सूचीएं हैं, तो कई किराये की पैदावार होगी और औसत मूल्य उस संपत्ति के लिए अनुमानित किराये की उपज के रूप में माना जाएगा। किसी इलाके के लिए किराये की उपज का अनुमान औसत किराया हैउस इलाके से संबंधित सभी संपत्तियों की उपज।

शहरों का चयन
हाल के दिनों में, किराये के बाजार में वृद्धि निम्नलिखित कारकों के लिए जिम्मेदार ठहराया जा सकता है:

1) नौकरी के अवसर: अधिक उद्योगों और कंपनियां टियर -1 शहरों में अपनी दुकानों की स्थापना के साथ, विभिन्न इलाकों के लोग शहर में जाते हैं और पड़ोसी इलाकों में किराए के बाजार को ऊपर उठाते हैं। आईटी कैपिटल बैंगलोर में यह प्रवृत्ति सबसे अधिक है।

2) संपत्ति की कीमतें: जैसा किपुनर्विक्रय संपत्ति की कीमतें एक ऐसे स्तर तक बढ़ गई हैं जो उन्हें कई वेतनभोगी पेशेवरों के लिए बेमिसाल बनाता है, उन पेशेवरों ने एक संपत्ति खरीदने पर किराए पर जाना पसंद किया है, जो आमतौर पर मुंबई में मनाया जाता है।

उपरोक्त कारकों को ध्यान में रखते हुए, मुंबई और बेंगलुरु दो शहर हैं, जिन्हें हम इस विश्लेषण के लिए विचार करेंगे।

शहरों की तुलना
हाउसिंग की इन्वेंट्री का उपयोग करते हुए, हमने अनुमान लगाया है कि मुंबई और बंगलौर दोनों के लिए प्रत्येक इलाके के लिए औसत सकल किराये की उपज। Rentaएल उपज का अनुमान है कि एक ही इमारत में किराये और पुनर्विक्रय गुणों के मिलान के साथ और इसी तरह के फ्लैट विन्यास और विवरण। हम भवन के साथ मिलकर कई गुप्त या अनदेखी कारकों के लिए जितना संभव हो सके, जो संपत्ति के मूल्यांकन और वांछनीयता को प्रभावित करते हैं। हमने इस तरह की उपज 2014-क्यू 2 से 2015 तक की ऐतिहासिक समय की अवधि में क्यू 3 की गणना की है। हर तिमाही के लिए, हमने कर्नल घनत्व अनुमान (केडीई) के उपयोग से स्थानीय इलाकों में किराये की पैदावार का वितरण किया था।
& # 13;

रंग की तीव्रता समय की अवधि का निर्धारण करती है। सबसे तेज रंग नवीनतम तिमाही के अनुरूप है, अर्थात 2015-क्यू 3

बेंगलुरु और मुंबई अपने किराये की उपज वितरण के मामले में स्पष्ट अंतर दिखाते हैं। बैंगलोर में, किराये की पैदावारछह तिमाहियों में मामूली वृद्धि दर से संकेत मिलता है वितरण हाल ही के क्वार्टर में उच्चतर किराये की पैदावार के लिए स्थानांतरण होना प्रतीत होता है। जबकि मुंबई में किराये की पैदावार समान अवधि से स्थिर रही है। इसके अलावा, बैंगलोर की किराये की पैदावार हालिया 2015-क्यू 3 निष्कर्षों के मुकाबले 4 की औसत से ऊपर की शूटिंग कर रही है जो इसी अवधि के लिए मुंबई की औसत 2.5 से बेहतर है। तो विश्लेषण से पता चलता है कि बेंगलुरू, मुंबई से पहले किराये की रिटर्न के लिए निवेश गंतव्य के रूप में है।

बैंगलोर किराया बाजार
हमारा विश्लेषण बताता है कि बंगलौर की किराये की पैदावार मुंबई की तुलना में बेहतर प्रदर्शन कर रही है बंगलौर के भीतर, कुछ इलाकों से जुड़ी अच्छी पैदावार होती है या वे इलाकों में समान रूप से फैले हुए हैं? इसे ढूंढने का केवल एक तरीका है। डेटा।

उपरोक्त आलेख में प्रत्येक बिंदु एक इलाका है। किसी इलाके में पुनर्विक्रय संपत्ति की औसत प्रति वर्ग फुट दर इसकी किराये की उपज के साथ मैप की जाती है। रेन की नकारात्मक सहसंबंध हैएक इलाके की कीमत के साथ तालक पैदावार इसलिए बेहतर किराये की पैदावार के कारण महंगी इलाकों से दूर रहना बेहतर लगता है। हम एक और किफायती इलाके में निवेश के लिए चुनने में गर्व महसूस कर सकते हैं।

स्थानीयता सुझाव
बेंगलुरु में शीर्ष स्थान किराये की बिक्री के आधार पर क्रमबद्ध हैं:

इलाके हुलीमवु में 6.3% की सबसे अधिक किराये की उपज है, जिसके बाद इलेक्ट्रॉनिक सिटी का 5.2% रेंटल यील्ड है।

संपत्ति सुझाव
निवेश करने पर विचार करने पर यह विचार करना महत्वपूर्ण है कि क्या संपत्ति उस इलाके में किरायेदार की आवश्यकता को पूरा करेगी या नहीं।

निवेशक यह मान सकते हैं कि एक 3 बीएचके अपार्टमेंट जो कि एक उच्च किराये उपज क्षेत्र में औसत से अधिक की कीमत अधिक किराया प्राप्त होगावापसी। हालांकि, यदि अधिक सस्ती 2 बीएचके विकल्प हैं तो संपत्ति एक वर्ष में कुछ महीनों तक रिक्त हो सकती है। या अगर उस इलाके में 3 बीएचके की अधिक से अधिक आपूर्ति नहीं होती है तो कोई भी मांग नहीं होती है, तो यह 3 बीएचके संपत्ति में निवेश करने के लिए बहुत कम समझ में आता है।

संपत्तियों के प्रकार में अंतर्दृष्टि प्राप्त करने के लिए, संभावित किरायेदारों की वरीयताओं से मिलान होने की अधिक संभावना होगी, हम कॉन्फ़िगरेशन और स्थानीय स्तर के स्तर पर मांग का अनुमान लगाते हैं। हम अद्वितीय उपयोगकर्ता संख्या की संख्या का उपयोग करते हुए मांग का अनुमान लगाते हैंकिसी दिए गए इलाके में आवास की सूची के साथ व्यवहार करना

चूंकि हुलीमवु सबसे अधिक लाभ देता है, हमें विभिन्न बेडरूम प्रकारों के लिए मांग बनाम आपूर्ति का अध्ययन करना चाहिए।

सभी बेडरूम प्रकारों में संपत्तियों का एक बड़ा आकार दिखाई देता है यहां तक ​​कि अगर कोई निवेशक 2 बीएचके खरीदता है, तो मांग के वर्तमान स्तर पर साल भर कम अधिभोग नहीं होगा, जिससे किराया कम हो जाएगा।डी एस। सभी बेडरूम प्रकारों के गुणों का ओवरस्प्प्ले हुलीमवु इलाके को कम अनुकूल निवेश गंतव्य बनाता है।

इलाके इलेक्ट्रॉनिक सिटी किराये की पैदावार के मामले में हुलीमवु के करीब है। एक समान विश्लेषण इलेक्ट्रॉनिक सिटी के लिए निवेश के दृष्टिकोण को प्रकट करेगा।

दिलचस्प बात यह है कि, इलेक्ट्रॉनिक सिटी के पास सभी बेडरूम कंसोल में हुलीमावा की तुलना में उच्च मांग मूल्य हैंigurations। इसके अलावा, 2 बीएचके घटक में, आपूर्ति की तुलना में उच्च मांग है इसलिए, अगर कोई इलेक्ट्रॉनिक सिटी में 2 बीएचके में निवेश करता है, तो किरायेदार को खोजने का एक उच्च संभावना दिखाई देता है, जो गैर-अधिभोग की संभावना को कम करता है।

हालांकि, हुलीमवु बेहतर किराये की पैदावार को बेहतर बनाता है, उस इलाके की मांग इलेक्ट्रॉनिक सिटी की तुलना में खराब निवेश पसंद करती है, जो उच्च मांग वाले समान किराये की रिटर्न देती है।

निवेश लागत
वहाँ सेचर्चा से ऊपर, हम एक पसंदीदा स्थान और कॉन्फ़िगरेशन प्रकार पहुंचे। हालांकि, सवाल यह है कि ऐसी संपत्ति के लिए सही निवेश मूल्य क्या है? 2 बीएचके पैंटहाउस में एक निवेश मूल्य की जानी चाहिए ताकि संभावित किरायेदारों की सबसे अच्छी मांग मिल सके। दूसरे शब्दों में, उस संपत्ति का किराये मूल्य निर्धारण किरायेदारों की कीमत मांगों के साथ जुड़ा होना चाहिए

उपरोक्त ग्राफ़ में, मांग लगभग रु। 11,000 से रु। इलेक्ट्रॉनिक सिटी में 2 बीएचके प्रकार के लिए 15,000 इस इलाके के लिए किराये की पैदावार का उपयोग करते हुए, पसंदीदा निवेश लागत रुपये के बीच होना चाहिए। 30 लाख और रु। 40 लाख

कुछ अन्य इलाकों में पर्याप्त मांग के साथ बेहतर किराये की पैदावार है जिसमें काडा अग्ररा, कासवानाहल्ली, व्हाइटफील्ड और मराठहल्ली शामिल हैं

एक और शोध करने के लिएस्थानीय इलाकों में संपत्ति की लागत, आवास की संपदा इंटेलिजेंस टूल का उपयोग करें, जो संपत्ति के अनुमानित मूल्य प्रदान करता है, इसके कॉन्फ़िगरेशन और स्थान का विवरण दिया जाता है।