भूमि मालिकों के पास भूमि का एक टुकड़ा हो सकता है जिसमें भारी मौद्रिक लाभ उत्पन्न करने की क्षमता हो। हालाँकि, ऐसा हो सकता है कि उनके पास बड़े पैमाने पर विकास करने के लिए आवश्यक वित्त या जानकारी या दोनों न हों। दूसरी ओर, डेवलपर्स के पास नकदी प्रवाह और अचल संपत्ति के विकास की जानकारी हो सकती है, लेकिन प्रमुख स्थानों में भूमि का कब्जा नहीं हो सकता है। यह स्थिति जमींदारों के साथ-साथ डेवलपर समुदाय को हाथ मिलाने और संयुक्त विकास समझौते (जेडीए) में प्रवेश करने का अवसर प्रदान करती है जो दोनों पक्षों के लिए फायदेमंद होते हैं।
संयुक्त विकास समझौता (जेडीए) क्या है?
एक जेडीए एक कानूनी अनुबंध है जो भूमि के विकास के उद्देश्य से भूमि मालिकों और डेवलपर्स को एक साथ आने की अनुमति देता है। वर्तमान में, जेडीए भारत में सभी क्षेत्रों में संपत्ति विकास का एक सामान्य रूप है। इस व्यवस्था में जमींदार जमीन उपलब्ध कराएगा और संपत्ति के विकास की पूरी जिम्मेदारी विकासकर्ताओं की होगी। इसमें भविष्य के विकास और परियोजना के विपणन के लिए सभी आवश्यक अनुमोदन प्राप्त करना शामिल है। मकान मालिक या तो बिक्री राजस्व में एक विशिष्ट हिस्सा मांग सकता है, इसके तहत जिसे राजस्व-साझाकरण जेडीए के रूप में जाना जाता है, या एक क्षेत्र-साझाकरण जेडीए के तहत विकसित क्षेत्र के एक निश्चित हिस्से का दावा करता है। यह जेडीए में नियम और शर्तों पर निर्भर करेगा। यह भी देखें: त्रिपक्षीय समझौता क्या है और यह कैसे काम करता है?
संयुक्त विकास समझौते पर पूंजीगत लाभ कर
आयकर (आईटी) अधिनियम की धारा 45 में उप-धारा (5ए) के तहत, एक व्यक्ति या एक हिंदू अविभाजित परिवार (एचयूएफ) के मामले में जो एक परियोजना के विकास के लिए एक निर्दिष्ट समझौते में प्रवेश करता है, पूंजीगत लाभ कर देयता उत्पन्न होती है पिछले वर्ष की आय जिसमें सक्षम प्राधिकारी द्वारा परियोजना के पूर्ण या भाग के लिए पूर्णता का प्रमाण पत्र जारी किया जाता है। परियोजना में भूमि मालिक के हिस्से का स्टांप शुल्क मूल्य, पूरा होने का उक्त प्रमाण पत्र जारी करने की तिथि पर, पूंजीगत संपत्ति के हस्तांतरण के परिणामस्वरूप प्राप्त या अर्जित प्रतिफल का मूल्य माना जाएगा। यहां ध्यान दें कि जेडीए के तहत विकास अधिकारों की बिक्री कर योग्य नहीं है href="https://housing.com/news/gst-real-estate-will-impact-home-buyers-industry/" target="_blank" rel="noopener noreferrer">गुड्स एंड सर्विसेज टैक्स (GST) व्यवस्था .
क्या बिल्डर जेडीए के तहत विकसित संपत्तियों को बेच सकते हैं?
यहां यह समझना जरूरी है कि दोनों पक्षों के बीच साझेदारी केवल परियोजना के विकास तक ही सीमित है और जेडीए बिल्डर को अपने दम पर संपत्ति बेचने की अनुमति नहीं देता है। ऐसा इसलिए है क्योंकि संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 53 ए (जो अनुबंध के आंशिक प्रदर्शन से संबंधित है) यह निर्धारित करती है कि डेवलपर्स जेडीए के तहत विकास कार्य के हस्तांतरणकर्ता या खरीदार नहीं हो सकते हैं। ऐसा करने के लिए, मकान मालिक को जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी (जीपीए) समझौते पर हस्ताक्षर करके, बिल्डर को संपत्ति बेचने का अधिकार देना होगा। मूल रूप से, बिल्डर केवल भूमि मालिक की ओर से ऐसी परियोजनाओं में इकाइयों को ही बेच सकता है। फिर भी, यह मकान मालिक ही होगा जो खरीदारों के पक्ष में वाहन विलेख प्रदान करेगा। अनुबंध के कानूनी होने के लिए, दोनों दस्तावेज़ – जेडीए और जीपीए – पंजीकृत होने चाहिए।
संयुक्त विकास समझौतों के लाभ
एक जेडीए दोनों पक्षों को कई लाभ प्रदान करता है, जब तक कि वे एक दूसरे के साथ सहयोग करना जारी रखते हैं। यहाँ, संचार और कागजी कार्रवाई एक महत्वपूर्ण भूमिका निभाते हैं। जेडीए में नियम और शर्तें स्पष्ट रूप से बिल्डर और मकान मालिक के अधिकारों और जिम्मेदारियों को स्पष्ट करना चाहिए। चूंकि इस तरह के समझौतों में प्रवेश करने का मतलब है कि आप लंबी दौड़ के लिए वहां हैं, अनुबंध करने वाले पक्षों के बीच लगातार और स्पष्ट संचार महत्वपूर्ण है। यदि इन दोनों पहलुओं से संबंधित कोई समस्या उत्पन्न होती है, तो पूरे सौदे में खटास आने और फलस्वरूप अटकने में देर नहीं लगेगी।
सामान्य प्रश्न
क्या विकास समझौते पर जीएसटी लागू है?
संयुक्त विकास समझौतों पर जीएसटी लागू नहीं है।
संयुक्त विकास समझौता कैसे काम करता है?
जेडीए एक ऐसी व्यवस्था है, जहां भूमि का योगदान भूमि के मालिक द्वारा किया जाता है, जबकि भूमि का विकास, अनुमोदन प्राप्त करना और परियोजना का विपणन विकासकर्ता द्वारा किया जाता है।
