জমির মালিকদের একটি টুকরো জমি থাকতে পারে যার বিশাল আর্থিক সুবিধা পাওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে। যাইহোক, এটা ঘটতে পারে যে তাদের বড় আকারের উন্নয়ন চালানোর জন্য প্রয়োজনীয় অর্থ বা জ্ঞান বা উভয়ই নেই। অন্যদিকে, ডেভেলপারদের নগদ প্রবাহ এবং রিয়েল এস্টেট উন্নয়নের জ্ঞান থাকতে পারে কিন্তু প্রধান স্থানে জমির দখল নাও থাকতে পারে। এই পরিস্থিতি বাড়িওয়ালাদের পাশাপাশি বিকাশকারী সম্প্রদায়কেও হাত মিলানোর এবং যৌথ উন্নয়ন চুক্তিতে (জেডিএ) প্রবেশের সুযোগ দেয় যা উভয় পক্ষের জন্য উপকারী।
যৌথ উন্নয়ন চুক্তি (জেডিএ) কী?
একটি জেডিএ হল একটি আইনি চুক্তি যা ভূমি মালিকদের এবং ডেভেলপারদের একত্রিত হতে দেয়, জমি বিকাশের উদ্দেশ্যে। বর্তমানে, JDA ভারতে সম্পত্তির উন্নয়নের একটি সাধারণ রূপ। এই ব্যবস্থায়, বাড়িওয়ালা জমি প্রদান করবে এবং সম্পত্তির উন্নয়ন পরিচালনার সম্পূর্ণ দায়িত্ব ডেভেলপারদের উপর বর্তাবে। এর মধ্যে রয়েছে ভবিষ্যতের উন্নয়ন এবং প্রকল্পের বিপণনের জন্য প্রয়োজনীয় সব অনুমোদন পাওয়া। বাড়িওয়ালা বিক্রয় রাজস্বের মধ্যে একটি নির্দিষ্ট অংশ চাইতে পারেন যা রাজস্ব-ভাগাভাগি জেডিএ নামে পরিচিত, অথবা একটি এলাকা-ভাগাভাগি জেডিএ-র অধীনে উন্নত এলাকার একটি নির্দিষ্ট অংশ দাবি করে। এটি JDA- এর শর্তাবলীর উপর নির্ভর করবে। আরও দেখুন: ত্রিপক্ষীয় চুক্তি কী এবং এটি কীভাবে কাজ করে?
যৌথ উন্নয়ন চুক্তিতে মূলধন লাভ কর
আয়কর (আইটি) আইনের ধারা 45-এর উপ-ধারা (5 এ) এর অধীনে, কোনও ব্যক্তি বা হিন্দু অবিভক্ত পরিবার (এইচইউএফ) এর ক্ষেত্রে যা একটি প্রকল্পের বিকাশের জন্য একটি নির্দিষ্ট চুক্তিতে প্রবেশ করে, মূলধন লাভ করের দায়বদ্ধতা দেখা দেয় পূর্ববর্তী বছরের আয় যেখানে প্রকল্পের পুরো বা অংশের সমাপ্তির শংসাপত্র সক্ষম কর্তৃপক্ষ কর্তৃক জারি করা হয়। প্রকল্পের জমির মালিকের শেয়ারের স্ট্যাম্প ডিউটি মূল্য, সমাপ্তির সার্টিফিকেট জারির তারিখে, মূলধন সম্পদ হস্তান্তরের ফলে প্রাপ্ত বিবেচনার মূল্য বা উপার্জনের মূল্য বলে গণ্য হবে। এখানে নোট করুন যে জেডিএ -র অধীনে উন্নয়ন অধিকার বিক্রয় এর অধীনে করযোগ্য নয় href = "https://housing.com/news/gst-real-estate-will-impact-home-buyers-industry/" target = "_ blank" rel = "noopener noreferrer"> পণ্য ও সেবা কর (GST) শাসন ।
বিল্ডাররা কি জেডিএ -র অধীনে বিকশিত সম্পত্তি বিক্রি করতে পারে?
এখানে এটা বোঝা জরুরী যে দুই পক্ষের মধ্যে অংশীদারিত্ব শুধুমাত্র প্রকল্পের বিকাশ পর্যন্ত সীমাবদ্ধ এবং জেডিএ বিল্ডারকে নিজের সম্পত্তি বিক্রি করতে দেয় না। এর কারণ হল ট্রান্সফার অফ প্রপার্টি অ্যাক্ট, 1882 এর ধারা 53A (যা একটি চুক্তির অংশীদারিত্বের সাথে সম্পর্কিত), শর্ত দেয় যে ডেভেলপাররা জেডিএর অধীনে উন্নয়ন কাজের হস্তান্তরকারী বা ক্রেতা হতে পারে না। এটি করার জন্য, বাড়িওয়ালাকে বিল্ডারকে সম্পত্তি বিক্রির অধিকার দিতে হবে, একটি সাধারণ পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি (জিপিএ) চুক্তিতে স্বাক্ষর করে। মূলত, নির্মাতা শুধুমাত্র জমির মালিকের পক্ষে এই ধরনের প্রকল্পে ইউনিট বিক্রি করতে পারেন। তারপরেও, এটি বাড়িওয়ালা হবে যিনি ক্রেতাদের পক্ষে পরিবহন দলিল প্রদান করবেন। চুক্তি বৈধ হওয়ার জন্য উভয় নথি – জেডিএ এবং জিপিএ – অবশ্যই নিবন্ধিত হতে হবে।
যৌথ উন্নয়ন চুক্তির সুবিধা
একটি জেডিএ উভয় পক্ষকে বিভিন্ন সুবিধা প্রদান করে, যতক্ষণ তারা একে অপরের সাথে সহযোগিতা অব্যাহত রাখে। এখানে, যোগাযোগ এবং কাগজপত্র একটি গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে। জেডিএ -এর শর্তাবলী অবশ্যই নির্মাতা এবং বাড়িওয়ালার অধিকার ও দায়িত্ব স্পষ্টভাবে ব্যাখ্যা করতে হবে। যেহেতু এই ধরনের চুক্তিতে প্রবেশ করার অর্থ হল আপনি সেখানে দীর্ঘ সময় ধরে আছেন, চুক্তিভিত্তিক পক্ষগুলির মধ্যে সামঞ্জস্যপূর্ণ এবং স্পষ্ট যোগাযোগ গুরুত্বপূর্ণ। যদি এই দুটি দিকের সাথে সম্পর্কিত কোন সমস্যা দেখা দেয়, তাহলে পুরো চুক্তিটি টক হয়ে যেতে এবং ফলস্বরূপ আটকে যেতে বেশি সময় লাগবে না।
প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্নাবলী
উন্নয়ন চুক্তিতে কি জিএসটি প্রযোজ্য?
যৌথ উন্নয়ন চুক্তিতে জিএসটি প্রযোজ্য নয়।
যৌথ উন্নয়ন চুক্তি কিভাবে কাজ করে?
জেডিএ একটি ব্যবস্থা, যেখানে ভূমি মালিকের দ্বারা জমি অবদান করা হয়, যখন জমির উন্নয়ন, অনুমোদন প্রাপ্তি এবং প্রকল্পের বিপণন ডেভেলপার দ্বারা করা হয়।
