महाराष्ट्र राज्य के लिए एकीकृत विकास नियंत्रण और संवर्धन विनियम (डीसीपीआर या डीसीआर), जो दिसंबर 2020 में लागू हुआ और राज्य के रियल एस्टेट क्षेत्र में बहुत आवश्यक सकारात्मकता को इंजेक्ट किया है, यह भी वर्षों में व्यवस्थित और टिकाऊ शहरी विकास सुनिश्चित करेगा। आइए। नए नियमों का 397-पृष्ठ का दस्तावेज़, व्यापक रूप से अधिसूचित शहरी क्षेत्रों में बुनियादी ढांचे और अचल संपत्ति के विकास के सभी पहलुओं को शामिल करता है, जो एक ऐसे क्षेत्र में बहुत आवश्यक एकरूपता, स्थिरता और पारदर्शिता लाता है जो ऐतिहासिक रूप से अस्पष्ट मानदंडों और अपारदर्शी प्रक्रियाओं से प्रभावित है। . नया डीसीआर शहरी क्षेत्रों में विशिष्ट स्थानों के विकास के लिए व्यापक सुधार लाता है, जो अब तक बड़े पैमाने पर अनसुलझे थे और अवैध अतिक्रमणों से ग्रस्त थे – चाहे वह हरित क्षेत्र और तटीय क्षेत्रों में साइकिल ट्रैक और मनोरंजन स्थलों की अनुमति देना हो, या सार्वजनिक स्थानों के विकास की अनुमति देना हो। आरक्षित भूमि। नियमों का सबसे ज्यादा असर राज्य के रियल एस्टेट सेक्टर के निजी विकास पर पड़ेगा। विकास की इस नई लहर में मुंबई महानगर क्षेत्र (MMR) के शहर ठाणे, नवी मुंबई और कल्याण-डोंबिवली के अलावा पुणे और कोल्हापुर होंगे।
सहायक एफएसआई: एक गेम-चेंजर
यूनिफाइड डीसीआर की रिडीमिंग विशेषता फ्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) पात्रता में उल्लेखनीय छूट और एक परियोजना के लिए अतिरिक्त एफएसआई की एक महत्वपूर्ण राशि लोड करने का प्रावधान है। इसे सक्षम करने के लिए, बीएमसी में वैकल्पिक एफएसआई की तर्ज पर तैयार की गई सहायक एफएसआई की अवधारणा को अब राज्य भर के पात्र शहरों में पेश किया गया है। उदाहरण के लिए, १.१० के मूल एफएसआई के साथ एक भूखंड प्रीमियम का भुगतान करके अतिरिक्त ०.४० एफएसआई प्राप्त कर सकता है और आवासीय परियोजनाओं के लिए ०.६० तक और वाणिज्यिक परियोजनाओं के लिए ०.८० तक की सहायक एफएसआई का लाभ उठा सकता है। यह प्रभावी रूप से समग्र एफएसआई पात्रता को 2.5 गुना बढ़ा देता है, वस्तुतः ठाणे , नवी मुंबई और पुणे जैसे शहरों के कई हिस्सों में विकास क्षमता को बदल देता है, जो कि पहले के आधार एफएसआई 1 के साथ व्यावहारिक रूप से असंभव था। बढ़ाया एफएसआई नियम यह न केवल सीमित आधार वाले एफएसआई वाले छोटे भूखंडों पर नए विकास को एक बड़ा बढ़ावा देगा बल्कि पुनर्विकास के लिए परिपक्व सैकड़ों हजारों पुरानी इमारतों और समाजों के लिए भी एक वरदान होगा। जबकि स्थानीय निकाय और राज्य सरकार 50:50 के आधार पर एफएसआई प्रीमियम साझा करके वृद्धिशील राजस्व प्राप्त करने के लिए खड़े हैं, लाखों निवासी पुराने और खतरनाक भवनों में रह रहे हैं, वे अब स्वतंत्र रूप से या रोपिंग द्वारा अपने परिसर का पुनर्विकास कर सकेंगे। ऐसी परियोजनाओं को निष्पादित करने के लिए आवश्यक विशेषज्ञता और अनुभव के साथ एक प्रतिष्ठित डेवलपर में।
केंद्रित नियम
नए डीसीआर ने न केवल अधिसूचित क्षेत्रों में शहरी विकास के हर एक पहलू को व्यावहारिक रूप से संबोधित किया है, बल्कि सूक्ष्म कारकों की गहन समझ भी दिखाई है और निर्धारित शहरों के लिए विशिष्ट मानदंड और सुधार पेश किए हैं। उदाहरण के लिए, ठाणे में आने वाले मेट्रो नेटवर्क का शहर के भीतर और शहर के बीच आवागमन पर बहुत बड़ा प्रभाव पड़ेगा। मेट्रो नेटवर्क का समर्थन करने के लिए बुनियादी ढांचे की योजना बनाते हुए, नया डीसीआर न्यूनतम 50 वाहनों के लिए भूमिगत और जमीन के ऊपर सार्वजनिक पार्किंग स्थल बनाने के लिए विशेष प्रोत्साहन एफएसआई देता है और मेट्रो स्टेशनों के आसपास के क्षेत्र में बुनियादी ढांचे के निर्माण के लिए प्रदान करता है। राम मारुति रोड और गोखले रोड से लगे शहर के प्रमुख, फिर भी, भीड़भाड़ वाले क्षेत्रों में पुनर्विकास को सक्षम करने के लिए विशेष प्रावधान किए गए हैं। यह भी देखें: आप सभी के बारे में जानने की जरूरत है #0000ff;"> मुंबई मेट्रो कॉरिडोर इसी तरह, नवी मुंबई के लिए , नए मानदंडों ने पुराने सिडको के पुनर्विकास के साथ-साथ निजी सहकारी हाउसिंग सोसाइटी भवनों के पुनर्विकास को सक्षम करने की आवश्यकता का संज्ञान लिया है, जो 30 से अधिक वर्षों से सभी भवनों के लिए हरी झंडी दे रहा है। पुरानी, उनकी वर्तमान स्थिति के बावजूद। इमारतों की खतरनाक स्थिति के सत्यापन पर अनिश्चितता के वर्षों के इतिहास को देखते हुए, यह शहर के लिए एक बड़ी राहत के रूप में आता है। एक और नवी मुंबई-विशिष्ट नियम, 11 मीटर की सड़क की चौड़ाई पर विचार करना है इस एकीकृत डीसीपीआर में उल्लिखित अनुमेय उपयोगों सहित, सभी उद्देश्यों के लिए, नियोजित शहर के नगरपालिका क्षेत्र में, 12 मीटर की सड़क की चौड़ाई के बराबर। उच्च एफएसआई। समितियों और भूखंडों के समामेलन के लिए विशेष प्रावधान उपग्रह शहर में शहरी नवीनीकरण और विकास को और प्रोत्साहित करेगा। यह भी देखें: noreferrer"> सिडको के बारे में वह सब कुछ जो आप जानना चाहते हैं
घरों के लिए मानदंड
एक ऐसे कदम में जो पूरे मंडल में एकरूपता लाएगा, यूनिफाइड डीसीआर घर के हर घटक के लिए विशिष्टताओं को बताता है। एयर-कंडीशनिंग इकाइयों के लिए लेज प्रदान करने से, अलमारी के लिए जगह और बेसमेंट में एफएसआई मुक्त पार्किंग स्थान, प्रत्येक व्यक्तिगत इकाई और परियोजना में उचित प्रकाश व्यवस्था, वेंटिलेशन और सुरक्षा सुविधाओं की आवश्यकता के लिए, डीसीआर डेवलपर को कुछ रियायतें देता है, जिसमें, बारी, अंततः अच्छे दामों पर बेहतर घरों के माध्यम से घर के मालिक को लाभ होगा। यहां बड़ा विचार यह है कि सरकार ने रियल्टी क्षेत्र को बढ़ावा देने के लिए नीतिगत धक्का और रियायतें देकर एक पहल की है और अब यह डेवलपर्स पर निर्भर है कि वे गुणवत्ता वाले घरों और परियोजनाओं के विकास में बार बढ़ाएं। यह भी देखें: मुंबई में शीर्ष पॉश क्षेत्र यूनिफाइड डीसीआर के लॉन्च के बाद से, सभी हितधारक – योजनाकार, डेवलपर्स और आर्किटेक्ट – पहले से ही नए नियमों की क्षमता को अधिकतम करने की कोशिश कर रहे हैं। अगले दो वर्षों में, हम देखेंगे कि इस ऐतिहासिक कानून को एक बेहतर और उज्जवल मुंबई महानगर क्षेत्र और महाराष्ट्र के लिए पूरा किया जा रहा है। (लेखक निदेशक हैं, राष्ट्रीय बिल्डर्स)
