स्व-पुनर्विकास योजना: महाराष्ट्र अधिक स्पष्टता लाने के लिए सरकारी संकल्प जारी करता है

मुंबई जैसे शहरों में, जमीन बहुत ही कम है, लेकिन आवास की मांग लगातार बढ़ रही है। इसके अलावा, मुंबई और अन्य शहरों में कुछ इमारतों ने अपने उपयोगी जीवन को बदल दिया है और निवासियों के जीवन के लिए खतरा पैदा कर दिया है। पुरानी इमारतों को बदलने के अतिरिक्त उद्देश्य के साथ, आवास की बढ़ती मांग को पूरा करने के लिए, सरकार मौजूदा संपत्तियों के पुनर्विकास को बढ़ावा दे रही है और विनियमित कर रही है।

पुराने बिल्ड का पुनर्विकासपिछले 25 सालों में मुंबई का चेहरा काफी बदल गया है। परंपरागत प्रथा, पुनर्विकास के लिए एक डेवलपर के माध्यम से किया जाना है, जहां भवन के लिए अतिरिक्त फ़्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) का लाभ समाज के सदस्यों को नहीं मिलता है। इसके अलावा, कई इमारतें जो पुनर्विकास के लिए गईं, उन्हें बिल्डरों द्वारा बीच में छोड़ दिया गया है, जिससे मूल फ्लैट मालिक फंसे हुए हैं।

फ्लैट मालिकों को यह सुनिश्चित करने के लिएबढ़े हुए एफएसआई के लाभ और भवन के पुनर्विकास में उन्हें अपनी बात कहने देना, महाराष्ट्र सरकार की कैबिनेट ने 8 मार्च, 2019 को एक विशेषज्ञ समिति का गठन किया, ताकि इस मुद्दे की जांच की जा सके और इमारतों के स्व-पुनर्विकास के लिए सिफारिशें दी जा सकें। महाराष्ट्र राज्य में हाउसिंग सोसाइटियों द्वारा। उच्च-स्तरीय समिति के सुझावों को लागू करने के लिए, 13 सितंबर, 2019 को एक सरकारी संकल्प (जीआर) जारी किया गया था।

पुनर्विकास और स्व-पुनर्विकास के बीच अंतर

परंपरागत रूप से, हाउसिंग सोसायटी एक बिल्डर से संपर्क करती है और इसके साथ एक समझौते में प्रवेश करती है, भवन के पुनर्विकास के लिए। बिल्डर की जिम्मेदारी फ्लैट मालिकों को समझौते के अनुसार फ्लैट देने की है, और वह सदस्यों सहित अतिरिक्त फ्लैटों को बातचीत की कीमतों पर निपटाने के लिए स्वतंत्र है। मामले में पुनर्विकास कार्य की देखरेख के साथ ही समाज द्वारा किया जाता हैइसके सदस्य, इसे स्व-पुनर्विकास के रूप में जाना जाता है।

स्व-पुनर्विकास के लिए पात्रता मानदंड

महाराष्ट्र की केवल पंजीकृत सहकारी समितियां, इस जीआर के तहत मिलने वाले लाभों का लाभ उठाने के लिए पात्र हैं। इसलिए, किसी भी निवासी कल्याण संघ, ऐसे स्व-पुनर्विकास के लाभों का लाभ उठाने के लिए पात्र नहीं है। यह लाभ केवल उन्हीं भवनों के लिए उपलब्ध है, जिन्होंने 30 वर्ष पूरे किए हैं। जमीन परजो भवन स्थित है, वह या तो सरकारी भूमि या निजी भूमि हो सकती है। इसलिए, जब तक समाज की इमारत 30 साल से अधिक पुरानी है, तब तक इससे कोई फर्क नहीं पड़ता है कि स्व-पुनर्विकास के उद्देश्य से किसके पास जमीन है। यदि आवास समाज विभिन्न युगों की एक से अधिक इमारत का मालिक है, तो समाज केवल 30 वर्ष की हो चुकी इमारत के लिए स्व-पुनर्विकास का विकल्प चुनता है।

सभी अनुमोदन के लिए

सिंगल-विंडो सिस्टमals

किसी भी संपत्ति के पुनर्विकास को कई विभागों और सरकारी अधिकारियों से अनुमोदन की आवश्यकता होती है, जो बहुत समय लेने वाली हो सकती है। कुछ स्वीकृतियाँ आपस में जुड़ी हुई हैं।

आवेदनों से निपटने वाले विभिन्न विभागों के परिणामस्वरूप उत्पन्न होने वाली देरी से बचने के लिए, जीआर ने आवेदन करने और स्वीकृति प्रदान करने के लिए एकल-खिड़की प्रणाली की शुरुआत की। यह पुनर्विकास के लिए समय और लागत को कम करने में मदद करेगा।

स्व-पुनर्विकास परियोजनाओं के अनुमोदन और निष्पादन के लिए समय सीमा

अधिकारियों द्वारा अनुमोदन और हाथ को घुमा देने में देरी से बचने के लिए, जीआर निर्धारित करता है कि स्व-पुनर्विकास के लिए आवेदन के लिए अनुमोदन, आवेदन जमा करने की तारीख से छह महीने के भीतर प्रदान किया जाना चाहिए। इसके अलावा, जीआर के तहत और तेजी से निष्पादन के लिए उपलब्ध लाभों के लिए अर्हता प्राप्त करना, भवन का पुनर्विकास हैअनुमोदन की तारीख से तीन साल के भीतर पूरा किया जाना है।

स्वयं पुनर्विकास के लिए ठेकेदारों की नियुक्ति और नियुक्ति

हाउसिंग सोसाइटी को एक ठेकेदार नियुक्त करना है, जो भवन के पुनर्विकास के लिए, अनुमोदन प्राधिकारी द्वारा रखे गए ठेकेदारों के एक पैनल से करता है। एम्पैनमेंट के लिए, ठेकेदारों को पिछले तीन वर्षों के लिए बैलेंस शीट जमा करनी होगी। यह आवश्यकता सुनिश्चित करेगीइस योजना के तहत पुनर्विकास के कार्य को करने के लिए कोई फ्लाई-बाय-नाइट ठेकेदार नहीं मिलता है। ठेकेदार को हटाया जा सकता है, अगर परियोजना की प्रगति की निगरानी के लिए गठित समिति परियोजना के निष्पादन में ठेकेदार द्वारा अनुचित देरी की रिपोर्ट करती है। ऐसी स्थिति में, ठेकेदार को किसी अन्य परियोजना के लिए अयोग्य बनाने के लिए, उसे भी सूचीबद्ध किया जा सकता है। यह आवश्यकता एक निवारक के रूप में काम करेगी और यह सुनिश्चित करेगी कि ठेकेदारों द्वारा की गई परियोजनाओं के निष्पादन में ईमानदारी बरती जाए।

स्व पुनर्विकास योजना के तहत लिए गए निर्माण ऋण के लिए बैंक वित्त और ब्याज सब्सिडी

कोई भी हाउसिंग सोसाइटी जो इस GR के तहत कंस्ट्रक्शन लोन के लिए आवेदन करती है, 4% की ब्याज सब्सिडी का हकदार होगा, जो कि उधार की लागत को 12.50% से घटाकर 8.50% कर देगा। ऋणदाता बैंक को पुनर्विकास में कहने के लिए, आवास के बीच ऋण समझौता एक त्रिपक्षीय समझौता होना चाहिएसमाज, ऋणदाता बैंक और ठेकेदार, जहां ऋणदाता तीन सदस्यों की समिति में न्यूनतम एक सदस्य नियुक्त करने का अधिकारी होगा। अन्य दो सदस्य हाउसिंग सोसाइटी द्वारा नियुक्त किए जाएंगे।

स्व-पुनर्विकास के लिए स्टैंप ड्यूटी रियायत

हाउसिंग सोसायटी के मौजूदा फ्लैट मालिकों के लिए, कोई स्टैंप ड्यूटी देयता नहीं होगी, नए भवन में उन्हें आवंटित किए गए फ्लैटों के संबंध में। होwever, प्रधान मंत्री आवास योजना के तहत मौजूदा सदस्यों को उपलब्ध कराए जाने वाले अतिरिक्त फ्लैटों के लिए, स्टैंप शुल्क केवल 1,000 रुपये प्रति फ्लैट तक सीमित रहेगा। स्टैम्प ड्यूटी पर टोपी लागू होगी, भले ही सदस्य को पहले से आयोजित की गई तुलना में उच्च क्षेत्र आवंटित किया गया हो। खुले बाजार मूल्य पर बेचे जाने वाले अतिरिक्त फ्लैटों के संबंध में, स्टांप शुल्क रेकनर दरों के अनुसार स्टाम्प शुल्क का भुगतान करना होगा।

अतिरिक्त एफएसआई का लाभ, प्रीमियम पर रियायत और टीडीआर

पर छूट

हाउसिंग सोसाइटी द्वारा पुनर्विकास किए जाने की स्थिति में, सोसायटी उस क्षेत्र के विकास नियमों के तहत 10% से अधिक के अतिरिक्त एफएसआई की हकदार होगी, जो इससे अधिक है। यहां तक ​​कि ट्रांसफर ऑफ डेवलपमेंट राइट्स (टीडीएस) के लिए, शुल्क समाज द्वारा देय सामान्य शुल्क का 50% होगा। विभिन्न स्तरों के भुगतान में समाज को छूट का भी हकदार होगाअतिरिक्त FSI के लाभ के लिए iums।

(लेखक एक कर और निवेश विशेषज्ञ है, जिसका 35 वर्ष का अनुभव है) है

मुंबई की स्व-पुनर्विकास योजना 2018: यह कैसे काम करती है

महाराष्ट्र सरकार ने एक स्व-पुनर्विकास योजना की घोषणा की है, जिससे मुंबई में हाउसिंग सोसाइटियों को अपने पुराने भवनों के पुनर्विकास को अपने दम पर करने की अनुमति मिलती है। हम इस योजना के लाभ के लिए प्रक्रिया को देखते हैं और लाभ टीटोपी प्रदान करता है

4 सितंबर, 2018: मुंबई में इमारतों के साथ उम्र बढ़ने और आवासीय इकाइयों की बढ़ती मांग को समायोजित करने के लिए, महाराष्ट्र सरकार उच्च मंजिल स्थान सूचकांक (एफएसआई) दे रही है। नतीजतन, कई पुरानी और इतनी पुरानी इमारतों के निवासी अपने मौजूदा भवनों के पुनर्विकास के लिए विकल्प चुन रहे हैं। एक इमारत के पुनर्विकास का पारंपरिक तरीका, इसे एक बिल्डर को सौंपना है। हालांकि, कई संपत्ति के मालिक वह बने हुए हैंइस पद्धति को अपनाने के लिए, कई समाजों द्वारा सामना किए गए बुरे अनुभव के कारण और सहमत समय अवधि में पुनर्विकास परियोजना को पूरा करने में देरी का कारण है। इसलिए, सहकारी आवास समितियों को अपने भवन का पुनर्विकास करने की अनुमति देने के लिए, महाराष्ट्र सरकार ने 9 जनवरी, 2018 को स्व-पुनर्विकास योजना 2018 शुरू की है।

मुंबई की स्व-पुनर्विकास योजना की मूल बातें

टीवह महाराष्ट्र आवास और क्षेत्र विकास प्राधिकरण (म्हाडा) इस योजना का पर्यवेक्षण अधिकारी है। इस योजना के तहत, आवास समाज के स्व-पुनर्विकास के लिए आवश्यक सभी आवश्यक अनुमतियों के लिए म्हाडा को एक एकल खिड़की प्रणाली प्रदान करना आवश्यक है। यह सुनिश्चित करेगा कि अपेक्षित अनुमतियाँ शीघ्रता से दी गई हैं, अन्यथा यह अन्यथा लेगा। MHADA को ch प्रदान करने के लिए वास्तुकारों, परियोजना प्रबंधन सलाहकारों और ठेकेदारों का एक पैनल भी बनाना आवश्यक हैस्व-पुनर्विकास के लिए आवश्यक अपेक्षित पेशेवरों का चयन करने के लिए आवास समाज को ऑइसेस। मुंबई जिला केंद्रीय सहकारी बैंक (बैंक) हाउसिंग सोसाइटी के भवनों के स्व-पुनर्विकास के लिए ऋण प्रदान करेगा।

मुंबई की स्व-पुनर्विकास योजना के लिए ऋण पात्रता

बैंक से स्व-पुनर्विकास के लिए ऋण प्राप्त करने के लिए, आवास समाज को मुंबई उपनगर में स्थित होना चाहिए औरमहाराष्ट्र सहकारी सोसायटी अधिनियम, 1960 के प्रावधानों के तहत भी पंजीकृत होना आवश्यक है। यह बैंक का सदस्य भी होना चाहिए, जो बैंक के शेयरों की खरीद करके, समाज बन सकता है। इसलिए, जिन इमारतों को सहकारी आवास मालिकों के सहकारी समितियों के रूप में पंजीकृत किया गया है, वे इस योजना के तहत ऋण सुविधा का लाभ नहीं ले पाएंगे। इसके अलावा, इस योजना के तहत पात्र होने के लिए आवास समाज को सभी गोवे का भुगतान करना चाहिए थाऋण के लिए बैंक पर लागू होने से पहले, राइज़ेशन बकाया। सभी सदस्यों को समाज के रखरखाव शुल्क का भुगतान भी करना चाहिए था। इसलिए, सोसायटी ऋण के लिए पात्र नहीं होगी, जब तक कि चूकने वाले सदस्य अपने सभी बकाया का भुगतान नहीं करते हैं, तब तक

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मुंबई की स्व-पुनर्विकास योजना के तहत ऋण लेने की प्रक्रिया

हाउसिंग सोसाइटी को 100 प्रतिशत सदस्यों की लिखित सहमति लेनी होती है, ताकि वह आगे बढ़ सकेlf- पुनर्विकास और ऋण का लाभ उठाने के उद्देश्य से बैंक के लिए आवास सोसायटी की संपत्ति को गिरवी रखने के लिए। सोसायटी को विशेष आम सभा की बैठक में एक प्रस्ताव पारित करना होता है और सहकारी समितियों के उप पंजीयक के पास भेजना होता है। संकल्प की पावती, जैसा कि डिप्टी रजिस्ट्रार को प्रस्तुत किया गया है, बैंक द्वारा निर्धारित आवेदन पत्र के साथ अन्य दस्तावेजों के साथ संलग्न करना होगा।

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इन दस्तावेज़ों में पंजीकरण प्रमाणपत्र की प्रतियां, समाज के अपडेट किए गए byelaws, पिछले तीन वर्षों के ऑडिट किए गए वित्तीय विवरण, समिति के सदस्यों की सूची इत्यादि शामिल हैं। इसके अलावा, समाज को भूमि के स्वामित्व के साक्ष्य दस्तावेजों की प्रतियां प्रदान करनी होंगी। और भवन, जिसमें सम्‍मिलित विलेख सम्‍मिलित किया गया है मामले में अभ्‍यास किया गया है, भूमि क्रय समझौता, जहां भूमि समाज द्वारा खरीदी गई थीईटीआई, प्रॉपर्टी कार्ड की कॉपी, 7/12 एक्सट्रैक्ट और बिल्डिंग का मूल प्लान। आवेदन फॉर्म को प्रस्तावित पुनर्विकास की परियोजना रिपोर्ट की एक प्रति के साथ-साथ एक विस्तृत बजट और परियोजना की लागत का ब्रेक-अप और प्राधिकृत अधिकारियों से प्राप्त अनुमोदन की प्रतियां इस तरह की अनुमति देने के लिए होनी चाहिए।

समाज को सभी सदस्यों के विवरण, उनके व्यावसायिक पते, उनके मूल निवास का पता भी प्रस्तुत करना होगाes, आधार कार्ड और पैन कार्ड। इसमें उन सदस्यों के मामले में आयकर रिटर्न (आईटीआर) और वेतन पर्ची की प्रतियां प्रस्तुत करनी होंगी जो अपने आईटीआर दाखिल नहीं कर रहे हैं। धन के लिए बैंक से संपर्क करने से पहले, समाज को एक वास्तुकार, कानूनी सलाहकार, परियोजना प्रबंधन सलाहकार, चार्टर्ड एकाउंटेंट आदि नियुक्त करना होगा, और उनके साथ निष्पादित समझौतों की प्रतियों को प्रस्तुत करना होगा।

ऋण राशि और स्व-पुनर्विकास छात्रवृत्ति के लिए ब्याज की दरमुंबई का eme

स्व-पुनर्विकास योजना 2018 के तहत उपलब्ध अधिकतम ऋण राशि , बैंक द्वारा 50 करोड़ रुपये पर छाया हुआ है। इस योजना के तहत ऋण सात वर्षों के लिए उपलब्ध है, जिसमें से दो वर्ष अधिस्थगन अवधि है, जिसके दौरान बैंक को कोई भुगतान करने की आवश्यकता नहीं है। पुनर्विकास परियोजनाओं के लिए जहां लागत 50 करोड़ रुपये से अधिक है, ऋण का कार्यकाल 10 वर्ष और प्रारंभिक अधिस्थगन अवधि तीन वर्ष होगी। & # 13;

हालाँकि, जैसे ही अधिस्थगन अवधि समाप्त होती है, संचित ब्याज का भुगतान एक बार में करना पड़ता है। एक बार ब्याज के बकाए का भुगतान हो जाने पर, बैंक भुगतान की जाने वाली किश्तों की राशि का निर्धारण ऋण की अदायगी की दिशा में करेगा। यह ध्यान दिया जा सकता है कि ऋण अपने मूल कार्यकाल से पहले भी चुकाया जा सकता है और बैंक कोई पूर्व भुगतान जुर्माना नहीं वसूल करेगा।

वर्तमान में, बैंक प्रदान किए गए ऋण के लिए प्रति वर्ष 12.50 प्रतिशत की दर से ब्याज लेता हैइस योजना के तहत। समाज और उसके सदस्यों को परियोजना की लागत का न्यूनतम 15 प्रतिशत और शेष 85 प्रतिशत योगदान करना होगा, जो अधिकतम 50 करोड़ रुपये के अधीन होगा, बैंक द्वारा वित्त पोषित किया जाएगा। सुरक्षा के रूप में, समाज को बैंक के साथ समाज की संपत्ति के संबंध में एक ‘अंग्रेजी बंधक’ निष्पादित करना होगा, जिसमें प्रस्तावित भवन का निर्माण शामिल है।

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स्व-पुनर्विकास के लिए चयन करते समय सावधानियां

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एक इमारत के पुनर्विकास के रूप में धन की बड़ी रकम के साथ काम करना और विभिन्न लोगों को अनुबंध प्रदान करना शामिल है, हाउसिंग सोसाइटी के सदस्यों के लिए यह महत्वपूर्ण है कि वे अखंडता के व्यक्तियों को प्रबंध समिति के सदस्य चुनें। प्रबंध समिति के सदस्यों द्वारा दुर्भावना के आरोपों के कई उदाहरण हैं, जिससे परियोजना के पूरा होने में देरी हुई और लागत में वृद्धि हुई।

(लेखक एक कर और निवेश विशेषज्ञ है35 वर्ष का अनुभव