भारत में नोवेल कोरोनावायरस महामारी के कारण चल रही आर्थिक उथल-पुथल के परिणामस्वरूप होम लोन ईएमआई भुगतान विफलता में वृद्धि हुई है, जिससे बैंकों को अन्य वसूली प्रक्रियाओं का सहारा लेना पड़ा है। इनमें से एक संपत्ति फौजदारी की जटिल और परेशान करने वाली प्रक्रिया है, जहां बैंक एक खुले बाजार में संपत्ति को बेच सकता है ताकि वह वसूल कर सके कि उधारकर्ता ने उन्हें क्या दिया है। यह लेख आपको संपत्ति फौजदारी की प्रक्रिया को समझने में मदद करेगा और यह आपके लिए क्या मायने रखता है। यह भी देखें: ईएमआई क्या है और इसकी गणना कैसे की जाती है?
संपत्ति फौजदारी क्या है?
फौजदारी की मूल अवधारणा को समझना बहुत आसान है। ऑक्सफोर्ड डिक्शनरी एक फौजदारी को उस प्रक्रिया के रूप में परिभाषित करती है जिसके तहत 'कोई किसी की संपत्ति का नियंत्रण लेता है, क्योंकि उन्होंने उस पैसे का भुगतान नहीं किया है जिसे उन्होंने इसे खरीदने के लिए उधार लिया था'। प्रत्येक गृह ऋण समझौते में एक खंड होता है जो ऋणदाता को आपकी संपत्ति को वापस लेने और उसे बेचने का अधिकार देता है, यदि ईएमआई डिफ़ॉल्ट अवधि है छह महीने से अधिक है। आमतौर पर, बैंक तीन ईएमआई भुगतान चूकने के बाद संपत्ति जब्ती के बारे में नोटिस भेजना शुरू करते हैं। वे उधारकर्ता को आपत्ति उठाने के लिए 60 दिन का समय देते हैं। यदि उधारकर्ता ऐसा करने में विफल रहता है, तो वे संपत्ति पर कब्जा और फौजदारी प्रक्रिया शुरू करते हैं। प्रमुख समाचार पत्रों में फौजदारी संपत्ति के बारे में विज्ञापन प्रकाशित किए जाते हैं, न्यूनतम आरक्षित मूल्य के साथ बोलियां आमंत्रित की जाती हैं। बिक्री की सूचनाएं बैंक के आधिकारिक पोर्टल और उसके सोशल मीडिया खातों पर भी सार्वजनिक की जाती हैं। इसके बाद, बैंक बकाया राशि की वसूली के लिए खुले बाजार में संपत्ति की फौजदारी नीलामी आयोजित करता है।
एक बैंक संपत्ति फौजदारी कब शुरू करता है?
संपत्ति फौजदारी के बारे में एक गलत धारणा यह है कि यदि उधारकर्ता समय पर ईएमआई का भुगतान करने में विफल रहता है, तो बैंक संपत्ति फौजदारी प्रक्रिया शुरू करने के लिए उत्सुक हैं। हालांकि यह सच है कि एक ऋणदाता एक व्यक्ति के बकाया की वसूली के लिए हर तरह से जाएगा, संपत्ति फौजदारी कभी भी उसकी पहली पसंद नहीं होती है। जब आप पहली बार अपने होम लोन ईएमआई भुगतान में चूक करते हैं, तो बैंक केवल जुर्माना लगाएंगे। तीन महीने तक डिफॉल्ट जारी रहने पर ही वे सतर्क हो जाते हैं और नोटिस भेजना शुरू कर देते हैं। यदि डिफ़ॉल्ट छह महीने तक जारी रहता है, तब संपत्ति फौजदारी शुरू की जाती है। यहां ध्यान देना जरूरी है कि संपत्तियों को फिर से हासिल करना और उन्हें नीलामियों के माध्यम से बेचना एक जटिल और समय लेने वाली प्रक्रिया है जिसमें महत्वपूर्ण मौद्रिक खर्चों के साथ-साथ उचित परिश्रम की आवश्यकता होती है। वास्तव में, फौजदारी की लागत इतनी अधिक है और प्रक्रिया इतनी जटिल है कि भारत में अधिकांश बैंक प्रक्रिया को पूरा करने के लिए तीसरे पक्ष की एजेंसियों को नियुक्त करते हैं। यही कारण है कि बैंक कभी भी संपत्ति फौजदारी प्रक्रिया शुरू करने के इच्छुक नहीं होते हैं, जब तक कि यह बिल्कुल आवश्यक न हो। यह भी पढ़ें: होम लोन डिफॉल्ट होने पर क्या करें?
संपत्ति फौजदारी से कैसे बचें?
उधारकर्ताओं की सबसे बड़ी गलतियों में से एक है, मौद्रिक संकट के समय ऋणदाता से बचना। प्रॉपर्टी फोरक्लोज़र से बचने के लिए अपने बैंक के साथ संवाद करना महत्वपूर्ण है, भले ही आप अस्थायी रूप से अपने होम लोन की ईएमआई का भुगतान करने में सक्षम न हों। कोई भी वित्तीय विशेषज्ञ आपको बताएगा कि आपको अपने बैंक को किसी भी कारण से सूचित करना चाहिए जो आपको समय पर ईएमआई भुगतान करने से रोक सकता है। भले ही बैंक जुर्माना लगाना जारी रखे, बैंक के लिए यह समझना आपके हित में होगा कि स्थिति अस्थायी है और आप भविष्य में पूर्ण भुगतान करने का इरादा रखते हैं। हालाँकि, केवल अपने अच्छे इरादों को बता देना पर्याप्त नहीं होगा। तुम्हारी चुकौती इतिहास और बैंक के साथ पिछली बातचीत बैंक के लिए आश्वस्त होने और जरूरत के समय आपकी मदद करने के लिए प्रमाण के रूप में कार्य करेगी। इसलिए, हर समय एक अच्छा क्रेडिट स्कोर और बैंक के साथ संबंध बनाए रखना महत्वपूर्ण है।
क्या आपको एक फौजदारी संपत्ति खरीदनी चाहिए?
जैसा कि सभी प्रस्तावों के बारे में सच है, फौजदारी संपत्ति में निवेश करने के पक्ष और विपक्ष हैं। चूंकि बैंक संपत्ति को उतारने और अपने पैसे की वसूली करने की जल्दी में है, इसलिए ऐसी संपत्ति अक्सर अपने बाजार मूल्य से कम पर बेची जाती है, जिससे यह खरीदारों के लिए एक आकर्षक विकल्प बन जाता है। हालांकि, नया मालिक फौजदारी संपत्ति से जुड़े सभी कानूनी, वित्तीय और सबसे महत्वपूर्ण भौतिक बोझ के लिए जिम्मेदार होगा। यदि पिछले मालिक या उसके किरायेदार ने बाहर जाने से इनकार कर दिया तो उसे लंबित उपयोगिता बिलों का भुगतान करना होगा और संपत्ति खाली करनी होगी। यह केवल फौजदारी संपत्तियों में निवेश करने के लिए समझ में आता है यदि उन्हें इस तरह की दर पर मूल्यवान माना जाता है कि खरीदार खरीद से जुड़ी अतिरिक्त जिम्मेदारियों को ध्यान में नहीं रखता है। चिंता का एक अन्य क्षेत्र आवास वित्त होगा। यदि आप एक फौजदारी संपत्ति की खरीद के लिए गृह ऋण प्राप्त करने की योजना बना रहे हैं, तो आपको ऋणदाताओं को उपकृत करने के लिए तैयार होना मुश्किल होगा। आमतौर पर, सौदे को आपके वित्त का उपयोग करके बंद करना होगा।
संपत्ति के बारे में अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न पुरोबंध
संपत्ति फौजदारी में कितना समय लगता है?
भारत में बैंक आमतौर पर संपत्ति फौजदारी प्रक्रिया शुरू करते हैं यदि डिफ़ॉल्ट छह महीने से अधिक समय तक जारी रहता है। बैंक आपको यहां कुछ छूट दे सकते हैं यदि आप अपने ऋणदाता को संतुष्ट कर सकते हैं कि आप भविष्य में अपने ऋण की देखभाल करने में सक्षम होंगे। हालाँकि, यह विशुद्ध रूप से मामला-दर-मामला आधार पर किया जाएगा।
संपत्ति फौजदारी के लिए कौन से दस्तावेजों की आवश्यकता है?
बैंक को दस्तावेजी प्रमाण देना होगा कि उधारकर्ता ने लंबी अवधि के लिए ऋण पर चूक की है और संपत्ति फौजदारी शुरू करने के लिए निकट भविष्य में अपने ऋण का निपटान नहीं कर पाएगा। इसे डिफॉल्टर को भेजे गए नोटिस, छूटी हुई ईएमआई के सबूत और कर्जदार की बकाया ऋण देयता के बारे में सभी विवरण प्रस्तुत करने होंगे।
संपत्ति फौजदारी की लागत का भुगतान कौन करता है?
प्रारंभ में, बैंक संपत्ति फौजदारी की लागत का भुगतान करेगा। फौजदारी के बाद, संपत्ति फौजदारी की लागत संपत्ति की बिक्री से प्राप्त राशि से काट ली जाती है। यदि बैंक संपत्ति को उधारकर्ता द्वारा बकाया राशि से अधिक में बेच सकता है, तो वह अतिरिक्त राशि से संपत्ति के फौजदारी की लागत में कटौती करेगा। जो कुछ बचा है - यदि कोई हो - उधारकर्ता को दिया जाएगा।
एक फौजदारी के लिए निर्धारित संपत्ति में रहने वाले किरायेदार के बारे में क्या?
जब तक फौजदारी प्रक्रिया चालू है, इस किरायेदार को किराए के आवास से बाहर निकलने के लिए मजबूर नहीं किया जा सकता है। हालांकि, एक बार जब फौजदारी संपत्ति किसी अन्य व्यक्ति को बेच दी जाती है, तो किरायेदार वहां रहना जारी रख सकता है या नए मालिक द्वारा किए गए निर्णय के अनुसार बेदखल हो सकता है।
