रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016, जिन्हें रीरा के रूप में लोकप्रिय रूप से जाना जाता है, 1 मई, 2017 से प्रभावी हुआ, जैसा मूलतः एक साल पहले तय हुआ था। ऐसा नहीं है कि राज्यों को अनजाने में पकड़ा गया है – उन्हें पता था कि यह पहले से अच्छी तरह आ रहा था।
हालांकि, जैसा कि यह खड़ा है, सात संघ शासित प्रदेशों (अंडमान और निकोबार द्वीप समूह, चंडीगढ़, दादरा और नगर हवेली, दमन और दीव, दिल्ली, लक्षद्वीप द्वीप और पुडुचेरी) सहित केवल 13 राज्य हैंकानून के अनुसार अपर्याप्त नियमों को अधिसूचित किया।
रियल एस्टेट अधिनियम से संबंधित चिंताओं
इसके अतिरिक्त, अधिनियम से संबंधित कुछ चिंताएं हैं।
औपचारिक प्राधिकरण (रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण), जो अधिनियम के नियमों और विनियमों को लागू करेगा, ज्यादातर मामलों में गठित नहीं किया गया है। इसलिए, एक डेवलपर जिसे अपनी परियोजना को अनुमोदित करना है उसे अभी भी पता नहीं है कि किसने जाना है यदि एक विकाससमय पर गठित नहीं होने वाले इस तरह के प्राधिकरण के कारण राजस्व का नुकसान होता है, यह देखना दिलचस्प होगा कि कौन कानूनी तौर पर उत्तरदायी होगा।
विकास प्राधिकरण, आवास बोर्ड, आदि जैसे सार्वजनिक प्राधिकरण, इस कानून के दायरे में हैं, क्योंकि ‘प्रमोटर’ शब्द में ऐसे अधिकारियों का भी शामिल है। हालांकि, अभी तक, कोई संकेत नहीं है कि ये सार्वजनिक प्राधिकरण – जो अचल संपत्ति का विकास भी करते हैं – ने एक के साथ आए हैंइस कानून के तहत अनुपालन ढांचे।
उत्तर प्रदेश ने चल रही परियोजनाओं के लिए कानून की प्रयोज्यता के लिए कुछ छूट दी है, जिनमें से कुछ कानूनी तौर पर संदिग्ध हैं, जैसे कि उत्तर प्रदेश के प्रावधानों के तहत जारी ‘आंशिक पूर्णता प्रमाणपत्र’ का उपयोग अपार्टमेंट स्वामित्व अधिनियम, 2013. तकनीकी रूप से, यह कानून की भावना का एक ‘कमजोर पड़ने’ कहला सकता है – ऐसा कुछ जो अन्य राज्यों को भी करने की कोशिश कर रहा हो, सुरक्षा के लिएवह डेवलपर्स के हितों।
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यह समझा सकता है कि पहले से ही कुछ मुट्ठी भर राज्यों ने नियमों और विनियमों को वास्तव में क्यों सूचित किया है।
फिर, उत्तर प्रदेश के संबंध में, जबकि कानून बेहतर भौगोलिक कवरेज के लिए राज्य के भीतर दो या दो से अधिक अधिकारियों की स्थापना की अनुमति देता है और सीए के त्वरित निपटान के लिएएसईएस, ऐसा प्रतीत होता है कि राज्य ने लखनऊ में केवल एक ऐसे प्राधिकरण का गठन किया है।
उत्तर प्रदेश राज्य के भीतर नई रियल एस्टेट परियोजनाओं की सबसे बड़ी संख्या, राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र के भाग के रूप में, गाजियाबाद और गौतम बुद्ध नगर के जिले (ज़मीन) फिर भी, यहां शुरू किए गए एक प्रोजेक्ट के डेवलपर को लखनऊ से सभी तरह की मंजूरी मिलनी होगी, भले ही अन्य मंजूरी आम तौर पर स्थानीय हो।
यह सुनिश्चित करना कि आरईआरए को एक सुव्यवस्थित तरीके से लागू किया गया है
कानून लागू होने के बाद, डेवलपर्स प्राधिकरण के अनुमोदन के बिना, निवेशकों या खरीदारों की मांग नहीं कर सकते। यह समझा सकता है कि आखिरी तिमाही में नई लॉन्च की भीड़ क्यों देखी गई थी। यह संभव है कि परियोजनाओं के लिए तीसरी पार्टी, नीचे-रडार की मांग जारी रहें, जैसे कि बंद किए गए समूहों के माध्यम से मार्केटिंग परियोजनाएं।
इस कानून के प्रवर्तन को लागू करने के संबंध मेंoactively, मौजूदा स्थानीय भवन नियंत्रण प्राधिकरण, जैसे कि नगरपालिका निकायों, विकास प्राधिकरण, नगर नियोजन विभाग, ग्राम और जिला पंचायत या ब्लॉक विकास कार्यालय, उनके अधिकार क्षेत्र में ऐसी चल रही परियोजनाओं की सूची संकलित करना संभव है, आगे संचरण के लिए प्रस्तावित रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण।
वास्तव में, स्थानीय प्राधिकरण के ऐसे कार्यालय आवेदन के लिए संग्रह अंक बन सकते हैं और रियल एस्टेट आर बना सकते हैंएमिलीट्री अथॉरिटी का काम बहुत सरल है, भवन निर्माण योजनाओं के अनुसार अनुमोदन के दौरान आवश्यक जानकारी को सम्मिलित करके, जिससे, अतिरेक को कम किया जा रहा है और इस तरह के आवेदनों की प्रक्रिया के लिए लिया गया समय। भवन योजना अनुमोदन, संयोगवश, अधिकांश राज्यों के आरटीपीएसजी अधिनियम (अधिकार सार्वजनिक सेवा गारंटी) अधिनियम के भीतर है, जिसका अर्थ है कि कानून के तहत निर्धारित अवधि (30 दिनों से 60 दिनों) के भीतर आवेदक को अनुमति के लिए जवाब देने के लिए जवाब दिया जाना चाहिए।
क्या आवश्यक नियमों को अधिसूचित कर चुके राज्यों में अब क्या हो सकता है?
रियल एस्टेट नियामक के रूप में एक सक्षम आधिकारिक नियुक्त करें , अधिमानतः, जो कोई भी प्रमोटर के करीब नहीं है एक मामले का न्याय करने के लिए नियामक प्राधिकरण पर बैठे अन्य व्यक्तियों को भी स्वतंत्रता और औचित्य के मानकों का पालन करना चाहिए।
नियम और विनियम क्या करना है, अगर नियामक (या कोई भीप्राधिकरण के न्यायनिर्णय पैनल पर सदस्य) किसी भी प्रस्तावित प्रस्ताव में किसी भी निहित स्वामित्व से पहले रखा गया है। न्यायिक भाषा में, इस तरह के एक सदस्य (न्यायपालिका के मामले में एक न्यायाधीश) सुनवाई या फैसले की कार्यवाही से खुद को खुद को वापस ले लेगा।
हालांकि, चूंकि ‘एक न्यायिक व्यक्ति’ के विरोध में प्राधिकारी अधिक है, इसलिए इस तरह के एक आदर्श को बाहर रखा जाना चाहिए। अन्यथा, इसका परिणाम कथित निष्पक्षता और तटस्थता के साथ हो सकता हैनियामक और कई मामलों को ट्रिब्यूनल के डोमेन में डाल दिया।
स्थानीय अधिकारियों को सशक्त बनाने के लिए कार्यकारी आदेश [/ strong], जैसे भवन निर्माण योजनाओं के अनुमोदन के अनुसार, नए अनुप्रयोगों के लिए एक रिपॉजिटरी और नाली के रूप में कार्य करने और सभी मौजूदा अचल संपत्ति से संबंधित जानकारी को उत्तीर्ण करने के लिए नियामक के कार्यालय में अपने अधिकार क्षेत्र (जो पूरा या अधिभोग प्रमाणपत्र जारी नहीं किया गया है) में परियोजनाएं प्री-चेक जैसे कि जैसेभूमि का शीर्षक, निर्माण नियमों का अनुपालन, राजस्व संहिता का अनुपालन, जहां बिजली वितरण कंपनियों, जल आपूर्ति संस्थाओं आदि जैसे अन्य सार्वजनिक एजेंसियों के लागू होने और मंजूरी, इस स्तर पर खुद को सुनिश्चित किया जा सकता है। इसलिए, सभी व्यावहारिक उद्देश्यों के लिए, प्रस्ताव को रीयल एस्टेट नियामक के पास जाने के समय दोहराया नहीं जाना चाहिए।
मामलों के मूल्यांकन और निपटान के लिए एक मानक ऑपरेटिंग प्रक्रिया विकसित करना जो हो सकता हैनियामक द्वारा उपयोग किया जाता है यह नियामक को आगे बढ़ने के तरीके के एक चरण-दर-चरण पुस्तिका के बारे में कुछ है। इस पर साइट पर निरीक्षण / परियोजनाओं का पहला हाथ निरीक्षण शामिल हो सकता है।
कानून के अनुपालन को प्राप्त करने पर सार्वजनिक क्षेत्र और निजी क्षेत्र में डेवलपर्स को शिक्षित करें ऐसा करने का एक तरीका, डेवलपर्स के लिए एक सहायता डेस्क सेट अप हो सकता है, जिसमें विकास के तहत प्रस्तावों का मूल्यांकन करने के लिए एक ‘क्लिनिक’ शामिल हो सकता है और डेवलपर्स को यह सलाह देने के लिए कि क्या जोड़ा गया होप्रक्रिया के माध्यम से आवेदकों को चलने के अलावा, गलत हो।
(लेखक वैश्विक प्रबंध निदेशक – उभरते हुए व्यवसाय, आरआईसीएस हैं)
