8 नवंबर, 2016 को, भारत सरकार ने कानूनी निविदा के रूप में 500 रुपये और 1,000 रुपये के नोटों को नोटिफिकेशन दिया। नकदी की अस्थायी कमी ने कई क्षेत्रों को प्रभावित किया जो नकदी, खासकर थोक बाजार, अनौपचारिक क्षेत्र और यहां तक कि रियल एस्टेट उद्योग के कुछ हिस्से पर निर्भर थे। अचल संपत्ति उद्योग में औपचारिक और साथ ही अनौपचारिक क्षेत्र के हितधारकों दोनों शामिल हैं।
कुछ अनुमानों से, अचल संपत्ति क्षेत्र में भी यूनैक का महत्वपूर्ण भंडार हैभारत में पैसा गिना, आमतौर पर नकदी में ‘बेनामी’ रूप में खरीदे गए संपत्ति के माध्यम से। अन्य अनुमानों के अनुसार, अचल संपत्ति लेनदेन के भीतर हाथों को बदलने वाले लगभग 30% धनराशि बेहिसाब हैं।
ऐसे लेन-देन में ऐसे बेहिसाब नकद को खत्म करने का एक प्रमुख उद्देश्य था।
विडंबना यह है कि एक अचल संपत्ति लेनदेन में बेहिसाब नकदी का उपयोग करने के उद्देश्य से करों से बचने और प्रभावी लागत (लागतों) को कम करना हैलेनदेन, वास्तव में, वास्तव में, रीयल एस्टेट सेक्टर के भीतर मूल्य निर्धारण में सहायक रहे हैं।
ऐसा इसलिए किया गया है, क्योंकि अचल संपत्ति सम्पत्ति की स्थिर आपूर्ति के कारण निकट भविष्य में वास्तविक भौतिक उपयोग नहीं मिल सकता है लेकिन बेहिसाब धन के ‘पार्किंग’ के लिए उचित अवसर उपलब्ध करा सकता है। राजनयिकरण के चरण ने अनिवार्य रूप से मांग को अस्थायी रूप से कारण दिया है, यदि स्थायी रूप से नहीं, तो खरीदार सेगमेंट में धीमा हो जो परंपरागत रूप से आप हैंअचल संपत्ति ‘पार्क’ बेहिसाब धन के लिए आपूर्ति स्टॉक के संदर्भ में, इसने द्वितीयक बाजार में बिक्री को प्रभावित किया है, साथ ही छोटे पैमाने पर विकसित संपत्ति, जैसे, छोटे डेवलपर्स के रूप में कार्यरत ठेकेदारों।
डेनिनेटिसेटेशन ने रियल एस्टेट इंडस्ट्री को तीन तरीकों से मारा है:
- नई लॉन्च की रोकथाम सहित उत्पादन में मंदी,
- मांग में कमी और नए खरीदेदारों की दिलचस्पीउत्पादों।
- तैयार सूची तैयार करने के लिए कीमतें कम की जा रही हैं।
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उच्च संपत्ति की कीमतों के पक्ष में तर्क
राक्षसीकरण से पहले, डेवलपर्स और भूमि खुद के बीच के सौदेइन्हें पूरी तरह से नकदी आधारित होते थे।
अगर भूमि हस्तांतरण के लिए नकद हस्तांतरण अवैध बना दिया गया है, तो एक वास्तविक संभावना है कि भूमि मालिकों ने डेवलपर को कीमत पर टैक्स लागत को लोड किया होगा और बदले में डेवलपर इस लागत को वापस लोड कर देगा क्रेता। यह अचल संपत्ति उत्पाद की कीमतों में वृद्धि करेगा, लेकिन डेवलपर के लिए मार्जिन में पर्याप्त लाभ नहीं होगा।
कम संपत्ति के पक्ष में तर्कवाई कीमतें
फ़ोकस अब मूल्य-के-पैसे के घरों को उपलब्ध कराने के लिए है, जो कि कम बजट वाले अधिक खरीदार को आकर्षित कर सकते हैं। हालांकि, इन शेयरों को अक्सर ऐसे क्षेत्रों में उत्पादित किया जाता है, जिनके पास काम के स्थानों पर सीमित कनेक्टिविटी है और बुनियादी आर्थिक और सामाजिक बुनियादी ढांचे की कमी है। नतीजतन, इस तरह की परिसंपत्ति की प्रयोज्यता के संदर्भ में बहुत कम मूल्य है।
हालांकि, परिसंपत्ति अभी भी सट्टा दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ के लिए निवेश करने में लायक है।फिर भी इसका उपयोग किए बिना परिसंपत्ति को पकड़ने में कोई वास्तविक आवर्ती लागत शामिल नहीं है। कुछ अनुमानों के अनुसार, केंद्रीय राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्र के भीतर पिछले पांच वर्षों में 60% से अधिक आवास शेयरों का उत्पादन किया गया है, जो खाली रहने के लिए रिपोर्ट किया गया है। अगर ये रिक्त स्टॉक एक महत्वपूर्ण होल्डिंग कर या जुर्माना के अधीन थे, तो सट्टेबाजों के लिए उच्च मूल्यों का भुगतान करने की मांग को कम करने के लिए सट्टेबाजों के लिए यह अयोग्य हो जाएगा। ऐसे समय पर, भले ही एक विक्रेता के द्वारा भुगतान किया जाने वाला कर सामने से भरी होती हैअंतिम मूल्य पर जिस पर अचल संपत्ति संपत्ति खरीदार को स्थानांतरित कर दी जाती है, डेवलपर यह सुनिश्चित करने के लिए कि लाभ अभी भी सस्ती रहता है, लाभ मुनाफा को कम करने पर ध्यान नहीं देगा।
कैसे रियल एस्टेट (नियमन और विकास) अधिनियम बाजार को प्रभावित करेगा
रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (आरईआरए), 2016 लगभग आठ वर्षों के विचार-विमर्श के बाद अस्तित्व में आया, जो बड़े पैमाने पर अनैतिक जनसंपर्क से संबंधित चिंताओं से भरा हुआ थाडेवलपर्स के कार्य, जैसे प्रोजेक्ट्स में देरी, उत्पाद को वास्तव में प्रस्तुत किए बिना, गलत प्रस्तुतिकरण आदि के बिना अनिर्धारित या बेहिसाब भुगतान की मांग करना। इस अधिनियम ने प्रमोटरों के लिए राज्य रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण के साथ सभी परियोजनाओं को पंजीकृत करना अनिवार्य कर दिया है, साथ ही उनके बारे में विस्तृत जानकारी के साथ , परियोजना कार्यान्वयन कार्यक्रम, लेआउट योजना, भूमि स्थिति, सरकारी अनुमोदन, उप-ठेकेदारों आदि, जो उपभोक्ताओं के लिए उपलब्ध कराए जाएंगे।
सभी वाणिज्यिक और आवासीय परियोजनाएं जिनमें सभी चरणों में 500 से अधिक वर्ग मीटर या आठ अपार्टमेंटों के एक भूखंड क्षेत्र के साथ, प्राधिकरण के साथ पंजीकृत होना होगा। जिन परियोजनाओं को पूर्णता प्रमाण पत्र नहीं मिला है और चल रहे हैं, उन्हें प्राधिकरण के साथ पंजीकृत करना होगा, अधिनियम के प्रारंभ के तीन महीने के भीतर।
आरईआरए में संबोधित करने के लिए चुनौतियां
बहुत सारेकानून: एक महत्वपूर्ण मुद्दा यह है कि भूमि कानूनों का सामंजस्य और अपार्टमेंट स्वामित्व नए कानून के साथ राज्य में पहले से मौजूद है और इसके प्रयोज्यता का विस्तार उत्तरार्द्ध के लिए, कानून ‘शहरी क्षेत्रों’ के रूप में परिभाषित करता है – एक शब्द है जिसमें सभी नगरपालिका क्षेत्रों और क्षेत्रों को एक समान स्थानीय प्राधिकरण के नियंत्रण में या एक नियोजन क्षेत्र का हिस्सा शामिल है।
हालांकि, कई राज्यों में परिभाषित क्षेत्रों की योजना नहीं है और कई सेन्सु(जो कि जनगणना के अनुसार शहरी हैं लेकिन राज्य के नगरपालिका कानून के तहत नहीं हैं) अभी भी पंचायत द्वारा शासित हैं। यद्यपि शहर और देश नियोजन कानून या नगरपालिका कानून द्वारा निर्धारित क्षेत्रों के लिए भवन और / या विकास नियंत्रण नियम मौजूद हो सकते हैं, लेकिन ये आम तौर पर अधिनियम के तहत परिभाषित ‘शहरी इलाकों’ के वर्णन में नहीं आते हैं।
आरईआरए को ढंढाना: कुल सात से आठ राज्यों और सभी संघीय क्षेत्रसिद्धांतों ने पहले से ही मुख्य कानून को लागू नियम और नियमों को प्रख्यापित किया है। हालांकि, मुख्य कानून के प्रावधानों को प्रभावी रूप से ‘ पतला’ वाले राज्यों के संबंध में कई चिंताएं बढ़ी हैं, खासकर चल रहे परियोजनाओं के लिए कानून की प्रयोज्यता के संबंध में, घर खरीदारों के लिए वैधानिक संरक्षण और डेवलपर्स द्वारा जानकारी का प्रकटीकरण।
निष्कर्ष
राक्षसीकरण और subs का प्रयोगइक्विंट रिमोनेटिज़ेशन ने रियल एस्टेट सेक्टर के लिए नई चुनौतियां खड़ी कीं, जो पहले से ही आरईआरए के अनुपालन के लिए तैयार थीं। मुख्य पहलू को संबोधित करने की जरूरत है, यह तथ्य है कि अचल संपत्ति उद्योग के लिए परिचालन लागत बढ़ सकती है, जबकि मांग उस सीमा तक तर्कसंगत बना रही है जहां संभावित खरीदार एक निश्चित मूल्य से अधिक भुगतान करने (या असमर्थ) का भुगतान कर सकते हैं। जबकि सामर्थ्य और एक घर के लिए भुगतान करने की क्षमता को एक हद तक बढ़ाया गया है, शुरूआत के माध्यम सेब्याज दरों में सब्सिडी, जिन कीमतों पर घर बेचे जाते हैं वे ऊंचे पक्ष पर रहते हैं।
