एनआरआई से पुनर्विक्रय घर खरीदते समय जानने योग्य बातें

संपत्ति खरीदना किसी के जीवन में एक बड़ा निवेश है और इसके लिए वित्तीय योजना और उचित परिश्रम की आवश्यकता होती है। संपत्ति बाजार में प्राथमिक बाजार शामिल है, जिसमें नई या निर्माणाधीन इकाइयां शामिल हैं, और द्वितीयक बाजार, जिसमें पुनर्विक्रय संपत्तियां शामिल हैं। इन दोनों बाजारों में संपत्ति खरीद की शर्तें अलग-अलग हो सकती हैं। यदि कोई अनिवासी भारतीय (एनआरआई) से संपत्ति खरीद रहा है, तो प्रक्रिया अधिक जटिल हो सकती है, और खरीदारों को ऐसे लेनदेन को अंतिम रूप देते समय अधिक सावधान रहने की जरूरत है। कर देनदारियों से लेकर दस्तावेज़ीकरण तक ऐसे कई पहलू हैं जिन पर किसी को ध्यान देना चाहिए।

टैक्स किसे देना होगा?

आयकर अधिनियम की धारा 195 के अनुसार, एनआरआई की अचल संपत्ति की बिक्री और खरीद पर लगाया जाने वाला कर 20% है, जबकि किसी निवासी भारतीय से संपत्ति की खरीद या बिक्री के मामले में लागू दर 1% है। यदि संपत्ति का मूल्य 50 लाख रुपये से कम है और विक्रेता भारत में रहता है तो कोई कर नहीं है। दूसरी ओर, यदि मालिक एक एनआरआई है, तो 50 लाख रुपये से कम मूल्य वाली संपत्तियों के लिए 20.80% का टीडीएस लागू होता है और 50 लाख रुपये से 1 करोड़ रुपये के बीच की संपत्तियों के लिए 22.88% का टीडीएस लागू होता है। 1 करोड़ रुपये से अधिक की संपत्ति मूल्य के लिए लागू कर की दर 23.92% है। संपत्ति के बिक्री मूल्य से टीडीएस काटा जाना है। खरीदार को टीडीएस रिटर्न भी दाखिल करना होगा और कर विभाग के पास राशि जमा करने के बाद विक्रेता को फॉर्म 16ए जारी करना होगा।

विक्रेता का पैन और खरीदार का टैन है अनिवार्य

संपत्ति का सौदा करने के लिए विक्रेता के पास स्थायी खाता संख्या (पैन) होना चाहिए। इसके अलावा, चाहे कोई निवासी भारतीय या एनआरआई से घर खरीद रहा हो, आईटीए की धारा 195 के अनुसार, खरीदार के पास कर कटौती और संग्रह खाता संख्या (टीएएन) होना चाहिए। स्रोत पर कर कटौती (टीडीएस) काटने के लिए TAN आवश्यक है। टैन के बिना टीडीएस काटने पर आयकर विभाग द्वारा खरीदार पर जुर्माना लगाया जा सकता है। यदि कोई सह-खरीदार है या विक्रेता में एक से अधिक व्यक्ति शामिल हैं, तो उन सभी के पास आवश्यकतानुसार TAN या PAN होना चाहिए।

एनआरओ/एनआरई/एफसीएनआर खातों में भुगतान

खरीदारों को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि वे बिक्री आय विक्रेता के अनिवासी बाहरी (एनआरई) या अनिवासी साधारण (एनआरओ) या विदेशी मुद्रा गैर-प्रत्यावर्तनीय (एफसीएनआर) खाते में जमा करें। भारत में विक्रेता के बचत खाते में कोई भी भुगतान करने से बचना चाहिए। यह एक महत्वपूर्ण बिंदु है जिसे किसी भी कानूनी परिणाम से बचने के लिए ध्यान में रखना चाहिए। विक्रय विलेख में निर्दिष्ट खाते के बारे में विवरण होना चाहिए।

POA के माध्यम से लेनदेन

यह सलाह दी जाती है कि लेनदेन को एनआरआई विक्रेता के भारत में भौतिक रूप से उपस्थित होने पर ही अंतिम रूप दिया जाए। हालाँकि, आमतौर पर, एनआरआई को लेनदेन और कानूनी औपचारिकताओं को पूरा करने के लिए भारत की यात्रा करना मुश्किल हो सकता है, जिसे पूरा करने में कई सप्ताह लग सकते हैं। इस प्रकार, अधिकांश एनआरआई अपनी संपत्ति को पावर ऑफ अटॉर्नी (पीओए) के माध्यम से बेचने पर विचार करते हैं, जहां वे किसी अन्य व्यक्ति को नियुक्त करते हैं लेन-देन करें और उनकी ओर से पंजीकरण औपचारिकताएं पूरी करें। यहां ध्यान रखने योग्य कुछ बातें दी गई हैं: पीओए को उप-पंजीयक कार्यालय में पंजीकृत किया जाना चाहिए। इसे संबंधित भारतीय वाणिज्य दूतावास/दूतावास द्वारा सत्यापित किया जाना चाहिए और निष्पादन की तारीख से तीन महीने के भीतर उपयोग किया जाना चाहिए। भारत में नोटरीकृत पीओए को कानूनी रूप से वैध नहीं माना जाता है।

ध्यान देने योग्य अन्य बातें

यह जांचना भी आवश्यक है कि संपत्ति का एक ही मालिक है या कई मालिक हैं। यदि संपत्ति संयुक्त रूप से स्वामित्व में है, तो भुगतान संपत्ति में उनके हिस्से के अनुसार किया जाना चाहिए। यदि कई मालिक हैं, तो यह सुनिश्चित करना चाहिए कि सभी पक्ष इसे बेचने के लिए तैयार हैं। इससे भविष्य में किसी भी कानूनी विवाद को रोकने में मदद मिलेगी। बिक्री अनुबंध को टीडीएस विवरण और विक्रेता खाता संख्या सहित सभी बिंदुओं पर विस्तार से लिखा जाना चाहिए। इससे यह सुनिश्चित होगा कि एनआरआई की ओर से कोई गलत सूचना नहीं दी जाएगी।