क्या होता है भूमि परिवर्तन और इसे कैसे अंजाम दिया जाता है, जानिए

क्या आप जानते हैं कि भारत में अगर कोई शख्स अपनी कृषि भूमि का उपयोग खेती के अलावा अन्य कामों के लिए करना चाहता है, तो भूमि परिवर्तन कानूनी जरूरत है. यह मुख्य रूप से दो वजहों से है – भारत की अर्थव्यवस्था काफी हद तक कृषि पर आधारित है और जब तक मालिक की ओर से भूमि का इस्तेमाल नहीं बदला जाता, तब तक सभी भूमि कृषि श्रेणी में आती हैं.

दूसरा, इसके इस्तेमाल के आधार पर भूमि पर टैक्स लगाया जाता है. जबकि कृषि भूमि पर कोई टैक्स नहीं लगाया जाता. आवासीय, वाणिज्यिक और औद्योगिक मकसदों के लिए अपनी भूमि का उपयोग करने वाले मालिकों को अपनी संपत्ति के माध्यम से अपनी वार्षिक आय पर टैक्स का भुगतान करना पड़ता है.

इन दो बड़े कारणों के आधार पर, भूमि के टुकड़े के इस्तेमाल को सभी पूर्व-निर्धारित दिशानिर्देशों के बाद बदल दिया जाना चाहिए, अगर आप इसे खेती के अलावा अन्य कामों के लिए इस्तेमाल करना चाहते हैं. इस प्रक्रिया को जिला कलेक्टर (DC) कन्वर्जन के रूप में भी जाना जाता है.

भूमि के इस्तेमाल को बदलने के लिए कैसे अप्लाई करें?

चूंकि भूमि राज्यों का विषय है. इसलिए भूमि के इस्तेमाल को बदलने को लेकर हर राज्य की अपनी-अपनी गाइडलाइंस हैं. कुछ राज्यों में भूमि के इस्तेमाल को बदलने का कार्यभार रेवेन्यू डिपार्टमेंट के पास होता है. जबकि कुछ राज्यों में ये जिम्मेदारी प्लानिंग अथॉरिटी को दी जाती है.

आमतौर पर, भूमि इस्तेमाल बदलवाने का सर्टिफिकेट हासिल करने के लिए आवेदक को जिला कलेक्टर, जिला आयुक्त, उप-विभागीय अधिकारी या अपने शहर के तहसीलदार के पास एक आवेदन जमा करना होता है.

कौन सी अथॉरिटी भूमि इस्तेमाल को बदलने का सर्टिफिकेट देती हैं

वो राज्य जहां भूमि परिवर्तन का अधिकार किसी खास अथॉरिटी के जिम्मे नहीं होता, वहां भूमि मालिकों को जिला मजिस्ट्रेट या जिला कलेक्टर के पास जाकर भूमि परिवर्तन सर्टिफिकेट लेना होता है.

क्यों भूमि परिवर्तन सर्टिफिकेट जरूरी है?

अगर भूमि मालिक अपनी जमीन का इस्तेमाल किसी अन्य मकसद के लिए करने की योजना बनाता है, जिसकी कानूनी तौर पर अनुमति दी गई है, उसके अलावा वह भूमि उपयोग को कानूनी रूप से बदलने के लिए बाध्य होता है.

उदाहरण के तौर पर अगर किसी प्रॉपर्टी पर, जो रहने के लिए है, उस पर बिजनेस एक्टिविटी करते हैं या उस जमीन पर घर बनाते हैं, जो खेती के लिए है तो यह गैरकानूनी होगा. ऐसा करने पर न सिर्फ क्षेत्र के प्राधिकारी को आप पर न केवल जुर्माना लगाने का अधिकार है, बल्कि अगर चेतावनी के बाद भी बदलाव नहीं किया जाता है, तो संपत्ति को ध्वस्त किया जा सकता है.

इन सब परेशानियों से बचने के लिए, यह बेहद जरूरी है कि रूपांतरण प्रमाण पत्र अप्लाई करने के बाद हासिल किया जाए. और ऐसा किसी शख्स को प्रॉपर्टी का इस्तेमाल किसी दूसरे मकसद के लिए करने से पहले करना चाहिए.

प्रॉपर्टी लॉ में खासा अनुभव रखने वाले लखनऊ के वकील प्रभांशु मिश्रा ने कहा, ‘इस तथ्य के बावजूद कि आप कानूनी मालिक हैं और आपके पास जमीन है, आपको इस अचल संपत्ति पर स्वामित्व स्थापित करने वाले सभी दस्तावेजों को पेश करना होगा. संबंधित अधिकारी सबसे महत्वपूर्ण दस्तावेजों की गैरमौजूदगी में भी आपका अनुरोध मानने से इनकार कर सकते हैं. इससे पूरी प्रक्रिया में देरी होगी और बेहद परेशानी भी. सुनिश्चित करें कि जमीन परिवर्तन की एप्लिकेशन के साथ सभी जरूरी कागजात लगे हों.

भूमि उपयोग में बदलाव के सर्टिफिकेट के लिए आवेदन करने की प्रक्रिया

स्टेप 1: जिस अथॉरिटी के पास भूमि का इस्तेमाल बदलने का अधिकार हो, उसके पास जाएं. भूमि इस्तेमाल के परिवर्तन के लिए संबंधित अधिकारी को खत लिखें. ध्यान रहे कि एप्लिकेशन में जो जानकारियां दर्ज हों, वो एकदम सही हों.

स्टेप 2: भूमि मालिक को एप्लिकेशन के साथ सभी जरूरी दस्तावेजों की कॉपियां लगानी चाहिए. वेरिफिकेशन के लिए इन सभी दस्तावेजों की ओरिजनल कॉपीज साथ ले जाएं. अगर आपकी एप्लिकेशन मंजूर होती है तो आपको फीस देनी होगी और इसके बाद रसीद जारी कर दी जाएगी.

स्टेप 3: एप्लिकेशन की वेरिफिकेशन के बाद, अफसर आपकी एप्लिकेशन को संबंधित अधिकारियों के पास भेज देगा, जो न सिर्फ आपके सारे दस्तावेजों की जांच करेगा, बल्कि खुद जाकर साइट का मुआयना करेगा.

स्टेप 4: जैसे ही अधिकारी इस बात को लेकर संतुष्ट हो जाएंगे कि सभी मानदंडों का पालन किया गया है और आप भूमि परिवर्तन के लिए योग्य हैं, इसी के साथ भूमि परिवर्तन का सर्टिफिकेट जारी कर दिया जाएगा.

स्टेप 5: जैसे ही परिवर्तन की प्रक्रिया पूरी होगी, रेवेन्यू डिपार्टमेंट सरकारी रिकॉर्ड्स में जरूरी बदलाव कर देगा.

स्टेप 6: जैसे ही आपको कन्वर्जन सर्टिफिकेट जारी होगा, आपके पास भूमि उपयोग में बदलाव के संबंध में परिवर्तन करने के लिए एक साल का समय है. अगर आप तय समय के भीतर ऐसा करने में विफल रहते हैं, तो कन्वर्जन वापस ले लिया जाएगा और उसके लिए भुगतान किया गया पैसा ज़ब्त कर लिया जाएगा.

क्या मैं लैंड यूज में परिवर्तन के लिए ऑनलाइन अप्लाई कर सकता हूं?

आंध्र प्रदेश, कर्नाटक, तेलंगाना और पश्चिम बंगाल सहित राज्यों को छोड़कर, अधिकांश राज्य मैन्युअल रूप से भूमि परिवर्तन प्रमाण पत्र जारी करते हैं.

भूमि उपयोग में परिवर्तन के प्रमाण पत्र के लिए ऑनलाइन आवेदन करने की प्रक्रिया

आइए आपको एक उदाहरण से कर्नाटक में ऑनलाइन भूमि परिवर्तन के लिए अप्लाई करने का तरीका बताते हैं.

स्टेप 1:  https://landrecords.karnataka.gov.in/ पर लॉग इन करें.

स्टेप 2: लॉग के लिए अपने आधार नंबर का इस्तेमाल करें. अधिकार, किरायेदारी और फसलों (आरटीसी) के विवरण के साथ विधिवत शपथ पत्र में भरें. संपत्ति के एक हिस्से को परिवर्तित करने की स्थिति में आपको 11E स्केच की एक कॉपी भी जमा करनी होगी.

स्टेप 3: सफलतापूर्वक सब्मिशन के बाद, डिपार्टमेंट एक अधिकारी द्वारा भूमि की भौतिक जांच के लिए जाने और एक सकारात्मक रिपोर्ट भेजने के बाद एक महीने में रूपांतरण प्रमाणपत्र जारी करेगा.

किन दस्तावेजों की जरूरत पड़ती है

दस्तावेजों की सूची हर राज्य में अलग-अलग होती है. लेकिन एप्लिकेशन के साथ लगने वाले कुछ अहम दस्तावेजों की सूची हम आपको बता रहे हैं:
-पहचान पत्र
-सेल डीड की कॉपी
-टाइटल डीड की कॉपी
-आरटीसी (रिकॉर्ड ऑफ राइट्स, किरायेदारी और फसल)
-पार्टिशन डीड की कॉपी (यदि भूमि विरासत में मिली है)
-म्यूटेशन सर्टिफिकेट की कॉपी
-सर्वे मैप की कॉपी
-लैंड रिकॉर्ड की कॉपी
-लैंड रेवेन्यू के पेमेंट की रसीद
-बिल पेमेंट्स की पिछली रसीदें
-ऑक्युपेंसी का प्रूफ

भूमि परिवर्तन की फीस

भूमि परिवर्तन के लिए एक बार फीस चुकानी होती है. भूमि इस्तेमाल में परिवर्तन के लिए शुल्क हर राज्य, जिले या क्षेत्र में अलग-अलग होते हैं. अगर रिहायशी बदलाव है तो विभिन्न राज्यों में यह शुल्क 100 से 500 रुपये तक होता है. नई दिल्ली में कन्वर्जन चार्ज 14,328 रुपये से 24,777 रुपये प्रति वर्ग मीटर के बीच था. दूसरी ओर, बिहार सरकार भूमि मूल्य का 10% कन्वर्जन चार्जेज के रूप में लेती है.

यहां ध्यान दें कि यदि आप आवासीय उपयोग के लिए कन्वर्जन की तुलना में व्यावसायिक या औद्योगिक उपयोग के लिए भूमि को परिवर्तित कर रहे हैं तो शुल्क अधिक होंगे.

जमीन में परिवर्तन के लिए कितना वक्त लगता है?

कर्नाटक जैसे राज्यों में जहां अब भूमि उपयोग में परिवर्तन ऑनलाइन किए जाते हैं, वहां आवेदक की ओर से आवेदन किए जाने के एक महीने बाद सर्टिफिकेट जारी कर दिए जाते हैं. वहीं जिन राज्यों में प्रक्रिया मैनुअल है, वहां आवेदक द्वारा आवेदन करने के कुछ महीनों बाद सर्टिफिकेट जारी हो जाता है. अगर आवेदक आवेदन जमा करने के समय सभी दस्तावेज जमा करने में विफल रहता है तो प्रक्रिया में भी देरी हो सकती है. अपनी एप्लिकेशन को लेकर परेशानियों में फंसने से बचाने के लिए, यह जान लें कि कन्वर्जन करने से पहले आपको कौन से दस्तावेज़ों की जरूरत होगी.

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