साठे खत (agreement for sale) आणि खरेदी खत (sale deed) यातील प्रमुख फरक


एखाद्या मिळकतीचे साठे खत आणि अशा मिळकतीचे खरेदी खत ही दोन स्वतंत्र कागदपत्रे आहेत. या दोन कागदपत्रांत कायद्याच्या दृष्टीने काय फरक आहे हे आपण समजून घेऊया

एखादी मिळकत खरेदी करताना आपण विकणा-या व्यक्तीबरोबर करार करतो. या कराराचे स्वरूप आणि मसुदा वेगवेगळा असू शकतो.  तो करार म्हणजे भविष्यात खरेदी करण्याच्या उद्दिष्टाने केलेला करार असू शकेल (साठे खत – agreement for sale) किंवा प्रत्यक्ष खरेदी चा करार (खरेदी खत – sale deed)  अ सू शकेल. या दोन करारांच्या स्वरूपातील फरक लोकांच्या सहज लक्षात येत नाही. दोन्ही एकच समजले जातात, मात्र प्रत्यक्षात तसे नाही.  

 

साठे खत (agreement for sale) म्हणजे काय ?

साठे खत (agreement for sale) हा एखादी मिळकत भविष्यात खरेदी करण्यासाठीचा करार असतो. संबंधित मिळकत खरेदीदाराला कोणत्या अटी आणि शर्तींवर हस्तांतरित होईल ते नमूद केलेले असते. मिळकतीचे विक्री व्यवहार आणि हस्तांतरण या प्रक्रियांचे नियंत्रण करणारा  The Transfer of Property Act, 1882  कायदा साठे खताची व्याख्या पुढीलप्रमाणे करतो.

“साठेखत हा  स्थावर मिळकतीच्या विक्रीचा असा  करार आहे ज्या अन्वये दोन पक्षांमध्ये मान्य झालेल्या अटींनुसार  एखाद्या मिळकतीचा विक्री व्यवहार होईल. ” कलम ५४. हेच कलाम ५४ पुढे असेही म्हणते की “निव्वळ असा  करार झाला म्हणजे संबंधित मिळकतीवर (खरेदीदाराचा) कसलाही हक्क , बोजा किंवा हितसंबंध निर्माण होत नाही.”

या व्याख्येवरून  असे स्पष्ट होते की साठे खत हा एखादी मिळकत भविष्यात हस्तांतरित करण्याचे वचन देणारा करार असतो आणि असे हस्तांतरण होण्यासाठी काही अटी आणि शर्तींची पूर्तता व्हावी लागते. म्हणजे, या करारामुळे प्रस्तावित खरेदीदाराला संबंधित मिळकतीविषयी कसलाही हक्क प्राप्त होत नाही.  

साठेखतामुळे एखादी मिळकत काही विशिष्ट अटींची पुर्तता केल्यास खरेदी करण्याचा हक्क खरेदीदाराला प्राप्त होतो. त्याचप्रमाणे मिळकत विकणा-याला विशिष्ट अटींची पूर्तता केल्यास संबंधित व्यवहाराची किंमत प्राप्त करण्याचा हक्क मिळतो.

विकणा-या व्यक्तीने मिळकतीचा ताबा अटींच्या पूर्ततेनंतरही न दिल्यास खरेदीदाराला Specific Relief Act, 1963 या  कायद्यानुसार विक्री व्यवहार पूर्ण करण्याचा आदेश मागण्याचा अधिकार मिळतो.  अशाच त-हेने विकणा-या व्यक्तीलाही करारातील अटी व शर्ती पूर्ण करण्याचा आदेश देण्याची मागणी  Specific Relief Act, 1963 नुसार करता येते.  

 

साठे खत आणि खरेदी खत या संदर्भात सर्वोच्च न्यायालयाने दिलेला निर्णय

साठे खत झालेल्या  मिळकतीचा प्रत्यक्षात विक्री व्यवहार होतोच असे नाही.मुद्रांक शुल्क  स्टॅम्प ड्युटी बद्दलचे काही कायदे (उदा. महाराष्ट्र महाराष्ट्र मुद्रांक कायदा) स्थावर मिळकतीचे साठे खत हाच अशा मिळकतीचा विक्री व्यवहार असल्याचे मानतात आणि असे साठेखत मुद्रांक शुल्काच्या मोजणीच्या आणि भरण्याच्या दृष्टीने पूर्ण विक्री आणि हस्तांतर  करणा-या कराराप्रमाणे मानतात. त्यामुळे साठे खत हेच पूर्ण खरेदी खत आहे असा काही लोकांचा  गैरसमज होण्याची शक्यता असते.    

सर्वोच्च न्यायालयाने २०१२ मध्ये सूरज लॅम्प अँड इंडस्ट्रीज (प्रा.) लिमिटेड विरुद्ध हरयाणा सरकार या खटल्यात, धिकारपत्राच्या आधारे केलेल्या स्थावर मिळकतीच्या  विक्रीच्या वैधतेबद्दल विचार करून पुढील निर्णय दिला आहे :

“स्थावर मिळकत ही फक्त योग्य ते मुद्रांक शुल्क भरलेल्या आणि रीतसर नोंदणी केलेल्या हस्तांतरण / विक्री करारांन्वयेच (खरेदीखत) हस्तांतरित करता येते. म्हणूनच आम्ही हे पुन्हा नमूद करू इच्छितो की स्थावर मिळकतीचे कायदेशीर हस्तांतरण हे फक्त कायद्यानुसार झालेल्या आणि नोंदणी केलेल्या खरेदी खताद्वारेच होऊ शकते.”

” विक्रीचा कोणताही करार (साठे खत)  जर नोंदणीकृत नसेल तर तो Transfer of Property Act च्या कलम ५४ आणि ५५ मध्ये नमूद केलेल्या गरजांची पूर्तता करू शकत नाही आणि म्हणूनच अशा कराराद्वारे एखाद्या स्थावर मिळकतीच्या   मालकीचे हस्तांतरण होत नाही किंवा अशा मिळकतीसंबंधीचा हक्क वा हितसंबंध हस्तांतरित होत नाही. मात्र या करारांच्या माध्यमातून Transfer of Property Act या कायद्याच्या कलम ५३ अ नुसार काही मर्यादित हक्क निर्माण  होतात. “

Transfer of Property Act या कायद्यानुसार एखादे साठे खत,  मिळकतीचा ताबा दिलेला असो अथवा नसो, हे हस्तांतरण करणारा दस्तऐवज नसते. Transfer of Property Act च्या कलम ५४ मध्ये असे स्पष्ट म्हटले आहे की स्थावर मिळकतीची विक्री फक्त नोंदणी केलेल्या दस्तऐवजाच्या आधारावर होते. साठे खत (Agreement of Sale)  केल्यामुळे मिळकतीच्या मालकीच्या काही बदल होत नाही किंवा अशा मिळकतीच्या बाबतीत कसलाही हक्क अथवा बोजा निर्माण होत नाही.

 

खरेदी खत (Sale Deed) कायदेशीर रीत्या पूर्ण न केल्याचे परिणाम काय होतात ?

भारतीय  नोंदणी कायद्यानुसार  (Indian Registration Act, 1908) एक रुपया पेक्षा अधिक किमतीच्या मालमत्तेची मालकी किंवा इतर हक्क हस्तांतरित करणा-या कराराची कायदेशीर नोंदणी होणे आवश्यक असते. त्यामुळे जर तुम्ही एखादी स्थावर मिळकत  एखादी मिळकत खरेदी करण्यासाठीचे साठे खत केले असेल आणि त्यानंतर या मिळकतीसाठीचे योग्य ते खरेदी खत केले नसेल तर तुम्हाला संबंधित साठेखतानुसार हस्तांतर करण्यासाठीच्या मिळकती बद्दलचा कसलाही हक्क मिळत नाही किंवा अशा मिळकतीत तुमचा कसलाही हितसंबंध निर्माण होत नाही.

मात्र या स्पष्ट नियमाला Transfer of Property Act च्या कलम ५३ अ मध्ये अपवाद केलेला  आहे . Transfer of Property Act चे कलम ५३ अ म्हणते की जर एखाद्या मिळकतीच्या खरेदीदाराने साठे खतातील त्याने पूर्तता करण्याचा अटी व शर्तींची पूर्तता केली असेल आणि संबंधित मिळकतीचा ताबाही घेतला असेल तर मिळकत विकणा-या पक्षाला सदर मिळकतीचा खरेदीदाराला दिलेला ताबा परत मागता येणार नाही.  येथे हे लक्षात घेतले पाहिजे की कलम ५३ अ नियोजित खरेदीदाराला मिळकत विकणा-या पक्षाविरुद्ध संरक्षण देते आणि अशा विक्री करणा-या पक्षाला खरेदीदाराला दिलेल्या ताब्याबद्दल काही हस्तक्षेप करण्याला प्रतिबंध करते. मात्र कलम ५३ अ खरेदीदाराच्या मालकीचे स्वरूप बदलू शकत नाही. मिळकतीची मालकी विक्री करणा-या  पक्षाकडेच राहते.

तर, तुम्ही एखादी मिळकत   खरेदी करण्यासाठीचे साठे खत केले असेल  आणि संबंधित मिळकतीचा ताबाही घेतला असेल  तरीही रीतसर खरेदी खत पूर्ण करून त्याची कायद्यानुसार नोंदणी करीपर्यंत (भारतीय  नोंदणी कायद्यानुसार – Indian Registration Act, 1908) मिळकतीची मालकी विकासकाकडे राहते. यावरून हे स्पष्ट होते कि स्थावर मिळकतीची मालकी फक्त खरेदी खताद्वारेच हस्तांतरित होते. जर योग्य ते मुद्रांक शुल्क भरलेले आणि कायद्यानुसार नोंदणी केलेले कागदपत्र पूर्ण झाले नसेल तर खरेदीदाराला अशा स्थावर मिळकती विषयीचे कसलेही हक्क मिळत नाहीत अथवा त्याचे हितसंबंध निर्माण होत नाहीत.  

(लेखक कर आणि गृहवित्त या क्षेत्रातील तज्द्न्य असून त्याना त्या क्षेत्रामधला ३५ वर्षांचा अनुभव आहे )  

 

Was this article useful?
  • 😃 (14)
  • 😐 (4)
  • 😔 (3)

Comments

comments