भारतीय रिअल इस्टेट व्यवसायाचा विचार केल्यास, विकासक आणि खरेदीदार या दोघांच्याही भावनांचे मूल्यांकन करू शकेल असे कोणतेही आदर्श भविष्यसूचक मॉडेल नाही. या क्षेत्रातील आघाडीचे आवाज त्यांच्या बजेट इच्छा-सूची आणि अर्थसंकल्पोत्तर मतांशी कधीच सुसंगत नव्हते. कोणत्याही केंद्रीय अर्थसंकल्पानंतर भावनांचे मूल्यमापन करताना सर्वात महत्त्वाचे भागधारक, घर खरेदीदार, पूर्णपणे दुर्लक्षित केले जातात. 2022-23 च्या केंद्रीय अर्थसंकल्पाने रिअल इस्टेट विकासक आणि घर खरेदीदारांच्या महत्त्वाच्या समस्या आणि मागण्यांना स्पर्शही केलेला नाही. असे असले तरी, तेथे चांदीचे अस्तर आहे, काहींनी अर्थसंकल्पाला प्रो-ग्रोथ बजेट म्हणून स्वागत केले आहे.
2022 मध्ये रिअल इस्टेटसाठी चिंताजनक क्षेत्रे
अर्थसंकल्प 2022 मधील काही घोषणा ज्या रिअल इस्टेटवर परिणाम करतात, त्यामध्ये 2023 पर्यंत 80 लाख परवडणाऱ्या गृहनिर्माण युनिट्सची निर्मिती आणि PM आवास योजना ( PMAY ) साठी 48,000 कोटी रुपयांची तरतूद करण्यावर सरकारचे लक्ष केंद्रित करण्यात आले आहे. गती शक्ती कार्गो टर्मिनल्सना देखील लॉजिस्टिक आणि गोदामांची मागणी वाढवणारी म्हणून पाहिले जाऊ शकते. ते म्हणाले, ताबडतोब मदत करू शकेल असे काहीही नाही रिअल इस्टेट क्षेत्र, एक व्यवसाय ज्याला आर्थिक वाढीचे इंजिन मानले जाते आणि 250 सहायक व्यवसायांना मदत करते आणि नोकऱ्या निर्माण करते. 2022-23 च्या अर्थसंकल्पाच्या तुलनेत आपण प्रथम रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या मागण्या आणि चिंता पाहू:
- आयकर सवलतीची मर्यादा 2 लाखांवरून 5 लाखांपर्यंत वाढवणे
- दुसऱ्या घरांवर आयकर सवलत
- बांधकामाधीन घरांना इंधन देण्यासाठी जीएसटी सुधारणा
- नोकरी गमावण्याच्या पार्श्वभूमीवर कर्ज स्थगित करणे किंवा पुनर्रचना करणे
- परवडणाऱ्या घरांची मर्यादा पुन्हा परिभाषित करणे
- निधीतील तफावत आणि प्रकल्प वित्तपुरवठा समस्यांचे निराकरण केले जावे
- REIT गुंतवणुकीवर कर लाभ
- रेंटल हाऊसिंग पॉलिसी
- परवडणाऱ्या घरांच्या विकासकांना मूर्त लाभ
- अनुपालन समस्यांचे निराकरण करणे
अर्थसंकल्प 2022 वर रिअल इस्टेट निर्देशांकांची प्रतिक्रिया
या महत्त्वाच्या मुद्द्यांना स्पर्श केला गेला नाही आणि म्हणूनच, अर्थसंकल्पानंतर रिअॅल्टी इंडेक्स जास्त कामगिरी करतो की कमी कामगिरी करतो हे पाहण्यासाठी सर्वांचे लक्ष शेअर बाजारावर होते. अर्थसंकल्पीय भाषणापूर्वी सकारात्मकतेने उघडलेला रियल्टी निर्देशांक नंतर सपाट राहिला. ज्या दिवशी बीएसई सेन्सेक्स 848.40 अंकांनी (1.46% वर) आणि निफ्टी 50 ने 237.0 अंक (1.37% वर) जोडले त्या दिवशी अर्थसंकल्पीय घोषणा रिअॅल्टी निर्देशांकात उत्साह वाढवू शकल्या नाहीत. याउलट, 486.15 वर उघडलेला निफ्टी रियल्टी निर्देशांक दिवसभरात 488.65 अंकांवर बंद झाला. त्याचप्रमाणे बीएसई रियल्टी निर्देशांक 3853.19 अंकांवर उघडला 3877.85 अंकांवर बंद झाला. अर्थात, के-आकाराच्या रिकव्हरीचे लाभार्थी असलेल्या क्षेत्रातील आघाडीचे शेअर्स किरकोळ वधारले, DLF रु. 16.60 (4.25%) आणि प्रेस्टीज रु. 2.0 (-0.41%) ने घसरले. अपेक्षेप्रमाणे कोणताही रिअॅल्टी शेअर शेअर बाजाराला चालना देऊ शकला नाही. हे देखील पहा: अर्थसंकल्प 2022: रिअल इस्टेट उद्योगाला आणखी हवे आहे
अर्थसंकल्प 2022: रिअल इस्टेट वाढीची संधी हुकली?
अमित गोयल, इंडिया सोथबीज इंटरनॅशनल रियल्टीचे सीईओ, केंद्रीय अर्थसंकल्पाने 39.45 ट्रिलियन रुपयांच्या वाढीव एकूण खर्चासह वृद्धी आणि गुंतवणुकीसाठी दीर्घकालीन मार्ग मांडला आहे आणि तरीही वित्तीय तूट कमी करण्याचे व्यवस्थापन केले आहे असे ते म्हणतात तेव्हा संरक्षक प्रतिसाद देतात. FY23 मध्ये 6.4% (FY22 मध्ये 6.9% वरून). पंतप्रधान गृहनिर्माण योजनेंतर्गत गृहनिर्माण प्रकल्पांसाठी अर्थसंकल्पात 48,000 कोटी रुपयांची तरतूद केली असली तरी, रिअल इस्टेट क्षेत्रासाठी कोणत्याही मोठ्या सुधारणा किंवा प्रोत्साहनांची घोषणा करण्यात आली नाही. “रिअल इस्टेट क्षेत्रासाठी ही एक हुकलेली संधी आहे कारण गृहकर्जावरील उच्च वजावट, रिअल इस्टेट हस्तांतरणाशी संबंधित विसंगतींमध्ये बदल आणि इतर गोष्टींमुळे बाजार सुधारू शकला असता आणि रिअल इस्टेट क्षेत्रातील मागणी आणि विक्रीला चालना मिळू शकली असती. रिअल इस्टेट, जे भारताच्या जीडीपीमध्ये मोठे योगदान देणारे आहे त्यावर सरकारकडून अधिक लक्ष देण्याची गरज आहे,” गोयल म्हणतात. हे देखील पहा: केंद्रीय अर्थसंकल्प 2022-23: आर्थिक विकासाला चालना देण्यासाठी पायाभूत सुविधांच्या विकासावर सरकारी बँका , स्टर्लिंग डेव्हलपर्सचे अध्यक्ष आणि एमडी रमणी शास्त्री सहमत आहेत की रिअल इस्टेट भागधारकांना या क्षेत्रासाठी मागणी-बाजूच्या अनेक उत्तेजनांची अपेक्षा होती आणि काही महत्त्वपूर्ण संधी होत्या. चुकले तथापि, पायाभूत सुविधांवरील खर्च आणि परवडणाऱ्या घरांसाठीच्या सवलतींमुळे या क्षेत्राला सकारात्मक बदलांची आशा आहे. काही अतिरिक्त सुधारणांसह परवडणारी घरे ही सरकारची प्राथमिकता असताना, केंद्राने संपूर्णपणे रिअल इस्टेटला चालना दिली असती जी भारतीय अर्थव्यवस्थेला चालना देते आणि 250 हून अधिक संबंधित उद्योगांना समर्थन देते. “रिअल इस्टेटमध्ये एक मोठी संधी आहे ज्यामुळे जलद आर्थिक पुनर्प्राप्ती शक्य होईल. तथापि, नुकत्याच प्राप्त झालेल्या वाढीचा वेग टिकवून ठेवण्यासाठी सरकारकडून काळजीपूर्वक समर्थन आवश्यक आहे. योजना, निधी, कर आकारणी इत्यादींच्या बाबतीत अनेक धूसर क्षेत्रे आहेत, जिथे सरकार पुढे जाण्यासाठी मदतीचा हात देऊ शकते. सरकारने रिअल इस्टेट क्षेत्राकडे विशेष लक्ष देणे आणि नजीकच्या भविष्यात त्याच्या कल्याणासाठी तरतुदी करणे अत्यावश्यक आहे,” म्हणतात. शास्त्री.
घर खरेदीला चालना देणारे सरकारी प्रोत्साहन
रिदम रेसिटेलचे व्यवस्थापकीय संचालक वैभव जाटिया म्हणतात, "परवडणाऱ्या घरांना प्रोत्साहन देण्यावर सरकारचे लक्ष केंद्रित असताना, मध्यम आणि उच्च उत्पन्न असलेल्या घरांवर थेट आणि अप्रत्यक्ष अशा दोन्ही प्रकारच्या कर आकारणीचा विपरित परिणाम होत आहे. प्रभावी 12% GST देय आहे. नवीन घर खरेदी करण्यासाठी अंतिम-वापरकर्ता खरेदीदार प्रकल्पांच्या विक्रीचा वेग कमी करतो. इतर कोणत्याही देशात, विकसित किंवा विकसनशील, मालमत्ता व्यवहारांसाठी कर आकारणीची पातळी इतकी जास्त आहे. जेव्हा आम्ही त्यात 5 चे अतिरिक्त मुद्रांक शुल्क जोडतो %-6% राज्य सरकारांना देय, तसेच मुंबई आणि NCR सारख्या शहरांमध्ये विकासासाठी देय असलेले इतर उच्च प्रीमियम, सरकार प्रभावीपणे आणि अप्रत्यक्षपणे प्रकल्पातील महत्त्वपूर्ण आर्थिक भागीदार बनते (33% -40%) कोणतीही गुंतवणूक/विचार न करता. जर आम्हांला मोठ्या प्रमाणावर लोकांसाठी परवडणारी घरे बनवायची असतील (केवळ कमी उत्पन्न असलेल्या कुटुंबांसाठी नाही), तर येथेच उपाय आहे. रिअल इस्टेट खरेदी ही उच्च तिकीट वस्तू आहे हे लक्षात घेता कोणत्याही मध्यम उत्पन्न कुटुंबात, आम्हाला आशा आहे की भविष्यात जीएसटीची पातळी तर्कसंगत केली जाईल." राजन बांदेलकर, अध्यक्ष, NAREDCO, निदर्शनास आणून देतात की, विक्रीला चालना देण्यासाठी आणि २०२२ पर्यंत सर्वांसाठी घरांचे स्वप्न पूर्ण करण्यासाठी या क्षेत्राला प्रोत्साहनाच्या दृष्टीने अधिक अपेक्षा होत्या. त्यांच्या मते, सरकारचे लक्ष परवडणाऱ्या घरांवर असताना, उद्योगधंदे होते. कलम 24(b) अंतर्गत प्रोत्साहनाची आशा आहे आणि 80IA 2 (a) आणि (b) आणि भांडवली लाभ कर समभागांच्या बरोबरीने आणणे. “देशात लॉजिस्टिक नेटवर्कची स्थापना केल्याने देशातील पायाभूत सुविधांच्या विकासाला चालना मिळेल. जमीन आणि बांधकाम-संबंधित मान्यता सुलभ केल्याने विकास कंपन्यांना वितरण वेळेची पूर्तता करण्यात मदत होईल. इमारत उपविधी, TDR सुधारणा, ट्रान्झिट-ओरिएंटेड सुधारणा आणि एकल-विंडो ग्रीन क्लिअरन्ससह शाश्वत विकासाचे आधुनिकीकरण करण्यासाठी शहरी क्षेत्रावरील उच्च-स्तरीय समितीची स्थापना या क्षेत्राला दीर्घकाळासाठी मदत करेल. शिवाय, राज्य सरकारी कर्मचार्‍यांच्या NPS खात्यात नियोक्त्याच्या योगदानावरील कर कपातीची मर्यादा 10% वरून 14% पर्यंत वाढल्याने घरे खरेदी करू इच्छिणाऱ्यांचे हात बळकट होतील,” बांदेलकर जोडतात.
निष्कर्ष
थोडक्यात, निराशा व्यतिरिक्त, रिअल इस्टेट भागधारकांनी केंद्रीय अर्थसंकल्प 2022-23 तसेच सहिष्णुता झोनमध्ये घेतला आहे. ते घर खरेदीदारांच्या सहनशीलतेच्या क्षेत्रामध्ये समान आहे का? हा एक प्रश्न आहे जो केवळ मध्यम ते दीर्घ कालावधीत संबोधित केला जाऊ शकतो. अर्थसंकल्पीय घोषणांमधून काही दीर्घकालीन आशा असल्या तरी, क्षेत्र आणि गृहखरेदीदारांच्या अल्पकालीन वेदनांना अर्थसंकल्प 2022 ने संबोधित केले नाही. (लेखक Track2Realty चे CEO आहेत)
अर्थसंकल्प 2018: रिअल इस्टेटसाठी खूप कमी सकारात्मक
साठी कोणत्याही अर्थपूर्ण आयकर कपातीचा अभाव प्राप्तिकर कपातीसह पगारदार वर्ग आणि त्यात भर पडली, कॅपिटल गेन टॅक्सच्या घोषणेने 1 फेब्रुवारी 2018 रोजी प्रमुख मागणी चालक असलेल्या शहरी मध्यमवर्गाच्या अपेक्षा धुळीला मिळाल्या: भारतातील प्रमुख गृहनिर्माण बाजारपेठांमध्ये घर शोधणारे, 2018 च्या अर्थसंकल्पात काही घोषणा होण्याची आशा होती ज्यामुळे त्यांच्या स्वप्नातील घरे खरेदी करणे सोपे होईल. बजेट करण्यापूर्वी ते आयकर मर्यादा कपात, व्याज कमी दर राबविली होती गृह कर्ज , व्याज आणि मुद्दल कपात वर कॅप मध्ये जीएसटी घट आणि मुद्रांक शुल्क वाढ झाली आहे. मात्र, अर्थमंत्री अरुण जेटली यांच्या एक तास 50 मिनिटांच्या भाषणाअंती अनेकांची निराशा झाली आहे. या सरकारने सादर केलेल्या शेवटच्या पूर्ण अर्थसंकल्पात अचानक ग्रामीण आणि शेती क्षेत्राकडे वळणे, हे निवडणूकाभिमुख अर्थसंकल्प असल्याचे सूचित करते, असे खरेदीदारांचे मत आहे. अर्थमंत्र्यांनी समभागांवर भांडवली नफा कराची घोषणाही केली. अर्थसंकल्पीय भाषणापूर्वी वधारलेल्या शेअर बाजारांनीही दिवसाचा शेवट किंचित कमी केला.
घर खरेदीदार असमाधानी राहिले
“सरकार प्रोत्साहन देईल या अपेक्षेने आम्ही नोटाबंदी आणि जीएसटी सारख्या कठोर उपायांचा सामना केला आहे त्या बदल्यात प्रामाणिक करदाते,” गुडगावमधील आयटी व्यावसायिक स्वराज सहगल म्हणतात. तथापि, असे दिसते की हे सरकार भारतीय राजकारणातील परीक्षित आणि परीक्षित दृष्टिकोनापेक्षा वेगळे नाही, जिथे निवडणुकीच्या पूर्वसंध्येला मतदारांसाठी सवलती जाहीर केल्या जातात, त्यांनी शोक व्यक्त केला. "ते बजेट भाषण होते की निवडणुकीचे भाषण?" नम्रता चौहान यांना मुंबईत प्रश्न.
“मॅक्रो स्तरावर अर्थव्यवस्थेवर साखळी प्रभाव असलेल्या घर खरेदीसह करदात्यांना प्रोत्साहन देण्याबद्दल विसरून जा; या अर्थसंकल्पाने भारतातील प्रमुख शहरांमधील मध्यमवर्गीय भारतीयांच्या मूलभूत गरजांकडे पूर्णपणे दुर्लक्ष केले आहे. जेव्हा सरकारने स्वतःच रोजगार निर्मितीचे उद्दिष्ट दोन कोटींवरून ७० लाख केले आहे, तेव्हा भारतीयांच्या गृहखरेदी क्षमतेला मोठा फटका बसेल हे अगदी उघड आहे,” असे चौहान, रिअल इस्टेट सल्लागार स्पष्ट करतात.
हे देखील पहा: अर्थसंकल्प 2018: स्थावर मालमत्तेच्या हस्तांतरणासाठी प्रस्तावित आयकर बदल
2018 च्या बजेटमध्ये काही सकारात्मक बाबी आहेत, विकासक म्हणतात
जरी विकसक देखील निराश होऊ शकतात, परंतु ते जास्त गंभीर नाहीत.
रवींद्र पै, सेंच्युरी रियलचे एमडी या अर्थसंकल्पात स्थावर मालमत्तेसाठी अर्थमंत्र्यांकडून खूप अपेक्षा होत्या हे इस्टेट मान्य करते. ते म्हणतात, "दुर्दैवाने, परवडणाऱ्या घरांसाठी निधी आणि 'स्मार्ट सिटीज'साठी वाढीव वाटपाच्या काही किरकोळ उल्लेखांव्यतिरिक्त, रिअल इस्टेट किंवा घर खरेदीदारांसाठी काहीही नाही," तो म्हणतो.
हावेलिया समुहाचे व्यवस्थापकीय संचालक निखिल हावेलिया सांगतात की काही सकारात्मक बाबी असल्या तरी या अर्थसंकल्पात निराशाच जास्त आहे. “इक्विटी मार्केटमधील भांडवली नफा कर, मध्यमवर्गीयांना गृहनिर्माण बाजारात परत आणू शकतो. रिअल इस्टेटमध्ये मंदी आल्यापासून भांडवल बाजाराला सर्वाधिक फायदा झाला आहे. तथापि, मला असे वाटते की आता उलट करणे शक्य आहे. त्याशिवाय, मला या अर्थसंकल्पात फारशा सकारात्मक गोष्टी दिसत नाहीत,” तो स्पष्ट करतो.
काही घोषणांवर अधिक स्पष्टता आवश्यक आहे
अर्थमंत्र्यांनी प्रस्तावित केला आहे की सरकार नॅशनल हाऊसिंग बँकेत एक समर्पित परवडणाऱ्या गृहनिर्माण निधीची स्थापना करेल. तथापि, प्रत्यक्ष गुंतवणूक आणि अपेक्षित परिणाम याबाबत स्पष्टतेचा अभाव आहे. पंतप्रधान आवास अंतर्गत बांधण्यात येणाऱ्या एक कोटी घरांच्या आणखी एका आश्वासनाबाबतही असेच म्हणता येईल योजना (PMAY), ग्रामीण भागात. 'डिजिटल इकॉनॉमी'बद्दल खूप चर्चा होत आहे. माझा मुद्दा असा आहे की, आम्ही स्थलांतरित व्यावसायिक डिजिटल जागेत राहणार की घरात? बेंगळुरू सारख्या शहरात, खरोखरच जास्त भाडे भरावे लागते परंतु कोणतेही प्रोत्साहन नाही, जरी अर्थमंत्र्यांनी त्यांच्या अर्थसंकल्पीय भाषणात हे सत्य मान्य केले की आयकरामध्ये आमचे योगदान स्वयंरोजगार असलेल्या उद्योजकांपेक्षा जास्त आहे. आम्हाला कोणत्याही प्रोत्साहनाशिवाय कर भरण्यास भाग पाडले जाते,” सुधाकर रेड्डी, वित्त व्यावसायिक सांगतात. महिला गृहखरेदीदारांनाही असे वाटते की कर्मचारी पीएफ कायद्यात सुधारणा, महिलांचे योगदान १२ टक्क्यांवरून आठ टक्क्यांवर आणण्याची घोषणा, नियोक्ताच्या योगदानात कोणताही बदल न करता, त्यांच्या खरेदी क्षमतेवर फारसा परिणाम होणार नाही. संबंधित आहे.
“एक स्त्री म्हणून मी जे शोधत होतो, ते घरासारखा मालमत्ता वर्ग तयार करण्यात काहीसा थेट दिलासा होता. प्रतिकात्मक सवलती देताना सरकार महिलांच्या आर्थिक सुरक्षेची बाजूही समजून घेते का? परिवहन भत्ता आणि वैद्यकीय प्रतिपूर्तीच्या बदल्यात 40,000 रुपयांच्या मानक कपातीचा प्रस्ताव देणार्‍या पगारदार करदात्यांना दिलासा देण्याच्या बाबतीतही असेच आहे,” दिल्लीतील कविता जैन सांगतात.
जीएसटी लागू झाल्यानंतर पहिल्या केंद्रीय अर्थसंकल्पात मध्यमवर्गीयांची अपेक्षा होती बरेच काही, घर खरेदी करण्याच्या त्याच्या स्वप्नाच्या दृष्टीने. आता त्यांना आणखी काही काळ वाट पाहावी लागेल असे दिसते.
2018 चे बजेट मिशिट्स
- अर्थमंत्र्यांनी पगारदार वर्गाच्या योगदानाची कबुली दिली असली तरीही 2018 च्या अर्थसंकल्पात घर खरेदीदारांसाठी कोणतेही प्रोत्साहन नव्हते.
- अर्थसंकल्पात 3.5 लाख कोटी रुपयांचा अधिक खर्च प्रस्तावित असताना, वित्तीय एकत्रीकरणाबाबत स्पष्टता अस्पष्ट आहे.
- दोन कोटी नोकऱ्यांवरून आता ७० लाख नोकऱ्यांवर रोजगार निर्मितीवर लक्ष केंद्रित करा.
- जीएसटी लागू झाल्यानंतर पहिल्या अर्थसंकल्पात काही सवलती मिळण्याची अपेक्षा करणाऱ्या गृहखरेदीदारांची निराशा झाली आहे.
(लेखक Track2Realty चे CEO आहेत)
