देखभाल शुल्क ज्याची खरेदीदारांना जाणीव असणे आवश्यक आहे

22 जानेवारी 2021 रोजी अपडेट

सदनिका आकाराच्या आधारावर गृहनिर्माण संस्था देखभाल शुल्क आकारू शकतात: तेलंगणा ग्राहक आयोग

सदनिकेच्या आकाराच्या आधारावर गृहनिर्माण सोसायट्या देखभाल शुल्क वसूल करण्याच्या त्यांच्या अधिकारांतर्गत आहेत, असा निर्णय तेलंगणा राज्य ग्राहक विवाद निवारण आयोगाने दिला आहे. आयोगाने म्हटले आहे की जर आरडब्ल्यूए (रहिवासी कल्याण संघटना) सारख्या कायदेशीररित्या निवडलेल्या संस्थेने फ्लॅटच्या आकाराचा विचार न करता सर्व रहिवाशांकडून समान रक्कम आकारण्याऐवजी फ्लॅटच्या प्लिंथ क्षेत्रावर आधारित देखभाल शुल्क वसूल करण्याचा निर्णय घेतला तर मोठ्या मालकांना. फ्लॅट्समध्ये त्या पद्धतीत दोष शोधण्याचे कारण नाही. देखभाल शुल्क हे गृहनिर्माण सोसायट्यांमधील घरमालकांना प्रकल्पातील सामान्य सुविधांच्या देखभालीसाठी होणारा मासिक खर्च आहे. हैदराबादमधील लोअर टँक बंड येथे गेट्ड कम्युनिटी सांभाळणाऱ्या इंडिया बुल्स सेंट्रम ओनर्स वेल्फेअर कोऑपरेटिव्ह सोसायटीने दाखल केलेल्या अपीलवर आपला आदेश देताना आयोगाने जिल्हा मंचाचा पूर्वीचा आदेश बाजूला ठेवला. सोसायटीमधील 154 घरे विविध आकारांची आहेत, 2018 मध्ये 1,281 चौरस फूट ते 3,270 चौ. जिल्हा मंचाने सर्व सदनिकांसाठी एकसमान शुल्क आकारण्याची मागणी केली होती, तर गृहनिर्माण संस्थेचे बहुसंख्य सदस्य प्रति चौरस फूट दराने शुल्क देण्याच्या बाजूने होते. जिल्हा मंचाने अर्जदारांच्या बाजूने निर्णय दिला होता, इंडिया बुल्स सेंट्रम ओनर्स वेल्फेअर कोऑपरेटिव्ह सोसायटीला सर्व फ्लॅट सदस्यांकडून एकसमान शुल्क वसूल करण्यास सांगितले होते, आकाराचा विचार न करता. यानंतर असोसिएशनने राज्य आयोगाकडे धाव घेतली.

आपला निर्णय देताना, अध्यक्ष, न्यायमूर्ती एमएसके जयस्वाल आणि सदस्य मीना रामनाथन यांच्या अध्यक्षतेखालील राज्य आयोगाने सांगितले की, मोठ्या फ्लॅटमध्ये जास्त लोक राहतात, त्यामुळे ते पाणी इत्यादीसारख्या सामान्य सुविधांच्या वापरातही जास्त वाटा असल्याचा दावा करतात. कमी लोक असतील, सामान्य सुविधांमध्ये कमी वाटा असल्याचा दावा करून, अशा फ्लॅटमधील रहिवाशांना मोठ्या फ्लॅटच्या मालकांच्या बरोबरीने देखभाल शुल्क भरण्यास सांगणे, हे अन्यायकारक होते, असे त्यात म्हटले आहे.

असोसिएशन एकाच सदनिकेतील सदस्य चालवत असल्याने बहुमताचा निर्णय होईल, असेही खंडपीठाने नमूद केले. 2018 मधील आपल्या आदेशात, जिल्हा आयोगाने म्हटले आहे की सर्वसाधारण संस्था केवळ बहुमत असल्यामुळे अवास्तव आणि मनमानी ठराव पास करू शकत नाही. (सुनीता मिश्रा यांच्या इनपुटसह)

---

एखाद्या मालमत्तेच्या खरेदीमध्ये मोठ्या प्रमाणात पैसे लागत असल्याने, चुकीचा निर्णय टाळण्यासाठी घर खरेदीदारांनी सखोल विश्लेषण करणे आवश्यक आहे. या विश्लेषणामध्ये केवळ खर्चाचा समावेश नसावा मालमत्ता, परंतु भविष्यातील खर्च देखील. मेंटेनन्स चार्ज हा असाच एक खर्च आहे, जो बांधकामाधीन किंवा रेडी-टू-मूव्ह-इन मालमत्ता खरेदी करताना अंतिम वापरकर्ते आणि गुंतवणूकदारांच्या मालमत्ता खरेदीच्या निर्णयावर लक्षणीय परिणाम करू शकतो. देखभाल शुल्कावरील मासिक खर्च, तुमच्या वैयक्तिक वित्तामध्ये मोठा फरक करू शकतो आणि यावरील पैशांची बचत केल्याने तुम्हाला दीर्घकालीन महत्त्वपूर्ण रक्कम जमा होण्यास मदत होऊ शकते. सध्याच्यासारख्या आव्हानात्मक काळात, जेव्हा जग कोरोनाव्हायरस साथीच्या आजारातून जात आहे तेव्हा हे विशेषतः उपयुक्त ठरू शकते.

देखभाल शुल्कामध्ये काय समाविष्ट आहे?

"फ्लॅट देखभाल शुल्क वेगवेगळे असते परंतु सहकारी गृहनिर्माण संस्था कायदा खालील शुल्कांची यादी करतो:

• मालमत्ता कर
• पाणी शुल्क
• सामान्य वीज शुल्क
• दुरुस्ती आणि देखभाल निधीमध्ये योगदान
• सोसायटीच्या लिफ्टच्या दुरुस्ती व देखभालीचा खर्च, चालविण्याच्या शुल्कासह लिफ्ट
• सिंकिंग फंडात योगदान
• सेवा शुल्क
• कार पार्किंग शुल्क
• बिगर भोगवटा शुल्क
• विमा शुल्क
• पट्टे भाड्याने
• बिगर शेती कर
• शिक्षण आणि प्रशिक्षण निधी
• निवडणूक निधी
• इतर कोणतेही शुल्क

त्यात कार्यालयीन कर्मचारी, लिफ्टमन, वॉचमन इत्यादींचे पगार, सोसायटी कार्यालयाचा मालमत्ता कर, वीज, पाणी शुल्क, छपाई, स्टेशनरी आणि टपाल, सभासदांच्या कर्मचाऱ्यांचा प्रवास भत्ता, शिक्षण निधीची सदस्यता आणि इतर शुल्क यांचाही समावेश असू शकतो," ऋतुराज स्पष्ट करतात. वर्मा, निसस फायनान्समधील भागीदार .

मेंटेनन्स चार्ज तुम्हाला आर्थिकदृष्ट्या कसा प्रभावित करतो?

सोसायटी मेंटेनन्स चार्जेसच्या नियमांचा थेट परिणाम मालमत्तेच्या जीवन चक्राच्या किमतीवर होतो, असे कर्नल जीके ग्रोव्हर, प्रोफेसर एमेरिटस, स्कूल ऑफ रिअल इस्टेट – RICS स्कूल ऑफ बिल्ट एन्व्हायर्नमेंट, एमिटी युनिव्हर्सिटी म्हणतात. "गुंतवणूकदार, विशेषत: व्यावसायिक मालमत्तेच्या बाबतीत, देखभाल शुल्काचा अर्थ समजत असताना, अंतिम वापरकर्त्यांना त्याच्या प्रभावाचे आकलन समान प्रमाणात असू शकत नाही. बहु-राष्ट्रीय आणि मोठ्या कंपन्यांना त्याचे महत्त्व समजते आणि अशा प्रकारे, व्यावसायिक मालमत्तांसाठी, देखभाल शुल्क खरेदीवर मोठा परिणाम होतो निर्णय. बहुतेक व्यावसायिक मालमत्तेच्या प्रकरणांमध्ये, देखभाल शुल्क हे वास्तविक खर्चावर आणि त्यावरील काही टक्केवारीवर आधारित असतात," ग्रोव्हर स्पष्ट करतात. व्यावसायिक मालमत्तांमध्ये निवासी मालमत्तांपेक्षा देखभाल शुल्क जास्त आहे, कारण पूर्वीचे घटक जसे की सेंट्रल एअर कंडिशनिंग आणि अधिक सामान्य क्षेत्रे. घर खरेदीदारांच्या बाबतीत, सदनिकांवरील देखभाल शुल्काचा परिणाम अनेकांना नीट समजत नाही किंवा विकासक त्याचा प्रभाव अधोरेखित करण्याची काळजी घेत नाहीत. तज्ञांनी नमूद केले की बांधकामाधीन प्रकल्पांमध्ये, देखभाल शुल्क आकारले जात नाही. सुरुवातीला मागणी केली जाऊ शकते आणि तपशीलवार चर्चा केली जाऊ शकत नाही. तथापि, तयार-मुव्ह-इन मालमत्तेसाठी, सोसायटी देखभाल शुल्क आणि विविध ठेवींसह सर्व शुल्क, आगाऊ भरणे आवश्यक आहे आणि म्हणूनच, घर खरेदीदारास कळते. याचा खरेदीदाराच्या निर्णयावर परिणाम होतो.

देखभाल शुल्कावर जी.एस.टी

गृहनिर्माण संस्थेच्या स्थापनेनंतरची पहिली दोन ते तीन वर्षे देखभाल शुल्काबाबत सामान्यतः संदिग्धता असते. हा देखील तो काळ आहे जेव्हा रहिवाशांनी इमारतीचा ताबा घेणे सुरू केले आहे आणि फिट-आउटचे काम सुरू आहे प्रगती "अपार्टमेंट ऍक्टच्या प्रमोल्गेशनमुळे, आता विकसकांना व्यावसायिक आणि निवासी दोन्ही मालमत्ता अपार्टमेंट मालकांच्या संघटनेकडे सुपूर्द करणे बंधनकारक आहे. हे घर खरेदीदारांसाठी चांगले आहे, कारण ते स्वतःच मानके ठरवत असतील आणि सामान्यांवर निर्णय घेतील. क्षेत्र देखभाल शुल्क अल्पकालीन आणि दीर्घकालीन," निमिष गुप्ता, एमडी, RICS दक्षिण एशिया निदर्शनास आणतात. 22 जुलै 2019 रोजीच्या वित्त मंत्रालयाच्या आदेशानुसार, "रहिवासी कल्याण संघ (RWA) मध्ये त्यांचे मासिक योगदान 7,500 रुपयांपेक्षा जास्त असल्यास, फ्लॅट मालकांना 18% दराने GST भरावा लागेल. नियमांनुसार, RWA ला आवश्यक आहे. जर असे पेमेंट प्रति फ्लॅट प्रति महिना रु 7,500 पेक्षा जास्त असेल आणि सेवा आणि वस्तूंच्या पुरवठ्याद्वारे RWA ची वार्षिक उलाढाल रु. 20 लाखांपेक्षा जास्त असेल तर त्याच्या सदस्यांकडून आकारण्यात येणार्‍या मासिक वर्गणी/योगदानावर GST गोळा करा," तो जोडतो.

RERA अंतर्गत देखभाल शुल्काचे नियमन

रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट) कायदा, 2016 (RERA) सेक्शन (4) (d) अंतर्गत आदेश दिलेला आहे की विकासक प्रदान करण्यासाठी आणि देखरेखीसाठी जबाबदार असेल. अत्यावश्यक सेवा, वाजवी शुल्कावर, वाटप करणार्‍यांच्या संघटनेने प्रकल्पाची देखभाल हाती घेईपर्यंत.

RERA च्या कलम 6 मध्ये असेही नमूद केले आहे की: प्रत्येक वाटप करणारा, ज्याने विक्रीसाठी करार केला आहे, अपार्टमेंट, प्लॉट किंवा इमारत घेण्यास, कलम 13 अंतर्गत, आवश्यक ती देयके देण्यास जबाबदार असतील आणि विक्रीसाठी नमूद केलेल्या करारामध्ये नमूद केलेल्या वेळेच्या आत आणि योग्य वेळी आणि ठिकाणी, नोंदणी शुल्क, नगरपालिका कर, पाणी आणि वीज शुल्क, देखभाल शुल्क, जमिनीचे भाडे आणि इतर शुल्क, जर काही असेल तर त्याचा हिस्सा भरावा लागेल.

RERA अंतर्गत सदनिका देखभाल शुल्क कायदा, असे नमूद करतो की विकसकाने खरेदीदारांना ताबा सुपूर्द करेपर्यंत सर्व देखभाल शुल्क भरणे हे विकसकाचे कर्तव्य आहे, वर्मा म्हणतात. "त्यानंतर, सोसायटीला सुपूर्द केल्याच्या तारखेनंतर पाच वर्षे इमारत कोणत्याही गळतीशिवाय राहते याची त्याला खात्री करावी लागेल. बांधकाम व्यावसायिक सामान्यत: एक किंवा दोन वर्षांचे देखभाल शुल्क आगाऊ म्हणून, विक्री कराराचा भाग म्हणून आकारतात आणि ते खरेदीदारांना विक्रीच्या वेळी अंदाजे सर्व खर्चाची माहिती द्यावी लागेल," वर्मा स्पष्ट करतात.

देखभाल शुल्क आकारण्यासाठी निकष

देखभाल शुल्काचा प्रकार	लागू
च्या दुरुस्ती व देखभालीवर खर्च इमारत	प्रत्येक फ्लॅटच्या बांधकाम खर्चाच्या वार्षिक 0.75%
सेवा शुल्क (हाउसकीपिंग, सुरक्षा, सामान्य क्षेत्रासाठी वीज, उपकरणे इ.)	फ्लॅट्समध्ये समान विभागणी केली आहे
लिफ्टच्या दुरुस्ती आणि देखभालीचा खर्च	फ्लॅट्समध्ये समान विभागणी केली आहे
बुडीत निधी	प्रत्येक फ्लॅटच्या बांधकाम खर्चाच्या वार्षिक किमान 0.25%
बिगर भोगवटा शुल्क	भाड्याने घेतलेल्या फ्लॅटसाठी, 10% सेवा शुल्क मोजले जाते
पार्किंग शुल्क	प्रत्येक सदस्याच्या पार्किंग स्लॉटच्या संख्येनुसार
मालमत्ता कर आणि पाणी शुल्क	प्रत्येक फ्लॅटचा वास्तविक वापर किंवा पाण्याच्या इनलेटची संख्या

RICS South Asia द्वारे प्रदान केलेली माहिती

देखभाल शुल्काबाबत मार्गदर्शक तत्त्वे

काही प्रकल्पांच्या बाबतीत असे होऊ शकते की रिअल इस्टेट विकासक काही वर्षांसाठी प्रकल्प राखण्यासाठी वचनबद्ध असेल. तथापि, देखभाल शुल्क बिल्डरकडून घर खरेदीदारांकडून (अ‍ॅलॉटी किंवा खरेदीदार) एकरकमी किंवा हप्त्यांमध्ये वसूल केले जाऊ शकते. इतर काही प्रकरणांमध्ये, बिल्डर खरेदीदाराला देखभाल निधीसाठी एकरकमी भरण्यास सांगू शकतो. हे कायदेशीर आहे की ते रिअल इस्टेट (रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट) कायद्याच्या (RERA) तरतुदींचे उल्लंघन करते? हे मान्य आहे. च्या विरुद्ध नसेल तर खाली नमूद केलेल्या तरतुदी.

देखभाल शुल्क हे बिल्डरसाठी उत्पन्न असू शकत नाही

बिल्डर अ‍ॅलॉटीकडून मिळालेली रक्कम किंवा देखभाल शुल्क त्याच्या कंपनीच्या खात्यात हस्तांतरित करू शकत नाही, कारण देखभालीसाठी मिळालेले पैसे हे कोणत्याही प्रकारे त्याचे उत्पन्न नाही. त्यामागील तर्क असा आहे की, बिल्डर हा केवळ मर्यादित कालावधीसाठी सुविधा देणारा असतो आणि सदनिका आणि त्याच्या जागेच्या देखभालीची जबाबदारी रहिवाशांच्या कल्याणकारी संघटनेवर (RWA) असते .

देखभाल शुल्क वेगळ्या बँक खात्यात जमा करावे

विकसकाला स्वतंत्र बँक खाते उघडणे आवश्यक आहे, जेथे घर खरेदीदारांचे योगदान जमा केले जाऊ शकते.

व्याज उपचार जमा

साहजिकच, एकरकमी रकमेवर विशिष्ट व्याज मिळेल. मात्र, याचा वापर बिल्डरने स्वत:च्या खर्चासाठी केला नाही. व्याज त्याच खात्यात जमा होत राहील.

सीएची भूमिका

चार्टर्ड अकाउंटंटने हे प्रमाणित करणे आवश्यक आहे की पैसे केवळ हेतूसाठी वापरले गेले आहेत.

विलंबित सेवांवर होणारा खर्च

आता समजा, बिल्डरने पुढे जाऊन फ्लॅटचा ताबा खरेदीदाराला दिला वीज जोडणीची व्यवस्था न करता. मध्य प्रदेश RERA नुसार मार्गदर्शक तत्त्वे सांगतात की, अशा प्रकरणांमध्ये, बिल्डरने घरगुती कनेक्शनसाठी सामान्य दर आणि राज्य वीज मंडळाद्वारे आकारण्यात येणारा फरक द्यायचा असल्यास, असे शुल्क वापरलेल्या वेगळ्या खात्यातून भरता येणार नाही. देखभाल शुल्क जमा करण्यासाठी. तो बिल्डरच्या स्वतःच्या संसाधनातून बाहेर आला पाहिजे.

स्वतंत्र खात्यातील शिल्लक मालक

जेव्हा जेव्हा बिल्डर RWA कडे देखभाल सोपवतो तेव्हा तो/ती CA द्वारे प्रमाणित केल्यानुसार, उत्पन्न आणि खर्चाच्या तपशिलांसह बँक खात्यातील शिल्लक रक्कम RWA कडे सुपूर्द करण्यास देखील जबाबदार असतो.

देखभाल शुल्क माफ केले जाऊ शकते?

कॉमन एरिया मेंटेनन्स (सीएएम) शुल्क अनिवार्य असताना, मालमत्तेचे आरोग्य चांगले आहे याची खात्री करण्यासाठी, अनपेक्षित परिस्थितीत, विकासक योजना आणू शकतात. उदाहरणार्थ, जेव्हा कोविड-19 ने व्यावसायिक रिअल इस्टेट मार्केटला धडक दिली तेव्हा ट्रेंडने सुचवले की डेव्हलपर त्यांच्या व्यापाऱ्यांसोबत CAM शुल्कांचे पुनरावलोकन करत आहेत. व्यावसायिक बाजारपेठेतील करारांची फेरनिगोशिएशन महत्त्वाची ठरली. निवासी प्रकल्पांच्या बाबतीत, अपवादात्मक प्रकरणांमध्ये, विहित कालावधीसाठी देखभाल शुल्क माफ केले जाऊ शकते. अनेक गृहनिर्माण कोरोनाव्हायरस (साथीचा रोग) सर्व देशभर (किंवा खंडभर) असलेला रोग (साथीचा रोग) सर्व देशभर (किंवा खंडभर) असलेला रोग (साथीचा रोग) सर्व देशभर (किंवा खंडभर) असलेल्या समाजांनी ही माफी आणली.

मुख्य शब्द नॉन- ऑक्युपन्सी चार्ज: जेव्हा रेडी-टू-मूव्ह-इन मालमत्ता रिक्त राहते तेव्हा आकारले जाते. बुडणारा निधी: घसारा होत असलेल्या मालमत्तेच्या बदलीसाठी पेमेंट. मालमत्ता कर: स्थानिक सरकारी प्राधिकरणाला भरलेला कर.

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न

देखभाल शुल्कावर जीएसटी लागू आहे का?

अपार्टमेंट मालकांना त्यांचे मासिक देखभाल शुल्क रु. 7,500 पेक्षा जास्त असल्यास 18% दराने GST भरावा लागेल.

नॉन-ऑक्युपन्सी चार्जेस म्हणजे काय?

रहिवाशांची कल्याणकारी संघटना भाड्याने दिलेल्या फ्लॅटवर सेवा शुल्काच्या कमाल 10% पर्यंत शुल्क आकारू शकते.

(With inputs from Sneha Sharon Mammen)