हस्तांतरणीय विकास हक्क: रिअल इस्टेटमध्ये TDR म्हणजे काय?

हस्तांतरणीय विकास हक्क (TDR) हे रिअल इस्टेटमध्ये एक महत्त्वाचे साधन म्हणून उदयास आले आहे, ज्यामुळे नागरीकरणादरम्यान संवर्धन शक्य झाले आहे. हा धोरणात्मक दृष्टीकोन हिरवीगार जागा आणि ऐतिहासिक स्थळे जतन करताना शहरी विस्तार नियंत्रित करतो. जिथे जागेची मागणी सतत वाढत आहे अशा महानगरांमध्ये TDR महत्त्वाची भूमिका बजावते. शहराच्या नियोजनावर त्याचा प्रभाव खोलवर पडतो, ज्यामुळे शहरी जागांची कल्पना आणि विकास कसा होतो. हा लेख रिअल इस्टेटमधील TDR चा अर्थ, महत्त्व आणि प्रकार प्रदान करतो. हे देखील पहा: व्यावसायिक रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये निव्वळ शोषण काय आहे?

रिअल इस्टेटमध्ये टीडीआर म्हणजे काय?

हस्तांतरणीय विकास हक्क (TDR) हे संवर्धन मूल्य असलेल्या जमिनीच्या पार्सलचे कायमस्वरूपी संरक्षण करण्यासाठी झोनिंग तंत्र आहे. या भागात नैसर्गिक संसाधने, शेतजमिनी, सांस्कृतिक स्थळे आणि सांप्रदायिक खुल्या जागा समाविष्ट आहेत. TDR द्वारे, सरकार या जमिनींचे संरक्षण सुनिश्चित करते, विकासाची गरज असलेल्या क्षेत्रांकडे पुनर्निर्देशित करते. रिअल इस्टेटच्या बांधकामामध्ये, TDR मध्ये अधिक बांधकाम सुलभ करण्यासाठी स्थानांच्या विकास अधिकारांची देवाणघेवाण समाविष्ट असते. मोकळ्या जागेचा विकास आणि जतन यामध्ये संतुलन राखून जमीन मालक निर्धारित रकमेसाठी अतिरिक्त बिल्ट-अप जागा वापरू किंवा हस्तांतरित करू शकतात. हे धोरणात्मक दृष्टिकोन सक्षम करते मौल्यवान जमिनींचे संरक्षण करताना जबाबदार शहरी वाढ.

टीडीआर प्रमाणपत्र म्हणजे काय?

TDR प्रमाणपत्र हे मालमत्ता मालकांसाठी महापालिकेने जारी केलेले अधिकृत दस्तऐवज आहे. हे प्रमाणपत्र सूचित करते की त्यांच्या जमिनीचा काही भाग सार्वजनिक सुविधांसाठी, जसे की उद्याने, रस्ते आणि शाळांसाठी वाटप करण्यात आला आहे. या वाटपाच्या बदल्यात, मालमत्ता मालकांना विकास हक्क प्राप्त होतात ज्याचा इतरत्र वापर केला जाऊ शकतो किंवा आर्थिक मोबदल्यासाठी तृतीय पक्षासोबत व्यापार केला जाऊ शकतो. टीडीआर प्रमाणपत्र शहरी नियोजनात महत्त्वाची भूमिका बजावते, सार्वजनिक पायाभूत सुविधांच्या उभारणीत योगदान देते आणि जमिनीचा कार्यक्षम वापर सुलभ करते. हे मालकांना भरपाई आणि प्रोत्साहन प्रदान करते, ते जबाबदार आणि धोरणात्मक शहरी विकासाचा अविभाज्य घटक बनवते.

रिअल इस्टेटमध्ये TDR कसे काम करते?

मुंबईला केस स्टडी म्हणून घेतल्यास, जुहू, कुलाबा आणि वांद्रे यांसारखे अतिपरिचित क्षेत्र त्यांच्या लक्षणीय वाढीसह, उच्च लोकसंख्येच्या घनतेसह वेगळे आहेत. याउलट, उत्तर मुंबईतील मीरा रोड सारख्या भागात, तितका विकसित नसला तरी, लक्षणीय सार्वजनिक सुविधांचा अभाव आहे आणि रिअल इस्टेटचे मूल्य कमी आहे. उपलब्ध जमिनीची जागा इष्टतम करण्यासाठी, TDR विकसित प्रदेशांमधून वाढीची क्षमता असलेल्यांना हस्तांतरित केला जातो. सुविधांसह प्रस्थापित क्षेत्रे हे फायदे विकसनशील प्रदेशांसह सामायिक करू शकतात, संतुलित लोकसंख्येचे वितरण वाढवू शकतात. अविकसित प्रदेशांमध्ये वाढ आणि विद्यमान जमिनीचा कार्यक्षम वापर अनुभवता येतो संसाधने, त्यांना सार्वजनिक मान्यता आणि लक्ष मिळते.

रिअल इस्टेटमधील TDR: प्रकार

रिअल इस्टेटमध्ये, तीन प्रकारचे TDR आहेत, प्रत्येक शहरी नियोजनात विशिष्ट भूमिका बजावते:

आरक्षित भूखंड टीडीआर

सार्वजनिक वापरासाठी महापालिकेला त्यांच्या मालमत्तांचे योगदान देणाऱ्या जमीन मालकांना विकास हक्क प्रमाणपत्र (DRC) प्राप्त होते. डीआरसी खालीलप्रमाणे निर्धारित केले आहे: प्लॉटच्या सिडेड जमिनीचे एकूण क्षेत्र X फ्लोअर स्पेस इंडेक्स (एफएसआय) झोनमध्ये परवानगी

झोपडपट्टी टीडीआर

झोपडपट्टी पुनर्वसन प्रकल्प (SRP) अंतर्गत, झोपडपट्टी भागातील व्यक्तींना पुनर्वसन बिल्ट-अप एरिया (BUAs) मिळतात. एकूण पुनर्वसन आणि विक्री क्षेत्रावर आधारित निर्दिष्ट प्रमाणानुसार मालक, विकासक किंवा सोसायट्या अतिरिक्त जागेचा वापर किंवा विक्री करू शकतात.

हेरिटेज TDR

ऐतिहासिक समित्यांकडून विकास निर्बंधांचा सामना करणाऱ्या ऐतिहासिक वास्तूंच्या मालकांना भरपाई म्हणून TDR मिळतो. राज्य सरकारच्या मान्यतेनंतर, हा टीडीआर एकाच प्रभागात वापरला जाऊ शकतो, अगदी उपनगरीय प्रदेशात किंवा बेटावरील शहरातही. ही यंत्रणा नियंत्रित विकासाला परवानगी देताना वारसा जपते.

TDR: फायदे

टीडीआर विविध भागधारकांना अनेक फायदे देते, शहरी लँडस्केप सुधारण्यात आणि जमिनीच्या जबाबदार वापरामध्ये योगदान देते:

• पायाभूत सुविधांचा विकास : रस्ते, शाळा, उद्याने आणि क्रीडांगणे यासारख्या गंभीर सार्वजनिक पायाभूत सुविधा टीडीआरने बांधल्या जातात, नियोजित शहरी विकासाला चालना देणे.

• प्रभावी जमिनीचा वापर : टीडीआर बेकायदेशीर किंवा कमी वापरलेल्या मालमत्तेचा विकास, कार्यक्षम जमिनीच्या वापरास प्रोत्साहन देते आणि शहरी विस्तार नियंत्रित करते.

• वाढीव फ्लोअर स्पेस इंडेक्स (FSI) : विकासकांना FSI कायद्याच्या परवानगीच्या पलीकडे बांधकाम करण्याची परवानगी देऊन, मालमत्तेचे मूल्य आणि गुंतवणुकीवर परतावा वाढवून TDR चा फायदा होतो.

• शाश्वत शहरी नियोजन : TDR मिश्र-वापराच्या प्रकल्पांना समर्थन देते, वाहतूक कोंडी कमी करते आणि चालण्यायोग्य शेजारी निर्माण करते, परिणामी शाश्वत शहरी नियोजन होते.

• आर्थिक नफा : विकासक विकास हक्क विकून उत्पन्न मिळवून, TDR ची आर्थिक लवचिकता दाखवून विशिष्ट क्षेत्रात विस्तार करू शकतात.

• जमीन मालकांना भरपाई : मालमत्ता मालकांना त्यांच्या जमिनीचे संरक्षण करण्यासाठी आणि जबाबदार जमिनीच्या वापरास प्रोत्साहन देण्यासाठी आर्थिक बक्षिसे मिळतात.

• पर्यावरणीय आणि सार्वजनिक आरोग्य फायदे s: TDR जमीन संवर्धनास प्रोत्साहन देते, परिणामी पूर कमी होतो, स्वच्छ पाणी आणि सार्वजनिक आरोग्य सुधारते, विविध गृहनिर्माण पर्याय देतात.

• कार्यक्षम संसाधन वाटप : TDR वापरून रिअल इस्टेट विकासामुळे खाजगी गुंतवणुकीद्वारे संवर्धनासाठी मर्यादित निधी वाढतो, ज्यामुळे महत्त्वाच्या जमिनींचे संवर्धन होते.

• विविधता आणि लवचिकता : टीडीआर हे एक अष्टपैलू साधन आहे जे विविध भूसंरक्षण आणि वाढ व्यवस्थापन परिस्थितींमध्ये लागू होते, जे विविध निवासी आणि अनिवासी विकासांना अनुमती देते.

• खाजगी वित्तपुरवठा वापर : शाश्वत संवर्धन धोरण प्रदान करून सरकारचा आर्थिक भार कमी करण्यासाठी TDR रिअल इस्टेट प्रकल्पांमध्ये खाजगी गुंतवणुकीचा फायदा घेते.

रिअल इस्टेटमध्ये TDR: उद्देश

नैसर्गिक पर्यावरणाचे रक्षण करण्याच्या भूमिकेव्यतिरिक्त, सार्वजनिक हिताच्या कार्यात सहभागी होताना स्थानिक सरकारी संस्थांकडून TDR मंजूर केला जातो. यात समाविष्ट:

• रस्ता रुंदीकरण : शहरी पायाभूत सुविधा सुधारण्यासाठी रस्ते रुंदीकरण करण्याच्या उद्देशाने केलेल्या उपक्रमांसाठी टीडीआर दिला जाऊ शकतो.

• उद्याने किंवा खेळाच्या मैदानांचे बांधकाम : टीडीआर सार्वजनिक जागा, जसे की क्रीडांगणे किंवा उद्याने तयार करण्यासाठी, समुदायाच्या कल्याणासाठी योगदान देते.

• रुग्णालये किंवा शाळांचे बांधकाम : शैक्षणिक संस्था किंवा आरोग्य सुविधा निर्माण करण्याच्या उपक्रमांना टीडीआरद्वारे प्रोत्साहन दिले जाऊ शकते.

• वारसा स्थळांचे संरक्षण : सांस्कृतिक महत्त्व असलेल्या वारसा स्थळांचे संरक्षण आणि जतन करण्यासाठी टीडीआर प्रदान केला जातो.

अशा सार्वजनिक हिताच्या कार्यांसाठी आपली जमीन किंवा भूखंड समर्पण करणार्‍या व्यक्तींना आर्थिक भरपाई मिळण्याचा कायदेशीर अधिकार आहे. मध्ये समकालीन परिस्थितींमध्ये, जमीन मालक अनेकदा त्यांच्या जमिनीचा काही भाग रिअल इस्टेट डेव्हलपर्स किंवा बिल्डर्सना वाजवी मूल्याच्या बदल्यात विकण्याचा पर्याय निवडतात. दिल्ली, कोलकाता, मुंबई, बंगळुरू आणि इतर वेगाने विकसित होणाऱ्या शहरांसारख्या दाट लोकवस्तीच्या शहरांमध्ये TDR चा प्रसार लक्षणीय आहे.

TDR ची गणना कशी केली जाते?

टीडीआर विकासकांना विशिष्ट नियुक्त प्रदेशांमधून अतिरिक्त बांधकाम अधिकार प्राप्त करण्यास आणि त्यांना विविध मालमत्तांवर लागू करण्यास सक्षम करते. TDR गणना स्थानिक कायद्यांच्या अधीन आहे, जी प्रदेशांनुसार बदलू शकते. हे सरकारला मालमत्ता सोडून देऊन किंवा विशिष्ट जमीन विकास निकष पूर्ण करून प्राप्त केले जाते. हस्तांतरणीय मूल्य निश्चित करण्यासाठी वापरलेले चौरस फुटेज किंवा फ्लोअर स्पेस इंडेक्स (FSI) इतर प्रकल्पांमध्ये वापरला जाऊ शकतो. FSI आणि TDR मार्गदर्शक तत्त्वे आणि गणना समजून घेण्यासाठी स्थानिक प्राधिकरण आणि नियोजन संस्थांकडून मार्गदर्शन घेणे उचित आहे. हे अंदाज स्थानिक नियम आणि नियमांचे पालन करतात, क्षेत्र आणि प्रकल्प प्रकारावर आधारित फरक प्रदर्शित करतात.

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न

TDR म्हणजे काय?

TDR म्हणजे हस्तांतरणीय विकास हक्क.

तुम्ही व्यवहारात टीडीआरचे उदाहरण देऊ शकता का?

शहरे वेगवेगळ्या विकास झोनमध्ये वर्गीकृत केली जातात, जसे की खराब विकसित, मध्यम विकसित आणि पूर्ण विकसित. हस्तांतरणीय विकास हक्क पूर्ण विकसित झोनमधून इतरांकडे जातात. उदाहरणार्थ, मुंबईत, बेट शहराच्या दक्षिणेकडील भागात निर्माण होणारा TDR उत्तर उपनगरीय जिल्ह्यांच्या विकासासाठी वापरला जाऊ शकतो. यामुळे कमी विकसित भागांच्या विकासाला गती मिळते.

बांधकामात टीडीआरची गणना कशी केली जाते?

बांधकामातील टीडीआरची गणना करण्यासाठी, विकास हक्क प्रमाणपत्र (डीआरसी) जारी केले जाते. या प्रमाणपत्रामध्ये एफएसआय क्रेडिट समाविष्ट आहे, ज्याची गणना परवानगी दिलेल्या एफएसआय झोनद्वारे सोडलेल्या भूखंडाच्या एकूण क्षेत्राचा गुणाकार करून केली जाते.

बांधकामातील TDR चे कार्य तत्त्व काय आहे?

बांधकामातील टीडीआर ही एक पद्धत आहे जी जमिनीच्या विकासाच्या क्षमतेचे पार्सल वेगळे करते, ज्यामुळे शहराच्या स्थापित क्षेत्रांमध्ये इतरत्र त्याचा वापर करता येतो. ही यंत्रणा मालमत्तेच्या मालकांना एखाद्या विशिष्ट मालमत्तेवर, अनेकदा तृतीय पक्षाकडे विकास हक्क हस्तांतरित करण्यास सक्षम करते.

टीडीआरचा व्यवहार कसा होतो?

मुंबईसारख्या शहरात शेअर बाजाराप्रमाणेच सक्रिय टीडीआर बाजार आहे. विकासक ही प्रमाणपत्रे विकत घेतात कारण त्यांची बाजारात रोखीने देवाणघेवाण करता येते, त्यांच्या परवानगी असलेल्या विकास अधिकारांचा विस्तार होतो.

रिअल इस्टेटमध्ये टीडीआरचे काय फायदे आहेत?

म्युनिसिपल झोनिंग अंतर्गत आंशिक विकास अधिकारांचा औपचारिकपणे त्याग करणार्‍या जमीनमालकांना TDR आर्थिक बक्षिसे देते.

जमिनीच्या व्यवहारात TDR म्हणजे काय?

TDR जमीन मालकांना त्यांच्या जमिनीचा काही भाग समर्पण करून अतिरिक्त बिल्ट-अप क्षेत्रे घेण्यास परवानगी देतो. ही अतिरिक्त जागा आर्थिक फायद्यासाठी इतरांना वापरली किंवा विकली जाऊ शकते.

Got any questions or point of view on our article? We would love to hear from you. Write to our Editor-in-Chief Jhumur Ghosh at jhumur.ghosh1@housing.com