மாற்றத்தக்க மேம்பாட்டு உரிமைகள் (TDR) ரியல் எஸ்டேட்டில் ஒரு முக்கியமான கருவியாக உருவெடுத்துள்ளது, இது நகரமயமாக்கலுக்கு மத்தியில் பாதுகாப்பை செயல்படுத்துகிறது. இந்த மூலோபாய அணுகுமுறை பசுமையான இடங்கள் மற்றும் வரலாற்று தளங்களை பாதுகாக்கும் அதே வேளையில் நகர்ப்புற விரிவாக்கத்தை கட்டுப்படுத்துகிறது. இடத்திற்கான தேவை தொடர்ந்து அதிகரித்து வரும் பெருநகரங்களில் TDR முக்கிய பங்கு வகிக்கிறது. நகர திட்டமிடலில் அதன் தாக்கம் ஆழமானது, நகர்ப்புற இடங்கள் எவ்வாறு கருத்தரிக்கப்படுகின்றன மற்றும் அபிவிருத்தி செய்யப்படுகின்றன என்பதை மாற்றுகிறது. இந்த கட்டுரை ரியல் எஸ்டேட்டில் TDR இன் பொருள், முக்கியத்துவம் மற்றும் வகைகளை வழங்குகிறது. மேலும் பார்க்கவும்: வணிக ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகளில் நிகர உறிஞ்சுதல் என்றால் என்ன?
ரியல் எஸ்டேட்டில் TDR என்றால் என்ன?
மாற்றத்தக்க மேம்பாட்டு உரிமைகள் (TDR) என்பது பாதுகாப்பு மதிப்புடன் நிலத்தின் பார்சல்களை நிரந்தரமாகப் பாதுகாப்பதற்கான ஒரு மண்டல நுட்பமாகும். இப்பகுதிகள் இயற்கை வளங்கள், விவசாய நிலங்கள், கலாச்சார தளங்கள் மற்றும் வகுப்புவாத திறந்தவெளிகளை உள்ளடக்கியது. TDR மூலம், அரசாங்கம் இந்த நிலங்களின் பாதுகாப்பை உறுதி செய்கிறது, வளர்ச்சி தேவைப்படும் பகுதிகளுக்கு வளர்ச்சியை திருப்பி விடுகிறது. ரியல் எஸ்டேட் கட்டுமானத்தில், பெரிய கட்டுமானத்தை எளிதாக்குவதற்கு இடங்களின் மேம்பாட்டு உரிமைகளை பரிமாறிக்கொள்வதை TDR உள்ளடக்குகிறது. நில உரிமையாளர்கள், திறந்தவெளிகளின் மேம்பாடு மற்றும் பாதுகாப்பை சமநிலைப்படுத்தி, குறிப்பிட்ட தொகைக்கு உபரியாக உள்ளமைக்கப்பட்ட இடத்தைப் பயன்படுத்தலாம் அல்லது மாற்றலாம். இந்த மூலோபாய அணுகுமுறை செயல்படுத்துகிறது மதிப்புமிக்க நிலங்களை பாதுகாக்கும் போது பொறுப்பான நகர்ப்புற வளர்ச்சி.
TDR சான்றிதழ் என்றால் என்ன?
TDR சான்றிதழ் என்பது சொத்து உரிமையாளர்களுக்காக முனிசிபல் கார்ப்பரேஷன் வழங்கும் அதிகாரப்பூர்வ ஆவணமாகும். அவர்களின் நிலத்தின் ஒரு பகுதி பூங்காக்கள், சாலைகள் மற்றும் பள்ளிகள் போன்ற பொது வசதிகளுக்காக ஒதுக்கப்பட்டுள்ளது என்பதை இந்தச் சான்றிதழ் குறிக்கிறது. இந்த ஒதுக்கீட்டிற்கு ஈடாக, சொத்து உரிமையாளர்கள் மேம்பாட்டு உரிமைகளைப் பெறுகிறார்கள், அவை வேறு இடங்களில் பயன்படுத்தப்படலாம் அல்லது நிதிக் கருத்தில் மூன்றாம் தரப்பினருடன் வர்த்தகம் செய்யலாம். TDR சான்றிதழ் நகர்ப்புற திட்டமிடலில் முக்கிய பங்கு வகிக்கிறது, பொது உள்கட்டமைப்பை நிறுவுவதற்கு பங்களிக்கிறது மற்றும் திறமையான நில பயன்பாட்டை எளிதாக்குகிறது. இது உரிமையாளர்களுக்கு இழப்பீடு மற்றும் ஊக்கத்தொகையை வழங்குகிறது, இது பொறுப்பு மற்றும் மூலோபாய நகர்ப்புற வளர்ச்சியின் ஒருங்கிணைந்த அங்கமாக அமைகிறது.
ரியல் எஸ்டேட்டில் TDR எப்படி வேலை செய்கிறது?
மும்பையை ஒரு வழக்கு ஆய்வாக எடுத்துக் கொண்டால், ஜூஹு, கொலாபா மற்றும் பாந்த்ரா போன்ற சுற்றுப்புறங்கள் அவற்றின் குறிப்பிடத்தக்க வளர்ச்சிக்காக தனித்து நிற்கின்றன, மேலும் அதிக மக்கள் தொகை அடர்த்தியும் உள்ளது. இதற்கு நேர்மாறாக, வடக்கு மும்பையில் உள்ள மீரா ரோடு போன்ற பகுதிகள் வளர்ச்சியடையவில்லை என்றாலும், குறிப்பிடத்தக்க பொது வசதிகள் இல்லை மற்றும் குறைந்த ரியல் எஸ்டேட் மதிப்புகள் உள்ளன. கிடைக்கக்கூடிய நில இடத்தை மேம்படுத்த, TDR வளர்ந்த பகுதிகளில் இருந்து வளர்ச்சி திறன் உள்ளவர்களுக்கு மாற்றப்படுகிறது. வசதிகளுடன் நிறுவப்பட்ட பகுதிகள் இந்த நன்மைகளை வளரும் பகுதிகளுடன் பகிர்ந்து கொள்ள முடியும், சமச்சீர் மக்கள்தொகை விநியோகத்தை ஊக்குவிக்கிறது. வளர்ச்சியடையாத பகுதிகள் வளர்ச்சி மற்றும் தற்போதுள்ள நிலத்தின் திறமையான பயன்பாட்டை அனுபவிப்பதால் வளங்கள், அவை பொது அங்கீகாரத்தையும் கவனத்தையும் பெறுகின்றன.
ரியல் எஸ்டேட்டில் TDR: வகைகள்
ரியல் எஸ்டேட்டில், மூன்று வகையான TDR உள்ளது, ஒவ்வொன்றும் நகர்ப்புற திட்டமிடலில் ஒரு குறிப்பிட்ட பங்கை வழங்குகின்றன:
முன்பதிவு செய்யப்பட்ட மனைகள் TDR
பொது பயன்பாட்டிற்காக முனிசிபல் கார்ப்பரேஷனுக்கு தங்கள் சொத்துக்களை பங்களிக்கும் நில உரிமையாளர்கள் மேம்பாட்டு உரிமைச் சான்றிதழை (DRC) பெறுகிறார்கள். DRC பின்வருமாறு தீர்மானிக்கப்படுகிறது: ப்ளாட்டின் கொடுக்கப்பட்ட நிலத்தின் மொத்த பரப்பளவு X மாடி விண்வெளி குறியீட்டு (FSI) மண்டலத்தில் அனுமதிக்கப்படுகிறது
சேரி TDR
சேரி மறுவாழ்வுத் திட்டத்தின் (SRP) கீழ், குடிசைப் பகுதிகளில் உள்ள தனிநபர்கள் மறுவாழ்வு பில்ட்-அப் ஏரியாக்களை (BUAs) பெறுகின்றனர். மொத்த மறுவாழ்வு மற்றும் விற்பனைப் பகுதியின் அடிப்படையில் குறிப்பிட்ட விகிதத்தைப் பின்பற்றி, உரிமையாளர்கள், டெவலப்பர்கள் அல்லது சங்கங்கள் உபரி இடத்தைப் பயன்படுத்தலாம் அல்லது விற்கலாம்.
பாரம்பரிய TDR
வரலாற்றுக் குழுக்களின் வளர்ச்சிக் கட்டுப்பாடுகளை எதிர்கொள்ளும் வரலாற்றுக் கட்டமைப்புகளின் உரிமையாளர்கள் TDRஐ இழப்பீடாகப் பெறுகின்றனர். மாநில அரசாங்கத்தின் ஒப்புதலின் பேரில், இந்த டிடிஆர் அதே வார்டில், ஒரு புறநகர் பகுதி அல்லது ஒரு தீவு நகரத்தில் கூட பயன்படுத்தப்படலாம். கட்டுப்படுத்தப்பட்ட வளர்ச்சியை அனுமதிக்கும் போது இந்த வழிமுறை பாரம்பரியத்தை பாதுகாக்கிறது.
TDR: நன்மைகள்
TDR பல்வேறு பங்குதாரர்களுக்கு பல நன்மைகளை வழங்குகிறது, நகர்ப்புற நிலப்பரப்பு மேம்பாடு மற்றும் பொறுப்பான நில பயன்பாட்டுக்கு பங்களிக்கிறது:
- உள்கட்டமைப்பு மேம்பாடு : சாலைகள், பள்ளிகள், பூங்காக்கள் மற்றும் விளையாட்டு மைதானங்கள் போன்ற முக்கியமான பொது உள்கட்டமைப்பு, TDR உடன் கட்டப்பட்டுள்ளது, திட்டமிட்ட நகர்ப்புற வளர்ச்சியை ஊக்குவித்தல்.
- பயனுள்ள நிலப் பயன்பாடு : TDR ஆனது ஆக்கிரமிக்கப்படாத அல்லது பயன்படுத்தப்படாத சொத்துக்களின் வளர்ச்சியை எளிதாக்குகிறது, திறமையான நில பயன்பாட்டை ஊக்குவிக்கிறது மற்றும் நகர்ப்புற விரிவாக்கத்தைக் கட்டுப்படுத்துகிறது.
- அதிகரித்த மாடி விண்வெளி குறியீடு (FSI) : டெவலப்பர்கள் TDR இலிருந்து எஃப்எஸ்ஐ சட்ட அனுமதிக்கு அப்பால் கட்ட அனுமதிக்கப்படுவதன் மூலம், சொத்து மதிப்பு மற்றும் முதலீட்டின் மீதான வருமானத்தை அதிகரிப்பதன் மூலம் பயனடைகிறார்கள்.
- நிலையான நகர்ப்புற திட்டமிடல் : TDR கலப்பு-பயன்பாட்டு திட்டங்களை ஆதரிக்கிறது, போக்குவரத்து நெரிசலைக் குறைக்கிறது மற்றும் நடக்கக்கூடிய சுற்றுப்புறங்களை உருவாக்குகிறது, இதன் விளைவாக நிலையான நகர்ப்புற திட்டமிடல் ஏற்படுகிறது.
- நிதி ஆதாயங்கள் : டிடிஆரின் நிதி நெகிழ்வுத்தன்மையைக் காட்டி, மேம்பாட்டு உரிமைகளை விற்பதன் மூலம் வருமானத்தை ஈட்டும்போது டெவலப்பர்கள் குறிப்பிட்ட பகுதிகளில் விரிவாக்க முடியும்.
- நில உரிமையாளர்களுக்கு இழப்பீடு : சொத்து உரிமையாளர்கள் தங்கள் நிலத்தைப் பாதுகாப்பதற்காகவும், பொறுப்பான நிலப் பயன்பாட்டை ஊக்குவிப்பதற்காகவும் நிதி வெகுமதிகளைப் பெறுகிறார்கள்.
- சுற்றுச்சூழல் மற்றும் பொது சுகாதார நன்மைகள் : TDR நிலப் பாதுகாப்பை ஊக்குவிக்கிறது, இதன் விளைவாக வெள்ளம் குறைகிறது, சுத்தமான நீர் மற்றும் மேம்பட்ட பொது சுகாதாரம், பல்வேறு வீட்டு மாற்றுகளை வழங்குகிறது.
- திறமையான வள ஒதுக்கீடு : TDR ஐப் பயன்படுத்தி ரியல் எஸ்டேட் மேம்பாடுகள் தனியார் முதலீட்டின் மூலம் பாதுகாப்பிற்கான வரையறுக்கப்பட்ட நிதியை மேம்படுத்தி, முக்கியமான நிலங்களின் பாதுகாப்பை உறுதி செய்கிறது.
- பல்வேறு மற்றும் நெகிழ்வுத்தன்மை : TDR என்பது பல்வேறு நில பாதுகாப்பு மற்றும் வளர்ச்சி மேலாண்மை சூழ்நிலைகளில் பொருந்தக்கூடிய பல்துறை கருவியாகும், இது பல்வேறு குடியிருப்பு மற்றும் குடியிருப்பு அல்லாத வளர்ச்சிகளை அனுமதிக்கிறது.
- தனியார் நிதியுதவி பயன்பாடு : TDR ஆனது ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களில் தனியார் முதலீட்டைப் பயன்படுத்தி, அரசாங்கத்தின் நிதிச் சுமையைத் தணிக்க, நிலையான பாதுகாப்பு உத்தியை வழங்குகிறது.
ரியல் எஸ்டேட்டில் TDR: நோக்கம்
இயற்கை சூழலைப் பாதுகாப்பதில் அதன் பங்கிற்கு கூடுதலாக, பொது நலன் சார்ந்த நடவடிக்கைகளில் ஈடுபடும் போது உள்ளாட்சி அமைப்புகளால் TDR வழங்கப்படுகிறது. இவற்றில் அடங்கும்:
- சாலை விரிவாக்கம் : நகர்ப்புற உள்கட்டமைப்பை மேம்படுத்த சாலைகளை விரிவுபடுத்துவதை நோக்கமாகக் கொண்ட முயற்சிகளுக்கு TDR வழங்கப்படலாம்.
- பூங்காக்கள் அல்லது விளையாட்டு மைதானங்களின் கட்டுமானம் : TDR பொது இடங்களை உருவாக்குவதை ஆதரிக்கிறது, அதாவது விளையாட்டு மைதானங்கள் அல்லது பூங்காக்கள் போன்றவை சமூக நல்வாழ்வுக்கு பங்களிக்கின்றன.
- மருத்துவமனைகள் அல்லது பள்ளிகளின் கட்டுமானம் : கல்வி நிறுவனங்கள் அல்லது சுகாதார வசதிகளை உருவாக்குவதற்கான முன்முயற்சிகள் TDR மூலம் ஊக்குவிக்கப்படலாம்.
- பாரம்பரிய தளங்களைப் பாதுகாத்தல் : கலாச்சார முக்கியத்துவம் வாய்ந்த பாரம்பரிய தளங்களைப் பாதுகாக்கவும் பாதுகாக்கவும் TDR வழங்கப்படுகிறது.
இத்தகைய பொதுநல நடவடிக்கைகளுக்காக தங்கள் நிலம் அல்லது மனைகளை ஒப்படைக்கும் நபர்கள் சட்டப்பூர்வமாக நிதி இழப்பீடு பெற உரிமை உண்டு. இல் சமகால சூழ்நிலைகளில், நில உரிமையாளர்கள் தங்கள் நிலத்தின் பகுதிகளை ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்கள் அல்லது பில்டர்களுக்கு நியாயமான மதிப்புக்கு ஈடாக விற்கத் தேர்வு செய்கிறார்கள். தில்லி, கொல்கத்தா, மும்பை, பெங்களூர் போன்ற மக்கள் அடர்த்தியான நகரங்கள் மற்றும் வேகமாக வளரும் நகரங்களில் TDR இன் பரவலானது குறிப்பிடத்தக்கது.
TDR எவ்வாறு கணக்கிடப்படுகிறது?
குறிப்பிட்ட நியமிக்கப்பட்ட பகுதிகளிலிருந்து கூடுதல் கட்டுமான உரிமைகளைப் பெறுவதற்கும் அவற்றை வெவ்வேறு பண்புகளுக்குப் பயன்படுத்துவதற்கும் டெவலப்பர்களுக்கு TDR அதிகாரம் அளிக்கிறது. TDR கணக்கீடு உள்ளூர் சட்டங்களுக்கு உட்பட்டது, இது பிராந்தியங்களுக்கு இடையே மாறுபடும். இது அரசாங்கத்திற்கு சொத்தை விட்டுக்கொடுப்பதன் மூலம் அல்லது குறிப்பிட்ட நில மேம்பாட்டு அளவுகோல்களை பூர்த்தி செய்வதன் மூலம் பெறப்படுகிறது. மாற்றத்தக்க மதிப்பை நிர்ணயிப்பதில் பயன்படுத்தப்படும் சதுர அடி அல்லது ஃப்ளோர் ஸ்பேஸ் இன்டெக்ஸ் (FSI) மற்ற திட்டங்களில் பயன்படுத்தப்படலாம். FSI மற்றும் TDR வழிகாட்டுதல்கள் மற்றும் கணக்கீடுகளைப் புரிந்துகொள்ள உள்ளூர் அதிகாரிகள் மற்றும் திட்டமிடல் முகவர்களிடமிருந்து வழிகாட்டுதலைப் பெறுவது நல்லது. இந்த மதிப்பீடுகள் உள்ளூர் விதிகள் மற்றும் ஒழுங்குமுறைகளை கடைபிடிக்கின்றன, பகுதி மற்றும் திட்ட வகையின் அடிப்படையில் மாறுபாடுகளை வெளிப்படுத்துகின்றன.
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்
TDR எதைக் குறிக்கிறது?
TDR என்பது மாற்றத்தக்க மேம்பாட்டு உரிமைகளைக் குறிக்கிறது.
நடைமுறையில் TDR இன் உதாரணத்தை வழங்க முடியுமா?
நகரங்கள் மோசமாக வளர்ச்சியடைந்தவை, மிதமான வளர்ச்சியடைந்தவை மற்றும் முழுமையாக வளர்ச்சியடைந்தவை என பல்வேறு வளர்ச்சி மண்டலங்களாக வகைப்படுத்தப்பட்டுள்ளன. மாற்றக்கூடிய மேம்பாட்டு உரிமைகள் முழுமையாக வளர்ந்த மண்டலங்களிலிருந்து மற்றவர்களுக்கு நகர்கின்றன. உதாரணமாக, மும்பையில், தீவு நகரத்தின் தெற்குப் பகுதியில் உருவாக்கப்படும் TDR, வடக்கு புறநகர் மாவட்டங்களின் வளர்ச்சிக்காகப் பயன்படுத்தப்படலாம். இது குறைந்த வளர்ச்சியடைந்த பகுதிகளின் வளர்ச்சியை துரிதப்படுத்துகிறது.
கட்டுமானத்தில் TDR எவ்வாறு கணக்கிடப்படுகிறது?
கட்டுமானத்தில் டிடிஆர் கணக்கிட, மேம்பாட்டு உரிமைச் சான்றிதழ் (டிஆர்சி) வழங்கப்படுகிறது. இந்தச் சான்றிதழில் எஃப்எஸ்ஐ கிரெடிட் உள்ளது, இது அனுமதிக்கப்பட்ட எஃப்எஸ்ஐ மண்டலத்தால் கைவிடப்பட்ட நிலத்தின் மொத்தப் பகுதியைப் பெருக்குவதன் மூலம் கணக்கிடப்படுகிறது.
கட்டுமானத்தில் TDR இன் செயல்பாட்டுக் கொள்கை என்ன?
கட்டுமானத்தில் TDR என்பது நிலத்தின் வளர்ச்சித் திறனைப் பிரிக்கும் ஒரு முறையாகும், இது நிறுவப்பட்ட நகர மண்டலங்களுக்குள் வேறு இடங்களில் பயன்படுத்த அனுமதிக்கிறது. இந்த பொறிமுறையானது சொத்து உரிமையாளர்களை ஒரு குறிப்பிட்ட சொத்துக்கான மேம்பாட்டு உரிமைகளை, பெரும்பாலும் மூன்றாம் தரப்பினருக்கு மாற்ற உதவுகிறது.
TDR எவ்வாறு வர்த்தகம் செய்யப்படுகிறது?
மும்பை போன்ற நகரங்கள் பங்குச் சந்தையைப் போலவே செயலில் உள்ள TDR சந்தையைக் கொண்டுள்ளன. டெவலப்பர்கள் இந்தச் சான்றிதழ்களை வாங்குகிறார்கள், ஏனெனில் அவை சந்தையில் பணமாக மாற்றப்படலாம், அவற்றின் அனுமதிக்கப்பட்ட மேம்பாட்டு உரிமைகளை விரிவுபடுத்துகிறது.
ரியல் எஸ்டேட்டில் TDR இன் நன்மைகள் என்ன?
முனிசிபல் மண்டலத்தின் கீழ் பகுதி மேம்பாட்டு உரிமைகளை முறையாக கைவிட விரும்பும் நில உரிமையாளர்களுக்கு TDR நிதி வெகுமதிகளை வழங்குகிறது.
நில பரிவர்த்தனைகளில் TDR எதைக் குறிக்கிறது?
TDR நில உரிமையாளர்கள் தங்கள் நிலத்தின் ஒரு பகுதியை ஒப்படைப்பதன் மூலம் கூடுதல் கட்டப்பட்ட பகுதிகளைப் பெற அனுமதிக்கிறது. இந்த கூடுதல் இடத்தை நிதி ஆதாயத்திற்காக மற்றவர்களுக்கு பயன்படுத்தலாம் அல்லது விற்கலாம்.
| Got any questions or point of view on our article? We would love to hear from you. Write to our Editor-in-Chief Jhumur Ghosh at jhumur.ghosh1@housing.com |
