బిల్డర్ మరియు కొనుగోలుదారుల 'దురాశ' రియల్ ఎస్టేట్ రంగం రికవరీని నెమ్మదిస్తోందా?

గుర్గావ్‌కు చెందిన బ్యాంకింగ్ ప్రొఫెషనల్, 41 ఏళ్ల నీలిమా తాలుక్‌దార్, డిమాండ్ మందగమనం డెవలపర్‌లను మరింత సహేతుకమైన ధరలకు ఒత్తిడి చేయడంతో ధరలు 'క్రాష్' అవుతాయని ఆశించి, దాదాపు నాలుగు సంవత్సరాలుగా తన ఇంటి కొనుగోలు ప్రణాళికలను వాయిదా వేసుకుంది. ఆమె అంచనాలు తప్పుగా లేవు. భారతదేశ హౌసింగ్ మార్కెట్లలో బహుళ-సంవత్సరాల సాధారణ మందగమనం ఫలితంగా 2020 జూలై-సెప్టెంబర్ కాలంలో బిల్డర్లు కేవలం 35,132 యూనిట్లను మాత్రమే విక్రయించగలిగారు. అధ్వాన్నంగా, భారతదేశంలోని తొమ్మిది కీలక మార్కెట్లలో అదే సమయంలో కేవలం 19,865 కొత్త యూనిట్లు ప్రారంభించబడ్డాయి. Housing.com డేటా. 2019లో ఇదే కాలంలో జరిగిన 81,886 హౌసింగ్ యూనిట్ల విక్రయానికి ఇది పూర్తి విరుద్ధంగా ఉంది. ఈ కాలంలో మొత్తం 59,216 యూనిట్లు ప్రారంభించబడ్డాయి. ఏది ఏమైనప్పటికీ, ఇది ధరల సవరణపై తక్కువ ప్రభావం చూపింది, తాలుక్‌దార్ వంటి కొనుగోలుదారులను ఆశ్చర్యపరిచింది. "నా సహనం సన్నగిల్లుతోంది మరియు నేను కొనుగోలు గురించి నిర్ణయం తీసుకోవలసి వస్తుంది" అని తాలూక్దార్ చెప్పారు, అద్దె వసతిలో ఉన్నప్పుడు లాక్‌డౌన్‌ను ఎదుర్కోవడం ఆమెకు కష్టమని చెప్పారు. ఆర్థిక మాంద్యం గురించి ఆందోళన చెందుతున్న ఆమె యజమాని ఆమె ఉద్యోగ స్థితిని తనిఖీ చేస్తూనే ఉంటాడు. తాలూక్దార్ చాలా కాలం వేచి ఉన్నాడని కొందరు చెబుతుండగా, మరికొందరు ఆమె కాసేపు అలాగే ఉండాలని భావించవచ్చు. ప్రభుత్వం కూడా డెవలపర్ కమ్యూనిటీకి వారు కోరుకుంటే ధరలను తగ్గించడానికి కఠినమైన పదాలతో కూడిన సలహాలను ఉపయోగిస్తోంది రియల్ ఎస్టేట్‌పై కరోనావైరస్ ప్రభావం నుండి బయటపడండి . "మీరు మీ ఇన్వెంటరీలో చిక్కుకుపోవడాన్ని ఎంచుకోవచ్చు, ఆపై, బ్యాంకులతో డిఫాల్ట్‌గా ఉండడాన్ని ఎంచుకోవచ్చు లేదా మీరు దానిని అధిక ధరలకు కొనుగోలు చేసినప్పటికీ దానిని విక్రయించి ముందుకు సాగవచ్చు" అని వాణిజ్య మంత్రి పీయూష్ గోయల్ బిల్డర్ కమ్యూనిటీని ఉద్దేశించి అన్నారు. జూన్ 2020లో నేషనల్ రియల్ ఎస్టేట్ డెవలప్‌మెంట్ కౌన్సిల్ (NAREDCO) వీడియో కాన్ఫరెన్స్ సమావేశం నిర్వహించింది. తాలూక్దార్, అయితే, ఆ హెచ్చరిక జారీ చేసినప్పటి నుండి పెద్దగా ఏమీ జరగలేదు. “గతంలో ఇక్కడ ఆస్తి రేట్లు తగ్గుముఖం పట్టినప్పటికీ ఐదేళ్లలో, భవిష్యత్తులో ఎలాంటి క్రాష్ జరగడం నాకు కనిపించడం లేదు. కేవలం నిరీక్షణ అశాస్త్రీయమైనది, "అని ఆమె చెప్పింది. డిమాండ్‌లో సాధారణ మందగమనం కారణంగా గత ఐదేళ్లలో గుర్గావ్‌లో ఆస్తి రేట్లు క్షీణించాయి. దిద్దుబాటు తర్వాత -ఏటా 3%, సెప్టెంబర్ 2020లో గుర్గావ్‌లో సగటు ఆస్తి విలువలు చదరపు అడుగులకు రూ. 6,220గా ఉన్నట్లు Housing.com డేటా చూపిస్తుంది.

అసమంజసమైన అంచనాల కారణంగా భారతదేశ రియల్టీ రంగం నష్టపోతూనే ఉంది – దురాశ అనేది వారు ప్రవర్తనలో ఉపయోగించే పదం ఆర్థిక – వాటాదారుల నుండి. బూమ్ సమయంలో డెవలపర్‌లు ఇళ్లకు సాధ్యమైనంత ఉత్తమమైన ధరను పొందాలని కోరుకుంటే, రికార్డు-తక్కువ వడ్డీ రేట్లు మరియు భారీ డిస్కౌంట్‌లు ఉన్నప్పటికీ కొనుగోలుదారులు ఇప్పుడు పెట్టుబడి పెట్టడానికి నిరాకరిస్తున్నారు. ఈ ధోరణి బిలియనీర్ పెట్టుబడిదారు వారెన్ బఫ్ఫెట్ యొక్క సలహాకు నేరుగా వ్యతిరేకం, ఒకప్పుడు పెట్టుబడిదారులు 'ఇతరులు అత్యాశతో ఉన్నప్పుడు భయపడడం మరియు ఇతరులు భయపడినప్పుడు అత్యాశతో ఉండటం' తెలివైన పని అని చెప్పారు.

'దురాశ' భారతీయ ఆస్తి మార్కెట్‌ను ఎలా ప్రభావితం చేస్తోంది?

భావోద్వేగాలు తరచుగా రియల్ ఎస్టేట్ కొనుగోళ్లను నడిపిస్తాయి. కొనుగోలుదారుల అసమంజసమైన అంచనాలు లేదా దురాశలు క్రాష్‌ను డిమాండ్ చేస్తూనే ఉంటే, విక్రేతలు/బిల్డర్లు ఆస్తి రేట్లలో దిద్దుబాట్లను ప్రతిఘటిస్తూనే ఉంటారు, వారు దాని కోసం మూల్యం చెల్లించవలసి వచ్చినప్పటికీ. విక్రయించబడని హౌసింగ్ స్టాక్ నుండి ఇది భారతదేశ బిల్డర్‌లపై భారం మోపుతూనే ఉంది, అయితే వారు ఈ స్టాక్‌కు తిరిగి ధర నిర్ణయించే సూచనలను తప్పించుకుంటూనే ఉన్నారు. సెప్టెంబర్ 30, 2020 నాటికి భారతదేశంలోని తొమ్మిది ప్రైమ్ రెసిడెన్షియల్ మార్కెట్‌లలోని బిల్డర్లు 7.23 లక్షలకు పైగా అమ్ముడుపోని అపార్ట్‌మెంట్లను కలిగి ఉన్నారని Housing.com డేటా చూపిస్తుంది. భారతీయ చట్టాల ప్రకారం, బిల్డర్లు రెండేళ్ల కంటే పాతవి అమ్ముడుపోని యూనిట్లపై పన్ను చెల్లించాలి. , సమాజాన్ని త్వరగా విక్రయించమని మరింత ఒత్తిడి చేసే నియమం. భారీ-స్థాయి ప్రాజెక్ట్ జాప్యాల గురించి జాగ్రత్తగా ఉండండి, నేడు భారతదేశంలో కొనుగోలుదారులు సిద్ధంగా ఉన్న గృహాలను ఇష్టపడతారు. అయినప్పటికీ, బిల్డర్లు తక్కువ ధరలకు సుముఖత చూపలేదు.

COVID-19 తర్వాత ప్రాపర్టీ ధరలు తగ్గుతాయా?

“రియల్ ఎస్టేట్ వంటి అధిక-ముగింపు కొనుగోలుకు కట్టుబడి ఉండటం, సాధారణంగా మెజారిటీ కొనుగోలుదారులకు జీవితకాలంలో ఒకసారి తీసుకునే నిర్ణయం. అందువల్ల, మహమ్మారి ప్రభావం తర్వాత ధరల పతనానికి సంబంధించిన అంచనా వాస్తవమైనది. అయినప్పటికీ, డెవలపర్‌లుగా మాకు కొన్ని అనివార్యమైన ఓవర్‌హెడ్ ఛార్జీలు మరియు అనుమతి ఖర్చులు కూడా ఉన్నాయి, వాటిని అలానే తొలగించలేము" అని అన్సల్ హౌసింగ్ డైరెక్టర్ మరియు క్రెడాయ్-హర్యానా ప్రెసిడెంట్ కుషాగర్ అన్సల్ చెప్పారు. కొనుగోలుదారులు తమ దాదాపు అన్ని కొనుగోళ్లలో ధరలు, తగ్గింపులు మరియు అదనపు ప్రయోజనాలలో దిద్దుబాటును చూస్తున్నారని అన్సల్ చెప్పారు, డెవలపర్లు సౌకర్యవంతమైన చెల్లింపు ప్రణాళికలు మరియు ఆఫర్‌లను తీసుకురావడానికి తమ మార్గం నుండి బయటికి వెళ్లారని చెప్పారు. అయితే, అతను ధరల పతనానికి సంబంధించిన ఏదైనా అవకాశాన్ని తోసిపుచ్చాడు. "ఇంటి కొనుగోలుదారుల సౌలభ్యం మరియు భద్రత కోసం కోవిడ్-19 అనంతర అవసరాలుగా డెవలపర్‌లు తమ ప్రాజెక్ట్‌లలో ఇంజినీరింగ్ మరియు ప్రవేశపెట్టిన ఆఫర్‌లు మరియు అదనపు సౌకర్యాల కారణంగా, ప్రస్తుత కాలంలో విపరీతమైన ధరల పతనానికి అవకాశం లేదు." అతను అభిప్రాయపడ్డాడు.

ఏది ఏమైనప్పటికీ, 2013లో భారతదేశ హౌసింగ్ మార్కెట్‌లలో సాధారణ మందగమనం తాకడానికి ముందు సాధారణ స్థాయికి చేరుకోవడానికి ధరల కోసం ఎదురుచూసే అనేక మంది విక్రేతలు ఉన్నారు. “నాకు క్లయింట్లు ఉన్నారు. పునఃవిక్రయం మార్కెట్‌లో ధరల గురించి బడ్జెస్ చేయడానికి నిరాకరించిన వారు, వారు అడిగే ధరను చెల్లించడానికి సిద్ధంగా ఉన్న కొనుగోలుదారుని కనుగొనడానికి వేచి ఉండవలసి వచ్చినప్పటికీ. ఈ అమ్మకందారులు ఈ ఆస్తులు గతంలో నిర్దిష్ట విలువను కలిగి ఉన్నాయనే భావనను వీడలేరు. ఒక విధంగా, వారు మొరటు వాస్తవాల నుండి మేల్కొలపడానికి ఇష్టపడరు, ”అని ఢిల్లీకి చెందిన బ్రోకర్ సంజోర్ కుమార్ చెప్పారు. కొత్త అభివృద్ధికి స్థలం లేనందున ఢిల్లీకి రీసేల్ మార్కెట్ మాత్రమే ఉంది. ఆర్‌బిఐ ప్రకారం, కరోనావైరస్ మహమ్మారి తరువాత, ఈ సంవత్సరం ఢిల్లీలో ఇళ్ల ధరలు 7% తగ్గవచ్చు.

కరోనా తర్వాత ఆస్తి కొనుగోలుదారులకు ప్రయోజనాలు: ఇది సరిపోతుందా?

కొనుగోలుదారులు తమ వైఖరిని సమర్థించుకోవడానికి డెవలపర్/విక్రేత సంఘం ఇచ్చిన వాదనలలో తక్కువ మెరిట్‌ను చూస్తున్నందున, ఇప్పుడు కూడా సరసమైన ఆస్తుల ఎరను ప్రతిఘటిస్తూనే ఉన్నారు. “బిల్డర్ కమ్యూనిటీ RBI చే రేట్ల తగ్గింపులను మరియు రాష్ట్ర ప్రభుత్వాల స్టాంప్ డ్యూటీ తగ్గింపులను ఉదహరిస్తూనే ఉంది, కొనుగోలుదారులు తప్పనిసరిగా పొందవలసిన ప్రయోజనాలు. జాబితా నుండి తరచుగా లేనిది ఏమిటంటే, వారి వైపు నిజమైన ధర తగ్గింపు ఉండదు. వారు అందించే ఏవైనా తగ్గింపులు సాధారణంగా GST మినహాయింపులు లేదా బంగారు నాణేల రూపంలో ఉంటాయి, ఇవి నిజమైన కొనుగోలుదారుకు నిజంగా ఉపయోగపడవు, వారు చదరపు అడుగులకు తగ్గిన ధరలను ఇష్టపడతారు, ”అని 29 ఏళ్ల ఆకాష్ కులకర్ణి, మీడియా ప్రొఫెషనల్ చెప్పారు. , థానేలో సరసమైన ఇల్లు కోసం వెతుకుతున్నాడు.

రేటు తగ్గిస్తే, కొనుగోలుదారుకు ఆస్తి మరింత సరసమైనదిగా మారుతుంది ప్రతి చదరపు అడుగుల ప్రాతిపదికన అమలు చేయబడ్డాయి, ఆస్తి చట్టంలో ప్రత్యేకతతో గుర్గావ్‌కు చెందిన న్యాయవాది బ్రజేష్ మిశ్రా అంగీకరించారు. “డెవలపర్ కమ్యూనిటీ ఆర్‌బిఐ మరియు రాష్ట్రాల వంటి ప్రభుత్వ ఏజెన్సీలను గృహ రుణ రేట్లు మరియు స్టాంప్ డ్యూటీ రేట్లను తగ్గించమని ఒత్తిడి చేస్తూనే ఉంది, ఇవి ప్రాపర్టీ కొనుగోలులో కొంత భాగానికి మాత్రమే కారణమని సౌకర్యవంతంగా మర్చిపోతున్నాయి. కొనుగోలుదారులలో గణనీయమైన భాగం కొనుగోలు చేయడానికి హౌసింగ్ ఫైనాన్స్‌పై ఆధారపడవలసిన అవసరం లేదు అనే వాస్తవాన్ని కూడా వారు పట్టించుకోరు. స్టాంప్ డ్యూటీ రేట్లలో కొన్ని తగ్గింపులకు కారణమైనప్పటికీ, ఆ కొనుగోలుదారులకు నిజమైన ధర ప్రయోజనం ఏమిటి? అని మిశ్రా అడుగుతాడు.

తరచుగా అడిగే ప్రశ్నలు

COVID-19 తర్వాత గృహాల ధరలు తగ్గుతాయా?

కొరోనావైరస్ మహమ్మారి ప్రభావం కారణంగా, అధ్వాన్నమైన దృష్టాంతంలో రేట్లు 10% శ్రేణిలో సవరణకు సాక్ష్యమివ్వవచ్చని RBI డేటా చూపిస్తుంది. వివిధ నగరాల్లో ధరల తగ్గుదల భిన్నంగా ఉండవచ్చు.

కోవిడ్-19 తర్వాత సెకండరీ మార్కెట్‌లో ధరలు ఏమైనా కరెక్షన్‌ని చూశాయా?

పెద్దగా, సెకండరీ మార్కెట్లలో రేట్లు అమ్మకందారుల నుండి ప్రతిఘటన కారణంగా పదునైన దిద్దుబాటును చూసే అవకాశం తక్కువ. తమ ఆస్తిని విక్రయించడానికి తొందరపడని విక్రేతలు, విక్రయం చేయడానికి ప్రణాళికలను వాయిదా వేస్తున్నారు, తత్ఫలితంగా ధరల సవరణ వైపు మార్కెట్ ఒత్తిడిని అడ్డుకుంటున్నారు.

మందగమనం ఉన్నప్పటికీ హైదరాబాద్‌లో ఆస్తుల ధరలు ఎందుకు పెరుగుతున్నాయి?

హైదరాబాద్‌లో గత ఐదేళ్లలో స్థిరమైన డిమాండ్ కారణంగా స్థిరాస్తి రేట్లు పెరుగుతూ వస్తున్నాయి. ఇతర సారూప్య మార్కెట్‌లతో పోలిస్తే గతంలో తక్కువ ధరల స్థాయిల కారణంగా రేట్లు కూడా పైకి కదలికను చూపించాయి.