கட்டிடம் கட்டுபவர் மற்றும் வாங்குபவர்களின் பேராசை ரியல் எஸ்டேட் துறையின் மீட்சியைக் குறைக்கிறதா?

குர்கானை தளமாகக் கொண்ட வங்கித் தொழில் நிபுணரான 41 வயதான நீலிமா தாலுக்தார், தனது வீடு வாங்கும் திட்டங்களை கிட்டத்தட்ட நான்கு ஆண்டுகளாக ஒத்திவைத்து வருகிறார், விலைகள் வீழ்ச்சியடையும் என்று எதிர்பார்த்து, தேவை மந்தநிலை டெவலப்பர்களை மிகவும் நியாயமான விலைக்கு அழுத்துகிறது. அவளுடைய எதிர்பார்ப்புகள் தவறானவை அல்ல. இந்தியாவின் வீட்டுச் சந்தைகளில் பல வருட பொதுவான மந்தநிலை காரணமாக, 2020 ஜூலை-செப்டம்பர் காலத்தில் பில்டர்கள் 35,132 யூனிட்களை மட்டுமே விற்க முடிந்தது. மோசமான விஷயம் என்னவென்றால், இந்தியாவின் ஒன்பது முக்கிய சந்தைகளில் இதே காலகட்டத்தில் வெறும் 19,865 புதிய யூனிட்கள் தொடங்கப்பட்டன. Housing.com தரவு. இது 2019 ஆம் ஆண்டின் இதே காலத்தில் 81,886 வீடுகள் விற்பனை செய்யப்பட்டதில் இருந்து முற்றிலும் மாறுபட்டது. இந்த காலகட்டத்தில் மொத்தம் 59,216 வீடுகள் தொடங்கப்பட்டன. இருப்பினும், இது விலை திருத்தத்தில் சிறிய தாக்கத்தை ஏற்படுத்தியது, தாலுக்தார் போன்ற வாங்குபவர்களை அதிர்ச்சிக்குள்ளாக்குகிறது. "எனது பொறுமை மெலிந்து வருகிறது, வாங்குவதைப் பற்றி நான் முடிவெடுக்க வேண்டிய கட்டாயம் ஏற்படலாம்," என்று தாலுக்தார் கூறுகிறார், வாடகை வீட்டில் இருக்கும் போது பூட்டுதலைச் சமாளிப்பது அவளுக்கு கடினமாக இருந்தது. பொருளாதார மந்தநிலையைப் பற்றிக் கவலைப்பட்டு, அவளுடைய வீட்டு உரிமையாளர் அவளது வேலை நிலையைத் தொடர்ந்து சோதிப்பார். தாலுக்தார் நீண்ட நேரம் காத்திருந்தார் என்று சிலர் கூறினாலும், அவர் சிறிது நேரம் இருக்க வேண்டும் என்று மற்றவர்கள் நினைக்கலாம். டெவலப்பர் சமூகம் விரும்பினால், விலைகளைக் குறைக்க அரசாங்கம் கூட கடுமையான வார்த்தைகளால் ஆலோசனைகளைப் பயன்படுத்துகிறது. ரியல் எஸ்டேட்டில் கொரோனா பாதிப்பில் இருந்து தப்பிக்கலாம். "உங்கள் சரக்குகளில் சிக்கியிருப்பதை நீங்கள் தேர்வு செய்யலாம், பின்னர், வங்கிகளில் இயல்புநிலையை நீங்கள் தேர்வு செய்யலாம் அல்லது நீங்கள் அதை அதிக விலைக்கு வாங்கியிருந்தாலும் அதை விற்று முன்னேறலாம்" என்று வர்த்தக அமைச்சர் பியூஷ் கோயல் பில்டர் சமூகத்தில் உரையாற்றினார். ஜூன் 2020 இல், தேசிய ரியல் எஸ்டேட் மேம்பாட்டு கவுன்சில் (NAREDCO) ஏற்பாடு செய்த காணொளி மாநாட்டுக் கூட்டம். இருப்பினும், அந்த எச்சரிக்கை விடுக்கப்பட்டதில் இருந்து பெரிதாக எதுவும் நடக்கவில்லை என்று தாலுக்தார் நினைக்கிறார். ஐந்தாண்டுகள், எதிர்நோக்கக்கூடிய எதிர்காலத்தில் எந்த விபத்தையும் நான் காணவில்லை.வெறும் எதிர்பார்ப்பு நியாயமற்றது,” என்று அவர் கூறுகிறார்.கடந்த ஐந்து ஆண்டுகளில் குர்கானில் சொத்து விகிதங்கள் குறைந்துவிட்டன, ஏனெனில் தேவை பொதுவான மந்தநிலை காரணமாக. ஒரு திருத்தத்திற்குப் பிறகு ஆண்டுதோறும் -3%, செப்டம்பர் 2020 இல் குர்கானில் சராசரி சொத்து மதிப்பு ஒரு சதுர அடிக்கு ரூ. 6,220 ஆக இருந்தது, Housing.com தரவு காட்டுகிறது.

நியாயமற்ற எதிர்பார்ப்புகளின் காரணமாக இந்தியாவின் ரியல் எஸ்டேட் தொடர்ந்து பாதிக்கப்படுகிறது – பேராசை என்பது நடத்தையில் அவர்கள் பயன்படுத்தும் வார்த்தை நிதி – பங்குதாரர்களிடமிருந்து. ஏற்ற காலத்தில் வீடுகளுக்கான சிறந்த விலையைப் பெற டெவலப்பர்கள் ஆசைப்பட்டால், குறைந்த வட்டி விகிதங்கள் மற்றும் அதிக தள்ளுபடிகள் இருந்தபோதிலும், வாங்குபவர்கள் இப்போது முதலீடு செய்ய மறுக்கின்றனர். இந்தப் போக்கு கோடீஸ்வர முதலீட்டாளர் வாரன் பஃபெட்டின் ஆலோசனைக்கு நேர் எதிரானது, முதலீட்டாளர்கள் 'பிறர் பேராசையுடன் இருக்கும்போது பயப்படவும், மற்றவர்கள் பயப்படும்போது பேராசைப்படவும்' புத்திசாலித்தனம் என்று ஒருமுறை கூறினார்.

இந்திய சொத்து சந்தையை 'பேராசை' எவ்வாறு பாதிக்கிறது?

உணர்ச்சிகள் பெரும்பாலும் ரியல் எஸ்டேட் வாங்குதலைத் தூண்டுகின்றன. வாங்குபவரின் நியாயமற்ற எதிர்பார்ப்புகள் அல்லது பேராசை தொடர்ந்து வீழ்ச்சியைக் கோரினால், விற்பனையாளர்கள் / பில்டர்கள் சொத்து விகிதங்களில் திருத்தங்களைத் தொடர்ந்து எதிர்க்கின்றனர். விற்பனையாகாத வீட்டுப் பங்குகளில் இருந்து இது தெளிவாகத் தெரிகிறது, இது இந்தியாவின் பில்டர்களுக்கு தொடர்ந்து சுமையாக உள்ளது, ஆனால் இந்த பங்கை மறு விலை நிர்ணயம் செய்வதற்கான எந்தவொரு பரிந்துரைகளையும் அவர்கள் தொடர்ந்து தவிர்க்கின்றனர். செப்டம்பர் 30, 2020 நிலவரப்படி, இந்தியாவின் ஒன்பது பிரதான குடியிருப்புச் சந்தைகளில் உள்ள பில்டர்கள் 7.23 லட்சத்திற்கும் அதிகமான அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை மொத்தமாக கையிருப்பில் வைத்திருப்பதாக Housing.com தரவு காட்டுகிறது. இந்தியச் சட்டங்களின்படி, இரண்டு வருடங்களுக்கும் மேலாக விற்கப்படாத யூனிட்களுக்கு பில்டர்கள் வரி செலுத்த வேண்டும். , அதை விரைவாக விற்க சமூகத்தை மேலும் அழுத்தம் கொடுக்கும் விதி. பெரிய அளவிலான திட்ட தாமதங்கள் குறித்து எச்சரிக்கையாக, இன்று இந்தியாவில் வாங்குபவர்கள் தயாராக வீடுகளை விரும்புகிறார்கள். இருந்த போதிலும், கட்டிடக் கட்டுபவர்கள் குறைந்த கட்டணத்தில் விருப்பம் காட்டவில்லை.

கோவிட்-19க்குப் பிறகு சொத்து விலை குறையுமா?

"ரியல் எஸ்டேட் போன்ற உயர்தர வாங்குதலுக்கு உறுதியளிப்பது, பொதுவாக பெரும்பாலான வாங்குபவர்களுக்கு வாழ்நாளில் ஒருமுறை எடுக்கும் முடிவாகும். எனவே, தொற்றுநோயின் பின்விளைவாக விலை சரிவு ஏற்படும் என்ற எதிர்பார்ப்பு உண்மையானது. இருப்பினும், டெவலப்பர்களாகிய எங்களிடம் சில தவிர்க்க முடியாத மேல்நிலைக் கட்டணங்கள் மற்றும் அனுமதிச் செலவுகள் உள்ளன, அதை அப்படியே விட்டுவிட முடியாது,” என்கிறார் அன்சல் ஹவுசிங்கின் இயக்குநரும், CREDAI-Haryanaவின் தலைவருமான குஷாகர் அன்சல் . வாங்குபவர்கள் தங்கள் வாங்குதல்கள் அனைத்திலும் விலைகள், தள்ளுபடிகள் மற்றும் கூடுதல் பலன்களில் சரிவைக் காண்கிறார்கள் என்று அன்சல் கூறுகிறார், டெவலப்பர்கள் நெகிழ்வான கட்டணத் திட்டங்களையும் சலுகைகளையும் கொண்டு வருவதற்கு தங்கள் வழியை விட்டு வெளியேறியுள்ளனர் என்று கூறுகிறார். எவ்வாறாயினும், விலை வீழ்ச்சிக்கான சாத்தியக்கூறுகளை அவர் நிராகரிக்கிறார். "வீடு வாங்குபவர்களின் வசதி மற்றும் பாதுகாப்பிற்காக, கோவிட்-19க்கு பிந்தைய தேவைகளாக, டெவலப்பர்கள் தங்கள் திட்டங்களில் வடிவமைக்கப்பட்ட மற்றும் அறிமுகப்படுத்திய சலுகைகள் மற்றும் கூடுதல் வசதிகள் காரணமாக, கடுமையான விலை வீழ்ச்சியின் எதிர்பார்ப்பு தற்போது சாத்தியமில்லை." அவர் கருத்து தெரிவிக்கிறார்.

ஆயினும்கூட, 2013 இல் இந்தியாவின் வீட்டுச் சந்தைகளில் ஒரு பொதுவான மந்தநிலை ஏற்படுவதற்கு முன்பு விலைகளை அடையும் வரை தொடர்ந்து காத்திருக்கும் பல விற்பனையாளர்கள் உள்ளனர். "எனக்கு வாடிக்கையாளர்கள் உள்ளனர். மறுவிற்பனை சந்தையில் விலை நிர்ணயம் செய்ய மறுப்பவர்கள், அவர்கள் தொடர்ந்து காத்திருக்க வேண்டியிருந்தாலும், கேட்கும் விலையை கொடுக்க தயாராக இருக்கும் வாங்குபவரைக் கண்டுபிடிக்க. இந்த சொத்துக்கள் கடந்த காலத்தில் ஒரு குறிப்பிட்ட மதிப்பைக் கட்டளையிட்டன என்ற கருத்தை இந்த விற்பனையாளர்கள் வெறுமனே விட்டுவிட முடியாது. ஒரு விதத்தில், அவர்கள் முரட்டுத்தனமான உண்மைகளை எழுப்ப விரும்பவில்லை,” என்கிறார் டெல்லியைச் சேர்ந்த தரகர் சஞ்சோர் குமார். புதிய வளர்ச்சிக்கு இடமில்லாததால் டெல்லியில் மறுவிற்பனை சந்தை மட்டுமே உள்ளது. ரிசர்வ் வங்கியின் கூற்றுப்படி, கொரோனா வைரஸ் தொற்றுநோயைத் தொடர்ந்து டெல்லியில் வீடுகளின் விலை இந்த ஆண்டு 7% குறையக்கூடும்.

கொரோனாவுக்குப் பிறகு சொத்து வாங்குபவர்களுக்கு நன்மைகள்: இது போதுமா?

வாங்குபவர்கள் தங்கள் நிலைப்பாட்டை நியாயப்படுத்த, டெவலப்பர்/விற்பனையாளர் சமூகத்தால் கொடுக்கப்பட்ட வாதங்களில் சிறிதளவு தகுதியைக் காணாததால், வாங்குபவர்கள் இப்போதும் மலிவு விலை சொத்துக்களின் மோகத்தைத் தொடர்ந்து எதிர்க்கிறார்கள். “ஆர்பிஐயின் வட்டி விகிதக் குறைப்புகளையும், மாநில அரசுகளின் முத்திரைக் கட்டணக் குறைப்புகளையும், வாங்குபவர்கள் அடைய வேண்டிய பலன்களாக பில்டர் சமூகம் தொடர்ந்து மேற்கோள் காட்டி வருகிறது. பட்டியலிலிருந்து அடிக்கடி விடுபடுவது என்னவென்றால், அவர்களின் பக்கத்தில் உண்மையான விலைக் குறைப்பு இருக்காது. அவர்கள் வழங்கும் எந்தத் தள்ளுபடியும் பொதுவாக ஜிஎஸ்டி தள்ளுபடிகள் அல்லது தங்க நாணயங்கள் வடிவில் இருக்கும், இது ஒரு சதுர அடி விலையை குறைக்க விரும்பும் உண்மையான வாங்குபவருக்கு உண்மையில் உதவியாக இருக்காது, ”என்கிறார் 29 வயதான ஆகாஷ் குல்கர்னி, ஒரு ஊடக வல்லுநர். , தானேயில் மலிவு விலையில் வீடு தேடிக் கொண்டிருந்தவர்.

விலை குறைக்கப்பட்டால், சொத்து வாங்குபவருக்கு மிகவும் மலிவு விலையாக மாறும் ஒரு சதுர அடி அடிப்படையில் செயல்படுத்தப்பட்டது , சொத்து சட்டத்தில் நிபுணத்துவம் பெற்ற குர்கானைச் சேர்ந்த வழக்கறிஞர் பிரஜேஷ் மிஸ்ரா ஒப்புக்கொள்கிறார். “டெவலப்பர் சமூகம் RBI மற்றும் மாநிலங்கள் போன்ற அரசு நிறுவனங்களுக்கு வீட்டுக் கடன் விகிதங்கள் மற்றும் முத்திரை வரி விகிதங்களைக் குறைக்க தொடர்ந்து அழுத்தம் கொடுக்கிறது. வாங்குபவர்களில் கணிசமான பகுதியினர் வாங்குவதற்கு வீட்டு நிதியை நம்பியிருக்க வேண்டியதில்லை என்ற உண்மையையும் அவர்கள் கவனிக்கவில்லை. ஸ்டாம்ப் டூட்டி விகிதங்களில் சில குறைப்புகளுக்குக் காரணியாக இருந்தாலும், அந்த வாங்குபவர்களுக்கு உண்மையான விலைப் பலன் என்ன? என்று மிஸ்ரா கேட்கிறார்.

அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்

கோவிட்-19க்குப் பிறகு வீட்டு விலைகள் குறையுமா?

கொரோனா வைரஸ் தொற்றுநோயின் தாக்கம் காரணமாக, மோசமான சூழ்நிலையில் விகிதங்கள் 10% வரம்பில் திருத்தம் செய்யப்படலாம் என்று RBI தரவு காட்டுகிறது. விலை வீழ்ச்சி வெவ்வேறு நகரங்களுக்கு வித்தியாசமாக இருக்கலாம் என்று அது கூறுகிறது.

கோவிட்-19க்கு பிந்தைய இரண்டாம் நிலை சந்தையில் விலைகள் ஏதேனும் திருத்தம் கண்டுள்ளதா?

பெரிய அளவில், இரண்டாம் நிலை சந்தைகளில் விகிதங்கள், விற்பனையாளர்களின் எதிர்ப்பின் காரணமாக, கூர்மையான திருத்தத்தைக் காண்பதற்கான வாய்ப்புகள் குறைவு. விற்பனையாளர்கள், தங்கள் சொத்தை விற்க அவசரப்படாமல், விற்பனை செய்வதற்கான திட்டங்களை ஒத்திவைக்கின்றனர், இதன் விளைவாக விலை திருத்தம் நோக்கிய சந்தை அழுத்தத்தைத் தடுக்கின்றனர்.

மந்தநிலையில் இருந்தாலும் ஹைதராபாத்தில் சொத்து விலை ஏன் உயர்ந்து வருகிறது?

வலுவான தேவை காரணமாக ஹைதராபாத்தில் சொத்து விகிதங்கள் கடந்த ஐந்து ஆண்டுகளில் தொடர்ந்து அதிகரித்து வருகின்றன. இதேபோன்ற பிற சந்தைகளுடன் ஒப்பிடுகையில், கடந்த காலத்தில் குறைந்த விலை நிலைகள் காரணமாக, விகிதங்கள் மேல்நோக்கி நகர்வைக் காட்டியுள்ளன.