గృహ కొనుగోలుదారులు తమ ఫ్లాట్లను స్వాధీనం చేసుకోవడంలో జాప్యాన్ని ఎదుర్కొన్న సందర్భాలు చాలా ఉన్నాయి. చాలా సందర్భాలలో, ఆలస్యం అయిదు నుండి ఆరు సంవత్సరాలకు పైగా ఉంది. కొంతమంది డెవలపర్లు ఒప్పందంలో స్వాధీనం చేసుకున్న తేదీని పేర్కొనకుండానే వెళ్లారు, ఇది గృహ కొనుగోలుదారులకు మానసిక మరియు ఆర్థిక గాయాలకు దారితీస్తుంది.
ఈ సమస్యను తీవ్రంగా గమనించినప్పుడు, మహారాష్ట్ర రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ (మహారెరా), ఇటీవల తీర్పులో, స్కైలైన్ కన్స్ట్రక్షన్ కంపెనీకి 1.06 కోట్లు తిరిగి చెల్లించాలని, నటుడు వ్రజేష్ హిర్జీకి 10.55 శాతం వడ్డీతో పాటు, తిరిగి చెల్లించమని ఆదేశించింది. నమోదు చేసుకున్న ఒప్పందంలో స్వాధీనం మరియు స్వాధీనం నిబంధనను ఖాళీగా ఉంచడం. అథారిటీ బిల్డర్‌ని మూలాధారంగా (TDS) తీసివేసిన పన్నును తిరిగి చెల్లించమని మరియు హిర్జీ చెల్లించిన స్టాంప్ డ్యూటీని కూడా కోరింది. మరొక సందర్భంలో, థానేలోని ఒక రెసిడెన్షియల్ ప్రాజెక్ట్‌లో ఫ్లాట్ కొనుగోలు చేసిన అపర్ణ సింగ్, రియల్ ఎస్టేట్ (రెగ్యులేషన్ అండ్ డెవలప్‌మెంట్) యాక్ట్ (రెరా) నిబంధనల సెక్షన్ 18 ప్రకారం వడ్డీ రాయితీని పొందలేకపోయాడు. విక్రయ ఒప్పందంలో స్వాధీనం తేదీ. ఆమె విషయంలో, ఒప్పందంలో తేదీ పేర్కొనబడనప్పటికీ, డెవలపర్ ఆమెకు వడ్డీ చెల్లించాలని RERA ట్రిబ్యునల్ ఆదేశించింది.
స్వాధీనం అంటే ఏమిటి తేదీ?
గృహ కొనుగోలు ఒప్పందం విషయంలో, స్వాధీన తేదీ, యూనిట్ స్వాధీనం కొనుగోలుదారునికి అప్పగించాల్సిన తేదీ. ఈ తేదీ ఒప్పందంలో స్పష్టంగా పేర్కొనబడాలి మరియు RERA నిబంధనలు మరియు నియమాల ప్రకారం బాగా నిర్వచించబడింది. "స్వాధీనం తేదీ, సాధారణంగా పూర్తి తేదీగా పిలువబడుతుంది, సాధారణంగా ఫ్లాట్ కొనుగోలుదారుకు అనుకూలంగా ఒప్పందం కుదుర్చుకున్న లేదా అమలు చేసిన తేదీ నుండి కొన్ని నెలలు లేదా సంవత్సరాలు. డెవలపర్ భవనం నిర్మాణ పనులను పూర్తి చేసిన తేదీ మరియు స్థానిక సంస్థ/అథారిటీ నుండి అవసరమైన అనుమతులను పొందడం, ఫ్లాట్ కొనుగోలుదారులను ఆక్రమించడానికి అనుమతించడం. మరో మాటలో చెప్పాలంటే, డెవలపర్ నుండి ఫ్లాట్‌ను స్వాధీనం చేసుకోవడానికి కొనుగోలుదారుకు హక్కు ఉన్న తేదీ, "అని పార్త్ వివరించారు మెహతా, పారాడిగ్మ్ రియాల్టీ మేనేజింగ్ డైరెక్టర్ .
ఇది కూడా చూడండి: రెరా అంటే ఏమిటి మరియు ఇది రియల్ ఎస్టేట్ పరిశ్రమ మరియు గృహ కొనుగోలుదారులను ఎలా ప్రభావితం చేస్తుంది?
స్వాధీన తేదీని నిర్ణయించే అంశాలు
భవనం నిర్మాణ పనులు, సైట్‌లోని మెటీరియల్స్ మరియు కార్మికుల లభ్యత మరియు అనుమతులు మరియు ఆమోదాలను చేపట్టే వ్యవధి ఆధారంగా స్వాధీనం తేదీ నిర్ణయించబడుతుంది. సంబంధిత అధికారుల నుండి జారీ చేయబడుతుంది. కొత్త రెగ్యులేటరీ పాలనలో, గృహ కొనుగోలుదారు ఏ రోజున యూనిట్‌ను స్వాధీనం చేసుకోవాలనే తేదీని నిర్వచించడం చాలా ముఖ్యం అని NAREDCO (నేషనల్ రియల్ ఎస్టేట్ డెవలప్‌మెంట్ కౌన్సిల్) జాతీయ అధ్యక్షుడు నిరంజన్ హిరానందాని జతచేశారు . "రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్ నిర్దేశించిన తేదీన స్వాధీనం చేసుకోకుండా తన ప్రాజెక్ట్ను ఆలస్యం చేయకూడదనుకుంటున్నారు, ఎందుకంటే ఆలస్యంగా స్వాధీనం చేసుకున్నందుకు RERA పెనాల్టీలను నిర్దేశిస్తుంది. అయినప్పటికీ, సాధారణంగా రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్ కలిగి ఉన్న బ్యూరోక్రసీ మరియు 'రెడ్ టేప్' ద్వారా ఆలస్యం జరుగుతుంది. నియంత్రణ లేదు. అలాంటి సందర్భాలలో, డెవలపర్ తన తప్పిదానికి శిక్ష విధించబడవచ్చు. అందువల్ల, డెవలపర్లు తమ నియంత్రణకు మించిన ఆలస్యానికి జరిమానా విధించబడదని నిర్ధారించడానికి ఉదారంగా 'భద్రతా మార్జిన్' జోడించే అవకాశం ఉంది. ఆలస్యం లేదు, స్వాధీనం కూడా నిర్ణీత తేదీకి ముందే అందజేయవచ్చు, "అని ఆయన వివరించారు. స్వాధీన తేదీని నిర్ణయించే ఇతర అంశాలు, మార్కెట్ పరిస్థితులు మరియు ప్రాజెక్ట్ కోసం నగదు ప్రవాహం లభ్యత. నగదు ప్రవాహం కొరత ఏర్పడినప్పుడు, నిర్మాణ వ్యవధి ఎక్కువగా ఉంటుందని మరియు చివరికి, స్వాధీనం చేసుకునే తేదీ ఆలస్యం అవుతుందని పరిశ్రమ నిపుణులు అభిప్రాయపడుతున్నారు. ప్రతికూల మార్కెట్ పరిస్థితులు కొనుగోలుదారుల నుండి నగదు ప్రవాహాన్ని కూడా ప్రభావితం చేస్తాయి. అంగీకరించిన షెడ్యూల్ ప్రకారం ఫ్లాట్ కొనుగోలుదారుల సకాలంలో చెల్లింపులు, ప్రాజెక్ట్ పూర్తి కావడానికి ఎంతో ప్రాముఖ్యతనిస్తాయి.
ఒప్పందం పేర్కొనకపోతే కొనుగోలుదారు ఏమి చేయవచ్చు స్వాధీనం తేదీ?
ఒప్పందంలో స్వాధీనం చేసుకోవడానికి ఖచ్చితమైన తేదీ పేర్కొనబడని లేదా స్వాధీనం చేసుకున్న తేదీని లెక్కించగల తేదీ లేకపోవడం అనే సమస్యను వివిధ న్యాయస్థానాలు పరిగణించాయి. ఈ సమస్యకు సంబంధించిన అనేక కేసులపై పోరాడుతున్న ఆర్‌టిఐ కార్యకర్త మరియు సిటిజన్స్ జస్టిస్ ఫోరమ్ అధ్యక్షుడు సులైమాన్ భీమణి ఇలా అంటాడు: "ఇది డెవలపర్లు అనుసరించిన ట్రిక్, తేదీని పేర్కొనకుండా చట్టాల నుండి తప్పించుకోవడానికి. హిర్జీ విషయంలో, రియల్ ఎస్టేట్ అథారిటీ ద్వారా సమస్య పరిష్కరించబడింది, ఒప్పందంలో స్వాధీనం చేసుకున్న తేదీ పేర్కొనబడలేదు. ఇంతకు ముందు, ఈ రకమైన సమస్యల పరిష్కారానికి స్పష్టత లేదు. ఇప్పుడు, గృహ కొనుగోలుదారులు వినియోగదారుల కోర్టు లేదా రెరాను సంప్రదించవచ్చు మరియు బిల్డర్ చేసిన వాగ్దానం లేదా అసమంజసమైన ఆలస్యం గురించి ఫిర్యాదు చేయండి. " కొనుగోలుదారు ఆర్డర్‌తో సంతృప్తి చెందకపోతే, 60 రోజుల్లోపు అప్పీలేట్ ట్రిబ్యునల్‌లో సవాలు చేయవచ్చు. అప్పీలేట్ ట్రిబ్యునల్ ఆదేశానికి వ్యతిరేకంగా తదుపరి అప్పీల్ సంబంధిత రాష్ట్రాల హైకోర్టులో దాఖలు చేయవచ్చు.
స్వాధీనం తేదీ: గృహ కొనుగోలుదారులు పరిగణించవలసిన ముఖ్యమైన పాయింట్లు
ఇంటి కొనుగోలుదారు వెబ్‌సైట్‌లో రెరా మరియు డ్రాఫ్ట్ అగ్రిమెంట్ కింద నమోదు చేసుకున్న ప్రాజెక్ట్‌ల కోసం చూడాలి. ఈ ఒప్పందాన్ని ధృవీకరించడానికి ఒక న్యాయవాది ద్వారా తనిఖీ చేయాలి href = "https://housing.com/news/can-rera-overturn-forced-consent-agreements-procured-builders-changing-project-plans/"> RERA కి అనుగుణంగా ఉంటుంది. కొనుగోలుదారు ఒప్పందంలో పేర్కొన్న స్వాధీన తేదీ మరియు 'గ్రేస్ పీరియడ్' ఏదైనా ఉంటే తనిఖీ చేయాలి. ఆదర్శవంతంగా, ఒప్పందంలో పేర్కొన్న స్వాధీనం చేసుకున్న తేదీ నుండి గరిష్టంగా ఆరు నెలల కాల వ్యవధి ఉండాలి. మహారాష్ట్ర యాజమాన్యం ఫ్లాట్ల చట్టం, 1963 (MOFA) ప్రకారం, విక్రయ ఒప్పందంలో కచ్చితమైన స్వాధీనం తేదీని వెల్లడించాలి. పర్యవసానంగా, అది లేనప్పుడు, చాలా సందర్భాలలో, ఒప్పందం చెల్లదని ప్రకటించబడింది. ఒప్పందంలో పేర్కొన్న తేదీలోపు ప్రాజెక్ట్ను పూర్తి చేయడంలో విఫలమైతే, డెవలపర్ నిర్ణీత మొత్తాన్ని కొనుగోలుదారుకు చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. ప్రతి నెల.
లిఖితపూర్వకంగా స్వాధీన తేదీని కలిగి ఉండటం, ఒప్పందం ప్రకారం డెవలపర్ సకాలంలో డెలివరీ చేస్తారని మరియు వారి పెట్టుబడి సురక్షితంగా ఉంటుందని కొనుగోలుదారులకు హామీ ఇస్తుంది, జోస్ బ్రాగాంజా, జాయింట్ MD, B&F వెంచర్స్ (P) లిమిటెడ్‌ను నిర్వహిస్తుంది .
"మొదటి దశగా, కొనుగోలుదారు బిల్డర్‌పై బ్యాక్‌గ్రౌండ్ చెక్ చేయాలి మరియు ఏదైనా ఆస్తిని కొనుగోలు చేసే ముందు, ముఖ్యంగా డాక్యుమెంట్ తేదీ గురించి అన్ని డాక్యుమెంట్‌లను భౌతికంగా తనిఖీ చేయాలి. స్వాధీన తేదీ, ఆదర్శంగా, రెండు నుంచి మూడు సంవత్సరాల మధ్య ఉండాలి ప్రాజెక్ట్ ప్రారంభంలో, సంబంధం లేకుండా దాని పరిమాణం, "అతను ముగించాడు.
రెరా కింద ఆలస్యంగా స్వాధీనం చేసుకుంటే కొనుగోలుదారులకు నివారణలు
వాగ్దానం చేసిన తేదీలోపు ఫ్లాట్లను స్వాధీనం చేసుకోవడంలో బిల్డర్ తరపున ఆలస్యం జరిగితే మరియు బిల్డర్ కూడా వడ్డీని ఇవ్వడానికి నిరాకరిస్తే, ఇంటి కొనుగోలుదారు కోర్టును ఆశ్రయించి ఫిర్యాదు చేయవచ్చు. అటువంటి సందర్భంలో ఫ్లాట్ యజమానుల హక్కులు RERA సెక్షన్ 31 కింద రక్షించబడతాయి. ఫిర్యాదు దాఖలు చేయడానికి అవసరమైన వివరాలు మరియు పత్రాలు రాష్ట్రం నుండి రాష్ట్రానికి భిన్నంగా ఉన్నప్పటికీ, కొన్ని సాధారణ నియమాలు ఉన్నాయి. ఉదాహరణకు, బాధిత వ్యక్తి RERA రిజిస్ట్రేషన్ నంబర్, ఆస్తి వివరాలు, విక్రయ ఒప్పందం మరియు చెల్లింపు రుజువులను అందించాలి.
కోవిడ్ -19 మధ్య ప్రాజెక్ట్ పూర్తయిన తేదీలు మరియు స్వాధీన తేదీలను బలవంతంగా పొడిగించండి
COVID-19 మహమ్మారి మధ్య ప్రాజెక్టుల పూర్తి కోసం వివిధ రెరా అధికారులు బిల్డర్లకు పొడిగింపును అందించారు. లాక్డౌన్ కారణంగా చాలా మంది కార్మికులు నిర్మాణ స్థలాలను విడిచిపెట్టి, వారి స్వస్థలాలకు తిరిగి రావడంతో 2020 లో మొదటిసారి పొడిగింపు అందించబడింది. పొడిగింపు మళ్లీ 2021 లో అందించబడింది. ప్రాజెక్ట్ టైమ్‌లైన్‌లను పొడిగించడానికి అధికారులు 'ఫోర్స్ మేజర్' నిబంధనను ప్రవేశపెట్టారు.
తరచుగా అడిగే ప్రశ్నలు
1. బిల్డర్ స్వాధీనం ఇవ్వకపోతే ఏమి జరుగుతుంది?
ఒకవేళ బిల్డర్ పేర్కొన్న తేదీలోపు ప్రాజెక్ట్ను డెలివరీ చేయడంలో విఫలమైతే, కొనుగోలుదారు కోర్టుకు వెళ్లవచ్చు మరియు రెరా చట్టం కింద బిల్డర్కు లీగల్ నోటీసు పంపవచ్చు. బిల్డర్ ఆస్తి విలువపై 10% వడ్డీని యజమానికి చెల్లించాల్సి ఉంటుంది.
2. పూర్తి చేసిన తేదీ మరియు స్వాధీన తేదీ మధ్య తేడా ఏమిటి?
ప్రాజెక్ట్ పూర్తయిన తర్వాత కొనుగోలుదారు మరియు విక్రేత మధ్య లావాదేవీ మూసివేయబడి, విక్రేత నుండి యజమానికి టైటిల్ బదిలీ చేయబడినప్పుడు పూర్తయిన తేదీ. స్వాధీన తేదీ అనేది ఆస్తి యొక్క కీలను యజమాని స్వీకరించినప్పుడు మరియు తరలించగల తేదీ.
