ऐसे मामले सामने आए हैं, जहां घर खरीदारों को अपने फ्लैटों पर कब्जा पाने में देरी का सामना करना पड़ा है। कई मामलों में, देरी पांच से छह साल से अधिक के लिए है। कुछ डेवलपर्स भी समझौते में कब्जे की तारीख का उल्लेख नहीं करने के लिए गए हैं, जिससे घर खरीदारों को मानसिक और वित्तीय आघात हो सकता है।
इस मुद्दे पर गंभीरता से विचार करते हुए, महाराष्ट्र रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण (महासेरा), हाल के एक फैसले में,कब्जे में सौंपने में विफल रहने और रजिस्टर्ड समझौते में कब्जे वाले क्लॉज की तारीख को खाली रखने के लिए, एक्टर व्रजेश हिरजी को 10.55 प्रतिशत के ब्याज के साथ 1.06 करोड़ रुपये वापस करने के लिए स्काईलाइन कंस्ट्रक्शन कंपनी को तैयार किया। अथॉरिटी ने बिल्डर से सोर्स (टीडीएस) पर कटे हुए टैक्स को रिफंड करने और हिरजी द्वारा चुकाई जाने वाली स्टैंप ड्यूटी के लिए भी कहा। एक अन्य मामले में, अपर्णा सिंह, जिन्होंने ठाणे में एक आवासीय परियोजना में एक फ्लैट खरीदा था, संप्रदाय के तहत ब्याज राहत का दावा करने में सक्षम नहीं थीबिक्री समझौते में कब्जे की तारीख की अनुपस्थिति के कारण रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम (रेरा) नियमों के आयन 18। उसके मामले में, RERA ट्रिब्यूनल ने डेवलपर को उसे ब्याज का भुगतान करने का आदेश दिया, भले ही समझौते में तारीख का उल्लेख नहीं किया गया था।
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कब्ज़ की तारीख क्या है?
घर खरीदने के समझौते के मामले में, कब्जे की तारीख, वह तारीख है जिस पर इकाई का कब्जा खरीदार को सौंपना है। गुतारीख को समझौते में स्पष्ट रूप से उल्लेख किया जाना चाहिए और RERA मानदंडों और नियमों के तहत अच्छी तरह से परिभाषित किया गया है। “कब्जे की तारीख, जिसे आम तौर पर समापन तिथि के रूप में जाना जाता है, आमतौर पर फ्लैट खरीदार के पक्ष में समझौते में प्रवेश करने या निष्पादित करने की तारीख से कुछ महीने या वर्ष है। यह वह तारीख है जब डेवलपर भवन के निर्माण कार्य को पूरा करता है। फ्लैट खरीदने वाले को उसी पर कब्जा करने की अनुमति देने के लिए स्थानीय निकाय / प्राधिकरण से अपेक्षित अनुमति प्राप्त करता है।शब्द, यह वह तारीख है, जिसमें खरीदार को डेवलपर से फ्लैट के कब्जे की मांग करने का अधिकार है, “बताते हैं पार्थिग रियल्टी के प्रबंध निदेशक >
यह भी देखें: RERA क्या है और यह रियल एस्टेट और घर खरीदारों को कैसे प्रभावित करेगा?कारक जिन पर कब्जे की तारीख तय की गई है
कैरीइन में शामिल अवधि के आधार पर कब्जे की तारीख तय की जाती हैभवन के निर्माण कार्य, साइट पर सामग्री और श्रम की उपलब्धता और संबंधित अधिकारियों से जारी की जाने वाली अनुमति और अनुमोदन। नए नियामक शासन के तहत, यह महत्वपूर्ण है क्योंकि यह उस तारीख को परिभाषित करता है जिस पर घर खरीदार को इकाई का कब्जा मिलना चाहिए, नारेडको (राष्ट्रीय रियल एस्टेट डेवलपमेंट काउंसिल ) के राष्ट्रीय अध्यक्ष निरंजन हीरानंदानी कहते हैं। “कोई भी रियल एस्टेट डेवलपर अपने कब्जे को नहीं सौंपकर अपनी परियोजना में देरी करना चाहता हैनिर्दिष्ट तिथि, क्योंकि RERA ने विलंबित कब्जे के लिए दंड निर्धारित किया है। फिर भी, आमतौर पर देरी नौकरशाही और ‘रेड टेप’ के कारण होती है, जिस पर रियल एस्टेट डेवलपर का कोई नियंत्रण नहीं है। ऐसे मामलों में, डेवलपर को उसकी गलती के लिए दंडित किया जा सकता है। इसलिए, डेवलपर्स को एक उदार ‘सुरक्षा मार्जिन’ जोड़ने की संभावना है, यह सुनिश्चित करने के लिए कि वे देरी के लिए दंडित नहीं हैं जो उनके नियंत्रण से परे हैं। यदि कोई देरी नहीं है, तो निर्धारित डी से पहले कब्जा भी सौंपा जा सकता हैखाया, “वह विस्तृत है।
अन्य कारक जो कब्जे की तारीख निर्धारित करते हैं, वे बाजार की स्थिति और परियोजना के लिए नकदी प्रवाह की उपलब्धता हैं। उद्योग के विशेषज्ञ बताते हैं कि नकदी प्रवाह की कमी की स्थिति में, निर्माण की अवधि लंबी होगी और अंततः, कब्जे की तारीख में देरी होगी। प्रतिकूल बाजार की स्थिति भी खरीदारों से नकदी प्रवाह को प्रभावित करती है। सम्मिलित अनुसूची के अनुसार, फ्लैट खरीदारों द्वारा समय पर भुगतान, के पूरा होने के लिए बहुत महत्वपूर्ण हैपरियोजना।
यदि खरीदार कब्जे की तारीख का उल्लेख नहीं करता है, तो खरीदार क्या कर सकता है? >
यह मुद्दा, जहां समझौते में कब्जे की कोई सटीक तारीख का उल्लेख नहीं किया गया है या उस तारीख की अनुपस्थिति है जिसमें से कोई कब्जे की तारीख की गणना कर सकता है, कानून की विभिन्न अदालतों द्वारा माना गया है। आरटीआई कार्यकर्ता और नागरिक न्याय मंच के अध्यक्ष सुलेमान भीमनी , जो इस मुद्दे से जुड़े कई मामलों से जूझ रहे हैं, कहते हैं: “यह एक चाल हैडेवलपर्स द्वारा, तारीख का उल्लेख नहीं करके कानूनों से बचने के लिए। हिरजी के मामले में, अचल संपत्ति प्राधिकरण द्वारा इस मुद्दे को सुलझा लिया गया है, भले ही समझौते में कब्जे की तारीख का उल्लेख नहीं किया गया था। इससे पहले, इस तरह के मुद्दों के निवारण पर कोई स्पष्टता नहीं थी। अब, घर खरीदार उपभोक्ता अदालत या RERA से संपर्क कर सकते हैं और बिल्डर द्वारा किए गए वादे के बारे में या अनुचित देरी के बारे में शिकायत दर्ज कर सकते हैं। “यदि खरीदार आदेश से संतुष्ट नहीं है, तो वह चालान कर सकता है।इसे अपीलीय न्यायाधिकरण में, 60 दिनों के भीतर लागू करें। अपीलीय न्यायाधिकरण के आदेश के खिलाफ अगली अपील संबंधित राज्यों के उच्च न्यायालय में दायर की जा सकती है। </ spanसंभावना तिथि: घर खरीदारों के लिए महत्वपूर्ण बिंदुओं पर विचार करने के लिए
घर खरीदार को RERA के तहत पंजीकृत परियोजनाओं और वेबसाइट पर ड्राफ्ट समझौते की तलाश करनी चाहिए। इस समझौते की जाँच एक अधिवक्ता द्वारा की जानी चाहिए, यह सत्यापित करने के लिए कि यह RERA के अनुरूप है या नहीं। खरीदार शould भी समझौते में उल्लिखित कब्जे की तारीख और ‘अनुग्रह अवधि’, यदि कोई हो, की जाँच करें। आदर्श रूप से, समझौते में निर्दिष्ट कब्जे की तारीख से छह महीने अधिकतम अनुग्रह अवधि होनी चाहिए। फ्लैट्स एक्ट, 1963 (MOFA) के महाराष्ट्र स्वामित्व के अनुसार, बिक्री के समझौते में कब्जे की सही तारीख का खुलासा किया जाना चाहिए। नतीजतन, इसकी अनुपस्थिति में, कई मामलों में, सौदा अवैध घोषित किया गया था। समझौते में एक विशिष्ट खंड, जिसे ‘क्षतिपूर्ति खंड’ के रूप में जाना जाता हैइसमें शामिल होना, जिसमें समझौते में उल्लिखित तिथि के भीतर एक परियोजना को पूरा करने में विफलता के मामले में, डेवलपर हर महीने खरीदार को एक निर्धारित राशि का भुगतान करने के लिए बाध्य होगा।
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लिखित में कब्जे की तारीख होने से, खरीदारों को यह आश्वासन मिलता है कि डेवलपर समझौते के अनुसार समय पर डिलीवरी सुनिश्चित करेगा और यह कि उनका निवेश सुरक्षित है, बरकरार रखता है जोस ब्रैगांज़ा, संयुक्त एमडी, बी एंड amp; एफ वेंचर्स (पी) लिमिटेड ।“पहले सेंट के रूप मेंअवधि, खरीदार को बिल्डर पर एक पृष्ठभूमि की जांच करनी होती है और अपनी संपत्ति खरीदने से पहले सभी दस्तावेजों का निरीक्षण करता है, खासकर कब्जे की तारीख के बारे में विवरण। कब्जे की तारीख, आदर्श रूप से, परियोजना की शुरुआत से दो-तीन साल के बीच होनी चाहिए, इसके आकार की परवाह किए बिना, “वह निष्कर्ष निकाला है।
