এমন অনেক ঘটনা ঘটেছে, যেখানে বাড়ির ক্রেতারা তাদের ফ্ল্যাটের দখল পেতে বিলম্বের মুখোমুখি হয়েছেন। অনেক ক্ষেত্রে, বিলম্ব পাঁচ থেকে ছয় বছরেরও বেশি সময় ধরে। কিছু ডেভেলপার এমনকি চুক্তিতে দখলের তারিখ উল্লেখ না করার সীমা পর্যন্ত চলে গেছে, যার ফলে বাড়ির ক্রেতাদের মানসিক এবং আর্থিক আঘাত হয়।
বিষয়টিকে গুরুত্ব সহকারে বিবেচনা করার সময়, মহারাষ্ট্র রিয়েল এস্টেট রেগুলেটরি অথরিটি (MahaRERA), সাম্প্রতিক এক রায়ে, স্কাইলাইন কনস্ট্রাকশন কোম্পানিকে অভিনেতা ব্রজেশ হিরজিকে ১০.৫৫ শতাংশ সুদ সহ ১.০6 কোটি টাকা ফেরত দেওয়ার নির্দেশ দিয়েছে। দখল হস্তান্তর এবং দখলের তারিখ নিবন্ধিত চুক্তিতে খালি রাখা। কর্তৃপক্ষ বিল্ডারকে উৎসে কর্তিত কর (টিডিএস) এবং হিরজির দেওয়া স্ট্যাম্প শুল্ক ফেরত দিতে বলেছিল। অন্য একটি ক্ষেত্রে, অপর্ণা সিং, যিনি থানে একটি আবাসিক প্রকল্পে একটি ফ্ল্যাট কিনেছিলেন, রিয়েল এস্টেট (রেগুলেশন অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট) অ্যাক্ট (RERA) বিধিমালার ধারা 18 এর অধীনে সুদের ত্রাণ দাবি করতে পারেননি, অনুপস্থিতির কারণে বিক্রয় চুক্তিতে দখলের তারিখ। তার ক্ষেত্রে, RERA ট্রাইব্যুনাল ডেভেলপারকে তার সুদ দিতে নির্দেশ দিয়েছিল, যদিও চুক্তিতে তারিখ উল্লেখ করা হয়নি।
দখল কি তারিখ?
বাড়ি কেনার চুক্তির ক্ষেত্রে দখলের তারিখ, সেই তারিখ যার উপর ক্রেতার হাতে ইউনিটের দখল হস্তান্তর করা হবে। এই তারিখটি চুক্তিতে স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা উচিত এবং RERA- র নিয়ম ও বিধিমালার অধীনে সু-সংজ্ঞায়িত। "দখলের তারিখ, যা সাধারণত সমাপ্তির তারিখ হিসাবে পরিচিত, সাধারণত ফ্ল্যাট ক্রেতার পক্ষে চুক্তিতে প্রবেশ বা সম্পাদনের তারিখ থেকে কয়েক মাস বা বছর। এটি সেই তারিখ যখন ডেভেলপার ভবনের নির্মাণ কাজ শেষ করে এবং ফ্ল্যাট ক্রেতাদের দখল করার অনুমতি দেওয়ার জন্য স্থানীয় সংস্থা/কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে প্রয়োজনীয় অনুমতি গ্রহণ করে। অন্য কথায়, এটি সেই তারিখ যা থেকে ক্রেতার অধিকার রয়েছে বিকাশকারীর কাছ থেকে ফ্ল্যাট দখল করার দাবি করার, " পার্থ ব্যাখ্যা করেন মেহতা, প্যারাডাইম রিয়েলটির ব্যবস্থাপনা পরিচালক ।
আরও দেখুন: RERA কি এবং এটি কিভাবে রিয়েল এস্টেট শিল্প এবং বাড়ির ক্রেতাদের উপর প্রভাব ফেলবে?
যেসব বিষয়ের উপর দখলের তারিখ নির্ধারিত হয়
দখল তারিখ নির্ধারিত হয়, বিল্ডিং এর নির্মাণ কাজ চালানোর সময় জড়িত সময়, উপকরণ এবং সাইটে শ্রমিকের প্রাপ্যতা এবং অনুমতি এবং অনুমোদনের উপর ভিত্তি করে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে জারি করা হবে। নারেডকো (ন্যাশনাল রিয়েল এস্টেট ডেভেলপমেন্ট কাউন্সিল) -এর জাতীয় সভাপতি নিরঞ্জন হিরানন্দনি যোগ করেন, নতুন নিয়ন্ত্রক ব্যবস্থার অধীনে, এটি গুরুত্বপূর্ণ কারণ এটি তারিখে গৃহ ক্রেতার ইউনিটের দখল পাওয়ার তারিখ নির্ধারণ করে। "কোন রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার নির্দিষ্ট তারিখে দখল হস্তান্তর না করে তার প্রকল্প বিলম্ব করতে চায় না, কারণ RERA বিলম্বিত দখলের জন্য জরিমানার বিধান করে। তবুও, দেরি সাধারণত আমলাতন্ত্র এবং 'লাল ফিতা' দ্বারা হয়, যার উপর রিয়েল এস্টেট ডেভেলপার কোন নিয়ন্ত্রণ নেই। এই ধরনের ক্ষেত্রে, ডেভেলপার তার কোন দোষের জন্য দণ্ডিত হতে পারে। অতএব, ডেভেলপারদের একটি উদার 'নিরাপত্তা মার্জিন' যোগ করার সম্ভাবনা রয়েছে, যাতে তারা তাদের নিয়ন্ত্রণের বাইরে থাকা বিলম্বের জন্য শাস্তি না পায়। বিলম্ব না করে, দখল নির্ধারিত তারিখের আগেই হস্তান্তর করা যেতে পারে, "তিনি বিস্তারিত বলেন। অন্যান্য কারণ যা দখলের তারিখ নির্ধারণ করে, তা হল বাজারের অবস্থা এবং প্রকল্পের জন্য নগদ প্রবাহের প্রাপ্যতা। শিল্প বিশেষজ্ঞরা উল্লেখ করেছেন যে নগদ প্রবাহের অভাবের ক্ষেত্রে, নির্মাণের সময় দীর্ঘ হবে এবং অবশেষে, দখলের তারিখ বিলম্বিত হবে। বাজারের প্রতিকূল অবস্থা ক্রেতাদের কাছ থেকে নগদ প্রবাহকেও প্রভাবিত করে। সমাপ্ত সময়সূচী অনুযায়ী ফ্ল্যাট ক্রেতাদের সময়মত অর্থ প্রদান প্রকল্পটি সম্পন্ন করার জন্য অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।
একজন ক্রেতা কি করতে পারেন, যদি চুক্তিটি উল্লেখ না করে দখলের তারিখ?
ইস্যু, যেখানে চুক্তিতে দখলের জন্য কোন সঠিক তারিখ উল্লেখ করা হয়নি বা কোন তারিখের অনুপস্থিতি যেখান থেকে কেউ দখলের তারিখ গণনা করতে পারে, তা বিভিন্ন আইন আদালত বিবেচনা করেছে। আরটিআই কর্মী এবং সিটিজেন জাস্টিস ফোরামের সভাপতি সুলাইমান ভীমানি, যিনি এই ইস্যু সম্পর্কিত অনেক মামলা লড়ছেন, তিনি বলেছেন: "ডেভেলপারদের দ্বারা এই কৌশল, তারিখ উল্লেখ না করে আইন থেকে পালানোর জন্য। হিরজির ক্ষেত্রে, ইস্যুটি রিয়েল এস্টেট কর্তৃপক্ষ দ্বারা নিষ্পত্তি করা হয়েছে, যদিও চুক্তিতে দখলের তারিখ উল্লেখ করা হয়নি। এর আগে, এই ধরনের সমস্যাগুলির সমাধানের বিষয়ে কোন স্পষ্টতা ছিল না। এখন, বাড়ির ক্রেতারা ভোক্তা আদালত বা RERA এবং নির্মাতার দেওয়া প্রতিশ্রুতি বা অযৌক্তিক বিলম্বের বিষয়ে অভিযোগ দাখিল করুন। " যদি ক্রেতা অর্ডারে সন্তুষ্ট না হন, তাহলে তিনি 60 দিনের মধ্যে আপিল ট্রাইব্যুনালে চ্যালেঞ্জ করতে পারেন। আপিল ট্রাইব্যুনালের আদেশের বিরুদ্ধে পরবর্তী আপিল সংশ্লিষ্ট রাজ্যের উচ্চ আদালতে দায়ের করা যেতে পারে।
দখলের তারিখ: গৃহ ক্রেতাদের বিবেচনার জন্য গুরুত্বপূর্ণ বিষয়
বাড়ির ক্রেতাকে RERA এর অধীনে নিবন্ধিত প্রকল্পগুলি এবং ওয়েবসাইটে খসড়া চুক্তির সন্ধান করা উচিত। এই চুক্তিটি একজন অ্যাডভোকেট দ্বারা যাচাই করা উচিত কিনা তা যাচাই করা href = "https://housing.com/news/can-rera-overturn-forced-consent-agreements-procured-builders-changing-project-plans/"> RERA এর সাথে সঙ্গতিপূর্ণ। ক্রেতার চুক্তিতে উল্লিখিত দখলের তারিখ এবং 'গ্রেস পিরিয়ড', যদি থাকে তাও পরীক্ষা করা উচিত। আদর্শভাবে, চুক্তিতে নির্দিষ্ট দখলের তারিখ থেকে ছয় মাস সর্বোচ্চ অনুগ্রহকাল হওয়া উচিত। মহারাষ্ট্র ওনারশিপ অফ ফ্ল্যাটস অ্যাক্ট, 1963 (এমওএফএ) অনুসারে, বিক্রির চুক্তিতে দখলের সঠিক তারিখ প্রকাশ করা উচিত। ফলস্বরূপ, এর অনুপস্থিতিতে, অনেক ক্ষেত্রে, চুক্তিটি অবৈধ ঘোষণা করা হয়েছিল। চুক্তির একটি নির্দিষ্ট ধারা, যা 'ক্ষতিপূরণ ধারা' নামে পরিচিত, অন্তর্ভুক্ত করা যেতে পারে, যেখানে চুক্তিতে উল্লেখিত তারিখের মধ্যে একটি প্রকল্প শেষ করতে ব্যর্থ হলে, ডেভেলপার ক্রেতাকে একটি নির্ধারিত পরিমাণ দিতে বাধ্য থাকবে প্রতি মাসে.
লিখিতভাবে দখলের তারিখ থাকা, ক্রেতাদের আশ্বাস দেয় যে বিকাশকারী চুক্তি অনুযায়ী সময়মত ডেলিভারি নিশ্চিত করবে এবং তাদের বিনিয়োগ নিরাপদ থাকবে , B&F Ventures (P) Ltd এর যুগ্ম MD, José Braganza বজায় রাখে।
"প্রথম পদক্ষেপ হিসাবে, ক্রেতাকে নির্মাতার উপর একটি পটভূমি পরীক্ষা করতে হবে এবং শারীরিকভাবে সমস্ত নথিপত্র পরিদর্শন করতে হবে, বিশেষ করে কোন সম্পত্তি কেনার আগে দখলের তারিখ সম্পর্কে বিশদ বিবরণ। প্রকল্পের সূচনা, নির্বিশেষে এর আকার, "তিনি শেষ করেন।
RERA এর অধীনে বিলম্বিত দখলের ক্ষেত্রে ক্রেতাদের জন্য প্রতিকার
যদি নির্ধারিত তারিখের মধ্যে ফ্ল্যাটের দখল দিতে বিল্ডারের পক্ষ থেকে বিলম্ব হয় এবং বিল্ডার সুদ দিতেও অস্বীকার করে, তাহলে বাড়ি ক্রেতা আদালতে যেতে পারে এবং অভিযোগ দায়ের করতে পারে। এমন পরিস্থিতিতে ফ্ল্যাট মালিকদের অধিকার RERA এর ধারা 31 এর অধীনে সুরক্ষিত। যদিও অভিযোগ দায়েরের জন্য প্রয়োজনীয় বিবরণ এবং নথিগুলি রাজ্য থেকে রাজ্যে ভিন্ন হতে পারে, তবে কিছু সাধারণ নিয়ম রয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, ব্যথিত ব্যক্তিকে RERA নিবন্ধন নম্বর, সম্পত্তির বিবরণ, বিক্রির চুক্তি এবং অর্থ প্রদানের প্রমাণ প্রদান করতে হবে।
কোভিড -১। এর মধ্যে প্রকল্পের সমাপ্তির তারিখ এবং দখলের তারিখের জোরালো মেয়াদ বাড়ানো
কোভিড -১ pandemic মহামারীর মধ্যে বিভিন্ন RERA কর্তৃপক্ষ নির্মাতাদের প্রকল্প সমাপ্তির জন্য একটি সম্প্রসারণ প্রদান করেছে। এক্সটেনশনটি প্রথম দেওয়া হয়েছিল ২০২০ সালে, লকডাউনের কারণে অনেক শ্রমিক নির্মাণের স্থান ছেড়ে তাদের নিজ নিজ স্থানে ফিরে যেতে বাধ্য হয়েছিল। ২০২১ সালে আবারও এক্সটেনশন প্রদান করা হয়েছে। প্রকল্পের সময়সীমা বাড়ানোর জন্য কর্তৃপক্ষ 'ফোর্স মেজিউর' ধারাটি আহ্বান করেছে।
প্রায়শই জিজ্ঞাসিত প্রশ্নাবলী
1. যদি নির্মাতা দখল না দেয় তাহলে কি হবে?
যদি কোনও নির্মাতা উল্লেখিত তারিখের মধ্যে প্রকল্পটি সরবরাহ করতে ব্যর্থ হন, ক্রেতা আদালতে যেতে পারেন এবং RERA আইনের অধীনে বিল্ডারকে আইনি নোটিশ পাঠাতে পারেন। বিল্ডারকে সম্পত্তির মূল্যের মালিককে 10% সুদ দিতে হবে।
2. সমাপ্তির তারিখ এবং দখলের তারিখের মধ্যে পার্থক্য কি?
সমাপ্তির তারিখ হল যখন ক্রেতা এবং বিক্রেতার মধ্যে লেনদেন বন্ধ হয়ে যায় যখন প্রকল্পটি সম্পন্ন হয় এবং শিরোনাম বিক্রেতা থেকে মালিকের কাছে স্থানান্তরিত হয়। দখলের তারিখ সেই তারিখ যখন মালিক সম্পত্তির চাবি গ্রহণ করে এবং স্থানান্তর করতে পারে।
