భారతీయ ఆదాయపు పన్ను (ఐటి) చట్టాల ప్రకారం, యజమాని వారి స్థిరమైన ఆస్తిని అమ్మడంపై, హోల్డింగ్ వ్యవధి మరియు సంపాదించిన లాభం (మూలధన లాభాలు అని పిలుస్తారు) ఆధారంగా ప్రభుత్వానికి పన్ను చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. ప్రవాస భారతీయులు (ఎన్ఆర్ఐ) ఆస్తి అమ్మకాలకు ఇదే నియమం వర్తిస్తుంది. భారతదేశంలో ఎన్నారైలు ఆస్తి అమ్మకంపై పన్ను చిక్కులను వివరంగా చర్చించారు.
భారతీయ ఆస్తులను విక్రయించే ఎన్నారైలకు ఆర్బిఐ అనుమతి
ఎన్నారైలు (ప్రవాస భారతీయులు) వంటి విదేశీ పౌరులు ఒక ఆస్తిని అమ్మడం లేదా బహుమతిగా ఇవ్వడం, చట్టబద్ధమైన ప్రామాణికతను కలిగి ఉండటానికి భారత బ్యాంకింగ్ రెగ్యులేటర్ ఆర్బిఐ మునుపటి అనుమతి కలిగి ఉండాలి, సుప్రీంకోర్టు తీర్పు ఇచ్చింది. ఎస్సీ తీర్పు ఫిబ్రవరి 2021 లో వచ్చింది, జాన్ దివియానాథన్ వెర్సస్ విక్రమ్ మల్హోత్రా కేసులో, ఒక ఎఫ్ఎల్ రైట్ తన దివంగత భర్త చార్లెస్ రైట్ అనే విదేశీయుడి యాజమాన్యంలోని బెంగళూరు ఆధారిత ఆస్తిని 1977 లో మల్హోత్రాకు బహుమతిగా ఇచ్చాడు. రిజర్వ్ బ్యాంక్ ఆఫ్ ఇండియా (ఆర్బిఐ). విదేశీ మారక నియంత్రణ చట్టం, 1973 లోని సెక్షన్ 31 ప్రకారం, భారతీయ పౌరులు కానివారు మరియు దేశంలో విలీనం కాని సంస్థలు, ఇక్కడ స్థిరమైన ఆస్తిని సంపాదించడానికి, ఉంచడానికి, బదిలీ చేయడానికి లేదా పారవేయడానికి ఆర్బిఐ యొక్క ముందస్తు అనుమతి పొందాలి. . ఈ విభాగాన్ని సంగ్రహించేటప్పుడు, అప్పటి ఆర్థిక మంత్రి వై.బి.చవన్ లోక్‌సభలో బిల్లును ప్రవేశపెట్టింది: “సాధారణ విధానానికి సంబంధించి, విదేశీయులు మరియు విదేశీ-నియంత్రిత సంస్థలచే నిర్మించబడిన భూములు / భవనాలలో విదేశీ పెట్టుబడులను అనుమతించవద్దని భావించారు, ఎందుకంటే ఇటువంటి పెట్టుబడులు గణనీయమైన పరిధిని అందిస్తాయి మూలధన స్వదేశానికి తిరిగి రావడం ద్వారా మూలధన బాధ్యత మొత్తం. పరిశ్రమ యొక్క కొన్ని అధునాతన శాఖలలో మాకు ఇంకా విదేశీ పెట్టుబడులు అవసరం అయినప్పటికీ, విదేశీయులు మరియు విదేశీ సంస్థలను రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారంలోకి అనుమతించడానికి ఎటువంటి కారణం లేదు. ” ఉన్నత న్యాయస్థానం తన తీర్పులో ఇలా చెప్పింది: “అటువంటి అనుమతి లభించే వరకు, చట్టంలో, బదిలీ ప్రభావం చూపదు; మరియు ఆ అవసరాన్ని ఉల్లంఘించినందుకు, సంబంధిత వ్యక్తిని సెక్షన్ 50 మరియు 1973 చట్టంలో అందించిన ఇతర పరిణామాల ప్రకారం జరిమానాతో సందర్శించవచ్చు. "1973 యొక్క ఫెరా చట్టం విదేశీ మారక నిర్వహణ చట్టం, 1999 (ఫెమా, 1999). అయితే, ఈ తీర్పును ఆమోదించడానికి ఎస్సీ భారత రాజ్యాంగంలోని ఆర్టికల్ 142 ప్రకారం తన ప్లీనరీ అధికారాన్ని ఉపయోగించుకుంది. "మా అభిప్రాయం ప్రకారం, ఆర్బిఐ యొక్క మునుపటి సాధారణ లేదా ప్రత్యేక అనుమతి కోరవలసిన అవసరం, సెక్షన్ 31 లోని లావాదేవీలకు సంబంధించి 1973 చట్టం తప్పనిసరి. పర్యవసానంగా, ఒక విదేశీయుడు భారతదేశంలో ఉన్న ఏదైనా అమ్మకం లేదా బహుమతి చట్టంలో అమలు చేయబడదు, "అని ఎస్సీ అన్నారు." ఆర్బిఐ అనుమతి పొందే వరకు, ఇది చట్టబద్ధమైన ఒప్పందం లేదా అర్ధంలో ఒప్పందం కాదు సెక్షన్ 10 యొక్క కాంట్రాక్ట్ చట్టంలోని సెక్షన్ 23 తో చదవండి. ఎందుకంటే, ఆర్బిఐ నుండి (ది) అనుమతి పొందకపోతే ఇది నిషేధించబడిన లావాదేవీగా మిగిలిపోతుంది. ఆర్బిఐ అనుమతి పొందిన తరువాత లావాదేవీని ముందుకు తీసుకెళ్లవచ్చు అనే వాస్తవం, లావాదేవీని ప్రవేశించిన సమయంలో తక్కువ నిషేధించదు. అయినప్పటికీ ఇది ప్రజా విధానానికి విరుద్ధమైన లావాదేవీల కేసు అవుతుంది మరియు అందువల్ల చట్టవిరుద్ధం, ”ఇది మరింత జోడించింది. ఈ తీర్పును జారీ చేస్తున్నప్పుడు, భారత అత్యున్నత న్యాయస్థానం హైకోర్టులు ఇచ్చిన పలు తీర్పులను రద్దు చేసింది, ఈ విషయంపై విరుద్ధమైన అభిప్రాయాన్ని తీసుకుంది. కోర్టు నిర్ణయం ద్వారా లావాదేవీలను ఇప్పటికే ఖరారు చేసిన కేసులను తెరవవలసిన అవసరం లేదని సుప్రీం కోర్టు స్పష్టం చేసింది.
హోల్డింగ్ వ్యవధి: దీర్ఘకాలిక vs స్వల్పకాలిక
రియల్టీ లావాదేవీపై ఎన్ఆర్ఐ విక్రేత చెల్లించాల్సిన పన్నుల యొక్క కీలక నిర్ణయాధికారి , చెప్పిన ఆస్తి యొక్క హోల్డింగ్ వ్యవధి . ఆస్తి యొక్క హోల్డింగ్ వ్యవధి దీర్ఘకాలికంగా పరిగణించబడితే, మూలధన లాభాలపై పన్ను రేటు తక్కువగా ఉంటుంది, స్వల్పకాలిక ఆస్తికి రేటు ఎక్కువగా ఉంటుంది. భారతదేశంలో సవరించిన నిబంధనల ప్రకారం, ఒక ఆస్తిని కొనుగోలు చేసిన రెండు సంవత్సరాల తరువాత విక్రయించినట్లయితే, అది దీర్ఘకాలిక మూలధన లాభాల (ఎల్‌టిసిజి) పన్నును ఆకర్షిస్తుంది. ఆ కాలానికి ముందు అమ్మబడిన ఆస్తి స్వల్పకాలిక మూలధన లాభాలు (STCG) పన్నును ఆకర్షించండి. బడ్జెట్ 2017 లో ఈ విషయంలో మార్పులు ప్రకటించబడటానికి ముందు, దీర్ఘకాలిక ఆస్తి కోసం హోల్డింగ్ వ్యవధి మూడు సంవత్సరాలు అని ఇక్కడ గమనించాల్సిన అవసరం ఉంది. అమ్మకాలు మరియు కొనుగోళ్లను పెట్టుబడిదారులకు మరింత ఆకర్షణీయంగా మార్చడానికి బడ్జెట్ 2017 లో ఇది ఒక సంవత్సరం తగ్గించబడింది. ఒక ఎన్ఆర్ఐ వారసత్వంగా వచ్చిన ఆస్తిని విక్రయిస్తుంటే, అసలు యజమాని స్థిరమైన ఆస్తిని సంపాదించిన కాలం నుండి హోల్డింగ్ వ్యవధి లెక్కించబడుతుంది. అలాగే, ఆస్తి వారసత్వంగా ఉంటే, ఆస్తిని సంపాదించడానికి అసలు యజమాని చెల్లించే ఖర్చు పన్ను బాధ్యతను లెక్కించడానికి బెంచ్‌మార్క్‌గా ఉపయోగించబడుతుంది. ఇవి కూడా చూడండి: ఎన్ఆర్ఐలు భారతదేశంలో స్థిరమైన ఆస్తి యొక్క వారసత్వాన్ని నియంత్రించే చట్టాలు
ఎన్నారై విక్రయించిన ఆస్తిపై టిడిఎస్
ఎన్నారై పెట్టుబడిదారుల పన్ను ఎగవేతను నిలిపివేయాలనే లక్ష్యంతో, ఎన్ఆర్ఐ నుండి ఆస్తి కొనుగోలుపై వివిధ పన్నులను తగ్గించే బాధ్యత ప్రభుత్వం కొనుగోలుదారులను చేసింది. భారతీయ నివాసితులుగా ఉండే కొనుగోలుదారులు, ఏదైనా తప్పు జరిగితే వాటిని ట్రాక్ చేయడం సులభం అనే కారణంతో ఇది జరుగుతుంది. వివిధ కారణాల వల్ల ఎన్ఆర్ఐ విక్రేతను ట్రాక్ చేయడం చాలా కష్టమైన పని కావచ్చు. మీరు ఒక నివాసి భారతీయుడి నుండి ఆస్తిని కొనుగోలు చేస్తుంటే, ఆస్తి విలువలో 1% టిడిఎస్ (మూలం వద్ద పన్ను మినహాయింపు) గా తీసివేయడం మీ బాధ్యత, ఆస్తి మొత్తం ఖర్చు రూ .50 లక్షలకు మించి ఉంటే, మరియు దానిని సమర్పించండి ఆదాయపు పన్ను శాఖ. ఒకవేళ విక్రేత ఎన్ఆర్ఐ అయితే, కొనుగోలుదారుడు టిడిఎస్ మరియు ఎల్‌టిసిజి లేదా ఎస్‌టిసిజి రెండింటినీ కలిగి ఉన్న మొత్తాన్ని తీసివేసి అధికారులకు సమర్పించాలి. అలాగే, ఆస్తి విలువ రూ .50 లక్షల లోపు ఉన్నప్పటికీ వారు దీన్ని చేయాలి.
ఎన్నారై విక్రయించిన ఆస్తికి మూలధన లాభ పన్ను
లావాదేవీ దీర్ఘకాలిక మూలధన లాభాలను (ఎల్‌టిసిజి) ఆకర్షించడానికి అర్హత సాధించినట్లయితే, అమ్మకంపై 20% పన్ను రేటు వర్తిస్తుంది. ఎన్ఆర్ఐ విక్రేత అమ్మకపు మొత్తానికి 21% పన్ను చెల్లించాల్సి ఉంటుంది మరియు ఎల్‌టిసిజిగా లాభం కాదు. వాపసు పొందటానికి వారు సుదీర్ఘ ప్రక్రియ చేయవలసి ఉంటుంది. లావాదేవీని ఎస్‌టిసిజిగా పరిగణించినట్లయితే, లాభంగా సంపాదించిన డబ్బులో 30% పన్నుల్లో చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. ఒక ఎన్నారై కొనుగోలు చేసిన ఒకటిన్నర సంవత్సరాలలో రూ .75 లక్షలకు కొనుగోలు చేసిన ఆస్తిని 1 కోట్ల రూపాయలకు అమ్మితే, అతను 30% చెల్లించాలి లేదా ఎస్టీసీజీగా రూ .25 లక్షల లాభంలో రూ .7.50 లక్షలు. ఎస్‌టిసిజి విషయంలో పన్ను రేటు ఎన్ఆర్ఐ కింద పడే పన్ను స్లాబ్‌పై ఆధారపడి ఉంటుందని ఒక సాధారణ అపోహ ఉంది, ఇది భారతదేశంలో అతని మొత్తం ఆదాయం ఆధారంగా. ఇది తప్పుగా భావించిన భావన.
భారతదేశంలో ఎన్నారై ఆదాయపు పన్ను
భారతదేశంలో ఒక ఎన్నారై యొక్క ఆదాయానికి జీతం నుండి వచ్చే ఆదాయం, ఇంటి ఆస్తి నుండి వచ్చే ఆదాయం, అద్దె ఆదాయం, ఇతర వనరుల నుండి వచ్చే ఆదాయం, వ్యాపార ఆదాయం మొదలైనవి ఉన్నాయి.
భారతీయ ఆదాయపు పన్ను స్లాబ్‌లు
| పన్ను పరిధిలోకి వచ్చే ఆదాయ స్లాబ్ | ప్రామాణిక రేటు | FY20-21 నుండి ఐచ్ఛిక రేటు వర్తిస్తుంది * |
| రూ 0-2.5 లక్షలు | మినహాయింపు | మినహాయింపు |
| రూ .2.50-5 లక్షలు | 5% | 5% |
| రూ .5-7.5 లక్షలు | 20% | 10% |
| రూ .7.5-10 లక్షలు | 20% | 15% |
| రూ .10-12.5 లక్షలు | 30% | 20% |
| రూ .12.5-15 లక్షలు | 30% | 25% |
| రూ .15 లక్షలు మరియు అంతకంటే ఎక్కువ | 30% | 30% |
గమనిక: బడ్జెట్ 2020 పన్ను చెల్లింపుదారుడు తక్కువ పన్నులు చెల్లించగల ఒక మినహాయింపును ప్రవేశపెట్టాడు, కాని మినహాయింపులను పొందలేడు.
ఆస్తి విక్రయించే ఎన్నారైలకు పన్ను ప్రయోజనాలు
ఎన్ఆర్ఐ అమ్మకందారులకు వివిధ విభాగాల క్రింద మినహాయింపులు అందుబాటులో ఉన్నాయి ఐటి చట్టం, వారు తమ ఎల్‌టిసిజి బాధ్యతపై మాత్రమే రిబేటులను పొందవచ్చు.
సెక్షన్ 54 కింద పన్ను మినహాయింపు
ఎల్‌టిసిజిగా ఎన్ఆర్ఐ చెల్లించే మొత్తం మొత్తాన్ని ఆదాయపు పన్ను చట్టంలోని సెక్షన్ 54 కింద వాపసుగా క్లెయిమ్ చేయవచ్చు, అతను మరొక ఆస్తిని కొనుగోలు చేయడానికి సమానమైన మొత్తాన్ని పెట్టుబడి పెడితే. మీరు చేసిన లాభాలను మాత్రమే పెట్టుబడి పెట్టాలి మరియు మొత్తం అమ్మకం ద్వారా రాదు. ఈ పెట్టుబడి తప్పనిసరిగా కాలపరిమితితో చేయాలి – మునుపటి ఆస్తిని విక్రయించిన ఒక సంవత్సరం ముందు లేదా రెండు సంవత్సరాల తరువాత – ప్రయోజనాన్ని పొందటానికి. ఒకవేళ మీరు లాభాలను ఉపయోగించి ల్యాండ్ పార్శిల్ కొనుగోలు చేసి, ఇల్లు కట్టుకోవాలని యోచిస్తున్నట్లయితే, రిబేటును క్లెయిమ్ చేయడానికి, అమ్మకం జరిగిన మూడు సంవత్సరాలలో నిర్మాణం పూర్తి చేయాలి. ఈ విభాగం కింద మినహాయింపు మొత్తం ఎల్‌టిసిజి మొత్తంలో నిండి ఉంటుందని ఇక్కడ గమనించండి. మీ కొత్త పెట్టుబడిలో మీరు పెట్టిన అదనపు డబ్బు మీకు అదనపు రిబేటును పొందదు.
నిబంధనలు మరియు షరతులు
- సెక్షన్ 54 కింద మినహాయింపును పొందటానికి, 2014-15 అసెస్‌మెంట్ సంవత్సరం నుండి, మూలధన లాభాల నుండి ఒకే ఇంటి ఆస్తిని మాత్రమే కొనుగోలు చేయవచ్చు లేదా నిర్మించవచ్చు.
- అంచనా నుండి 2015-16 సంవత్సరంలో, ఎన్ఆర్ఐ విక్రేత రిబేటును క్లెయిమ్ చేయడానికి, కొత్త ఇంటి ఆస్తి భారతదేశంలోనే ఉండాలని ప్రభుత్వం స్పష్టం చేసింది. ఎన్ఆర్ఐలు భారతదేశంలో ఒక ఆస్తిని, విదేశీ ఆస్తిలో అమ్మిన ద్వారా వచ్చే ఆదాయాన్ని పెట్టుబడి పెట్టలేరు.
- కొత్త ఆస్తిని కొనుగోలు చేసిన మూడు సంవత్సరాలలో విక్రయించినట్లయితే రిబేటు ఉపసంహరించబడుతుంది.
ఇవి కూడా చూడండి: రియల్ ఎస్టేట్ లావాదేవీల కోసం ఎన్ఆర్ఐలు పవర్ అటార్నీని ఎలా ఉపయోగించగలరు
సెక్షన్ 54 ఇసి కింద పన్ను మినహాయింపు
ఈ విభాగం కింద, ఒక ఎన్నారై దీర్ఘకాలిక ఆస్తిని విక్రయించి, NHAI మరియు REC యొక్క బాండ్లలో మూలధన లాభాల మొత్తాన్ని పెట్టుబడి పెడితే, అమ్మిన తేదీ నుండి ఆరు నెలల్లోపు, వారికి మూలధన లాభ పన్ను నుండి మినహాయింపు ఉంటుంది. ఈ బాండ్లు మూడేళ్ల కాలానికి లాక్ చేయబడతాయి.
నిబంధనలు మరియు షరతులు
- మీరు ఈ పెట్టుబడిని ఇతర మినహాయింపు కింద క్లెయిమ్ చేయలేరు.
- ఈ రిబేటును క్లెయిమ్ చేయడానికి, మీరు పన్ను రిటర్నులను దాఖలు చేయడానికి నిర్ణీత తేదీకి ముందు పెట్టుబడి పెట్టాలి.
- ఈ బాండ్లలో 2013-14 బడ్జెట్ ఆర్థిక సంవత్సరంలో రూ .50 లక్షల పరిమితిని అధిగమించింది.
సెక్షన్ 54 ఎఫ్ కింద పన్ను మినహాయింపు
ఒకవేళ ఎన్ఆర్ఐ ఏదైనా దీర్ఘకాలిక లాభాలను ఆర్జించింది నివాస ఆస్తి కాకుండా ఇతర ఆస్తి, వారు భారతదేశంలో నివాస ఆస్తిలో పెట్టుబడి పెట్టడం ద్వారా పన్నులను ఆదా చేయగలరు. లాభం సంపాదించిన ఒక సంవత్సరం ముందు లేదా రెండు సంవత్సరాల తరువాత ఒక ఇల్లు / ఆస్తిని కొనుగోలు చేయడం ద్వారా ఇది చేయవచ్చు. నిర్మాణం విషయంలో, ఎన్ఆర్ఐ పన్ను చెల్లింపుదారుడు మూలధన ఆస్తిని బదిలీ చేసిన తేదీ తర్వాత, తగ్గింపులను క్లెయిమ్ చేయడానికి మూడు సంవత్సరాల సమయం ఉంటుంది. కొనుగోలు చేసిన లేదా నిర్మించిన మూడు సంవత్సరాలలో ఇంటి ఆస్తిని విక్రయించినట్లయితే రిబేటు ఉపసంహరించబడుతుంది.
నిబంధనలు మరియు షరతులు
- మొత్తం అమ్మకం ఆదాయం మరియు లాభం మొత్తాన్ని మాత్రమే పెట్టుబడి పెట్టాలి. ఆదాయంలో కొంత భాగాన్ని మాత్రమే పెట్టుబడి పెడితే, పెట్టుబడి పెట్టని భాగానికి అనులోమానుపాతంలో పన్ను బాధ్యత తలెత్తుతుంది.
- ఎన్నారై తాను కొన్న ఆస్తి తప్ప మరే ఆస్తిని కొనకూడదు. అతను కొనుగోలు చేసిన రెండు సంవత్సరాలలో లేదా కొత్త ఇంటిని నిర్మించిన మూడేళ్ళలోపు కొత్త కొనుగోళ్లు చేయకూడదు.
శీఘ్ర చిట్కాలు
కొనుగోలుదారుని ఎన్నుకునేటప్పుడు అతను హాజరు కాకపోయినా, అమ్మకం ముగించడానికి అమ్మకందారుడు భారతదేశంలో ఉండటం అనువైనది. అయినప్పటికీ, అది అవకాశం కాకపోతే, విశ్వసనీయమైన మరియు మీకు బాగా తెలిసిన ఒకరిని మాత్రమే అప్పగించండి, ఈ అధిక చట్టపరమైన మరియు ఆర్ధికంగా సంక్లిష్టమైన లావాదేవీని నిర్వహించడానికి, వారికి పవర్ ఆఫ్ అటార్నీని అందించడం ద్వారా. ఈ పత్రం చట్టబద్ధంగా అమలు చేయడానికి, నమోదు చేసుకోవాలి.
తరచుగా అడిగే ప్రశ్నలు
విక్రేత ఎన్ఆర్ఐ అయితే సెక్షన్ 194 ఎ కింద 1% టిడిఎస్ వర్తిస్తుందా?
విక్రేత ఎన్ఆర్ఐ అయితే సెక్షన్ 194 ఎ కింద 1% టిడిఎస్ వర్తించదు. సెక్షన్ 194IA కింద టిడిఎస్ నివాస భారతీయ అమ్మకందారులకు మాత్రమే వర్తిస్తుంది.
ఎన్నారైలు ఆస్తి అమ్మకంపై ఏ విభాగం కింద టిడిఎస్ తీసివేయబడుతుంది?
ఎన్నారైలు ఆస్తి అమ్మకంపై సెక్షన్ 195 కింద టిడిఎస్ తగ్గించబడుతుంది.
