ముందుగా లీజుకు తీసుకున్న లేదా ముందస్తుగా అద్దెకు తీసుకున్న ఆస్తి అనేది పార్టీకి లీజుకు ఇవ్వబడుతుంది మరియు అద్దెదారుతో పాటు కొనుగోలుదారుకు విక్రయించబడుతుంది. విక్రయంతో పాటు, ఆస్తి యాజమాన్యం యొక్క ఏకకాల బదిలీ కూడా ఉంది; అంటే లీజు ఒప్పందం కూడా కొత్త యజమానికి బదిలీ చేయబడుతుంది. ముందస్తు లీజుకు తీసుకున్న ఆస్తి అధిక మూలధన విలువ, సాధారణ ఆదాయం మరియు జీరో వెయిటింగ్ పీరియడ్ వంటి అనేక ప్రయోజనాలతో వస్తుంది. ప్రీ-లీజుకు తీసుకున్న వాణిజ్య ఆస్తులకు సంబంధించి పెట్టుబడులు ఇటీవలి కాలంలో పుంజుకున్నాయి, ఇది ఆస్తి పెట్టుబడిదారులు, వ్యవస్థాపకులు, కార్పొరేట్ సంస్థలు మరియు అల్ట్రా-హై-నెట్-వర్త్ వ్యక్తులకు (UHNIలు) అత్యంత అనుకూలమైన ఎంపికలలో ఒకటిగా మారింది. అయితే, ప్రీ-లీజ్డ్ ప్రాపర్టీలో పెట్టుబడి పెట్టే ముందు కొన్ని కీలకమైన అంశాలను జాగ్రత్తగా చూసుకోవాలి.
స్థానం
ఏదైనా రియల్ ఎస్టేట్ ఆస్తి విలువను నిర్ణయించే అత్యంత ముఖ్యమైన అంశం స్థానం. ముందుగా లీజుకు తీసుకున్న ఆఫీస్ స్పేస్‌లో పెట్టుబడి పెట్టాలని చూస్తున్న పెట్టుబడిదారులు, నగరంలోని సెంట్రల్ బిజినెస్ ఏరియాల్లో పెట్టుబడులు పెట్టడాన్ని చూడాలి. ముందుగా లీజుకు తీసుకున్న రిటైల్ దుకాణాలు మరియు బ్యాంకుల కోసం వెతుకుతున్న పెట్టుబడిదారులు ప్రజా రవాణాకు మెరుగైన సౌలభ్యం (ప్రాధాన్యంగా ప్రధాన రహదారిపై ఉంది), అధిక ఫుట్‌ఫాల్ మరియు మంచి ముందుభాగం ఉన్న ప్రాంతాలలో పెట్టుబడి పెట్టడాన్ని చూడాలి. ఒక ప్రధాన లొకేషన్ ఎల్లప్పుడూ అధిక విలువను కలిగి ఉంటుంది మరియు మీరు ఆస్తిని విక్రయించాలని ప్లాన్ చేసినట్లయితే, తక్కువ టర్న్‌అరౌండ్ సమయానికి దారి తీస్తుంది. ఆస్తి విలువ యొక్క ప్రశంస ఎల్లప్పుడూ దాని సూక్ష్మ మార్కెట్ మరియు పెట్టుబడిదారులు పెట్టుబడి పెట్టడానికి ఎంచుకున్న నగరం ద్వారా నిర్ణయించబడుతుంది in. ఇవి కూడా చూడండి: భారతదేశం యొక్క CBDలు PBDల చేతిలో ఓడిపోతున్నాయా?
లీజు నిబంధనలు
కొత్త అద్దెదారులను కనుగొనడం చాలా కష్టమైన మరియు సమయం తీసుకునే వ్యవహారం కాబట్టి, లీజు చాలా కాలం పాటు ఉండేలా చూసుకోండి. సుదీర్ఘ లీజు నిబంధనలు ఆస్తి యొక్క ఎక్కువ స్థిరత్వాన్ని నిర్ధారిస్తాయి. ఉదాహరణకు, నమ్మదగిన మరియు స్థిరమైన రాబడిని నిర్ధారించే దీర్ఘకాల లీజు నిబంధనలను బ్యాంకులు కలిగి ఉంటాయి.
అద్దె దిగుబడి
వాణిజ్య మరియు నివాస ప్రాపర్టీలు రెండింటిలోనూ, అద్దె దిగుబడి పెట్టుబడిపై రాబడిని సూచిస్తుంది. అద్దె దిగుబడిని ఆస్తి ధరతో భాగించబడిన వార్షిక అద్దె ద్వారా లెక్కించబడుతుంది, పెట్టుబడి ఆస్తి ఆదాయాన్ని ఉత్పత్తి చేయాలి మరియు విలువను పెంచాలి లేదా రెండింటినీ బాగా చేయాలి. ఆస్తి నుండి బలమైన రాబడిని సూచించే అద్దె దిగుబడి ఎక్కువగా ఉన్నప్పుడు అదే నిర్ణయించవచ్చు. ప్రస్తుతం, అద్దె దిగుబడి ఆఫీసు స్థలాలకు 7%-8% ఉంటుంది, అయితే ఇది బ్యాంక్ ఆస్తులు మరియు రిటైల్‌కు 5%-7% మరియు గిడ్డంగులకు 8%-9%.
అద్దెదారు ప్రొఫైల్
అద్దెదారుని ఎంచుకోవడానికి ఉత్తమ మార్గం, ఎల్లప్పుడూ వృత్తిపరమైన సలహా ద్వారా. ఒప్పందాన్ని ఖరారు చేసే ముందు, పెట్టుబడిదారులు అద్దెదారు యొక్క ఆర్థిక నేపథ్యం మరియు నాణ్యతను అంచనా వేయాలి. అద్దెలు సకాలంలో చెల్లించబడతాయని నిర్ధారించడానికి ఇది సహాయపడుతుంది. అలాగే, అద్దెదారు స్థలాన్ని ఎలా ఉపయోగించబోతున్నాడో అర్థం చేసుకోవడం చాలా ముఖ్యం. ఉంటే అద్దెదారు దానిని కార్యాలయ స్థలంగా లేదా ప్రధాన కార్యాలయంగా ఉపయోగించాలని యోచిస్తున్నాడు మరియు ఫర్నిచర్ మరియు ఫిట్టింగ్‌ల కోసం గణనీయమైన మొత్తాన్ని వెచ్చించాడు, అంటే అతను/ఆమె ఎక్కువ పెట్టుబడి పెట్టారు మరియు వారు ఆస్తిపై తీవ్రంగా ఆసక్తి చూపే అవకాశం ఉంది మరియు ఎక్కువ కాలం ఉండగలిగే అవకాశం ఉంది. . ఇవి కూడా చూడండి: భారతదేశంలో వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్ యొక్క ఎమర్జింగ్ డిమాండ్ డ్రైవర్లు
ఆస్తి మదింపు
భవనం మరియు ప్రాంతంలోని చివరి లావాదేవీకి సంబంధించిన డేటాను అధ్యయనం చేయడం ద్వారా ఆస్తి విలువను అర్థం చేసుకోగలిగినప్పటికీ, భవనంలోని ప్రాపర్టీ కన్సల్టెంట్‌లు మరియు ఆస్తి యజమానులతో మాట్లాడటం అనేది ఒక ప్రాంతంలోని ఆస్తుల విలువను బాగా అర్థం చేసుకోవడానికి సహాయపడుతుంది. ఇది ఇప్పటికే లీజుకు ఇవ్వబడినందున, ఖాళీగా ఉన్న ఆస్తి విలువ కంటే గరిష్టంగా 5%-10% ప్రీమియంను ఆశించవచ్చు. అద్దె పెంచి, రాబడి బాగుంటే, కొనాలి అని కాదు. ఒకరు అద్దె దిగుబడిని మాత్రమే కాకుండా ఆస్తి విలువను కూడా సమానంగా జాగ్రత్తగా లెన్స్‌తో చూడాలి. ఇవి కూడా చూడండి: ఏమిటి మూల్యాంకన పద్ధతి యొక్క మూల్యాంకన పద్ధతి">అద్దె క్యాపిటలైజేషన్ పద్ధతి
లాక్-ఇన్
లాక్-ఇన్ అనేది అద్దెదారు ఆస్తిని ఖాళీ చేయలేని వ్యవధి. అతను ఆస్తిని ఖాళీ చేస్తే, అతను భారీ జరిమానాలు చెల్లించవలసి ఉంటుంది (సాధారణంగా లాక్-ఇన్ పీరియడ్ ముగిసే వరకు అద్దె). సుదీర్ఘ లాక్-ఇన్ వ్యవధి అద్దెదారుల తరపున అధిక స్థిరత్వం మరియు నిబద్ధతను చూపుతుంది.
నిర్వహణ ఖర్చు
ఇన్‌కమింగ్ ఓనర్‌గా ఒకరు భరించే నిర్వహణ ఖర్చులు చాలా ఎక్కువగా ఉండకూడదు. అన్ని నిర్వహణ ఖర్చులు మరియు ఆస్తి పన్నులు చెల్లించిన తర్వాత చేతిలో ఉన్న నికర అద్దెను లెక్కించడం అత్యవసరం. అప్పుడు, పెట్టుబడిపై ఒకరి నికర రాబడిని లెక్కించండి.
బిల్డింగ్ ఆక్యుపెన్సీ
అధిక బిల్డింగ్ ఆక్యుపెన్సీ అంటే అధిక ఆస్తి స్థిరత్వం మరియు అద్దెదారు ఏ కారణం చేతనైనా ఖాళీ చేస్తే, మరొక అద్దెదారుని పొందడానికి అధిక సాధ్యత. భవనం ఆక్యుపెన్సీ ఎక్కువగా ఉన్నందున, లొకేషన్ వంటి అద్దెదారులు అందించినందున ఆస్తిని మళ్లీ లీజుకు తీసుకోవచ్చు.
ఆస్తి గ్రేడ్
నాణ్యమైన అద్దెదారులను ఆకర్షిస్తుంది మరియు పునఃవిక్రయం విలువ ఎల్లప్పుడూ నిర్వహించబడుతుంది కాబట్టి గ్రేడ్ A లక్షణాలు మెరుగైన పెట్టుబడి ఎంపికను చేస్తాయి. గ్రేడ్ A ప్రాపర్టీలు కొనుగోలుదారులకు ఎల్లప్పుడూ డిమాండ్‌లో ఉంటాయి. ఆస్తి యొక్క ఉమ్మడి ప్రాంతం కూడా బాగా నిర్వహించబడుతుంది. అందువల్ల, అద్దెదారు నాణ్యత బాగుంటే మరియు భవనం బాగా నిర్వహించబడితే మాత్రమే గ్రేడ్ B లేదా C ఆస్తులను ఎంచుకోవాలి. ఇవి కూడా చూడండి: ఏమిటి a style="color: #0000ff;"> గ్రేడ్ A భవనం
ముందస్తుగా రక్షణకై జమ చేసుకొనే రొక్కము
అద్దెదారు చెల్లించే డిపాజిట్ సాధారణంగా ఆస్తి పట్ల నిబద్ధత. అద్దెదారు ఖాళీ చేసినా లేదా నష్టాలు ఎదురైనా, డిపాజిట్ మొత్తం పెట్టుబడిదారుడికి బీమా చేస్తుంది. అద్దెదారు ఆస్తిని కొనుగోలు చేసినప్పుడు పెట్టుబడిదారుడికి సెక్యూరిటీ డిపాజిట్ ఇస్తారు. డిపాజిట్ ఎంత ఎక్కువ ఉంటే అంత మంచిది. పెట్టుబడిదారులు డిపాజిట్ మొత్తాన్ని బ్యాంక్‌లో ఉంచుకోవచ్చు మరియు దానిపై వడ్డీని పొందవచ్చు (ఇది అతని మొత్తం రాబడిని పెంచుతుంది) మరియు అద్దెదారు ఖాళీ చేసిన సందర్భంలో పెట్టుబడిదారు కూడా పెద్ద మొత్తంలో హామీ ఇవ్వబడతాడు. ఊహించని ఖాళీ నష్టాన్ని కొంత వరకు కవర్ చేయడానికి పెట్టుబడిదారుడు డిపాజిట్ మొత్తాన్ని ఉంచుకోవచ్చు.
ముగింపు
కమర్షియల్ ప్రీ-లీజుకు తీసుకున్న ఆస్తి తక్కువ నుండి మధ్యస్థ రిస్క్‌ని అందిస్తుంది, ఇందులో స్థిర అద్దె ఆదాయం మరియు మంచి దిగుబడి ఉంటుంది, దానితో పాటు కొంత కాల వ్యవధిలో మూలధన విలువ కూడా ఉంటుంది. అందువల్ల, ఇది హామీతో కూడిన రాబడితో పెట్టుబడి పెట్టడానికి సురక్షితమైన స్వర్గధామ ఎంపిక యొక్క స్థిరత్వాన్ని నిర్ధారిస్తుంది. (రచయిత ప్రోప్ రిటర్న్స్ సహ వ్యవస్థాపకుడు)
