एक पूर्व-पट्टे पर या पूर्व-किराए की संपत्ति वह है जो एक पार्टी को पट्टे पर दी जाती है और फिर, किरायेदार के साथ एक खरीदार को बेची जाती है। बिक्री के साथ-साथ संपत्ति के स्वामित्व का एक साथ हस्तांतरण भी होता है; मतलब लीज एग्रीमेंट भी नए मालिक को ट्रांसफर कर दिया जाता है। एक पूर्व-पट्टे पर संपत्ति कई लाभों के साथ आती है, जैसे उच्च पूंजी प्रशंसा, नियमित आय और शून्य प्रतीक्षा अवधि। पूर्व-पट्टे पर वाणिज्यिक संपत्तियों के संबंध में निवेश में हाल के दिनों में तेजी देखी गई है, जिससे यह संपत्ति निवेशकों, उद्यमियों, कॉर्पोरेट घरानों और अल्ट्रा-हाई-नेट-वर्थ व्यक्तियों (यूएचएनआई) के लिए सबसे अनुकूल विकल्पों में से एक बन गया है। हालांकि, पूर्व-पट्टे पर ली गई संपत्ति में निवेश करने से पहले कुछ महत्वपूर्ण पहलुओं का ध्यान रखा जाना चाहिए।
स्थान
स्थान शायद सबसे महत्वपूर्ण कारक है जो किसी भी अचल संपत्ति के मूल्य को निर्धारित करता है। प्री-लीज ऑफिस स्पेस में निवेश करने के इच्छुक निवेशकों को शहर के केंद्रीय व्यापारिक क्षेत्रों में निवेश करना चाहिए। पूर्व-पट्टा खुदरा दुकानों और बैंकों की तलाश करने वाले निवेशकों को सार्वजनिक परिवहन (मुख्य सड़क पर स्थित), उच्च फुटफॉल और अच्छे फ्रंटेज के लिए बेहतर पहुंच वाले क्षेत्रों में निवेश करना चाहिए। यदि आप संपत्ति बेचने की योजना बनाते हैं, तो एक प्राइम लोकेशन हमेशा एक उच्च मूल्य का आदेश देगा और इसके परिणामस्वरूप कम टर्नअराउंड समय होगा। परिसंपत्ति के मूल्य की सराहना हमेशा उसके सूक्ष्म बाजार और उस शहर द्वारा निर्धारित की जाएगी जिसे निवेशक निवेश करना चुनते हैं in. यह भी देखें: क्या भारत के सीबीडी पीबीडी से हार रहे हैं?
लीज़ की शर्तें
सुनिश्चित करें कि पट्टा लंबी अवधि के लिए है, क्योंकि नए किरायेदारों को ढूंढना एक कठिन और समय लेने वाला मामला है। लंबी लीज शर्तें परिसंपत्ति की अधिक स्थिरता सुनिश्चित करती हैं। उदाहरण के लिए, बैंकों के पास आमतौर पर लंबी पट्टे की शर्तें होती हैं जो विश्वसनीय और स्थिर रिटर्न सुनिश्चित करती हैं।
किराये की उपज
वाणिज्यिक और आवासीय दोनों संपत्तियों में, किराये की उपज निवेश पर वापसी का संकेत देती है। जबकि किराये की उपज की गणना संपत्ति की कीमत से विभाजित प्राप्त वार्षिक किराये से की जाती है, एक निवेश संपत्ति को आय और मूल्य में वृद्धि, या बेहतर, दोनों करना चाहिए। जब रेंटल यील्ड अधिक होती है तो यह निर्धारित किया जा सकता है जो संपत्ति से मजबूत रिटर्न का संकेत देता है। वर्तमान में, ऑफिस स्पेस के लिए रेंटल यील्ड लगभग 7% -8% है, जबकि यह बैंक प्रॉपर्टी और रिटेल के लिए 5% -7% और वेयरहाउस के लिए 8% -9% है।
किरायेदार प्रोफ़ाइल
एक किरायेदार चुनने का सबसे अच्छा तरीका हमेशा पेशेवर सलाह के माध्यम से होता है। किसी सौदे को अंतिम रूप देने से पहले, निवेशकों को किरायेदार की वित्तीय पृष्ठभूमि और गुणवत्ता का मूल्यांकन करना चाहिए। इससे यह सुनिश्चित करने में मदद मिलती है कि किराये का भुगतान समय पर किया जाता है। साथ ही, यह समझना महत्वपूर्ण है कि किरायेदार अंतरिक्ष का उपयोग कैसे करेगा। यदि किरायेदार ने इसे एक कार्यालय स्थान या मुख्यालय के रूप में उपयोग करने की योजना बनाई है और फर्नीचर और फिटिंग पर काफी राशि खर्च की है, इसका मतलब है कि उसने अधिक निवेश किया है और इस बात की संभावना है कि वे संपत्ति में गंभीरता से रुचि रखते हैं और लंबे समय तक रह सकते हैं . यह भी देखें: भारत में वाणिज्यिक अचल संपत्ति के उभरते मांग चालक
संपत्ति के मूल्यांकन
जबकि कोई भवन और क्षेत्र में अंतिम लेनदेन के आंकड़ों का अध्ययन करके किसी संपत्ति के मूल्यांकन को समझ सकता है, भवन में संपत्ति सलाहकारों और संपत्ति के मालिकों से बात करने से एक इलाके में संपत्तियों के मूल्यांकन को बेहतर ढंग से समझने में मदद मिलेगी। चूंकि यह पहले से ही पट्टे पर है, एक खाली संपत्ति के मूल्य पर अधिकतम 5% -10% प्रीमियम की उम्मीद कर सकता है। अगर किराया बढ़ा दिया गया है और रिटर्न अच्छा है, तो इसका मतलब यह नहीं है कि आपको इसे खरीदना चाहिए। किसी को न केवल किराये की उपज को देखना चाहिए बल्कि संपत्ति के मूल्य को भी समान रूप से सावधान लेंस से देखना चाहिए। यह भी देखें: क्या है मूल्यांकन की पूंजीकरण विधि">मूल्यांकन की किराया पूंजीकरण विधि
बंद करना
लॉक-इन वह अवधि है जिसके भीतर एक किरायेदार संपत्ति खाली नहीं कर सकता है। यदि वह संपत्ति खाली करता है, तो उसे भारी जुर्माना (आमतौर पर लॉक-इन अवधि के अंत तक किराया) देना पड़ सकता है। लंबी लॉक-इन अवधि किरायेदारों की ओर से उच्च स्थिरता और प्रतिबद्धता दर्शाती है।
रखरखाव का खर्च
एक आने वाले मालिक के रूप में रखरखाव की लागत बहुत अधिक नहीं होनी चाहिए। सभी रखरखाव लागतों और संपत्ति करों का भुगतान करने के बाद हाथ में अपने शुद्ध किराए की गणना करना अनिवार्य है। फिर, निवेश पर शुद्ध लाभ की गणना करें।
भवन अधिभोग
उच्च भवन अधिभोग का अर्थ है उच्च संपत्ति स्थिरता और एक और किरायेदार प्राप्त करने की उच्च व्यवहार्यता, यदि किरायेदार किसी भी कारण से खाली करता है। संपत्ति को फिर से पट्टे पर दिया जा सकता है क्योंकि भवन अधिभोग अधिक है, बशर्ते किरायेदारों को स्थान पसंद हो।
संपत्ति ग्रेड
ग्रेड ए संपत्तियां एक बेहतर निवेश विकल्प बनाती हैं क्योंकि वे गुणवत्ता वाले किरायेदारों को आकर्षित करती हैं और पुनर्विक्रय मूल्य हमेशा बनाए रखा जाता है। ग्रेड ए प्रॉपर्टी हमेशा खरीदारों की मांग में रहती है। संपत्ति का सामान्य क्षेत्र भी अच्छी तरह से बनाए रखा जाता है। इसलिए, ग्रेड बी या सी संपत्तियों को केवल तभी चुना जाना चाहिए, जब किरायेदार की गुणवत्ता अच्छी हो और भवन का रखरखाव अच्छी तरह से हो। यह भी देखें: a . क्या है शैली = "रंग: #0000ff;"> ग्रेड ए भवन
सुरक्षा जमा राशि
एक किरायेदार द्वारा भुगतान की गई जमा आमतौर पर संपत्ति के प्रति प्रतिबद्धता होती है। यदि कोई किरायेदार खाली करता है या नुकसान होता है, तो जमा राशि निवेशक को बीमा करती है। किरायेदार द्वारा संपत्ति खरीदने पर एक निवेशक को एक सुरक्षा जमा राशि दी जाती है। जमा जितना अधिक होगा, उतना ही अच्छा होगा। निवेशक जमा राशि को बैंक में रख सकते हैं और उस पर ब्याज कमा सकते हैं (इससे उसके कुल रिटर्न में वृद्धि होती है) और किरायेदार के खाली होने की स्थिति में एक निवेशक को बड़ी राशि भी सुनिश्चित की जाती है। निवेशक कुछ हद तक अप्रत्याशित रिक्ति हानि को कवर करने के लिए जमा राशि रख सकता है।
निष्कर्ष
एक वाणिज्यिक पूर्व-पट्टे पर संपत्ति कम से मध्यम जोखिम प्रदान करती है जिसमें निश्चित किराये की आय और अच्छी उपज शामिल है, साथ ही समय की अवधि में उसी की पूंजी प्रशंसा के साथ। इस प्रकार, यह सुनिश्चित रिटर्न के साथ निवेश करने के लिए एक सुरक्षित आश्रय विकल्प की स्थिरता सुनिश्चित करता है। (लेखक प्रोपरिटर्न्स के सह-संस्थापक हैं)
