জমি মূল্য গণনা কিভাবে?

ভারতে, বিশেষত শহুরে অঞ্চলে জমির মূল্য গত দুই দশকে খুব দ্রুত বৃদ্ধি পেয়েছে, 'ভূমি সংকট' এবং 'মহাকাশ সংকট' এর মতো প্রচলিত শব্দগুলি প্রচলিত। যাইহোক, অর্থনীতিবিদ অজয় শাহের মতে, যদি এক পরিবারের সদস্য এবং পরিবারের দুই শ্রমিকের জন্য ১,০০০-বর্গফুট বাড়ীতে ১.২ বিলিয়ন মানুষ স্থাপন করা হয়, তবে ভারতের জমির প্রায় 1% ক্ষেত্রফল প্রয়োজন, একটি এফএসআই অনুমান করে ১. এটি অভাব নয় বরং মানুষের একে অপরের নিকটে থাকার প্রবণতা যা দেশের কিছু অংশে জমির মূল্য উপলব্ধি ঘটায়। ভারতে ভূমির মূল্য নির্ধারণের জন্য গৃহীত প্রতিটি জনপ্রিয় পদ্ধতির পিছনে এই সিদ্ধান্তক উপাদানটি রয়েছে। জমির এক টুকরোতে আর্থিক মূল্য সংযুক্ত করতে বিভিন্ন পদ্ধতি ব্যবহার করা হয়। এখানে কয়েকটি মূল বিষয় আলোচনা করা হয়েছে।

তুলনামূলক সম্পত্তি মূল্যায়ন পদ্ধতি

এমন সময়ে যখন অ্যাপার্টমেন্ট-ভিত্তিক প্রকল্পগুলি শহুরে জীবন যাপনের অন্তর্নিহিত অংশে পরিণত হয়েছে, এই পদ্ধতির প্রায়শই অনুশীলন করা হয়, মূল্য অর্জনের জন্য ফ্ল্যাট আসুন আমরা বলি যে আপনার হাউজিং সোসাইটিতে সম্প্রতি দুটি ফ্ল্যাট প্রতি এক কোটি রুপিতে বিক্রি হয়েছিল। যদি আপনি অদূর ভবিষ্যতে আপনার সম্পত্তি বিক্রি করতে থাকেন তবে একই পরিমাণটি আপনার সম্পত্তির জন্য জিজ্ঞাসা মূল্য হবে। এই সম্পত্তি মূল্যায়ন পদ্ধতি কাজ করে, কারণ আপনি একটি সক্রিয় বাজারে বাস করছেন যেখানে তুলনামূলক ডেটা রয়েছে, গণনাটি তৈরি করতে। তবে, আপনি যখন সত্যিই আপনার ফ্ল্যাটটি বিক্রয়ের জন্য রেখেছেন, আপনি দেখতে পাবেন ক্রেতারা আপনাকে আপনার ফ্ল্যাটের জন্য 90 লক্ষ টাকার বেশি দিতে রাজি নয়। এটি অনেক কারণে হতে পারে। অবস্থান: এমনকি কোনও আবাসন সমিতির মধ্যেও কোনও জায়গার মূল্য নির্ধারণে অবস্থান প্রধান ভূমিকা পালন করে। মূল প্রবেশের পয়েন্টের কাছাকাছি থাকা ফ্ল্যাটগুলি উদাহরণস্বরূপ, আবাসিকদের ক্রমাগত বিঘ্ন ঘটতে পারে বলে অবিচ্ছিন্ন অস্থিরতার কারণে একটি কম দাম পাওয়া যাবে। একইভাবে, পার্কের মুখোমুখি ফ্ল্যাটটি ক্রেতার পক্ষে বেশি লাভজনক এবং তাই অন্য ফ্ল্যাটে ঘিরে থাকা ফ্ল্যাটের চেয়েও মূল্যবান। আকার: যদিও কেউ অনিয়মিত আকারের কোনও বাড়ি পছন্দ করেন না, বাস্তু ভারতে বড় প্রত্যাবর্তনের সাথে সাথে এই জাতীয় ঘরগুলির চাহিদা বাড়ার সম্ভাবনা আরও হ্রাস পাবে। বাস্তুর নীতিমালার অধীনে, অনিয়মিত আকারের ফ্ল্যাটগুলি মালিকের ব্যক্তিগত, পাশাপাশি পেশাদার বৃদ্ধিতে বাধা দেয়। আকার: আপনার বাড়ি যদি আপনার প্রতিবেশীর তুলনায় কিছুটা ছোট হয় তবে আপনার সম্পত্তি কখনই তাদের আর্থিক মূল্য হিসাবে আদেশ করতে পারে না। স্তর: আপনি যেখানে শহরে নির্ভর করে আপনার অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে, আপনার অ্যাপার্টমেন্টের স্তরটি আপনার সম্পত্তির মূল্যও স্থির করবে। মুম্বাইতে, একটি হাউজিং সোসাইটির একটি উচ্চ-তলা ফ্ল্যাটের জন্য গ্রাউন্ড ফ্লোরের অ্যাপার্টমেন্টের চেয়ে বেশি খরচ হয়, বর্ষার সময়গুলি পুনরাবৃত্ত হওয়ার কারণে। বিপরীতটি দিল্লি-জাতীয় রাজধানী অঞ্চল (এনসিআর) এর ক্ষেত্রে সত্য যেখানে গ্রাউন্ড ফ্লোর হোমগুলি একটি প্রিমিয়ামের আদেশ দেয়। সামনের অংশ : একটি কোণার সমতল বা কোণার প্লট, সহজে প্রবেশ এবং অ্যাড্রেস পয়েন্ট থাকার কারণে, অন্যান্য বৈশিষ্ট্যের তুলনায় একটি প্রিমিয়ামের আদেশ দেয় । আইনী সমস্যা: ধরুন আপনার সম্পত্তিটি যৌথভাবে আপনার ভাইবোনদের মালিকানাধীন যিনি সম্পত্তিতে তার অংশ বিক্রি করতে রাজি নন। এই জাতীয় সমস্যা কেবল বিক্রয়কে আটকে রাখতে পারে না তবে মান হ্রাসও পেতে পারে।

উন্নয়ন পদ্ধতি

এই পদ্ধতিটি মূলত প্লট এবং অ্যাপার্টমেন্টগুলি যেগুলি এই জাতীয় প্লটে নির্মিত হয় তার মূল্য নির্ধারণে ব্যবহৃত হয়। এক পর্যায়ে, প্লটের মূল্য নগণ্য হতে পারে তবে আগত অবকাঠামোগত উন্নয়ন এর মূল্য বহুগুণে বাড়িয়ে তুলতে পারে। জেওয়ারে, উদাহরণস্বরূপ, এক বিঘা (27,000 বর্গফুট) আগে জমি ৪-৫ লক্ষ টাকায় বিক্রি হচ্ছিল। জেওয়ারে এনসিআর-এর দ্বিতীয় বিমানবন্দর তৈরির পরিকল্পনা তৈরির পরে জমির হার এখন বিঘাতে ২০-২৫ লাখ টাকা ছুঁয়েছে। ফলস্বরূপ, নিকটস্থ গ্রেটার নোইড়ার লোকেশনগুলির আবাসন সমিতিগুলির অ্যাপার্টমেন্টগুলির মূল্যগুলিও ভাড়া সহ বৃদ্ধি পেয়েছে।

জমি এবং বিল্ডিং পদ্ধতি

জমির মূল্য নির্ধারণের এই পদ্ধতির অধীনে, জমির মূল্য পৃথকভাবে মূল্যায়ন করা হয় এবং চূড়ান্ত মান পৌঁছানোর জন্য বিল্ডিংয়ের মান সংখ্যায় যুক্ত করা হয়। এই পদ্ধতিটি ব্যবহার করে, কেউ জমির মূল্যায়ন পাশাপাশি সম্পত্তির মূল্যায়নে পৌঁছতে পারে। বিল্ডিংয়ের মান পৌঁছানোর জন্য, পুনর্নির্মাণ ব্যয়টি প্রথমে কাজ করা হয় এবং তারপরে, অবচয়ের জন্য সামঞ্জস্য করা হয়। উদাহরণস্বরূপ, যদি বিল্ডিংটি 25 লক্ষ টাকার বিনিময়ে পুনর্গঠন করা যায়, তবে তার বয়স, নির্মাণের পদ্ধতি, বর্তমান অবস্থা, মানের অবমূল্যায়ন ইত্যাদির কারণে অবচয় হিসাবে তার মূল্য থেকে 5 লক্ষ টাকা কেটে নেওয়া যেতে পারে এই প্রক্রিয়াটির দ্বারা, এক্ষেত্রে বিল্ডিংয়ের ব্যয় মাত্র 20 লাখ টাকা। এখন, যে কোনও তুলনামূলক সম্পত্তির ভাড়া ধারণক্ষেত্রটি নির্ধারিত হওয়া উচিত, এর মূল বার্ষিক আয়ের গুণকে তার মূলধনের কাছে পৌঁছানোর জন্য (আসুন আমরা ধরে নিই এটি 55 লক্ষ রুপি)। দুটি পরিসংখ্যানের মধ্যে পার্থক্য, অর্থাৎ 35 লক্ষ রুপি, জমির মূল্য।

জমির মূল্য নির্ধারণের বেল্টিং পদ্ধতি

শহরাঞ্চলে একটি বৃহত স্থল পার্সেলের মূল্য নির্ধারণ করতে, বেল্টিং পদ্ধতিটি সবচেয়ে কার্যকর এবং সাধারণত ব্যবহৃত হয়। এই জন্য উদ্দেশ্য, পুরো রাস্তা পার্সেলটি তিনটি বেল্টের মধ্যে বিভক্ত, মূল রাস্তার সবচেয়ে কাছের অংশটিকে দেওয়া সবচেয়ে বড় ওজন। সাধারণত, সামনের বেল্টটি 10 ফুট এবং দ্বিতীয় বেল্টটি 50 ফুট পর্যন্ত প্রসারিত হতে পারে এবং এর পরে অংশটি তৃতীয় বেল্ট হবে। প্রথম বেল্টের 75% মানের দ্বিতীয় বেল্টে বরাদ্দ করা যেতে পারে, এর অর্ধেকের অর্ধেকটি তৃতীয় বেল্টে বরাদ্দ করা যেতে পারে। বেল্ট 1 যদি 10 লক্ষ টাকার হয় তবে 150 ফুট পর্যন্ত আয়তনের ক্ষেত্রের মূল্য হবে 7.50 লাখ টাকা। এর চেয়েও বেশি অঞ্চলগুলি এটি কতটা বিস্তৃত তার উপর নির্ভর করে 5 লক্ষ রুপি হবে।

সম্পত্তি মূল্যায়নের গাইডেন্স মান পদ্ধতি

আমাদের কারও কারও পক্ষে কাজটি সহজ হয়ে যায় যেহেতু কর্তৃপক্ষ গুরুতর কাজটি সম্পাদন করে এবং একটি নির্দিষ্ট দিকনির্দেশক মান বরাদ্দ করে – এটি সার্কেল রেট, রেডি রেকনার রেট ইত্যাদি নামেও পরিচিত – সম্পত্তি হস্তান্তর সম্পর্কিত স্ট্যাম্প শুল্ক এবং নিবন্ধন শুল্ক আরোপের জন্য রাজ্যগুলি এই কাজটি করে। উদাহরণস্বরূপ, গুরুগ্রামের জেলা প্রশাসন সম্প্রতি বৃত্তের হার বাড়ানোর ঘোষণা দিয়েছে যা প্লট-ভিত্তিক সম্পত্তি ক্রয় করার সম্ভাবনা রয়েছে। তবে, সরকার দ্বারা নির্ধারিত হারগুলি সম্পত্তির প্রচলিত বাজার মূল্যের চেয়ে বেশি এবং কম হতে পারে । আপনি যদি আপনার প্লট / ফ্ল্যাট বিক্রি করার পরিকল্পনা করছেন, সে সম্পর্কে সন্ধান করুন প্রচলিত বাজারের হার।

FAQs

জমির মূল্য কী?

কোনও সম্পত্তির সাথে সংযুক্ত ব্যয়টি এর মান হিসাবে পরিচিত।

নির্দেশিকা মূল্য কি?

গাইডেন্স মান হ'ল জমি / সম্পত্তিতে বরাদ্দ হওয়া রাষ্ট্র-নির্দিষ্ট মান।