நில மதிப்பை எவ்வாறு கணக்கிடுவது?

இந்தியாவில் நிலத்தின் மதிப்பு, குறிப்பாக நகர்ப்புறங்களில், கடந்த இரண்டு தசாப்தங்களில் அதிவேகமாக வளர்ந்து, 'நில பற்றாக்குறை' மற்றும் 'விண்வெளி நெருக்கடி' போன்ற சொற்கள் நடைமுறையில் உள்ளன. இருப்பினும், பொருளாதார வல்லுனர் அஜய் ஷாவின் கூற்றுப்படி, ஒரு குடும்பம் மற்றும் குடும்பத்தின் இரண்டு தொழிலாளர்கள் 400 சதுர அடி பரப்பளவில் அலுவலகம் / தொழிற்சாலை இடத்திற்கு ஒரு நபர் மற்றும் 1,000 சதுர அடி வீடுகளில் 1.2 பில்லியன் மக்களை வைத்திருந்தால், இந்தியாவின் நிலத்தில் சுமார் 1% 1 இன் எஃப்எஸ்ஐ என்று கருதி பரப்பளவு தேவைப்படுகிறது. இது பற்றாக்குறை அல்ல, ஆனால் ஒருவருக்கொருவர் நெருக்கமாக இருப்பதற்கான மனித போக்கு, இது நாட்டின் சில பகுதிகளில் நிலத்தை மதிப்பிடுவதற்கு வழிவகுக்கிறது. இந்தியாவில் நில மதிப்பீட்டை அடைய ஒவ்வொரு பிரபலமான முறையின் பின்னணியில் இந்த தீர்க்கமான காரணி உள்ளது. ஒரு நிலத்திற்கு பண மதிப்பை இணைக்க பல்வேறு முறைகள் பயன்படுத்தப்படுகின்றன. இங்கே விவாதிக்கப்பட்டவை சில முக்கிய விஷயங்கள்.

ஒப்பீட்டு சொத்து மதிப்பீட்டு முறை

அபார்ட்மெண்ட் அடிப்படையிலான திட்டங்கள் நகர்ப்புற வாழ்வின் உள்ளார்ந்த பகுதியாக மாறியுள்ள ஒரு நேரத்தில், இந்த முறை பெரும்பாலும் நடைமுறையில் வைக்கப்படுகிறது, இதன் மதிப்புக்கு வந்து சேரும் குடியிருப்புகள். உங்கள் வீட்டுவசதி சங்கத்தில் சமீபத்தில் இரண்டு குடியிருப்புகள் தலா ரூ .1 கோடிக்கு விற்கப்பட்டன என்று சொல்லலாம். நீங்கள் எதிர்காலத்தில் உங்கள் சொத்தை விற்க நேர்ந்தால், அதே தொகை உங்கள் சொத்தை கேட்கும் விலையாக இருக்கும். இந்த சொத்து மதிப்பீட்டு முறை செயல்படுகிறது, ஏனென்றால் நீங்கள் கணக்கீடு செய்ய, ஒப்பிடக்கூடிய தரவு இருக்கும் செயலில் உள்ள சந்தையில் வாழ்கிறீர்கள். இருப்பினும், நீங்கள் உண்மையில் உங்கள் பிளாட்டை விற்பனைக்கு வைக்கும்போது, வாங்குபவர்கள் உங்கள் பிளாட்டுக்கு ரூ .90 லட்சத்துக்கு மேல் செலுத்த தயாராக இல்லை என்பதை நீங்கள் காணலாம். இது பல காரணங்களால் இருக்கலாம். இருப்பிடம்: ஒரு வீட்டுவசதி சமூகத்திற்குள் கூட, ஒரு சொத்தின் மதிப்பை தீர்மானிப்பதில் இருப்பிடம் முக்கிய பங்கு வகிக்கிறது. பிரதான நுழைவு இடத்திற்கு நெருக்கமாக இருக்கும் பிளாட்டுகள், குறைந்த விலையை பெறும், ஏனெனில் குடியிருப்பாளர்கள் தொடர்ந்து இடையூறு விளைவிப்பார்கள். இதேபோல், ஒரு பூங்கா எதிர்கொள்ளும் பிளாட் வாங்குபவருக்கு அதிக லாபகரமானது, எனவே மற்ற பிளாட்டுகளால் சூழப்பட்ட ஒரு பிளாட்டை விட இது மிகவும் பயனுள்ளது. வடிவம்: ஒழுங்கற்ற வடிவத்துடன் கூடிய ஒரு வீட்டை யாரும் விரும்புவதில்லை என்றாலும், வாஸ்து இந்தியாவில் ஒரு பெரிய மறுபிரவேசம் செய்வதால், அத்தகைய வீடுகள் கேட்கும் விலையைப் பெறுவதற்கான வாய்ப்பு மேலும் குறைகிறது. வாஸ்துவின் கொள்கைகளின் கீழ், ஒழுங்கற்ற அளவுகள் கொண்ட குடியிருப்புகள் உரிமையாளரின் தனிப்பட்ட மற்றும் தொழில்முறை வளர்ச்சியைத் தடுக்கின்றன. அளவு: உங்கள் வீடு உங்கள் அண்டை வீட்டை விட சற்று சிறியதாக இருந்தால், உங்கள் சொத்து ஒருபோதும் அதே பண மதிப்பைக் கட்டளையிடாது. நிலை: நீங்கள் இருக்கும் நகரத்தைப் பொறுத்து உங்கள் குடியிருப்பை வைத்திருங்கள், உங்கள் குடியிருப்பின் நிலை உங்கள் சொத்தின் மதிப்பையும் தீர்மானிக்கும். மும்பையில், மழைக்காலங்களில் மீண்டும் மீண்டும் வெள்ளப்பெருக்கு ஏற்படுவதால், ஒரு வீட்டு சமுதாயத்தில் ஒரு மாடி பிளாட் தரை தளத்தில் ஒரு குடியிருப்பை விட அதிகமாக செலவாகிறது. தில்லி-தேசிய தலைநகர் பிராந்தியத்தில் (என்.சி.ஆர்) இதற்கு நேர்மாறானது, அங்கு தரைமட்ட வீடுகள் பிரீமியத்தை கட்டளையிடுகின்றன. முன்பக்கம்: ஒரு மூலையில் பிளாட் அல்லது ஒரு மூலையில் உள்ள சதி, எளிதாக நுழைவு மற்றும் முன்னேற்ற புள்ளிகளைக் கொண்டிருப்பதன் மூலம், மற்ற பண்புகளுடன் ஒப்பிடும்போது, பிரீமியத்தை கட்டளையிடும் . சட்ட சிக்கல்கள்: உங்கள் சொத்து உங்கள் உடன்பிறந்தவருக்கு கூட்டாக சொந்தமானது என்று வைத்துக்கொள்வோம், அவர் சொத்தில் தனது பங்கை விற்க தயாராக இல்லை. இத்தகைய சிக்கல் விற்பனையை நிறுத்துவதோடு மட்டுமல்லாமல் மதிப்பு தேய்மானத்திற்கும் வழிவகுக்கும்.

அபிவிருத்தி முறை

இந்த முறை முதன்மையாக இதுபோன்ற அடுக்குகளில் கட்டப்பட்ட அடுக்கு மாடி குடியிருப்புகள் மற்றும் குடியிருப்புகள் ஆகியவற்றை தீர்மானிக்க பயன்படுத்தப்படுகிறது. ஒரு கட்டத்தில், சதித்திட்டத்தின் மதிப்பு மிகக் குறைவாக இருக்கலாம், ஆனால் வரவிருக்கும் உள்கட்டமைப்பு மேம்பாடு அதன் மதிப்பை பல மடங்கு அதிகரிக்கக்கூடும். யூதரில், எடுத்துக்காட்டாக, ஒரு பிக்ஹா (27,000 சதுர அடி) கடந்த காலத்தில் நிலம் ரூ .4-5 லட்சத்திற்கு விற்கப்பட்டது. என்.சி.ஆரின் இரண்டாவது விமான நிலையத்தை ஜுவாரில் கட்டத் திட்டமிட்ட பின்னர், நில விகிதங்கள் இப்போது ரூ .20-25 லட்சம் ஒரு பிக்ஹாவைத் தொட்டுள்ளன. இதன் விளைவாக, அருகிலுள்ள கிரேட்டர் நொய்டா இடங்களில் உள்ள வீட்டுவசதி சங்கங்களில் உள்ள குடியிருப்புகளின் மதிப்புகளும் வாடகைகளுடன் அதிகரித்துள்ளன.

நிலம் மற்றும் கட்டிட முறை

நில மதிப்பீட்டு முறையின் கீழ், நிலத்தின் மதிப்பு தனித்தனியாக மதிப்பிடப்பட்டு, கட்டிடத்தின் மதிப்பு எண்ணுடன் சேர்க்கப்பட்டு, இறுதி மதிப்பை அடைகிறது. இந்த முறையைப் பயன்படுத்தி, ஒருவர் நில மதிப்பீடு மற்றும் சொத்து மதிப்பீட்டை அடைய முடியும். கட்டிடத்தின் மதிப்பை அடைய, புனரமைப்பு செலவு முதலில் செய்யப்படுகிறது, பின்னர், தேய்மானத்திற்கு மாற்றங்கள் செய்யப்படுகின்றன. உதாரணமாக, கட்டிடத்தை ரூ .25 லட்சத்திற்கு புனரமைக்க முடிந்தால், அதன் வயது, கட்டுமான முறை, தற்போதைய நிலை, தர தேய்மானம் போன்றவற்றின் காரணமாக ரூ .5 லட்சத்தை அதன் மதிப்பிலிருந்து தேய்மானமாகக் கழிக்கலாம். இந்த செயல்முறையின் மூலம், இந்த வழக்கில் கட்டிடத்தின் விலை ரூ .20 லட்சம் மட்டுமே. இப்போது, ஒப்பிடக்கூடிய எந்தவொரு சொத்தின் வாடகை திறனும் அதன் நிகர ஆண்டு வருமானத்தை பெருக்கி அதன் மூலதன மதிப்பை அடைய காரணியாக இருக்க வேண்டும் (இது ரூ .55 லட்சம் என்று வைத்துக் கொள்வோம்). இரண்டு புள்ளிவிவரங்களுக்கிடையிலான வித்தியாசம், அதாவது ரூ .35 லட்சம், நில மதிப்பு.

நில மதிப்பீட்டின் பெல்டிங் முறை

நகர்ப்புறங்களில் ஒரு பெரிய நில பார்சலின் மதிப்பை மதிப்பிடுவதற்கு, பெல்டிங் முறை மிகவும் பயனுள்ளதாக இருக்கும் மற்றும் பொதுவாக பயன்படுத்தப்படுகிறது. இதற்காக நோக்கம், முழு நிலப் பகுதியும் மூன்று பெல்ட்களாகப் பிரிக்கப்பட்டுள்ளது, பிரதான சாலைக்கு மிக நெருக்கமான பகுதிக்கு மிகப் பெரிய வெயிட்டேஜ் வழங்கப்படுகிறது. பொதுவாக, முன் பெல்ட் 10 அடி வரை மற்றும் இரண்டாவது பெல்ட் 50 அடி வரை நீட்டிக்கப்படலாம். அதன் பின்னர் பகுதி மூன்றாவது பெல்ட்டாக இருக்கும். முதல் பெல்ட்டின் மதிப்பில் 75% இரண்டாவது பெல்ட்டுக்கு ஒதுக்கப்படலாம், அதன் மதிப்பில் பாதி மூன்றாவது பெல்ட்டுக்கு ஒதுக்கப்படலாம். பெல்ட் 1 மதிப்பு ரூ .10 லட்சம் என்றால், 150 அடி வரை உள்ள பகுதிகள் ரூ .7.50 லட்சம். இதைத் தாண்டிய பகுதிகள் எவ்வளவு பரந்த அளவில் உள்ளன என்பதைப் பொறுத்து ரூ .5 லட்சம் மதிப்புடையதாக இருக்கும்.

சொத்து மதிப்பீட்டின் வழிகாட்டுதல் மதிப்பு முறை

எங்களில் சிலருக்கு, அதிகாரிகள் கடுமையான பணியைச் செய்துள்ளதாலும், ஒரு குறிப்பிட்ட வழிகாட்டுதல் மதிப்பை – வட்டம் வீதம், தயார் கணக்கீட்டு வீதம் போன்றவற்றையும் தரையிறக்க ஒதுக்கியுள்ளதால், வேலை எளிதானது. சொத்துக்களை மாற்றுவதில் முத்திரை வரி மற்றும் பதிவு கட்டணங்களை வசூலிப்பதற்காக இது மாநிலங்களால் செய்யப்படுகிறது. எடுத்துக்காட்டாக, குருகிராமின் மாவட்ட நிர்வாகம் சமீபத்தில் வட்ட விகிதத்தை உயர்த்துவதாக அறிவித்தது, இது சதி அடிப்படையிலான சொத்துக்களை வாங்குவதை விலை உயர்ந்ததாக மாற்றக்கூடும். இருப்பினும், அரசாங்கத்தால் குறிப்பிடப்பட்ட விகிதங்கள் சொத்தின் சந்தை மதிப்பை விட அதிகமாகவும் குறைவாகவும் இருக்கலாம் . உங்கள் சதி / பிளாட்டை விற்க திட்டமிட்டால், அதைப் பற்றி தெரிந்து கொள்ளுங்கள் நடைமுறையில் உள்ள சந்தை வீதம்.

அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்

நில மதிப்பு என்றால் என்ன?

ஒரு சொத்துடன் இணைக்கப்பட்ட செலவு அதன் மதிப்பு என அழைக்கப்படுகிறது.

வழிகாட்டுதல் மதிப்பு என்றால் என்ன?

வழிகாட்டுதல் மதிப்பு என்பது நிலம் / சொத்துக்கு ஒதுக்கப்பட்ட மாநில-குறிப்பிட்ட மதிப்பு.