কাজের স্থিতিশীলতা নির্ধারণ করার জন্য এটি সম্পত্তি কেনার সেরা সময় কিনা

করোনাভাইরাস মহামারী বিশ্বব্যাপী অর্থনীতিকে পঙ্গু করে দিয়েছে এবং বাড়ির ক্রেতাসহ প্রায় প্রতিটি মানুষকেই কোনো না কোনোভাবে প্রভাবিত করেছে। যে কোনো সময়ে সম্পত্তি খুঁজছেন এমন ব্যক্তিদের প্রায়ই বলা হয় যে 'সম্পত্তি কেনার এটাই সেরা সময়' এবং তারা অবিলম্বে বিনিয়োগ না করলে তারা একটি সুবর্ণ সুযোগ হারাতে পারে। যদিও এই যুক্তির যোগ্যতা থাকতে পারে, বিশেষ করে বর্তমান পরিস্থিতিতে, অন্য অনেক কারণ রয়েছে যা একজনকে অবশ্যই বিবেচনা করতে হবে।

ভারতে সম্পত্তির মূল্য সংশোধন

ভারতে বাড়ি কেনা হঠাৎ করে অনেক সস্তা হয়ে গেছে যা সম্ভবত গত দেড় দশকে ছিল। 1990-এর দশকে ভারতীয় অর্থনীতির উদারীকরণের পর, শিল্পের বৃদ্ধি শহরের কেন্দ্রগুলিতে প্রচুর চাকরির সুযোগ তৈরি করে। ফলস্বরূপ, সম্পত্তি বিক্রয় এবং ভাড়ার পরিপ্রেক্ষিতে বিপুল সংখ্যক লোক এই বৃদ্ধি কেন্দ্রগুলিতে স্থানান্তরিত হয়, যা আবাসনের চাহিদাকে বাড়িয়ে তোলে। 2013 সাল নাগাদ, সম্পত্তির দাম এত বেশি হয়ে যায় এবং ডেভেলপার সম্প্রদায়ের দ্বারা তাদের প্রভাবশালী অবস্থানের অপব্যবহার এতটাই সাধারণ হয়ে ওঠে যে ক্রেতাদের রিয়েল এস্টেটের প্রতি দুর্ভেদ্য পন্থা অবলম্বন করা ছাড়া আর কোন উপায় ছিল না। যদিও রিয়েল এস্টেট দেশের ক্রেতাদের সবচেয়ে কাঙ্খিত সম্পদ থেকে গেছে বেড়া-সিটার পরিণত. এটি শোষণের প্রবণতায় প্রতিফলিত হয়েছিল। হাউজিং ডট কমের তথ্য দেখায় যে ভারতের নয়টি প্রধান আবাসিক বাজার জুড়ে 2015 সালের এপ্রিল-জুন সময়ের মধ্যে মাত্র 49,448 ইউনিট বিক্রি হয়েছিল, এক বছর আগের একই সময়ে বিক্রি হয়েছিল 89,932 ইউনিট। যদিও সেই বছর উৎসবের মরসুমে (অক্টোবর-ডিসেম্বর) বিক্রি 53,000 ইউনিটে দাঁড়িয়েছিল, এই সময়টিকে ভারতে সম্পত্তি কেনার সর্বোত্তম সময় হিসাবে দেখা হয় এবং তাই বৃদ্ধিটি অপ্রত্যাশিত ছিল না। Q3 FY16-এ বিক্রিত অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা FY15-এ বিক্রি হওয়া অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা থেকে 30% কম৷ সেই সময়কাল থেকে, বিক্রয় সংখ্যা নিঃশব্দ রয়ে গেছে। রিয়েল এস্টেট আইন (RERA) , জিএসটি, বিমুদ্রাকরণ, বেনামি সম্পত্তি আইন, দেউলিয়া কোড, ইত্যাদির মতো নিয়ন্ত্রক পরিবর্তনের সাথে, সরবরাহও হ্রাস পেয়েছে। Housing.com-এর কাছে উপলব্ধ সর্বশেষ সংখ্যা অনুসারে, ভারতের আটটি বাজারে 19,865টি নতুন ইউনিট চালু করা হয়েছিল যখন 2020 সালের জুলাই থেকে সেপ্টেম্বরের মধ্যে মোট 35,132টি বাড়ি বিক্রি হয়েছিল, যখন সরকার অর্থনীতির পর্যায়ক্রমে আনলকিং শুরু করেছিল , মার্চে শুরু হওয়া দীর্ঘ লকডাউনের পর। দ্বিতীয় বৃহত্তম কর্মসংস্থান সৃষ্টি হচ্ছে ভারতে কৃষির পর খাত, রিয়েল এস্টেট সামগ্রিক অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি গঠনে একটি বড় ভূমিকা পালন করে। সেক্টরটি স্থবির হয়ে পড়ায়, ক্রেতাদের মনোভাব পুনরুজ্জীবিত করার জন্য সরকার এবং নীতি-নির্ধারণী সংস্থাগুলি দ্বারা দ্রুত ব্যবস্থা নেওয়া হয়েছিল। দেশটির ব্যাঙ্কিং নিয়ন্ত্রক ক্রমাগত কাটছাঁটের পর রেপো রেট 15 বছরের সর্বনিম্ন 4% এ নামিয়ে এনেছে। আর্থিক প্রতিষ্ঠানগুলো পরবর্তীতে তাদের হোম লোন পণ্যের সামগ্রিক মূল্য কমিয়েছে। বেশিরভাগ পাবলিক সেক্টর ব্যাঙ্কগুলি বর্তমানে 7% এর নিচে বার্ষিক সুদে হাউজিং লোন অফার করছে। যদিও ডেভেলপাররা তা স্বীকার করতে তাড়াহুড়ো করেন না, গত পাঁচ বছরে বেশিরভাগ আবাসিক বাজারে সম্পত্তির মূল্যও উল্লেখযোগ্য সংশোধনের মধ্য দিয়ে গেছে, সাধারণ চাহিদার মন্দার কারণে তা সত্ত্বেও এটি নির্দেশ করে না যে এই বাজারে সম্পত্তির দাম বেশি নয়। শালিন রায়নার মতে , এমডি-আবাসিক পরিষেবা, কুশম্যান এবং ওয়েকফিল্ড , এনসিআর-এ সম্পত্তির দাম গত কয়েক বছরে উল্লেখযোগ্যভাবে সংশোধন হয়েছে। রায়না বলেছেন, করোনাভাইরাস-জনিত জরুরি অবস্থা ডেভেলপার সম্প্রদায়ের উপর আরও চাপ সৃষ্টি করেছে, দাম নিয়ে আলোচনা করতে এবং পাঁচ থেকে 10 মাসের মধ্যে ছাড় দেওয়ার জন্য। অন্য একটি কারণ যা ক্রেতাদের পক্ষে কাজ করে যারা এই মুহূর্তে বিনিয়োগ করতে চাইছেন, তা হল ভারতে ডেভেলপারদের বর্তমানে 7.38 লক্ষের বেশি অবিক্রীত আবাসন ইউনিট রয়েছে৷ এর অর্থ হল একজন ক্রেতা সহজেই রেডি-টু-মুভ-ইন বাড়ি বুক করতে পারেন, যেখানে তাদের প্রকল্পের বিলম্ব নিয়ে চিন্তা করতে হবে না। যেহেতু ডেভেলপারদের অবিক্রীত ইউনিটগুলির উপর সরকারকে কর দিতে হয়, তারা এই প্রস্তুত স্টকটি আকর্ষণীয় ডিসকাউন্টে বিক্রি করতে আগ্রহী। তাছাড়া, কেউ উৎসবের মরসুমে অতিরিক্ত ডিসকাউন্টও পেতে পারেন।

COVID-19-এর কারণে ভারতে চাকরির ক্ষতি হয়েছে

সম্পূর্ণরূপে ক্রয়ক্ষমতার দৃষ্টিকোণ থেকে, এটি সম্পত্তি কেনার সেরা সময় হতে পারে। ভারতের হাউজিং মার্কেটও এর উপর ভিত্তি করে বহু-বছরের মন্দা থেকে বেরিয়ে আসতে পারত, যদি শুধুমাত্র চাকরির বাজার এবং আবাসনের প্রয়োজন তাদের আয়ের কোনো পরিবর্তন না হতো। দুর্ভাগ্যবশত, যে ক্ষেত্রে হয়নি. সেন্টার ফর মনিটরিং ইন্ডিয়া ইকোনমি অনুসারে, করোনাভাইরাস-জনিত অর্থনৈতিক সমস্যার কারণে 2020 সালের জুলাই মাসে ভারতে 5 মিলিয়ন বেতনভোগী কর্মচারী তাদের চাকরি হারিয়েছে। যদিও বেতনভুক্ত চাকরি সহজে হারানো যায় না, সিএমআইই বলে, একবার হারিয়ে গেলে, সেগুলি পুনরুদ্ধার করা আরও কঠিন। এর অর্থ হল স্বল্পমেয়াদে অর্থনীতি এবং চাকরির বাজারের পুনরুজ্জীবনের সমস্ত আশাবাদী ভবিষ্যদ্বাণী উড়িয়ে দেওয়া যেতে পারে। আরও দেখুন: চাকরি হারানোর ক্ষেত্রে কীভাবে হোম লোনের ইএমআই পরিশোধ করবেন? চালু 24 সেপ্টেম্বর, 2020, ইউএস ফেডারেল রিজার্ভের ভাইস-চেয়ার রিচার্ড ক্লারিডা স্বীকার করেছেন যে সে দেশের অর্থনীতি 'বেকারত্ব এবং দুর্বল চাহিদার গভীর গহ্বরে' রয়েছে। তার মন্তব্যের ফলে সেনসেক্স চার মাসের মধ্যে সবচেয়ে বড় এক দিনের পতন পোস্ট করেছে। 24 সেপ্টেম্বর, 2020-এ, BSE সেনসেক্স 1,115 পয়েন্ট বা 3% কমে গিয়ে 36,554-এ শেষ হয়েছে, 10 জুলাই থেকে এটির সর্বনিম্ন বন্ধ এবং 18 মে, 2020-এর পর থেকে সবচেয়ে বড় পতন। ভারতে বর্তমানে দ্বিতীয় বৃহত্তম সংখ্যক কোভিড- মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রের পরে 19 ইতিবাচক কেস। অতএব, দ্রুত পুনরুদ্ধারের আশা বাস্তবায়িত নাও হতে পারে। এমন পরিস্থিতিতে ক্রেতাদের সতর্ক থাকতে হবে। আপনার সেক্টর এবং আপনার বয়সের উপর নির্ভর করে, আপনি এখনও পর্যন্ত নিরাপদে থাকতে পারলেও আপনার চাকরি ঝুঁকির বিরুদ্ধে নাও হতে পারে। এই ঝুঁকিগুলি 50 বছরের বেশি বয়সী লোকেদের জন্য বেশি হবে, এই বিবেচনায় যে এই ধরনের লোকেরা সাধারণত উচ্চ স্তরের এবং তাদের নিজ নিজ কোম্পানির জন্য ব্যয়বহুল সম্পদে থাকবে। আরও গুরুত্বপূর্ণ, আপনার প্রোফাইল এবং পারিশ্রমিকের সাথে মানানসই অন্য চাকরি খোঁজা একটি কঠিন কাজ হতে পারে।

COVID-19-এর পরে সম্পত্তি কেনার উপযুক্ত সময় কি?

বিনিয়োগকারীদের জন্য, যারা আর্থিকভাবে আরামদায়ক অবস্থানে আছেন, দামের সুবিধা বিবেচনা করে সম্পত্তি কেনার জন্য এখন উপযুক্ত সময়। যাইহোক, সেকেন্ড হোম সেগমেন্টের বিনিয়োগকারীদের অবশ্যই মনে রাখতে হবে যে ভারতের প্রধান শহরগুলিতে ভাড়া ইতিমধ্যেই একটি বড় সংশোধনের মধ্য দিয়ে যাচ্ছে, কারণ প্রত্যন্ত কর্মজীবী এই শহুরে কেন্দ্রগুলিতে বসবাসকারী অভিবাসী জনসংখ্যার একটি বড় অংশকে তাদের নিজ দেশে চলে যেতে বাধ্য করে। টিয়ার-2 এবং টিয়ার-3 শহরে স্থান। ভাড়ার বাসস্থানের চাহিদাও প্রভাবিত হতে পারে, কারণ সম্পত্তির মালিকানার সমস্ত বর্ধিত ক্রয়ক্ষমতার কারণে বাড়ির চাহিদা বাড়তে পারে। “একটি স্থিতিশীল চাকরি/ব্যবসা সহ শেষ-ব্যবহারকারীদের জন্য, ডেভেলপার/শর্ট-লিস্টেড প্রজেক্টে যথাযথ যথাযথ অধ্যবসায় সহ আবাসিক রিয়েলটিতে বিনিয়োগ করার জন্য এটি একটি দুর্দান্ত সময়,” রায়না বলেন। যারা নিশ্চিত যে তারা আর্থিকভাবে শক্তিশালী অবস্থানে আছেন এবং এই পদক্ষেপের অর্থনৈতিক প্রতিক্রিয়া সহ্য করতে সক্ষম হবেন, তাদের সম্পত্তি নির্বাচনের বিষয়েও অত্যন্ত সতর্ক হওয়া উচিত , দক্ষিণ দিল্লির একটি রিয়েলটি ব্রোকার ললিত দুগ্গাল পরামর্শ দেন। “বাড়ি কেনার দীর্ঘমেয়াদী প্রভাব রয়েছে এবং এটি কেবল আর্থিক নয়। বেশিরভাগ ক্রেতা বর্তমানে প্রচলিত শর্তের উপর ভিত্তি করে তাদের বাড়ির কেনাকাটা করেন। যেহেতু দূরবর্তী কাজ নতুন স্বাভাবিক, বেশিরভাগ লোকেরা শহরগুলির প্রান্তিক অঞ্চলে বাড়ি খুঁজছেন৷ কখনও কখনও, তারা এই সত্যটি হারিয়ে ফেলতে পারে যে বাজারের পরিস্থিতি বিপরীত হতে পারে, অফিসগুলি আবার খুলতে পারে এবং শহরের কেন্দ্রগুলি থেকে দূরে থাকা সর্বোপরি একটি দুর্দান্ত ধারণা নাও হতে পারে। একজন ক্রেতার সম্পত্তি নির্বাচন সম্পূর্ণরূপে বাজারের বর্তমান অবস্থার দ্বারা চালিত হওয়া উচিত নয়, তা সে যতই অপ্রতিরোধ্যই হোক না কেন,” বলেছেন দুগ্গাল৷ আরও দেখুন: সমস্যার সম্মুখীন 2020 সালে সম্পত্তি কেনার সময় ক্রেতাদের দ্বারা

পোস্ট-করোনাভাইরাস বিশ্বে সম্পত্তিতে বিনিয়োগের জন্য টিপস

সমস্ত পয়েন্ট বিবেচনা করা হয়েছে, রিয়েল এস্টেট ক্রেতারা আজ একটি অনন্য অবস্থানে রয়েছে এবং এই সুযোগের সবচেয়ে বেশি ব্যবহার করতে পারে, যদি কারো কাছে সম্পত্তিতে বিনিয়োগ করার উপায় থাকে। অতীতের মতো নয়, ডেভেলপাররা টেবিল জুড়ে বসতে এবং ক্রেতার পক্ষে লাভজনক এমন একটি অফার নিয়ে আলোচনা করতে ইচ্ছুক, শর্তাবলী এবং শর্তাবলী যা ডেভেলপারের পক্ষে কাত নয়। “যেহেতু তারল্যের অন্যান্য সমস্ত উত্স শুকিয়ে যাচ্ছে, তাই ভারতের নগদ-অনাহারী নির্মাতাদের জন্য শেষ-ব্যবহারকারীই একমাত্র ভরসা। ক্রেতারা বর্তমানে যে দর কষাকষির ক্ষমতা উপভোগ করেন তা কেবল অপ্রত্যাশিত বলে অভিহিত করা যেতে পারে,” বলেছেন ব্রজেশ মিশ্র, গুরগাঁও-ভিত্তিক আইনজীবী, সম্পত্তি লেনদেনে বিশেষীকরণ সহ । এই সুযোগটিকে আরও বেশি লাভজনক করতে, একজন ক্রেতাকে অবশ্যই বিভিন্ন কারণের দিকে খেয়াল রাখতে হবে। যদি তারা একটি হোম লোনের জন্য আবেদন করে, তবে তাদের একটি ঋণদাতা নির্বাচন করা উচিত নয়, কেবলমাত্র সেই ব্যাঙ্কটি এই মুহূর্তে সর্বনিম্ন সুদের হার অফার করছে। “বিল্ডারের মতো, আপনাকে অবশ্যই ব্যাঙ্কের ব্র্যান্ড ইমেজের দিকে মনোযোগ দিতে হবে। আপনি তাদের কাছে যাওয়ার আগে, নীতি ট্রান্সমিশনের পরিপ্রেক্ষিতে তারা ঐতিহ্যগতভাবে কেমন ছিল তা খুঁজে বের করতে আপনার তাদের উপর একটি পরীক্ষা চালানো উচিত। তারা আপনাকে কি অতিরিক্ত চার্জ দিতে হবে? আপনার ব্যাঙ্ক কি সম্প্রতি কোন ধরনের বিতর্কে পড়েছে? এসবের সন্তোষজনক উত্তর পেলেই হয় প্রশ্ন, আপনি কি আপনার ব্যাঙ্ক নির্বাচন করবেন,” বলেছেন নীরজ কুমার (অনুরোধে নাম পরিবর্তিত), একজন ব্যাঙ্কিং আধিকারিক যিনি একটি শীর্ষস্থানীয় পাবলিক সেক্টর ব্যাঙ্কের সাথে কাজ করছেন ৷ কুমারের মতে, সুদের হার রেকর্ড কম হওয়ার বিষয়টি বিবেচনা করে একটি নির্দিষ্ট হারের গৃহ ঋণের সুদ বেছে নেওয়ার জন্য এটি একটি ভাল সময়। শ্রমের ঘাটতি এবং সরবরাহের উদ্বেগের কারণে, প্রকল্পের বিলম্ব ভারতের মূল বাজার জুড়ে দীর্ঘায়িত হওয়ার সম্ভাবনা রয়েছে। এর অর্থ হল, নির্মাণাধীন প্রকল্পগুলিতে বিনিয়োগ করা এখনই এড়ানো উচিত, যদিও নতুন প্রকল্পগুলিতে বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে সুস্পষ্ট মূল্যের সুবিধা রয়েছে, মিশ্র বলেছেন। আপনি একটি রেডি-টু-মুভ-ইন সম্পত্তির জন্য একটি চুক্তি করার আগে, ডেভেলপার সংশ্লিষ্ট সমস্ত কর্তৃপক্ষের কাছ থেকে সমস্ত প্রয়োজনীয় অনুমোদন পেয়েছেন তা নিশ্চিত করুন।

FAQs

লকডাউনের পর থেকে কি ভারতে সম্পত্তির দাম কমেছে?

করোনাভাইরাস মহামারীর কারণে চাহিদা কমে যাওয়ার কারণে দেশের সমস্ত প্রধান সম্পত্তির বাজার 2020 সালের মার্চ থেকে কিছুটা সংশোধনের মধ্য দিয়ে গেছে।

2020 সালে উত্সবের মরসুমে কি সম্পত্তির দাম আরও কমবে?

যদিও ডেভেলপারদের দ্বারা সম্পত্তির গড় দামে কোনও সুস্পষ্ট পরিবর্তন দেখা যায় না, মূল্যের সুবিধাগুলি ডিসকাউন্ট এবং বিনামূল্যের আকারে গ্রাহকদের কাছে আসবে।

2020 সালে নির্মাতারা কী ধরণের উত্সব ছাড় দিচ্ছেন?

সহজ অর্থপ্রদানের স্কিমগুলির পাশাপাশি, বিকাশকারীরা উত্সব ডিসকাউন্টের অংশ হিসাবে জিএসটি এবং স্ট্যাম্প ডিউটি পেমেন্টে মওকুফের প্রস্তাব দিচ্ছে। একসাথে, এই দুটি শুল্ক বাড়ির খরচের 6%-8% দ্বারা বাড়ির ক্রেতার বোঝা বাড়ায়।