बाजार में कई डेवलपर्स, अक्सर उन योजनाओं से बाहर आते हैं जिन्हें ‘संदिग्ध’ समझा जा सकता है और घर खरीदारों के हितों को नुकसान पहुंचाने की क्षमता है। ए ‘बैकबैक गारंटी’ ऐसी एक ऐसी योजना है, जहां खरीदारों को बाजार में उतार-चढ़ाव के खिलाफ आश्वासन दिया जाता है।
ऐसी योजनाओं में, डेवलपर एक आश्वासन प्रदान करता है कि संपत्ति एक निश्चित अवधि (कहना, 30 प्रतिशत) निश्चित समय पर सराहना करेगी (कहो, तीन साल) और अगर वहवादा किया गया हद तक एशीएट, डेवलपर तब वादा किए गए मूल्य पर वापस संपत्ति खरीद लेंगे।
इस तरह की पेशकश सेबी के दिशानिर्देशों का उल्लंघन करती है, जो बताती है कि कोई भी भारत में निवेश रिटर्न की गारंटी नहीं दे सकता है, जब तक कि वे एक वित्तीय रूप से विनियमित संस्था नहीं हों, जो बिल्डरों में से कोई भी नहीं है। सरकार ने भी ऐसी योजनाओं पर चिंता व्यक्त की है और एक कानून प्रस्तावित किया है- ‘अनियमित जमा योजनाओं पर प्रतिबंध लगाने’, जो इस तरह की प्रथाओं को खत्म करने की उम्मीद हैभारतीय रियल एस्टेट बाजार बिल, Realtors, जौहरी और अन्य जमा मांग संस्थाओं को कड़ाई से बंद के रूप में वे आगे से, प्रस्तावित कानून के अंतर्गत प्रदान नामित प्राधिकारी के साथ पंजीकृत होना करने की आवश्यकता होगी करना है।
बैकअप योजनाएं: निवेशकों के लिए जोखिम
बैकबैक गारंटीयां किसी निवेशक के दृष्टिकोण से भी जोखिम भरा होती हैं, जब बाजार की सराहना हो रही है या जब कीमतें सुधरी जाती हैं।
गौग्राम में एक गृह खरीदार अकंक्ष सक्सेना, जिसकी संपत्ति के मूल्य ने 2007 से 2010 के बीच वायदा खरीदने की गारंटी की तुलना में अधिक सराहना की है। हालांकि, जब वह संपत्ति बेचने और लाभ की किताब बनाना चाहती थी, डेवलपर ने दावा किया कि अनुबंध के अनुसार, इनकार करने का पहला अधिकार निर्माता के साथ विश्राम करता है।“डेवलपर ने 30% की सराहना के साथ एक बायबैक का वादा किया हालांकि, अगर मुझे माध्यमिक चिह्न में बेहतर मूल्य मिल रहा हैएट, मुझे इसे डेवलपर को वापस क्यों बेचना चाहिए? यह एक जाल है जहां डेवलपर्स के हाथों में इसे बेचने के लिए खरीदार इसे वापस बेचते हैं, न कि खुले बाजार में, जब कीमतें कीमत की तुलना में अधिक मूल्य की सराहना करती हैं, जिस पर डेवलपर आपको बेचने के लिए मजबूर कर देगा, “सक्सेना की शिकायत है। / span>
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स्थिति अलग नहीं है, जब संपत्ति की कीमत की सराहना नहीं करता है।ऐसे मामलों में, बिल्डरों ने वादा किए गए बायबैक के खरीदारों से इनकार करने के लिए बहाने की तलाश की। सिद्धार्थ चोपड़ा ने 2012 में गाजियाबाद में एक तैयार-अपार्टमेंट में खरीदा , इस सौदे के भाग के रूप में, बिल्डर ने एक बैकअप गारंटी की पेशकश की है कि अगर संपत्ति की कीमत 10 फीसदी या उससे अधिक नीचे गिरती है बिक्री मूल्य, फिर, डेवलपर संपत्ति वापस खरीद लेंगे।
जैसा कि संपत्ति के बाजार में नाक-डाइविंग की शुरुआत हुई और बिक्री मूल्य का 10 प्रतिशत नीचे गिर गया, चोपड़ा के पासवायदा बायबैक के डेवलपर के लिए चोपड़ा के नाम के खिलाफ संपत्ति पहले से ही दर्ज की गई है। इसके बाद डेवलपर ने एक खंड लगाया था कि उसे 6 महीने का समय चाहिए, बायबैक का सम्मान करने के लिए। इसके अलावा, चोपड़ा को नए खरीदार के लिए पंजीकरण और टिकट शुल्क देने के लिए कहा गया था, जिसे बिल्डर तालिका में लाएगा।
बैकबैक गारंटी: एक दोधारी तलवार
- बैकबुक गारंटी एक दोधारी तलवार है, जो एचजैसा कि घरेलू खरीदारों को समान रूप से चोट पहुंचाए जाने की संभावना है, जब बाजार में इसकी सराहना होती है या गिरावट होती है।
- अगर संपत्ति की कीमतों की सराहना करते हैं, तो डेवलपर खरीदार को वापसी की वायदा दर पर संपत्ति को बेचने के लिए मजबूर कर सकता है, न कि बाजार की पेशकश की उच्च दर से।
- यदि संपत्ति की कीमत में गिरावट होती है, तो, डेवलपर खरीदार को बायबैक से इनकार करने के लिए कई मनमाना खंडों का आह्वान कर सकता है।
क्या डेवलपर के लिए एक व्यापार मॉडल के रूप में बैकअप योजनाएं काम कर सकती हैं?
कोई भी इनकार नहीं करता है कि बैकबैक योजनाएं , खासकर आवासीय क्षेत्र में, ने क्षेत्र की विश्वसनीयता खो दी है।
डेवलपर्स का कहना है कि ऐसी योजनाएं अक्सर ग्रेड बी और ग्रेड सी डेवलपर्स का व्यवसाय मॉडल हैं। फिर भी, गुरुग्राम में कई प्रमुख डेवलपर्स, अपनी अति लक्जरी परियोजनाओं को बेचना जारी रखते हैं, जिसमें बैकबैक की गारंटी देता है। उपभोक्ता अधिकारों के वकील मधुरेंद्र शर्मा ने बताया कि आश्वासन दिया गया रिटर्न और बायबैक स्कीम अनिवार्य रूप से वाणिज्यिक अचल संपत्ति डेवलपर्स की कार्यप्रणाली हैं। उनके अनुसार, वाणिज्यिक खंड में अधिकांश निवेशक जोखिम लेने वाले थे और उनमें से कई ने पैसा कमाया, जब बाजार में उतार चढ़ाव पर था।
ऐसी योजनाएं शुरू हुईं, जब ऐसी योजनाएं आवासीय रियल एस्टेट सेगमेंट में जुड़ी हुई हैं, तो वे बताते हैं। “आवासीय वास्तविक मेंसंपत्ति सेगमेंट में, खरीदार को ज्यादा जोखिम लेने की भूख नहीं है और जब वे धोखा देते हैं, तो वे कानूनी उपचार के लिए आते हैं। डेवलपर्स के पास कोई भी नहीं है, लेकिन खुद को इसके लिए कानूनी माने जाने के बिना, अपने रियल एस्टेट उत्पाद को एक वित्तीय उत्पाद में बदलने के लिए जिम्मेदार है। प्रस्तावित कानून, इसलिए, उन में से कई को चुटकी करें जिनके पास धन वापस करना है, “शर्मा ने निष्कर्ष निकाला है।
(लेखक सीईओ, ट्रैक 2 रिएल्टी) है
