स्वतंत्रता एक विलासिता है और इसका अलग-अलग लोगों के लिए अलग-अलग अर्थ है। भारतीय रियल एस्टेट के हितधारकों की भी अपनी परिभाषाएं हैं। जबकि, एक घर खरीदार के लिए, स्वतंत्रता का अर्थ हो सकता है कि एक किफायती मूल्य पर उनका अपना घर हो, डेवलपर्स के लिए, खोज कई बाधाओं से मुक्ति हो सकती है – सिंगल-विंडो क्लीयरेंस, एक उद्योग की स्थिति, आसान फंडिंग और सबसे महत्वपूर्ण, एफएसआई -मुक्त विकास।
'एफएसआई से आजादी' का क्या मतलब है?
एफएसआई से मुक्ति का मतलब है कि बिल्डर्स एफएसआई सीमाओं की बाधाओं के बिना भूमि पार्सल का अधिकतम उपयोग कर सकते हैं और घर खरीदारों के लिए, यह शहर के केंद्रों में और उसके आसपास सस्ते आवास में तब्दील हो सकता है। FSI फ्लोर स्पेस इंडेक्स है, जिसे FAR ( फ्लोर एरिया रेशियो ) भी कहा जाता है। एफएसआई विभिन्न सरकारी एजेंसियों और स्थानीय नगर पालिकाओं द्वारा अनुमत विकास मानदंड है और इसकी गणना भूमि के भूखंड के कुल क्षेत्रफल के संबंध में हर मंजिल के कुल फर्श क्षेत्र के रूप में की जाती है। भारत में, प्रत्येक शहर का अपना एफएसआई मानदंड है, जो 1.5 से 3.75 तक है, जिसमें हैदराबाद असीमित एफएसआई वाला देश का एकमात्र शहर है। इसलिए, शहरी नियोजक बताते हैं कि किस तरह शहर में भीड़भाड़, कंक्रीट के जंगलों और उचित जल निकासी व्यवस्था के साथ नागरिक बुनियादी ढांचे पर भारी दबाव है। पुराना दक्षिण भारतीय शहर। सवाल यह है कि क्या एफएसआई से मुक्ति वास्तव में आवास बाजार में क्रांति लाएगी और अधिशेष आवास का निर्माण करेगी? राय दुनिया भर में भिन्न होती है और इस बात पर बहस होती है कि शहरी आवास को उदार एफएसआई मानदंडों के साथ सीबीडी में और उसके आसपास केंद्रित किया जाना चाहिए, जो बुनियादी ढांचे पर दबाव डाल सकता है। या फिर, नीतियों का उद्देश्य शहर के क्षैतिज विकास को फैलाना होना चाहिए जिससे शहर की सीमा से परे विकसित करने के लिए अधिक संसाधनों की लागत आएगी। भारत में, विशेषज्ञ एफएसआई से स्वतंत्रता के हैदराबाद मॉडल पर भिन्न हैं क्योंकि भारत के शहरी आवास हमेशा एक ठोस शहरी जंगल बनाने के लिए प्रवृत्त रहे हैं। इसके अलावा, विशेषज्ञ यह भी बताते हैं कि एफएसआई मुक्त शहर होने के बावजूद, हैदराबाद में संपत्ति की कीमतें बेंगलुरु या चेन्नई की तुलना में तेजी से बढ़ी हैं; इस प्रकार इस तर्क को ध्वस्त कर दिया कि एफएसआई से स्वतंत्रता से देश के शहरी इलाकों में अधिक किफायती आवास की आपूर्ति होगी। हैदराबाद में आवास की मांग भी गचीबोवली क्षेत्र के आईटी कॉरिडोर की ओर झुकी हुई है। ऐसे कई प्रश्न हैं जिनका उत्तर खोजने के लिए देश के शहरी नियोजकों को गहराई से जानने की आवश्यकता है:
- अचल संपत्ति के विकास के लिए एफएसआई से स्वतंत्रता एक अच्छा या बुरा विचार है?
- क्या हैदराबाद जैसे एफएसआई मुक्त शहर से कोई सीख मिली है?
- शहर के विकास के लिए आदर्श एफएसआई और घनत्व मानदंड क्या है?
असीमित एफएसआई: लाभ
आशीष नारायण प्रॉपर्टी पिस्टल डॉट कॉम के संस्थापक और सीईओ अग्रवाल का कहना है कि एफएसआई से आजादी रियल एस्टेट के लिए शुभ नहीं हो सकती है। एफएसआई क्षेत्र का एक प्रमुख घटक है, क्योंकि यह लागतों के प्रबंधन के लिए नियोजित तरीके से निर्मित घरों की एक निश्चित संख्या, संपत्ति रखने की भूखंड की क्षमता आदि निर्धारित करता है। एफएसआई मानदंडों को लागू नहीं करने से शहर के ताने-बाने में बाधा आ सकती है। लंबे समय तक, वह महसूस करता है। “मुंबई जैसे पहले से ही अंतरिक्ष-भूखे शहर को बुनियादी ढांचे और हरे और खुले स्थानों की कमी पर अतिरिक्त बोझ का सामना करना पड़ेगा। एफएसआई की अनुपस्थिति के परिणामस्वरूप अनियोजित या खराब शहरी नियोजन और निर्माण हो सकता है जो परियोजना की सुरक्षा में बाधा डाल सकता है, परिवर्तनीय लागत में वृद्धि कर सकता है और एक शहर के लिए बुनियादी ढांचे की चुनौतियां पैदा कर सकता है। एक सुनियोजित, विकसित शहर के निर्माण में मदद करने के लिए, अचल संपत्ति क्षेत्र में एफएसआई एक बहुत ही प्रासंगिक कारक है। हैदराबाद ने शहर में अचल संपत्ति क्षेत्र के विकास को प्रोत्साहित करने के लिए मुफ्त एफएसआई लागू किया। हालांकि यह उन चुनौतियों पर ध्यान केंद्रित करना भी महत्वपूर्ण है जो यह शहर के लिए ला सकती हैं, ”अग्रवाल कहते हैं। यह भी देखें: कालीन क्षेत्र , noreferrer">बिल्ट अप एरिया और सुपर बिल्ट अप एरिया : अंतर जानें
एफएसआई से मुक्ति: चिंताएं
दूसरी ओर, एक्सिस ईकॉर्प के सीईओ और निदेशक आदित्य कुशवाहा का मानना है कि एफएसआई से स्वतंत्रता की अवधारणा एक अच्छा विचार है, लेकिन नीति निर्माताओं को मजबूत विनियमन और एक अच्छी तरह से परिभाषित समयरेखा सुनिश्चित करने की आवश्यकता है जिसका परियोजनाओं को पालन करने की आवश्यकता है। यह देखा गया है कि सरकार से नए एफएसआई अवसरों की प्रत्याशा में कुछ परियोजनाओं में जानबूझकर देरी हो रही है। विनियमों को पारदर्शी बनाने की जरूरत है, और हमें एफएसआई से मुक्ति की ओर बढ़ना चाहिए। “उसी समय, प्रत्येक शहर के टाउन एंड प्लानिंग डिपार्टमेंट को जहां एफएसआई का अवसर दिया जा रहा है, उन मापदंडों को तय करने में सक्रिय भूमिका निभाने की जरूरत है, जिसके परिणामस्वरूप परियोजनाओं की समय पर डिलीवरी होती है और नागरिक बुनियादी ढांचे पर अनुचित दबाव से बचा जाता है। शहर के लिए मास्टर प्लान शहर के विकास के लिए एफएसआई और घनत्व मानदंडों को संचालित करता है। एफएसआई विनियमों के साथ आवश्यक नागरिक बुनियादी ढांचे की योजना बनाने के लिए भूमि की उपलब्धता और प्रस्तावित लक्ष्यों जैसे कारकों पर विचार किया जाता है। एक मानक, एक आकार-फिट-सभी एफएसआई और घनत्व मानदंड विभिन्न शहरों और क्षेत्रों पर लागू नहीं किया जा सकता है, ”कुशवाहा कहते हैं।
एक आदर्श एफएसआई क्या है सीमा?
आदर्श एफएसआई निर्धारित नहीं किया जा सकता है, क्योंकि यह एक क्षेत्र से दूसरे क्षेत्र में भिन्न होता है। विकास, बुनियादी सुविधाओं, खुले स्थानों और हरित आवरण को ध्यान में रखते हुए यह निर्णय लिया जाना चाहिए। घनत्व मानदंड किसी विशेष क्षेत्र के नगर नियोजन में आर्थिक, सामाजिक, भौतिक, पर्यावरणीय और निर्मित संरचनाओं जैसे कई पहलुओं को कवर करते हैं। हैदराबाद के वाणिज्यिक विकास, जिसमें आईटी पार्क, डेटा केंद्र और वाणिज्यिक स्थान शामिल हैं, उच्च एफएसआई अनुपात के साथ बनाया गया था। नतीजतन, जो स्थान बनाए गए थे, उनके परिणामस्वरूप इन स्थानों पर रहने वाले लोगों की भारी आमद हुई। इसने शहर के मौजूदा नागरिक बुनियादी ढांचे जैसे सड़कों, सीवरेज और बिजली पर दबाव बढ़ा दिया। हैदराबाद के विकास से प्रमुख सीख यह रही है कि सरकार को यह सुनिश्चित करने की आवश्यकता है कि नागरिक बुनियादी ढांचा एफएसआई से स्वतंत्रता के साथ बढ़े हुए यातायात को संभालने में सक्षम है। किसी भी शहर में संपत्ति की कीमतें और आवास की मांग और आपूर्ति अकेले आपूर्ति, या सस्ती आपूर्ति पर निर्भर नहीं है। बल्कि, इसका शहर और नौकरी के बाजार में आर्थिक गतिविधि के साथ एक महत्वपूर्ण संबंध है। इसलिए, यह तर्क दिया जाता है कि एफएसआई से स्वतंत्रता जनता के लिए किफायती आवास बनाने की तुलना में भारत के शहरी केंद्रों की अधिक अराजकता और बेतरतीब विकास की ओर ले जाएगी। (लेखक ट्रैक2रियल्टी के सीईओ हैं)
