சுதந்திரம் என்பது ஒரு ஆடம்பரம் மற்றும் அது வெவ்வேறு நபர்களுக்கு வெவ்வேறு விஷயங்களைக் குறிக்கிறது. இந்திய ரியல் எஸ்டேட்டில் உள்ள பங்குதாரர்களும் தங்களுடைய சொந்த வரையறைகளைக் கொண்டுள்ளனர். ஒரு வீட்டை வாங்குபவருக்கு, சுதந்திரம் என்பது மலிவு விலையில் சொந்தமாக ஒரு வீட்டைக் கொண்டிருப்பதைக் குறிக்கும், டெவலப்பர்களுக்கு, தேடலானது பல இடையூறுகளிலிருந்து விடுதலையாக இருக்கலாம் – ஒற்றைச் சாளர அனுமதி, ஒரு தொழில் நிலை, எளிதான நிதி மற்றும் மிக முக்கியமாக, FSI – இலவச வளர்ச்சிகள்.
'FSI இலிருந்து சுதந்திரம்' என்றால் என்ன?
FSI இலிருந்து சுதந்திரம் என்பது, FSI வரம்புகளின் கட்டுப்பாடுகள் இல்லாமல், வீடு வாங்குபவர்களுக்கு, பில்டர்கள் நிலப் பார்சல்களை அதிகபட்சமாகப் பயன்படுத்த முடியும் என்பதாகும், இது நகர மையங்களிலும் அதைச் சுற்றியுள்ள பகுதிகளிலும் மலிவான வீடுகளாக மொழிபெயர்க்கலாம். FSI என்பது ஃப்ளோர் ஸ்பேஸ் இன்டெக்ஸ் ஆகும், இது FAR ( தரை பரப்பளவு விகிதம் ) என்றும் குறிப்பிடப்படுகிறது. FSI என்பது பல்வேறு அரசு நிறுவனங்கள் மற்றும் உள்ளூர் நகராட்சிகளால் அனுமதிக்கப்படும் வளர்ச்சி நெறியாகும், மேலும் இது நிலத்தின் மொத்த பரப்பளவைப் பொறுத்து ஒவ்வொரு தளத்தின் மொத்தப் பரப்பளவாகக் கணக்கிடப்படுகிறது. இந்தியாவில், ஒவ்வொரு நகரத்திற்கும் அதன் சொந்த FSI விதிமுறைகள் 1.5 முதல் 3.75 வரை இருக்கும், ஹைதராபாத் மட்டுமே வரம்பற்ற FSI கொண்ட நாட்டிலேயே உள்ளது. எனவே, நெரிசல், கான்கிரீட் காடுகள் மற்றும் முறையான வடிகால் அமைப்புகள் இல்லாததால், குடிமை உள்கட்டமைப்பில் எவ்வாறு பெரும் அழுத்தம் உள்ளது என்பதை நகர்ப்புற திட்டமிடுபவர்கள் சுட்டிக்காட்டுகின்றனர். பழைய தென்னிந்திய நகரம். கேள்வி என்னவென்றால், FSI இலிருந்து சுதந்திரம் உண்மையில் வீட்டுச் சந்தையில் புரட்சியை ஏற்படுத்துமா மற்றும் உபரி வீடுகளை உருவாக்குமா? உலகெங்கிலும் கருத்துக்கள் வேறுபடுகின்றன மற்றும் தாராளவாத FSI விதிமுறைகளுடன் CBD களில் நகர்ப்புற வீடுகள் குவிக்கப்பட வேண்டுமா இல்லையா என்பது பற்றிய விவாதம் உள்ளது, இது உள்கட்டமைப்புக்கு அழுத்தம் கொடுக்கலாம். இல்லையெனில், கொள்கைகள் நகரத்தின் பரவலான கிடைமட்ட வளர்ச்சியை இலக்காகக் கொண்டதாக இருக்க வேண்டும், இது நகர எல்லைக்கு அப்பால் அபிவிருத்தி செய்வதற்கு அதிக வளங்களை செலவழிக்கும். இந்தியாவில், இந்தியாவின் நகர்ப்புற வீடுகள் எப்போதும் கான்கிரீட் நகர்ப்புறக் காட்டை உருவாக்கும் வாய்ப்புள்ளதால், எஃப்எஸ்ஐயிலிருந்து ஹைதராபாத் மாதிரி சுதந்திரம் குறித்து நிபுணர்கள் வேறுபடுகிறார்கள். மேலும், எஃப்எஸ்ஐ இல்லாத நகரமாக இருந்தாலும், ஹைதராபாத்தில் சொத்து விலை பெங்களூரு அல்லது சென்னையை விட வேகமாக வளர்ந்துள்ளது என்று நிபுணர்கள் சுட்டிக்காட்டுகின்றனர். இதனால் எஃப்எஸ்ஐயிலிருந்து சுதந்திரம் நாட்டின் நகர்ப்புறங்களில் மிகவும் மலிவு விலையில் வீடுகளை வழங்க வழிவகுக்கும் என்ற வாதத்தை தகர்த்தது. ஹைதராபாத்தில் வீட்டு வசதிக்கான கோரிக்கையும் கச்சிபௌலி பகுதியின் தகவல் தொழில்நுட்ப பாதையை நோக்கி சாய்ந்துள்ளது. நாட்டில் நகர்ப்புற திட்டமிடுபவர்கள் பதிலைக் கண்டுபிடிக்க ஆழமாக ஆராய வேண்டிய பல கேள்விகள் உள்ளன:
- ரியல் எஸ்டேட் மேம்பாடுகளுக்கு FSI இலிருந்து சுதந்திரம் நல்லதா அல்லது கெட்டதா?
- ஹைதராபாத் போன்ற எஃப்எஸ்ஐ இல்லாத நகரத்திலிருந்து ஏதாவது கற்றிருக்கிறதா?
- நகர வளர்ச்சிக்கான சிறந்த FSI மற்றும் அடர்த்தி விதிமுறை என்ன?
வரம்பற்ற FSI: நன்மைகள்
ஆஷிஷ் நரேன் அகர்வால், PropertyPistol.com, நிறுவனர் மற்றும் தலைமை நிர்வாக அதிகாரி, FSI இலிருந்து சுதந்திரம் ரியல் எஸ்டேட்டுக்கு நல்லதாக இருக்காது என்று வலியுறுத்துகிறார். FSI என்பது இத்துறையின் ஒரு முக்கிய அங்கமாகும், ஏனெனில் செலவுகளை நிர்வகிப்பதற்கு திட்டமிட்ட முறையில் கட்டப்பட்ட வீடுகளின் நிலையான எண்ணிக்கையை நிர்ணயிக்கிறது, சொத்தை வைத்திருக்கும் சதியின் திறன் போன்றவை. FSI விதிமுறைகளை செயல்படுத்தாதது, நகரத்தின் கட்டமைப்பிற்கு இடையூறாக இருக்கலாம். நீண்ட காலமாக, அவர் உணர்கிறார். "ஏற்கனவே மும்பை போன்ற விண்வெளி பற்றாக்குறை நகரம் அடிப்படை கட்டமைப்பு மற்றும் பசுமை மற்றும் திறந்தவெளி பற்றாக்குறை மீது கூடுதல் சுமையை எதிர்கொள்ளும். FSI இல்லாததால், திட்டமிடப்படாத அல்லது நகர்ப்புற திட்டமிடல் மற்றும் கட்டுமானம் ஆகியவை திட்டத்தின் பாதுகாப்பிற்கு இடையூறாக இருக்கலாம், மாறக்கூடிய செலவுகளை அதிகரிக்கலாம் மற்றும் ஒரு நகரத்திற்கான உள்கட்டமைப்பு சவால்களை உருவாக்கலாம். ரியல் எஸ்டேட் துறையில் FSI மிகவும் பொருத்தமான காரணியாகும், இது நன்கு திட்டமிடப்பட்ட, வளர்ந்த நகரத்தை உருவாக்க உதவுகிறது. ஹைதராபாத் நகரில் ரியல் எஸ்டேட் துறையின் வளர்ச்சியை ஊக்குவிக்கும் வகையில் இலவச எஃப்எஸ்ஐ செயல்படுத்தப்பட்டது. இருப்பினும், இது நகரத்திற்கு கொண்டு வரக்கூடிய சவால்களில் கவனம் செலுத்துவதும் முக்கியம்,” என்கிறார் அகர்வால். மேலும் காண்க: கார்பெட் ஏரியா , noreferrer">பில்ட் அப் ஏரியா மற்றும் சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியா : வித்தியாசத்தை தெரிந்து கொள்ளுங்கள்
FSI இலிருந்து விடுதலை: கவலைகள்
மறுபுறம், Axis Ecorp இன் CEO மற்றும் இயக்குனரான ஆதித்யா குஷ்வாஹா, FSI இலிருந்து சுதந்திரம் என்ற கருத்து ஒரு நல்ல யோசனை என்று நம்புகிறார், ஆனால் கொள்கை வகுப்பாளர்கள் வலுவான ஒழுங்குமுறை மற்றும் திட்டங்கள் பின்பற்ற வேண்டிய நன்கு வரையறுக்கப்பட்ட காலக்கெடுவை உறுதி செய்ய வேண்டும். அரசாங்கத்தின் புதிய FSI வாய்ப்புகளை எதிர்பார்த்து, சில திட்டங்கள் வேண்டுமென்றே தாமதப்படுத்தப்படுவது கவனிக்கப்படுகிறது. விதிமுறைகள் வெளிப்படையானதாக இருக்க வேண்டும், மேலும் நாம் FSI இலிருந்து சுதந்திரத்தை நோக்கி நகர வேண்டும். "அதே நேரத்தில், FSI வாய்ப்பு வழங்கப்படும் ஒவ்வொரு நகரத்தின் நகர மற்றும் திட்டமிடல் துறையும், திட்டங்களை சரியான நேரத்தில் வழங்குவதற்கும், குடிமை உள்கட்டமைப்பில் தேவையற்ற அழுத்தத்தைத் தவிர்ப்பதற்கும், அளவுருக்களை தீர்மானிப்பதில் செயலில் பங்கு வகிக்க வேண்டும். நகரத்திற்கான மாஸ்டர் பிளான், நகர வளர்ச்சிக்கான FSI மற்றும் அடர்த்தி நெறிமுறைகளை இயக்குகிறது. நில இருப்பு மற்றும் முன்மொழியப்பட்ட இலக்குகள் போன்ற காரணிகள் கருத்தில் கொள்ளப்படுகின்றன, FSI விதிமுறைகளுடன் தேவையான குடிமை உள்கட்டமைப்புக்கு திட்டமிட வேண்டும். ஒரு நிலையான, ஒரே அளவு பொருந்தக்கூடிய FSI மற்றும் அடர்த்தி விதிமுறைகளை பல்வேறு நகரங்கள் மற்றும் பகுதிகளுக்குப் பயன்படுத்த முடியாது," என்கிறார் குஷ்வாஹா.
ஒரு சிறந்த FSI என்றால் என்ன அளவு?
சிறந்த FSI ஐ தீர்மானிக்க முடியாது, ஏனெனில் இது பிராந்தியத்திற்கு பிராந்தியம் வேறுபடுகிறது. வளர்ச்சி, உள்கட்டமைப்பு வசதிகள், திறந்தவெளிகள் மற்றும் பசுமை மூடி ஆகியவற்றை மனதில் வைத்து முடிவு செய்ய வேண்டும். அடர்த்தி விதிமுறைகள் பொருளாதார, சமூக, உடல், சுற்றுச்சூழல் மற்றும் கட்டமைக்கப்பட்ட கட்டமைப்புகள் போன்ற பல அம்சங்களை உள்ளடக்கியது, மற்றவற்றுடன், ஒரு குறிப்பிட்ட பிராந்தியத்தின் நகர திட்டமிடல். ஐடி பூங்காக்கள், தரவு மையங்கள் மற்றும் வணிக இடங்கள் உள்ளிட்ட ஹைதராபாத் வணிக வளர்ச்சியானது உயர் FSI விகிதத்துடன் கட்டப்பட்டது. இதன் விளைவாக, உருவாக்கப்பட்ட இடங்கள் இந்த இடங்களை ஆக்கிரமித்துள்ள மக்கள் பெருமளவில் வருவதற்கு வழிவகுத்தது. இது சாலைகள், கழிவுநீர் மற்றும் மின்சாரம் போன்ற நகரத்தின் தற்போதைய குடிமை உள்கட்டமைப்பின் மீது அதிக அழுத்தத்தை ஏற்படுத்தியது. ஹைதராபாத்தின் வளர்ச்சியின் முக்கியக் கற்றல் என்னவென்றால், குடிமை உள்கட்டமைப்பு FSI இலிருந்து சுதந்திரத்துடன் அதிகரித்த போக்குவரத்தை கையாளும் திறன் கொண்டதாக இருப்பதை அரசாங்கம் உறுதி செய்ய வேண்டும். எந்தவொரு நகரத்திலும் சொத்து விலைகள் மற்றும் தேவை மற்றும் வீட்டுவசதி வழங்கல் ஆகியவை வழங்கல் அல்லது மலிவு வழங்கலை மட்டும் சார்ந்து இல்லை. மாறாக, கொடுக்கப்பட்ட நகரத்தின் பொருளாதார நடவடிக்கை மற்றும் வேலை சந்தையுடன் இது ஒரு முக்கியமான தொடர்பைக் கொண்டுள்ளது. எனவே, FSI இலிருந்து சுதந்திரம் என்பது, மக்களுக்கு மலிவு விலையில் வீடுகளை உருவாக்குவதை விட, இந்தியாவின் நகர்ப்புற மையங்களில் அதிக குழப்பம் மற்றும் இடையூறு வளர்ச்சிக்கு வழிவகுக்கும் என்று வாதிடப்பட்டது. (எழுத்தாளர் CEO, Track2Realty)
