స్వేచ్ఛ అనేది ఒక విలాసవంతమైనది మరియు ఇది వేర్వేరు వ్యక్తులకు వేర్వేరు విషయాలను సూచిస్తుంది. భారతీయ రియల్ ఎస్టేట్‌లోని వాటాదారులు కూడా వారి స్వంత నిర్వచనాలను కలిగి ఉన్నారు. అయితే, గృహ కొనుగోలుదారుకు, స్వాతంత్ర్యం అంటే సరసమైన ధరలో వారి స్వంత ఇంటిని కలిగి ఉండవచ్చు, డెవలపర్‌లకు, తపన అనేది బహుళ అడ్డంకుల నుండి స్వేచ్ఛ కావచ్చు – సింగిల్-విండో క్లియరెన్స్, పరిశ్రమ స్థితి, సులభమైన నిధులు మరియు ముఖ్యంగా, FSI – ఉచిత అభివృద్ధి.
FSI నుండి స్వేచ్ఛ' అంటే ఏమిటి?
FSI నుండి స్వేచ్ఛ అంటే, బిల్డర్లు FSI పరిమితుల పరిమితులు లేకుండా మరియు గృహ కొనుగోలుదారులకు, నగర కేంద్రాలలో మరియు చుట్టుపక్కల చౌకగా ఉండే గృహాలకు అనువదించవచ్చు. FSI అనేది ఫ్లోర్ స్పేస్ ఇండెక్స్, దీనిని FAR ( ఫ్లోర్ ఏరియా రేషియో )గా కూడా సూచిస్తారు. FSI అనేది వివిధ ప్రభుత్వ ఏజెన్సీలు మరియు స్థానిక మునిసిపాలిటీలచే అనుమతించదగిన అభివృద్ధి ప్రమాణం మరియు ఇది భూమి యొక్క మొత్తం వైశాల్యానికి సంబంధించి ప్రతి అంతస్తు యొక్క మొత్తం ఫ్లోర్ వైశాల్యంగా లెక్కించబడుతుంది. భారతదేశంలో, ప్రతి నగరానికి దాని స్వంత FSI ప్రమాణం 1.5 నుండి 3.75 వరకు ఉంటుంది, దేశంలో అపరిమిత FSI ఉన్న ఏకైక నగరం హైదరాబాద్. పట్టణ ప్రణాళికాదారులు, రద్దీ, కాంక్రీట్ జంగిల్స్ మరియు సరైన డ్రైనేజీ వ్యవస్థలు లేకపోవడంతో పౌర మౌలిక సదుపాయాలపై విపరీతమైన ఒత్తిడి ఎలా ఉంది. పాత దక్షిణ భారత నగరం. ఎఫ్‌ఎస్‌ఐ నుండి స్వేచ్ఛ నిజంగా హౌసింగ్ మార్కెట్‌లో విప్లవాత్మక మార్పులు చేస్తుందా మరియు మిగులు గృహాలను సృష్టిస్తుందా అనేది ప్రశ్న. అభిప్రాయాలు ప్రపంచవ్యాప్తంగా విభిన్నంగా ఉంటాయి మరియు CBDలలో మరియు చుట్టుపక్కల ఉదార FSI నిబంధనలతో పట్టణ గృహాలను కేంద్రీకరించాలా వద్దా అనే దానిపై చర్చ జరుగుతోంది, ఇది మౌలిక సదుపాయాలపై ఒత్తిడిని కలిగిస్తుంది. లేదా, పాలసీలు నగరం యొక్క విశాలమైన క్షితిజ సమాంతర వృద్ధిని లక్ష్యంగా చేసుకోవాలి, అది నగర పరిమితికి మించి అభివృద్ధి చేయడానికి ఎక్కువ వనరులు ఖర్చు అవుతుంది. భారతదేశంలో, భారతదేశం యొక్క పట్టణ గృహాలు ఎల్లప్పుడూ కాంక్రీట్ అర్బన్ జంగిల్‌ను సృష్టించే అవకాశం ఉన్నందున FSI నుండి హైదరాబాద్ మోడల్ స్వేచ్ఛపై నిపుణులు విభేదిస్తున్నారు. అంతేకాకుండా, ఎఫ్‌ఎస్‌ఐ రహిత నగరంగా ఉన్నప్పటికీ, హైదరాబాద్‌లో ప్రాపర్టీ ధరలు బెంగళూరు లేదా చెన్నై కంటే వేగంగా పెరిగాయని నిపుణులు అభిప్రాయపడుతున్నారు; తద్వారా FSI నుండి స్వేచ్ఛ దేశంలోని పట్టణ ప్రాంతాలలో మరింత సరసమైన గృహాల సరఫరాకు దారితీస్తుందనే వాదనను పడగొట్టింది. హైదరాబాద్‌లో గృహాల డిమాండ్ కూడా గచ్చిబౌలి ప్రాంతంలోని ఐటీ కారిడార్‌ వైపు మొగ్గు చూపింది. దేశంలోని పట్టణ ప్రణాళికాకర్తలు సమాధానాన్ని కనుగొనడానికి లోతుగా పరిశోధించాల్సిన అనేక ప్రశ్నలు ఉన్నాయి:
- రియల్ ఎస్టేట్ అభివృద్ధి కోసం FSI నుండి స్వేచ్ఛ మంచి లేదా చెడు ఆలోచన?
- హైదరాబాద్ లాంటి ఎఫ్‌ఎస్‌ఐ రహిత నగరం నుంచి ఏదైనా నేర్చుకున్నారా?
- నగర అభివృద్ధికి ఆదర్శవంతమైన FSI మరియు సాంద్రత ప్రమాణం ఏమిటి?
అపరిమిత FSI: ప్రయోజనాలు
ఆశిష్ నారాయణ్ అగర్వాల్, PropertyPistol.com వ్యవస్థాపకుడు మరియు CEO, FSI నుండి స్వేచ్ఛ రియల్ ఎస్టేట్‌కు మంచిగా ఉండకపోవచ్చని నొక్కి చెప్పారు. FSI అనేది సెక్టార్‌లో కీలకమైన అంశం, ఎందుకంటే ఖర్చులను నిర్వహించడానికి ప్రణాళికాబద్ధంగా నిర్మించబడిన గృహాల సంఖ్యను నిర్ధారిస్తుంది, ఆస్తిని కలిగి ఉండే ప్లాట్ యొక్క సామర్థ్యం మొదలైనవి. FSI నిబంధనలను అమలు చేయకపోవడం, నగరం యొక్క ఆకృతికి ఆటంకం కలిగించవచ్చు. దీర్ఘకాలంలో, అతను భావిస్తాడు. "ముంబై వంటి ఇప్పటికే అంతరిక్ష కొరత ఉన్న నగరం ప్రాథమిక మౌలిక సదుపాయాలపై అదనపు భారాన్ని ఎదుర్కొంటుంది మరియు ఆకుపచ్చ మరియు బహిరంగ ప్రదేశాల కొరతను ఎదుర్కొంటుంది. FSI లేకపోవటం వలన ప్రణాళికారహితమైన లేదా అస్థిరమైన పట్టణ ప్రణాళిక మరియు నిర్మాణాలు ప్రాజెక్ట్ యొక్క భద్రతకు ఆటంకం కలిగించవచ్చు, వేరియబుల్ ఖర్చులను పెంచవచ్చు మరియు నగరానికి మౌలిక సదుపాయాల సవాళ్లను సృష్టించవచ్చు. రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో FSI చాలా సంబంధిత అంశం, ఇది బాగా ప్రణాళికాబద్ధమైన, అభివృద్ధి చెందిన నగరాన్ని రూపొందించడంలో సహాయపడుతుంది. హైదరాబాద్ నగరంలో రియల్ ఎస్టేట్ రంగం వృద్ధిని ప్రోత్సహించడానికి ఉచిత ఎఫ్‌ఎస్‌ఐని అమలు చేసింది. అయితే ఇది నగరానికి తీసుకురాగల సవాళ్లపై దృష్టి పెట్టడం కూడా చాలా ముఖ్యం, ”అని అగర్వాల్ చెప్పారు. ఇవి కూడా చూడండి: కార్పెట్ ఏరియా , noreferrer">బిల్ట్ అప్ ఏరియా మరియు సూపర్ బిల్ట్ అప్ ఏరియా : తేడా తెలుసుకోండి
FSI నుండి స్వేచ్ఛ: ఆందోళనలు
మరోవైపు, యాక్సిస్ ఎకార్ప్ CEO మరియు డైరెక్టర్ ఆదిత్య కుష్వాహా, FSI నుండి స్వేచ్ఛ అనే భావన మంచి ఆలోచన అని నమ్ముతారు, అయితే విధాన నిర్ణేతలు పటిష్టమైన నియంత్రణను మరియు ప్రాజెక్ట్‌లు అనుసరించాల్సిన బాగా నిర్వచించబడిన కాలక్రమాన్ని నిర్ధారించాలి. ప్రభుత్వం నుండి కొత్త ఎఫ్‌ఎస్‌ఐ అవకాశాలను ఆశించి, కొన్ని ప్రాజెక్టులు ఉద్దేశపూర్వకంగా జాప్యం చేయడం గమనించబడింది. నిబంధనలు పారదర్శకంగా ఉండాలి మరియు మనం FSI నుండి స్వేచ్ఛ వైపు వెళ్లాలి. “అదే సమయంలో, ఎఫ్‌ఎస్‌ఐ అవకాశం ఇవ్వబడుతున్న ప్రతి నగరంలోని టౌన్ మరియు ప్లానింగ్ డిపార్ట్‌మెంట్, ప్రాజెక్ట్‌లను సకాలంలో అందించడానికి మరియు పౌర మౌలిక సదుపాయాలపై అనవసరమైన ఒత్తిడిని నివారించడానికి పారామితులను నిర్ణయించడంలో చురుకైన పాత్ర పోషించాల్సిన అవసరం ఉంది. నగరం కోసం మాస్టర్ ప్లాన్ నగర అభివృద్ధికి FSI మరియు సాంద్రత నిబంధనలను నడిపిస్తుంది. భూమి లభ్యత మరియు ప్రతిపాదిత లక్ష్యాలు వంటి అంశాలు పరిగణించబడతాయి, FSI నిబంధనలతో పాటు అవసరమైన పౌర అవస్థాపన కోసం ప్రణాళిక వేయడానికి. వివిధ నగరాలు మరియు ప్రాంతాలకు ప్రామాణికమైన, ఒకే పరిమాణానికి సరిపోయే FSI మరియు సాంద్రత ప్రమాణం వర్తించదు" అని కుష్వాహ చెప్పారు.
ఆదర్శవంతమైన FSI అంటే ఏమిటి పరిమితి?
ఆదర్శ FSI నిర్ణయించబడదు, ఎందుకంటే ఇది ప్రాంతం నుండి ప్రాంతానికి భిన్నంగా ఉంటుంది. వృద్ధి, మౌలిక సదుపాయాలు, బహిరంగ ప్రదేశాలు మరియు గ్రీన్ కవర్‌ను దృష్టిలో ఉంచుకుని దీనిని నిర్ణయించాలి. డెన్సిటీ నిబంధనలు ఒక నిర్దిష్ట ప్రాంతం యొక్క పట్టణ ప్రణాళికలో ఆర్థిక, సామాజిక, భౌతిక, పర్యావరణ మరియు నిర్మించిన నిర్మాణాలు వంటి అనేక అంశాలను కవర్ చేస్తాయి. ఐటీ పార్కులు, డేటా సెంటర్లు మరియు వాణిజ్య స్థలాలతో సహా హైదరాబాద్ యొక్క వాణిజ్య అభివృద్ధి అధిక FSI నిష్పత్తితో నిర్మించబడింది. తత్ఫలితంగా, సృష్టించబడిన స్థానాలు ఈ స్థలాలను ఆక్రమించుకునే వ్యక్తుల యొక్క భారీ ప్రవాహానికి దారితీశాయి. ఇది నగరంలో ఇప్పటికే ఉన్న రోడ్లు, మురుగునీరు మరియు విద్యుత్ వంటి పౌర మౌలిక సదుపాయాలపై ఒత్తిడి పెంచింది. హైదరాబాద్ అభివృద్ధి నుండి ముఖ్యమైన పాఠం ఏమిటంటే, పౌర మౌలిక సదుపాయాలు FSI నుండి స్వేచ్ఛతో పెరిగిన ట్రాఫిక్‌ను నిర్వహించగల సామర్థ్యాన్ని కలిగి ఉన్నాయని ప్రభుత్వం నిర్ధారించాల్సిన అవసరం ఉంది. ఏదైనా నగరంలో ఆస్తి ధరలు మరియు డిమాండ్ మరియు గృహాల సరఫరా కేవలం సరఫరా లేదా సరసమైన సరఫరాపై ఆధారపడి ఉండదు. బదులుగా, ఇచ్చిన నగరం మరియు జాబ్ మార్కెట్‌లోని ఆర్థిక కార్యకలాపాలతో ఇది క్లిష్టమైన సంబంధాన్ని కలిగి ఉంది. అందువల్ల, FSI నుండి స్వేచ్ఛ అనేది భారతదేశంలోని పట్టణ కేంద్రాలలో మరింత గందరగోళం మరియు అస్థిరమైన పెరుగుదలకు దారితీస్తుందని, సామాన్యులకు సరసమైన గృహాలను సృష్టించడం కంటే వాదించబడింది. (రచయిత CEO, Track2Realty)
