স্বাধীনতা একটি বিলাসিতা এবং এর অর্থ বিভিন্ন মানুষের কাছে ভিন্ন ভিন্ন জিনিস। ভারতীয় রিয়েল এস্টেটের স্টেকহোল্ডারদেরও তাদের নিজস্ব সংজ্ঞা রয়েছে। যদিও, একজন বাড়ির ক্রেতার জন্য, স্বাধীনতার অর্থ হতে পারে একটি সাশ্রয়ী মূল্যে তাদের নিজস্ব একটি বাড়ি থাকা, ডেভেলপারদের জন্য, অনুসন্ধানটি হতে পারে একাধিক বাধা থেকে মুক্তি – একক-উইন্ডো ক্লিয়ারেন্স, একটি শিল্পের অবস্থা, সহজ অর্থায়ন এবং সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণভাবে, FSI -মুক্ত উন্নয়ন।
'FSI থেকে স্বাধীনতা' বলতে কী বোঝায়?
FSI থেকে স্বাধীনতার অর্থ হল বিল্ডাররা FSI সীমার সীমাবদ্ধতা ছাড়াই এবং বাড়ির ক্রেতাদের জন্য উপলব্ধ জমির পার্সেলগুলির সর্বাধিক ব্যবহার করতে পারে, এটি শহরের কেন্দ্রে এবং এর আশেপাশে সস্তা আবাসনে অনুবাদ করতে পারে। FSI হল ফ্লোর স্পেস ইনডেক্স, যাকে FAR ( ফ্লোর এরিয়া রেশিও ) হিসাবেও উল্লেখ করা হয়। FSI হল বিভিন্ন সরকারী সংস্থা এবং স্থানীয় পৌরসভার দ্বারা অনুমোদিত উন্নয়নের নিয়ম এবং এটি জমির প্লটের মোট ক্ষেত্রফলের সাপেক্ষে প্রতিটি ফ্লোরের মোট ক্ষেত্রফল হিসাবে গণনা করা হয়। ভারতে, প্রতিটি শহরের নিজস্ব এফএসআই নিয়ম রয়েছে, 1.5 থেকে 3.75 পর্যন্ত, হায়দ্রাবাদ সীমাহীন এফএসআই সহ দেশের একমাত্র শহর। নগর পরিকল্পনাবিদরা, তাই দেখিয়েছেন কীভাবে নাগরিক পরিকাঠামোর উপর প্রচুর চাপ রয়েছে, যেখানে যানজট, কংক্রিটের জঙ্গল এবং কোন সঠিক নিষ্কাশন ব্যবস্থা নেই। প্রাচীন দক্ষিণ ভারতীয় শহর। প্রশ্ন হল FSI থেকে মুক্তি আসলেই আবাসন বাজারে বিপ্লব ঘটাবে এবং উদ্বৃত্ত আবাসন তৈরি করবে? বিশ্বজুড়ে মতামত ভিন্ন এবং উদার এফএসআই নিয়মাবলীর সাথে শহুরে আবাসনকে কেন্দ্রীভূত করা উচিত কিনা তা নিয়ে বিতর্ক রয়েছে, যা অবকাঠামোর উপর চাপ সৃষ্টি করতে পারে। অন্যথায়, নীতিগুলি শহরের অনুভূমিক বৃদ্ধিকে বিস্তৃত করার লক্ষ্যে হওয়া উচিত যা শহরের সীমার বাইরে বিকাশ করতে আরও সংস্থান ব্যয় করবে। ভারতে, বিশেষজ্ঞরা এফএসআই থেকে স্বাধীনতার হায়দ্রাবাদ মডেলের বিষয়ে ভিন্ন মত পোষণ করেন কারণ ভারতের শহুরে আবাসন সবসময় একটি কংক্রিট শহুরে জঙ্গল তৈরির প্রবণতা রয়েছে। অধিকন্তু, বিশেষজ্ঞরা এমনকি উল্লেখ করেছেন যে FSI-মুক্ত শহর হওয়া সত্ত্বেও, হায়দ্রাবাদে সম্পত্তির দাম বেঙ্গালুরু বা চেন্নাইয়ের চেয়ে দ্রুত বেড়েছে; এইভাবে এই যুক্তিকে ধ্বংস করে যে FSI থেকে স্বাধীনতা দেশের শহুরে পকেটে আরও সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের সরবরাহের দিকে পরিচালিত করবে। হায়দ্রাবাদে আবাসনের চাহিদা গাছিবাউলি এলাকার আইটি করিডোরের দিকেও ঝুঁকছে। এমন অনেক প্রশ্ন রয়েছে যার উত্তর খুঁজতে দেশের নগর পরিকল্পনাবিদদের আরও গভীরে যেতে হবে:
- FSI থেকে স্বাধীনতা কি রিয়েল এস্টেট উন্নয়নের জন্য একটি ভাল বা খারাপ ধারণা?
- হায়দ্রাবাদের মতো FSI-মুক্ত শহর থেকে কি কোনো শিক্ষা নেওয়া হয়েছে?
- শহর উন্নয়নের জন্য আদর্শ FSI এবং ঘনত্বের আদর্শ কি?
সীমাহীন FSI: সুবিধা
আশীষ নারাইন PropertyPistol.com এর প্রতিষ্ঠাতা এবং সিইও আগরওয়াল দাবি করেন যে FSI থেকে মুক্তি রিয়েল এস্টেটের জন্য শুভ নাও হতে পারে। এফএসআই হল সেক্টরের একটি মূল উপাদান, কারণ এটি খরচ পরিচালনা করার জন্য পরিকল্পিতভাবে নির্মিত বাড়ির একটি নির্দিষ্ট সংখ্যক নির্ধারণ করে, প্লটের সম্পত্তি রাখার ক্ষমতা ইত্যাদি। দীর্ঘ দৌড়, তিনি অনুভব করেন। “মুম্বাইয়ের মতো একটি মহাকাশ-অনাহারী শহর মৌলিক পরিকাঠামো এবং সবুজ ও খোলা জায়গার অভাবের উপর অতিরিক্ত বোঝার সম্মুখীন হবে। এফএসআই-এর অনুপস্থিতির ফলে অপরিকল্পিত নগর পরিকল্পনা ও নির্মাণ হতে পারে যা প্রকল্পের নিরাপত্তাকে বাধাগ্রস্ত করতে পারে, পরিবর্তনশীল খরচ বাড়াতে পারে এবং একটি শহরের জন্য অবকাঠামোগত চ্যালেঞ্জ তৈরি করতে পারে। একটি সুপরিকল্পিত, উন্নত শহর তৈরিতে সাহায্য করার জন্য রিয়েল এস্টেট সেক্টরে FSI একটি অত্যন্ত প্রাসঙ্গিক বিষয়। শহরের রিয়েল এস্টেট সেক্টরের বৃদ্ধিকে উৎসাহিত করার জন্য হায়দ্রাবাদ বিনামূল্যে FSI প্রয়োগ করেছে। তবে এটি শহরে যে চ্যালেঞ্জগুলি আনতে পারে তার উপর ফোকাস করাও গুরুত্বপূর্ণ, "আগারওয়াল বলেছেন। আরও দেখুন: কার্পেট এলাকা , noreferrer">বিল্ট আপ এরিয়া এবং সুপার বিল্ট আপ এরিয়া : পার্থক্য জানুন
FSI থেকে স্বাধীনতা: উদ্বেগ
অন্য দিকে, Axis Ecorp-এর সিইও এবং ডিরেক্টর আদিত্য কুশওয়াহা বিশ্বাস করেন যে FSI থেকে স্বাধীনতার ধারণাটি একটি ভাল ধারণা কিন্তু নীতিনির্ধারকদের আরও শক্তিশালী নিয়ন্ত্রণ এবং একটি সু-সংজ্ঞায়িত সময়রেখা নিশ্চিত করতে হবে যা প্রকল্পগুলি অনুসরণ করতে হবে৷ এটা লক্ষ্য করা গেছে যে কিছু প্রকল্প ইচ্ছাকৃতভাবে বিলম্বিত হচ্ছে, সরকারের কাছ থেকে নতুন FSI সুযোগের প্রত্যাশায়। প্রবিধানগুলি স্বচ্ছ হওয়া দরকার, এবং আমাদের অবশ্যই FSI থেকে মুক্তির দিকে অগ্রসর হতে হবে। “একই সময়ে, প্রতিটি শহরের টাউন এবং প্ল্যানিং ডিপার্টমেন্ট যেখানে এফএসআই সুযোগ দেওয়া হচ্ছে, সেই প্যারামিটারগুলি নির্ধারণে একটি সক্রিয় ভূমিকা পালন করতে হবে যার ফলে প্রকল্পগুলি সময়মতো বিতরণ করা হয় এবং নাগরিক অবকাঠামোর উপর অযাচিত চাপ এড়ানো যায়৷ শহরের জন্য মাস্টার প্ল্যান শহরের উন্নয়নের জন্য FSI এবং ঘনত্বের নিয়মগুলিকে চালিত করে। FSI প্রবিধানের সাথে প্রয়োজনীয় নাগরিক পরিকাঠামোর পরিকল্পনা করার জন্য জমির প্রাপ্যতা এবং প্রস্তাবিত লক্ষ্যমাত্রার মতো বিষয়গুলি বিবেচনা করা হয়। একটি স্ট্যান্ডার্ড, এক-আকার-ফিট-সমস্ত এফএসআই এবং ঘনত্বের আদর্শ বিভিন্ন শহর এবং এলাকায় প্রয়োগ করা যায় না,” কুশওয়াহা বলেছেন।
একটি আদর্শ FSI কি? সীমা?
আদর্শ FSI নির্ধারণ করা যায় না, কারণ এটি অঞ্চল থেকে অঞ্চলে আলাদা। প্রবৃদ্ধি, অবকাঠামো সুবিধা, খোলা জায়গা এবং সবুজ আচ্ছাদনের কথা মাথায় রেখেই সিদ্ধান্ত নেওয়া উচিত। ঘনত্বের নিয়মগুলি একটি নির্দিষ্ট অঞ্চলের শহর পরিকল্পনায় অর্থনৈতিক, সামাজিক, শারীরিক, পরিবেশগত এবং নির্মিত কাঠামোর মতো বিভিন্ন দিককে কভার করে। আইটি পার্ক, ডেটা সেন্টার এবং বাণিজ্যিক স্থান সহ হায়দ্রাবাদের বাণিজ্যিক উন্নয়ন একটি উচ্চ FSI অনুপাতের সাথে নির্মিত হয়েছিল। ফলস্বরূপ, যে অবস্থানগুলি তৈরি করা হয়েছিল সেগুলির ফলে এই স্থানগুলি দখল করে প্রচুর লোকের প্রবাহ ঘটে। এটি শহরের বিদ্যমান নাগরিক অবকাঠামো যেমন রাস্তা, পয়ঃনিষ্কাশন এবং বিদ্যুতের উপর বর্ধিত চাপ সৃষ্টি করেছে। হায়দ্রাবাদের উন্নয়ন থেকে মূল শিক্ষা হল যে সরকারকে নিশ্চিত করতে হবে যে নাগরিক পরিকাঠামো FSI থেকে স্বাধীনতার সাথে বর্ধিত ট্রাফিক পরিচালনা করতে সক্ষম। যে কোনো শহরে সম্পত্তির দাম এবং আবাসনের চাহিদা এবং সরবরাহ শুধুমাত্র সরবরাহ বা সাশ্রয়ী সরবরাহের উপর নির্ভরশীল নয়। বরং, প্রদত্ত শহরের অর্থনৈতিক ক্রিয়াকলাপ এবং চাকরির বাজারের সাথে এর একটি গুরুত্বপূর্ণ যোগসূত্র রয়েছে। তাই, যুক্তি দেওয়া হয় যে FSI থেকে স্বাধীনতা জনসাধারণের জন্য সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন তৈরির চেয়ে ভারতের নগর কেন্দ্রগুলির আরও বিশৃঙ্খলা এবং এলোমেলো বৃদ্ধির দিকে পরিচালিত করবে। (লেখক সিইও, Track2Realty)
