COVID-19 க்கு பிந்தைய காலத்தில், குறுக்கு காற்றோட்டம், திறந்தவெளிகள் மற்றும் ஆரோக்கியம் ஆகியவையாகும், அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளில் உள்ள பால்கனிகள் நகர்ப்புற ரியல் எஸ்டேட் சந்தைகளில் மீண்டும் ஒரு மையமாக மாறிவிட்டன. அடுக்கு -2 மற்றும் அடுக்கு -3 நகரங்களைச் சேர்ந்த நபர்கள் விரிவான வராண்டாக்கள், உள் முற்றம் மற்றும் தாழ்வாரங்கள் என்ற கருத்துக்கு நன்கு பழக்கமாக இருக்கக்கூடும், மும்பை போன்ற நகரங்களில் வளர்க்கப்படும் மக்கள் நிச்சயமாக பால்கனிகளை ஒரு ஆடம்பரமாக கருதுவார்கள். உதாரணமாக, மும்பையில் மென்பொருள் பொறியாளரான பிரகாஷ் குமார் தனது குழந்தைப் பருவத்தை பாட்னாவில் கழித்தார், அங்கு வீட்டின் நீட்டிக்கப்பட்ட வராண்டா மெட்ரோ நகரங்களில் உள்ள 2BHK குடியிருப்புகளை விட பெரியதாக இருந்தது. இதன் விளைவாக, நொய்டாவுக்குச் சென்றபோது, குமார் தனது குடியிருப்பில் தடைபட்ட, ஐந்து அடி பால்கனியில் மிகவும் அதிருப்தி அடைந்தார். "இருப்பினும், சிறந்த தொழில்முறை வாய்ப்புகளுக்காக மும்பைக்குச் சென்ற பிறகுதான், பால்கனியில் என்ன வகையான ஆடம்பரங்கள் இருந்தன என்பதை நான் உணர்ந்தேன்" என்று குமார் கூறுகிறார். ஆயினும்கூட, ஒவ்வொரு அறையிலும், குறிப்பாக மும்பை போன்ற ஒரு நகரத்தில் இணைக்கப்பட்ட பால்கனிகளைத் தேடுகிறீர்களானால், வாங்குபவர் ஒரு பிரீமியம் செலுத்த வேண்டும். 
தரை பகுதியில் ஒரு பால்கனியில் சேர்க்கப்பட்டுள்ளது கணக்கீடு?
ஒரு யூனிட்டின் பால்கனியில் வீட்டின் தரைவிரிப்பு பகுதியின் ஒரு பகுதியாக இருக்கிறதா இல்லையா என்பது உள்ளூர் மேம்பாட்டு விதிமுறைகள் மற்றும் நகராட்சிகளால் வரையறுக்கப்படுகிறது. பெரும்பாலான நகராட்சி பகுதிகளில், குளிரூட்டப்பட்ட அல்லது சூடான இடம் மட்டுமே பகுதி கணக்கீடுகளில் கருதப்படுகிறது. திறந்தவெளியின் கொடுக்கப்பட்ட வரையறையால், கம்பள பகுதியில் பால்கனியில் சேர்க்கப்படவில்லை.
இந்தியாவில், ஒவ்வொரு நகரத்திற்கும் பில்டர்கள் கடைபிடிக்க வேண்டிய விதிமுறைகள் உள்ளன. உத்தரபிரதேசம், ஹரியானா, டெல்லி, மத்தியப் பிரதேசம், இமாச்சலப் பிரதேசம் மற்றும் ராஜஸ்தான் போன்ற மாநிலங்கள் மூன்று முதல் ஆறு அடி ஆழத்திற்கு (இது பெரும்பாலான இடங்களில் 1.5 மீட்டர்) பால்கனிகளை அனுமதிக்கின்றன, இது FAR (தரை பரப்பு விகிதம்) இல்லாதது . இருப்பினும், இந்த மாநிலங்களில், பில்டர்கள் கடைபிடிக்க வேண்டிய சில நிபந்தனைகள் இருக்கலாம். இதற்கு மாறாக, மேற்கு வங்கம் மற்றும் மகாராஷ்டிரா பொதுவாக பால்கனிகளை FAR இல்லாமல் அனுமதிக்காது. மும்பை பால்கனிகளுக்கான பூஞ்சை எஃப்எஸ்ஐ மூலம் பிரீமியத்தை வைத்துள்ளது, அங்கு பிரீமியம் கம்பள பரப்பளவில் 60% வரை செல்லக்கூடும்.
ஏபிஏ கார்ப் நிறுவனத்தின் இயக்குனர் அமித் மோடி, டெக், பால்கனியில் மற்றும் மொட்டை மாடிகளில் உள்ள பிரசாதங்களில் உள்ளார்ந்த பகுதியாக இருந்துள்ளார் வட இந்திய ரியல் எஸ்டேட், அங்கு அடுக்குமாடி குடியிருப்பு என்பது மிகவும் சமீபத்திய கருத்தாகும், இது சுயாதீன வீடுகள், கோத்திகள் அல்லது பங்களாக்களிலிருந்து உருவாகியுள்ளது. “பால்கனிகள் பொதுவாக வீட்டின் அளவிற்கு ஏற்ப இருக்கும். ஒரு பெரிய பால்கனியில், பெரும்பாலும் வாழும் பகுதிக்கு வெளியே, உலகின் இந்த பகுதியில் உள்ள ஒவ்வொரு குடியிருப்பிலும் அவசியம் இருக்க வேண்டும். நீங்கள் விலை வரம்பை அதிகரிக்கும்போது பால்கனிகளின் எண்ணிக்கையும் அவற்றின் அளவுகளும் அதிகரித்துக்கொண்டே இருக்கின்றன. இப்போதெல்லாம், சமையலறை / சலவை பகுதிக்கு வெளியே ஒரு பயன்பாட்டு பால்கனியுடன், இயற்கை ஒளி மற்றும் காற்றின் மிகுதியாக ஒவ்வொரு படுக்கையறையையும் அதன் சொந்த பால்கனியில் வைத்திருக்க மக்கள் விரும்புகிறார்கள். ஆமாம், செயல்பாட்டில் உள்ளீட்டு செலவுகள், நேரம் மற்றும் உழைப்பு ஆகியவற்றின் காரணமாக ஒரு செலவு உறுப்பு இணைக்கப்பட்டுள்ளது, ஆனால் இது டெவலப்பருக்கு கூடுதல் ஊக்க மற்றும் விற்பனை புள்ளியாகும், ஏனெனில் நீங்கள் விலை மதிப்பின் சங்கிலியை உயர்த்துவீர்கள், ”என்று அவர் விளக்குகிறார்.
ஒரு பால்கனியில் ஒரு வீட்டின் விலை எவ்வாறு அதிகரிக்கிறது?
ஆறு அடி உயரமுள்ள ஒரு பால்கனியில் வழக்கமான கட்டுமான விஷயத்தில், அதன் செலவை விட சுமார் 25% -50% அதிகம் செலவாகும் என்று கட்டுமான நிறுவனங்கள் கருதுகின்றன. வெட்டு பேனல்களுக்கு சுவர்கள் பெரும்பாலும் தேவைப்படுவதாலும், ஒரு பால்கனியில் வைப்பதும் கட்டமைப்பில் மற்ற மாற்றங்களை கட்டாயப்படுத்துவதால், பூகம்பங்களுக்கு ஆளாகக்கூடிய உலகின் சில பகுதிகளில் விஷயங்கள் இன்னும் சிக்கலானவை.
நிர்வாக பங்குதாரர் பெக்கன் ரீம்ஸ், ரோஹித் கரோடியா, வீடு வாங்குபவர்கள் பெரும்பாலும் சூழ்நிலைகளை எதிர்கொள்கிறார்கள், அங்கு ரியல் எஸ்டேட் இடங்கள் நீட்டிக்கப்பட்ட பால்கனியுடன் பிரீமியம் கட்டளையிடுகின்றன. வெளிப்புறத்தின் மொத்த சதுர அடி ஒரு சதுர அடி உட்புற இடத்தின் மதிப்பீட்டில் 25% முதல் 50% வரை இடைவெளிகள் மதிப்புடையதாக இருக்கும், இது குடியிருப்பு இடத்தின் விற்பனை விலைக்கு ஒரு நல்ல தொகையைச் சேர்க்கிறது. “விரிவாக்கப்பட்ட பால்கனிகள் இனி மலிவானவை அல்ல. 550 சதுர அடி வாழ்க்கைப் பரப்பளவும், 50 சதுர அடி இடமும் நீட்டிக்கப்பட்ட பால்கனிகளுக்கு அர்ப்பணிக்கப்பட்ட ஒரு வீட்டை ஒப்பிடும்போது, 600 சதுர அடி அளவிலான 2 பிஹெச்கே குடியிருப்பில் முதலீடு செய்வதில் வருங்கால வீடு வாங்குபவர்கள் இன்னும் ஒரு விருப்பத்தைக் காட்டுகிறார்கள். உயரம், அளவு, பொருட்கள் மற்றும் பயன்படுத்தப்பட்ட முடிவுகள் போன்ற முக்கியமான காரணிகளையும் இந்த செலவு சார்ந்துள்ளது, ”என்கிறார் கரோடியா. ஒரு பால்கனியைச் சேர்க்கும்போது, ஒருவர் கருத்தில் கொள்ள வேண்டிய செலவைத் தவிர, நிறைய விஷயங்கள் உள்ளன என்று ஆக்சிஸ் ஈகார்ப் நிறுவனத்தின் இயக்குநரும் தலைமை நிர்வாக அதிகாரியுமான ஆதித்யா குஷ்வாஹா சுட்டிக்காட்டுகிறார். "ஏற்கனவே உள்ள திட்டத்திற்கு பால்கனியைச் சேர்ப்பது போன்ற மாற்றங்களைச் செய்வதற்கு கவனமாக திட்டமிடல் தேவை. ஒரு வேலையைத் தொடங்குவதற்கு முன்பு கட்டமைப்பு விதிகளை ஒருவர் சரிபார்க்க வேண்டும். எனவே, இது திட்டம் எந்த கட்டத்தில் உள்ளது என்பதைப் பொறுத்தது. புதிய கட்டுமானங்கள் அல்லது திட்டங்கள் வளர்ச்சியில் இருந்தால், பால்கனிகளை இணைப்பது எளிதாக இருக்கும், மேலும் இந்த திட்டம் சிறப்பாக இருக்கும், ”என்கிறார் குஷ்வாஹா. மேலும் காண்க: ரியல் எஸ்டேட் சட்டம் (RERA) பற்றி நீங்கள் தெரிந்து கொள்ள வேண்டியது இப்போது கம்பளப் பகுதியை வெளிப்படுத்த RERA கட்டளையிடுகிறது மற்றும் பல நகரங்களுக்கு இலவச FSI உள்ளது பால்கனிகள், பால்கனிகளுடன் கூடுதல் செலவை நியாயப்படுத்துவது சவாலாக இருக்குமா? டெவலப்பர்களில் சிலர் இந்த கூடுதல் செலவுகளை பிரதான கட்டிட செலவில் உள்ளடக்கியதாக தொழில் கண்காணிப்பாளர்கள் நம்புகின்றனர். டெவலப்பர்களின் நியாயத்தீர்ப்பு என்னவென்றால், வீடு வாங்குபவர்களுக்கு பால்கனிகளை வழங்க கூடுதல் எஃப்எஸ்ஐ செலவு இல்லாதபோது கூட, பால்கனிகளுக்கு கட்டுமான செலவு உள்ளது மற்றும் சலுகையைப் பொறுத்து கூடுதல் அம்சமாகும். குறைந்த விலை வீடுகளில் ஒன்று அல்லது இரண்டு பால்கனிகள் இருக்கலாம், ஒரு பிரீமியம் திட்டத்தில் ஒவ்வொரு படுக்கையறைக்கும் பால்கனிகள் இணைக்கப்படலாம். குறுக்கு காற்றோட்டம், காற்று ஓட்டம் மற்றும் இயற்கை விளக்குகள் ஆகியவற்றை உறுதி செய்வதற்காக, அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் முன் மற்றும் பின்புறம், சொகுசு குடியிருப்புகள் அபார்ட்மெண்டின் முழு நீளத்தையும் இயக்கும் பெரிய தளங்களைக் கொண்டிருக்கலாம். ஒரு பொதுவான நடைமுறையாக, சிறந்த ஒப்பீட்டிற்கு, டெவலப்பர்கள் மொத்த சூப்பர் பகுதியில் பால்கனிகளின் விலையை குறிப்பிட வேண்டும் என்று தொழில் பங்குதாரர்கள் ஒப்புக்கொள்கிறார்கள்.
அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்
குடியிருப்புகள் ஏன் பால்கனிகளைக் கொண்டுள்ளன?
அடுக்குமாடி குடியிருப்பில் உள்ள பால்கனிகளின் நோக்கம், அதன் குடியிருப்பாளர்களுக்கு திறந்தவெளியில், தங்கள் சொந்த இல்லத்திற்குள் வழங்குவதாகும்.
பால்கனிகள் மதிப்பு சேர்க்கிறதா?
இந்திய ரியல் எஸ்டேட்டில் பால்கனிகள் மதிப்பு கூட்டப்பட்ட பிரசாதமாகக் காணப்படுகின்றன மற்றும் டிக்கெட் அளவுகளை அதிகரிப்பதில் மிகவும் பொதுவானவை. பால்கனிகளும் சொத்தின் விலைக்கு பிரீமியம் சேர்க்கின்றன.
(The writer is CEO, Track2Realty)
