ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) சட்டம், 2016 (RERA) என்பது இந்திய நாடாளுமன்றத்தால் நிறைவேற்றப்பட்ட ஒரு சட்டமாகும். வீடு வாங்குபவர்களின் நலன்களைப் பாதுகாக்கவும், ரியல் எஸ்டேட் துறையில் முதலீடுகளை அதிகரிக்கவும் RERA முயல்கிறது. மாநிலங்களவை ரேரா மசோதாவை மார்ச் 10, 2016 அன்று நிறைவேற்றியது, அதன்பிறகு மக்களவை மார்ச் 15, 2016 அன்று நிறைவேற்றப்பட்டது, இது மே 1, 2016 முதல் நடைமுறைக்கு வந்தது . அதன் 92 பிரிவுகளில் 59 மே 1, 2016 அன்று அறிவிக்கப்பட்டன, மீதமுள்ள விதிகள் மே 1, 2017 முதல் நடைமுறைக்கு வந்தன. இந்தச் சட்டத்தின் கீழ், மத்திய மற்றும் மாநில அரசுகள், தங்கள் சொந்த விதிகளை சட்டத்தின் கீழ், ஆறு மாதங்களுக்கு அறிவிக்க வேண்டும். மத்திய சட்டத்தின் கீழ் வடிவமைக்கப்பட்ட மாதிரி விதிகளின் அடிப்படை.
RERA என்றால் என்ன
ஏப்ரல் 2019 நிலவரப்படி மாநிலங்கள் மற்றும் யூனியன் பிரதேசங்களில் ரேரா பதிவு
| மாநில / யூனியன் பிரதேசம் | அறிவிப்பு நிலை |
| அருணாச்சல் பிரதேசம் | அறிவிக்கப்பட்டது (வலைத்தளம் இன்னும் தொடங்கப்படவில்லை) |
| அசாம் | அறிவிக்கப்பட்டது (வலைத்தளம் இன்னும் தொடங்கப்படவில்லை) |
| கேரளா | அறிவிக்கப்பட்டது (வலைத்தளம் தொடங்கப்பட்டது) |
| மணிப்பூர் | விரைவில் அறிவிக்கப்படும் |
| மேகாலயா | விரைவில் அறிவிக்கப்படும் |
| மிசோரம் | விரைவில் அறிவிக்கப்படும் |
| நாகாலாந்து | விரைவில் அறிவிக்கப்படும் |
| சிக்கிம் | விரைவில் அறிவிக்கப்படும் |
| திரிபுரா | அறிவிக்கப்பட்டது (வலைத்தளம் இன்னும் தொடங்கப்படவில்லை) |
| மேற்கு வங்கம் | HIRA இன் கீழ் அறிவிக்கப்பட்டது |
| லட்சத்தீவு | style = "font-weight: 400;"> அறிவிக்கப்பட்டது (வலைத்தளம் இன்னும் தொடங்கப்படவில்லை) |
| புதுச்சேரி | அறிவிக்கப்பட்டது (வலைத்தளம் இன்னும் தொடங்கப்படவில்லை) |
செயலில் உள்ள RERA வலைத்தளங்களைக் கொண்ட மாநிலங்கள் மற்றும் யூனியன் பிரதேசங்கள்
| மாநில / யூனியன் பிரதேசம் | பதிவு செய்யப்பட்ட திட்டங்கள், ஏப்ரல் 2019 வரை | பதிவுசெய்யப்பட்ட முகவர்கள் |
| ஆந்திரா | 307 | 47 |
| பீகார் | 250 | – |
| சத்தீஸ்கர் | 859 | 363 |
| கோவா | 379 | 143 |
| குஜராத் | 5,317 | 899 |
| ஹரியானா | style = "font-weight: 400;"> 558 | – |
| இமாச்சலப் பிரதேசம் | 29 | 26 |
| ஜார்க்கண்ட் | 30 | 66 |
| கர்நாடகா | 2,530 | 1,342 |
| மத்தியப் பிரதேசம் | 2,163 | 533 |
| மகாராஷ்டிரா | 20,718 | 19,699 |
| ஒடிசா | 257 | 35 |
| பஞ்சாப் | 672 | 1,026 |
| ராஜஸ்தான் | 925 | style = "font-weight: 400;"> 840 |
| தமிழ்நாடு | 965 | 538 |
| தெலுங்கானா | 642 | 440 |
| உத்தரபிரதேசம் | 2,612 | 2,750 |
| உத்தரகண்ட் | 156 | 175 |
| அந்தமான் மற்றும் நிக்கோபார் தீவு | 1 | 16 |
| தாத்ரா மற்றும் நகர் ஹவேலி – தமன் மற்றும் டியு | 96 | 2 |
| டெல்லி (டெல்லியின் தேசிய தலைநகரம்) | 18 | 70 |
ஏன் ரேரா?
நீண்ட காலமாக, வீடு வாங்குபவர்கள் உள்ளனர் ரியல் எஸ்டேட் பரிவர்த்தனைகள் தோல்வியுற்றன மற்றும் டெவலப்பர்களுக்கு ஆதரவாக இருந்தன என்று புகார் கூறினார். RERA மற்றும் அரசாங்கத்தின் மாதிரிக் குறியீடு, விற்பனையாளருக்கும் சொத்துக்களை வாங்குபவருக்கும் இடையில், குறிப்பாக முதன்மை சந்தையில் மிகவும் சமமான மற்றும் நியாயமான பரிவர்த்தனையை உருவாக்குவதை நோக்கமாகக் கொண்டுள்ளது. RERA, ரியல் எஸ்டேட் கொள்முதலை எளிதாக்கும் , சிறந்த பொறுப்புணர்வு மற்றும் வெளிப்படைத்தன்மையைக் கொண்டுவருவதன் மூலம், மாநிலங்கள் மத்திய சட்டத்தின் விதிகளையும் ஆவியையும் நீர்த்துப்போகச் செய்யாது . RERA இந்திய ரியல் எஸ்டேட் தொழிலுக்கு அதன் முதல் கட்டுப்பாட்டாளரை வழங்கும். ரியல் எஸ்டேட் சட்டம் ஒவ்வொரு மாநிலத்திற்கும், யூனியன் பிரதேசத்திற்கும், அதன் சொந்த கட்டுப்பாட்டாளரை உருவாக்குவதற்கும், கட்டுப்பாட்டாளரின் செயல்பாட்டை நிர்வகிக்கும் விதிகளை உருவாக்குவதற்கும் கட்டாயமாக்குகிறது.
RERA வீடு வாங்குபவர்களை எவ்வாறு பாதிக்கும்
முக்கியமான சில இணக்கங்கள்:
- எந்தவொரு சிறிய சேர்த்தல் அல்லது மாற்றத்தைப் பற்றியும் ஒதுக்கீட்டாளர்களுக்குத் தெரிவித்தல்.
- சம்மதம் வேறு எந்த சேர்த்தல் அல்லது மாற்றத்தைப் பற்றி 2/3 வது ஒதுக்கீட்டாளர்களின்.
- RERA உடன் பதிவு செய்வதற்கு முன் வெளியீடு அல்லது விளம்பரம் இல்லை
- 3 வது தரப்பினருக்கு பெரும்பான்மை உரிமைகளை மாற்ற 2/3 வது ஒதுக்கீட்டாளர்களின் ஒப்புதல்.
- தகவல் திட்டத் திட்டம், தளவமைப்பு, அரசாங்க ஒப்புதல்கள், நில தலைப்பு நிலை, துணை ஒப்பந்தக்காரர்களைப் பகிர்தல்.
- திட்டங்களை சரியான நேரத்தில் முடித்தல் மற்றும் நுகர்வோருக்கு வழங்குவது குறித்த வலியுறுத்தல் அதிகரித்தது.
- ஐந்து ஆண்டுகளின் குறைபாடு பொறுப்புக் காலம் காரணமாக கட்டுமானத்தின் தரத்தில் அதிகரிப்பு.
- குறிப்பிட்ட நேரத்திற்குள் RWA ஐ உருவாக்குதல் அல்லது பெரும்பான்மையான அலகுகள் விற்கப்பட்ட 3 மாதங்களுக்குப் பிறகு.
இந்த சட்டத்தின் மிகவும் சாதகமான அம்சம் என்னவென்றால், இது பிளாட் வாங்குவதற்கு ஒரு ஒருங்கிணைந்த சட்ட ஆட்சியை வழங்குகிறது; குடியிருப்புகள் போன்றவை, மற்றும் நாடு முழுவதும் நடைமுறையை தரப்படுத்த முயல்கின்றன. சட்டத்தின் சில முக்கிய சிறப்பம்சங்கள் கீழே உள்ளன: ஒழுங்குமுறை அதிகாரத்தை நிறுவுதல்: ரியல் எஸ்டேட் துறையில் முறையான கட்டுப்பாட்டாளர் இல்லாதது (மூலதன சந்தைகளுக்கான இந்திய பத்திர பரிவர்த்தனை வாரியம் போன்றவை) நீண்ட காலமாக உணரப்பட்டது. இந்த சட்டம் ஒவ்வொரு மாநில மற்றும் யூனியன் பிரதேசத்திலும் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையத்தை நிறுவுகிறது. அதன் செயல்பாடுகளில் பங்குதாரர்களின் நலன்களைப் பாதுகாத்தல், நியமிக்கப்பட்ட களஞ்சியத்தில் தரவுகளைக் குவித்தல் மற்றும் வலுவான குறை தீர்க்கும் முறையை உருவாக்குதல் ஆகியவை அடங்கும். நேரம் தாமதமாகத் தடுக்க, அதிகபட்சம் 60 நாட்களுக்குள் விண்ணப்பங்களை அப்புறப்படுத்த அதிகாரம் கட்டாயப்படுத்தப்பட்டுள்ளது; ஒரு காரணம் இருந்தால் மட்டுமே அது நீட்டிக்கப்படலாம் தாமதத்திற்காக பதிவு செய்யப்பட்டது. மேலும், ரியல் எஸ்டேட் மேல்முறையீட்டு ஆணையம் (REAT) முறையீடுகளுக்கு பொருத்தமான மன்றமாக இருக்கும். கட்டாய பதிவு: மத்திய சட்டத்தின்படி, ஒவ்வொரு ரியல் எஸ்டேட் திட்டமும் (அபிவிருத்தி செய்யப்பட வேண்டிய மொத்த பரப்பளவு 500 சதுர மீட்டருக்கு மேல் அல்லது 8 க்கும் மேற்பட்ட குடியிருப்புகள் எந்த கட்டத்திலும் அபிவிருத்தி செய்ய உத்தேசிக்கப்பட்டுள்ளது), அந்தந்த மாநிலத்தின் ரேராவில் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும். நிறைவு சான்றிதழ் (சிசி) அல்லது ஆக்கிரமிப்பு சான்றிதழ் (ஓசி) வழங்கப்படாத தற்போதைய திட்டங்கள், சட்டத்தின் கீழ் பதிவு தேவைகளுக்கு இணங்க வேண்டும். பதிவுக்கு விண்ணப்பிக்கும் போது, ஊக்குவிப்பாளர்கள் திட்டத்தின் விரிவான தகவல்களை வழங்க வேண்டும் எ.கா. நில நிலை, விளம்பரதாரரின் விவரங்கள், ஒப்புதல்கள், நிறைவு செய்யப்பட்ட அட்டவணை போன்றவை. பதிவு முடிந்ததும் பிற ஒப்புதல்களும் (கட்டுமானம் தொடர்பானவை) இருக்கும்போது மட்டுமே, திட்டம் சந்தைப்படுத்தப்பட வேண்டும். ரிசர்வ் கணக்கு: திட்டங்களின் தாமதத்திற்கான முதன்மைக் காரணங்களில் ஒன்று, ஒரு திட்டத்திலிருந்து சேகரிக்கப்பட்ட நிதி, புதிய, வெவ்வேறு திட்டங்களுக்கு நிதியளிக்க மாறாமல் திருப்பி விடப்படும். அத்தகைய திசைதிருப்பலைத் தடுக்க, விளம்பரதாரர்கள் இப்போது அனைத்து திட்ட வரவுகளிலும் 70% தனி இருப்பு கணக்கில் நிறுத்த வேண்டும். அத்தகைய கணக்கின் வருமானம் நிலம் மற்றும் கட்டுமான செலவுகளுக்கு மட்டுமே பயன்படுத்தப்பட முடியும், மேலும் ஒரு நிபுணரால் சான்றிதழ் பெறப்பட வேண்டும். விளம்பரதாரர்களின் தொடர்ச்சியான வெளிப்பாடுகள்: சட்டத்தை அமல்படுத்திய பின்னர், வீடு # 0000ff; திட்டத்தின் முன்னேற்றம் குறித்து ஒழுங்குபடுத்துபவர்களுக்கு அவ்வப்போது சமர்ப்பிப்புகளை ஊக்குவிப்பாளர்கள் தேவைப்படுவதால், RERA இணையதளத்தில் திட்டம். தலைப்பு பிரதிநிதித்துவம்: விளம்பரதாரர்கள் இப்போது அவரது சரியான தலைப்பு மற்றும் நிலத்தின் மீதான ஆர்வத்திற்கு சாதகமான உத்தரவாதத்தை அளிக்க வேண்டும், அதைப் பயன்படுத்தலாம் பின்னர் வீட்டு வாங்குபவர் அவருக்கு எதிராக, ஏதேனும் தலைப்பு குறைபாடு கண்டுபிடிக்கப்பட வேண்டும். கூடுதலாக, அவர்கள் திட்டங்களின் தலைப்பு மற்றும் கட்டுமானத்திற்கு எதிராக காப்பீட்டைப் பெற வேண்டும், இதன் வருமானம் விற்பனை ஒப்பந்தத்தை நிறைவேற்றியபின் ஒதுக்கீட்டாளருக்குச் செல்லும். தரநிலைப்படுத்தல் விற்பனை ஒப்பந்தம்: விளம்பரதாரர்களுக்கும் வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கும் இடையில் ஒரு நிலையான மாதிரி விற்பனை ஒப்பந்தத்தை இந்த சட்டம் பரிந்துரைக்கிறது.பொதுவாக, விளம்பரதாரர்கள் வீடு வாங்குபவர்களுக்கு எதிராக தண்டனை விதிகளைச் செருகுவார்கள், இது எந்தவொரு இயல்புநிலையிலும் அபராதம் விதிக்கும் அதே வேளையில் விளம்பரதாரர் ஈர்க்கும் ted புறக்கணிக்கத்தக்கது அல்லது அபராதம் இல்லை. இத்தகைய தண்டனை விதிமுறைகள் கடந்த காலத்தின் ஒரு விஷயமாக இருக்கக்கூடும், மேலும் வீடு வாங்குபவர்கள் எதிர்காலத்தில் இன்னும் சீரான ஒப்பந்தங்களை எதிர்பார்க்கலாம். அபராதம்: சட்டத்தை மீறுவது இலகுவாக எடுக்கப்படாமல் இருப்பதை உறுதி செய்வதற்காக, கடுமையான பண அபராதம் (திட்ட செலவில் 10% வரை) மற்றும் மீறுபவர்களுக்கு எதிராக சிறைத்தண்டனை விதிக்கப்பட்டுள்ளது.