रेरा म्हणजे काय आणि त्याचा रिअल इस्टेट क्षेत्र व घर खरेदीदार यावर कसा परिणाम होईल


Table of Contents

रिअल इस्टेट (विनियमन आणि विकास) कायदा, २०१६ (रेरा) हा घर खरेदीदारांचे हित जपणे आणि रिअल इस्टेट क्षेत्रामध्ये पारदर्शकता आणण्यासाठी केला गेला. घर खरेदीदार आणि बिल्डर्स ते ब्रोकर्स यांच्यावर कसा परिणाम होणार आहे ते आपण तपासूया, तसेच या कायद्यातील सोयी सुविधा आणि दंड याबद्दल जाणून घेऊया.

भारत सरकारने रिअल इस्टेट  (विनियमन आणि विकास) कायदा २०१६ हा २६ मार्च २०१६  रोजी अधिनियमित केला आणि १ मी २०१७ रोजी तो अमलात आणला.

विकासकांना जुलै २०१७ च्या अखेरपर्यंत रेरा अंतर्गत नोंदणी करण्याची मुदत देण्यात आली. यासारखेच रिअल इस्टेट एजंट जे या कायद्याच्या कक्षेत येतात यांची अजूनही नोंदणी करण्याची प्रक्रिया चालू आहे. बऱ्याच राज्यांमध्ये खरेदीदार, विकासक, प्रमोटर्स यांना रेरा कायदयाचे नियम कळवणे तसेच त्यांच्या प्रकल्पाची नोंद करणे याविषयी सूचित करणे आवश्यक आहे.

रेरा म्हणजे काय ( रिअल इस्टेट नियामक कायदा)

 

रिअल इस्टेट (विनियमन आणि विकास) कायदा, २०१६ हा भारतीय संसदेने पारित केलेला कायदा आहे. घर खरेदीदारांचे हित संरक्षित करणे आणि रिअल इस्टेट क्षेत्रात गुंतवणूक वाढवण्यासाठी हा कायदा करण्यात आला. लोकसभेने १५ मार्च २०१६ ला व त्यामागोमाग राज्यसभेने २० मार्च २०१६ ला रेरा बिल पारित केले आणि १ मे २०१७ ला हा कायदा अस्तित्वात आला.

९२ पैकी ५९ विभाग १ मे २०१६ रोजी आणि उरलेले १ मे २०१७ रोजी सूचित करण्यात आले. या कायद्याअंतर्गत केंद्रीय आणि राज्य सरकार यांनी त्यांचे स्वतःचे नियम केंद्रीय कायद्याच्या आधारावर सहा महिन्याच्या आत सूचित करणे गरजेचे आहे.

रेरा का आहे

बऱ्याच काळापासून, रिअल इस्टेट मधील व्यवहार हे विकासकाला अनुग्रहित व एककल्ली आहेत अश्या प्रकारच्या तक्रारी घर खरेदीदारांकडून होत होत्या. रेरा आणि सरकारी मॉडेल कोड यांनी विशेषतः मूलभूत बाजारात मालमत्तेच्या व्यवहारात विक्रेता व ग्राहक यांच्यात न्याय्य व योग्य व्यवहार होण्याचे ध्येय समोर ठेवले. रेरा आल्यामुळे अशी आशा आहे कि योग्य जबाबदारी आणि पारदर्शकतेमुळे मालमत्ता खरेदी सोपी होईल, तसेच केंद्रीय नियमा मधील तरतुदी व भावना राज्यांकडून कमी केल्या जाऊ नयेत.

ऱेरामुळे भारतीय रिअल इस्टेट क्षेत्राला पहिला नियामक मिळेल. रिअल इस्टेट नियमामुळे प्रत्येक राज्य व केंद्रशासित प्रदेश यांना स्वताःचा नियामक ठेवणे बंधनकारक आहे, जो नियमांना अनुसरून काम करेल.

घर खरेदीदारांवर रेराचा कसा परिणाम होईल

रेरा पालन करण्यासाठी काही महत्वाचे:

  • लहान मोठे फेरफार करण्याबद्दल सदनिका घेणाऱ्याना माहिती द्यावी लागेल.
  • काहीही फेरफार/बदल करावयाचा असल्यास दोन तृतीआंश लाभार्थींची सहमती घेणे.
  • ऱेराची नोंदणी केल्याशिवाय जाहिरात किंवा विक्री-आरंभ करू नये.
  • दोन तृतीआंश लाभार्थींची सहमती असल्याशिवाय महत्वाचे हक्क तृतीय पक्षाकडे वळते करू नये.
  • महत्वाचे हक्क तृतीय पक्षाकडे वळवण्यासाठी दोन तृतीआंश लाभार्थींची सहमती असणे आवश्यक आहे.
  • प्रोजेक्ट/प्रस्तावित्त योजना, मांडणी, सरकारी मान्यता, जमिनीची सद्यस्थिती, सब कॉन्ट्रॅक्टर यांची माहिती देणे.
  • टप्पानिहाय प्रकल्प पूर्ण कसा करणार आणि ताबा कधी देणार यांची लाभार्थींना माहिती देणे.
  • दोष दायित्व कालावधी पाच वर्षांचा केल्याने गुणवत्तेत सुधारणा होईल.
  • महत्वाचे हक्क तृतीय पक्षाकडे वळवण्यासाठी दोन तृतीआंश लाभार्थींची सहमती असणे आवश्यक आहे.
  • प्रोजेक्ट/प्रस्तावित्त योजना, मांडणी, सरकारी मान्यता, जमिनीची सद्यस्थिती, सब कॉन्ट्रॅक्टर यांची माहिती देणे.
  • टप्पानिहाय प्रकल्प पूर्ण कसा करणार आणि ताबा कधी देणार यांची लाभार्थींना माहिती देणे.
  • दोष दायित्व कालावधी पाच वर्षांचा केल्याने गुणवत्तेत सुधारणा होईल.
  • बहुसंख्य सदनिकांचा ताबा दिल्यानंतर ३ महिन्यात किंवा विशिष्ट वेळेत आरडब्ल्यूए (RWA) चे गठन करणे.

या कायद्याचा सकारात्मक पैलू हा आहे कि यामुळे सदनिका, अपार्टमेंट इत्यादी व्यवहारात एकसंघ कायदेशीर व्यवस्था पुरविली जाणार आहे आणि सर्व देशभर याच पद्धतीने काम होईल.

या कायद्यातील काही महत्वाच्या बाबी खाली  दिलेल्या आहेत

नियामक प्राधिकरणाची स्थापना करणे:

रिअल इस्टेट क्षेत्रामध्ये (सिक्युरिटीस एक्सचेन्ज बोर्ड ऑफ इंडिया सारखे) योग्य नियामक नव्हते. या कायद्यामुळे प्रत्येक राज्यात रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण स्थापन करावी लागेल. भागधारकांचे हितसंबंध जपण्यासाठी, एकाच ठिकाणी माहिती जमा होण्यासाठी आणि मजबूत तक्रार निवारण प्रणाली तयार होण्यासाठी ते कटिबद्ध असेल.   वेळेचा अपव्यय टाळण्यासाठी अधिकाऱ्यांनी आलेल्या तक्रारी ६० दिवसाच्या आत निकाली काढायच्या आहेत, सबळ कारण नोंदवूनच वेळ वाढवून मिळेल. यापुढे दाद मागण्यांसाठी अपिलीय प्राधिकरण (रिअल इस्टेट अपीलेट ऑथॉरिटी – REAT) हि यंत्रणा असेल.

अनिवार्य नोंदणी:

केंद्रीय कायद्यानुसार प्रत्येक रिअल इस्टेट प्रकल्पाची ( प्रस्तावित विकासाची जमीन क्षेत्रफळ ५०० स्केअर मीटरपेक्षा जास्त आहे व सदनिकांची संख्या ८ पेक्षा जास्त आहे) नोंदणी त्या त्या राज्यामध्ये रेरा अंतर्गत अनिवार्य आहे. ज्या प्रकल्पांना बांधकाम पूर्णत्वाचे प्रमाणपत्र (CC) किंवा भोगवटा प्रमाणपत्र (OC ) मिळालेले नाही, त्याप्रकल्पानाही या कायद्यानुसार नोंदणी आवश्यक आहे. नोंदणीसाठी अर्ज करतांना प्रकल्पाची संपूर्ण माहिती पुरवणे आवश्यक आहे, उदाहरणार्थ जमिनीची स्थिती, विकासकाची माहिती, प्रकल्पाची मंजुरी, आराखडा इत्यादी. नोंदणी पूर झाल्यानंतर आणि इतर मंजुरी (बांधकामासंबंधी) मिळाल्या नंतरच प्रकल्पाची जाहिरात करता येईल.

राखीव खाते:

चालू प्रकल्पातील गुंतवणूक नविन/दुसऱ्या प्रकल्पात वळवणे हे चालू प्रकल्पाला उशीर होण्याचे मुख्य कारण  आहे. याला आळा घालण्यासाठी प्रकल्पाच्या किमतीच्या ७० टक्के रक्कम एका वेगळ्या राखीव खात्यात जमा करणे आता विकासकाला भाग पडणार आहे. सक्षम प्राधिकारी प्रमाणपत्र मिळाल्यानंतरच या खात्यातील रक्कम जमीन व बांधकामाच्या खर्चासाठीच वापरता येणार आहे.

विकासकाकडून मिळणारी अद्ययावत माहिती:

हा कायदा लागू झाल्यानंतर घर खरेदीदारांना प्रकल्पाच्या वेळोवेळी होणाऱ्या प्रगतीविषयी जाणून घेता येईल कारण ऱेराच्या वेबसाईटवर विकासकांना प्रकल्पाच्या वेळोवेळी होणाऱ्या प्रगतीविषयी माहिती पुरवावी लागणार आहे.

जमिनीच्या मालकीहक्काचे प्रतिनिधित्व:

जमीनीच्या मालकीहक्काची व जमीनीच्या उपयोगाच्या हेतू विषयी विकासकाला सकारात्मक खात्री करून द्यावी लागणार आहे. यामुळे भविष्यात जमीनीच्या मालकीहक्काबाबत काही दोष आढळल्यास लाभार्थीला दाद मागता येईल. तसेच विकासकाला या मालकी हक्काचा व प्रकल्प बांधकामाचा विमा काढावा लागेल. विक्री करार झाल्यानंतर लाभार्थीकडे त्याचे हस्तांतरण केले जाईल.

विक्री कराराचे मानकीकरण:

या कायदयानुसार विक्री करार एका मानकाप्रमाणे विकासक व लाभार्थी यामध्ये करावा लागेल. साधारणपणे विकासकाकडून विक्री करारामध्ये दंडात्मक कलमे लावली जातात, ज्यामुळे लाभार्थीतर्फे व्यवहारात काही त्रुटी आढळल्यास दंडाला सामोरे जावे लागते, परंतु विकासकाला अशाच परिस्थितीत अतिशय कमी दंड असतो

अथवा दंडाची सोया नसते. अशी कलमे आता भूतकाळात जमा होणार आहेत व लाभार्थीना भविष्यात संतुलित विक्री करार बघायला मिळेल.

दंड:

रिअल इस्टेट कायद्यायचे कोणीही सहज उल्लंघन करू नये म्हणून विशेष दंडाची ( एकूण प्रकल्प खर्चाच्या १० टक्के पर्यंत) आणि कैदेची तरतूद केली आहे.

रेराची चटई क्षेत्राची व्याख्या

मालमत्तेच्या क्षेत्रफळाची मोजणी सहसा ३ पद्धतीने करतात – चटई क्षेत्र, बिल्टअप क्षेत्र आणि सुपर बिल्टअप क्षेत्र. तरीही जेव्हा मालमतेची खरेदी करण्याची वेळ येते तेव्हा तुम्ही किती जागेसाठी पैसे मोजले आणि नक्की किती जागा मिळाली यामध्ये मेळ नसतो.

रेरा महाराष्ट्र चे अध्यक्ष श्री. गौतम चॅटर्जी स्पष्ट करतात की आता सर्व चालू असलेल्या प्रकल्पातील घरे चटई क्षेत्रानुसार (चार भिंतींच्या आतील क्षेत्र) जाहीर करणे अनिवार्य केलेले आहे. यामध्ये वापरातील जागा जश्या स्वयंपाक घर, संडास यांचाही समावेश असेल. यामुळे जागेबाबतीत स्पष्टता येईल जी पूर्वी नव्हती.

रेरा नुसार चटई क्षेत्र म्हणजे, घराचे निव्वळ वापरयोग्य जमिनीचे क्षेत्रफळ, ज्यामध्ये भिंतींची जाडी, सर्व्हिस शाफ्टच्या जागा, बाल्कनी/व्हरांडा यांच्या जागा, ओपन टेरेसच्या जागा अभिप्रेत नाही परंतु घरातील भिंतींच्या आतील भाग समाविष्ट असेल. सुमेर ग्रुपचे सीईओ श्री. राहुल शाह सांगतात,  ऱेराच्या गाईडलाईन नुसार बिल्डरने अचूक चटई क्षेत्र जाहीर केले पाहिजे ज्याणेंकरून ग्राहकाला तो नक्की किती जागेसाठी पैसे देत आहे हे समजेल. तरीही चटई क्षेत्राच्या जागेनुसार फ्लॅट विकणे या कायदानुसार अनिवार्य नाही.

रेरा मुळे रिअल इस्टेट क्षेत्रावर होणारा परिणाम

  • सुरुवातीचा अनुशेष
  • प्रकल्पाची वाढीव किंमत
  • आर्थिक तरलतेचा अभाव
  • वाढलेले भांडवल
  • एकत्रीकरण
  • प्रकल्प सुरु करण्यास उशीर

सुरुवातीला सद्य स्थितीतील आणि नविन प्रकल्प यांची नोंदणी करण्यासाठी बरीच कामे करावी लागतील. सद्यस्थितीतील प्रकल्पाची गेल्या ५ वर्षातील कामगीरी, प्रवर्तकाची माहिती, विस्तृत अंमलबजावणी योजना इत्यादी गोष्टी तयार कराव्या लागतील.

रेराची जशी प्रगती होत जाईल, तसे राज्य रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण आणि रिअल इस्टेट अपिलीय न्यायाधिकरण यांची स्थापना केली जाईल. ज्यामुळे  प्रवर्तक व अभिकर्ता यांच्यामधील विवाद ग्राहक मंच वा नागरी न्यायालये याकडे  जाणार नाहीत. जलद गतीने विवाद सोडविण्यासाठी रेरामुळे पार्श्वभूमी तयार होईल, रेरा यंत्रणा यशस्वी होण्यासाठी नवीन निवाडा यंत्रणा वेळेवर उभारणे आणि विवाद अचूकतेने सोडवणे ही लिटमस टेस्ट आहे.

रेरा आणि राज्ये

२३ राज्ये आणि केंद्रशासित प्रदेश यांनी ३१ जुलै २०१७ पर्यंत कायमस्वरूपी किंवा अंतरिम नियामक प्राधिकरणाची स्थापना करायची आहे. प्रत्येक राज्य व केंद्रशासित प्रदेशाचा स्वतःचा नियामक असणे रेराअंतर्गत अनिवार्य आहे. राज्यातील विकासकांचे चालू असलेले अथवा येणारे प्रकल्प यांची या नियामक प्राधिकरणाकडे नोंदणी केल्याशिवाय जाहिरात करू शकत नाही. पूर्णत्वाचे किंवा अधिवासी प्रमाणपत्र न मिळालेले सध्याचे प्रकल्प यांच्यासाठी नोंदणी करण्याची शेवटची तारीख ३१ जुलै २०१७ ही आहे.

गुजरात, महाराष्ट्र, मध्य प्रदेश आणि पंजाब या चार राज्यांनी आतापर्यंत कायमस्वरूपी नियामक प्राधिकरणाची स्थापना केलेली आहे. तसेच १९ राज्ये आणि केंद्रशासित प्रदेश यांनी अंतरिम नियामक प्राधिकरणाची स्थापना केलेली आहे, असे गृहनिर्माण आणि नागरी विकास मंत्रालयाच्या अधिकाऱ्याकडून कळवण्यात आले आहे.

फक्त २३ राज्ये/ केंद्रशासित प्रदेश यांनी या कायद्याअंतर्गत नियम तयार करून सूचित केले आहे. तसेच सहा राज्यांनी नियमाचा मसुदा तयार केला आहे, परंतु अजून पर्यंत सूचित केलेले नाही. रिअल इस्टेट कायद्याअंतर्गत एकूण नऊ राज्ये/केंद्रशासित प्रदेश यांनी अंतिम अपिलीय न्यायाधिकरणाची नेमणूक केलेली आहे, तसेच फक्त सात राज्यांनीच ऑनलाईन नोंदणी सुरु केली आहे.

 

महाराष्ट रेरा

महाराष्ट्र रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण (महारेरा) १ मी २०१७ रोजी अस्तित्वात आले. बिल्डर्स व रियाल इस्टेट दलाल यांना त्यांच्या चालू आणि येणाऱ्या प्रकल्पाची नोंदणी नियामक प्राधिकरणाकडे करण्यासाठी ९० दिवसांची मुदत देण्यात आली आहे, जी ३१ जुलै २०१७ रोजी संपणार आहे.

 

सलोखा यंत्रणेची सुरुवात करणारे महाराष्ट्र हे पहिले राज्य आहे.

भारतातील महाराष्ट्र हे पहिले राज्य आहे ज्याने रेराच्या विभाग ३२ (G) अंतर्गत सलोखा यंत्रणेची – अल्टरनेटीव्ह डिस्प्युट रिजोल्यूशन (ADR) सुरुवात केली आहे.

महाराष्ट्रातील दुखावलेले लाभार्थी ज्यांचे विकासकांबरोबर वाद चालू आहेत त्यांनी या वादाचे जलद व सोयीस्करपणे निराकरण होईल अशी अपेक्षा बाळगायला आता हरकत नाही. सलोखा प्रक्रियेला १ फेब्रुवारी २०१८ पासून ऑनलाईन सुरुवात होत आहे आणि सलोखा खंडपीठासमोर होणाऱ्या सुनावणीची सुरुवात २०१८ मार्चच्या पहिल्या आठवड्यात अपेक्षित आहे.

दुखावले गेलेले लाभार्थी अथवा प्रवर्तक महारेराच्या सलोखा यंत्रणेकडे दाद मागू शकतात, या विषयाला वाहिलेली एक वेबसाईट तयार करण्यात आली आहे, या  महारेराच्या वेबसाईटचा कोणीही लाभ घेऊ शकतो.

उत्तर प्रदेश रेरा

उत्तर प्रदेश रेरा नियम सूचित करण्यात आले आहेत आणि या राज्याची रेरा वेबसाईट २६ जुलै २०१७ रोजी सुरु करण्यात आली आहे.

कर्नाटक रेरा

कर्नाटक रेरा नियम २०१६ हे ५ जुलै २०१७ रोजी केंद्रीय मंत्रिमंडळाकडून मंजूर करण्यात आले.

तामिळनाडू रेरा

तामिळनाडू रेरा नियम २२ जून २०१७ रोजी सूचित करण्यात आले. राज्यातील विविध प्रकल्पांचा समावेश नोंदणी करिता असणे अथवा नसणे हे तो प्रकल्प चेन्नई  महानगरीय क्षेत्रात येत आहे कि नाही यावर तसेच इतर घटकांवरही अवलंबून आहे.

हरयाणा रेरा 

हरयाणा रेरा नियम २५ जुळत २०१७ रोजी राज्य मंत्रिमंडळाकडून मंजूर करण्यात आले.

राजस्थान रेरा

राजस्थान रेरा नियम सूचित करून १ जून २०१७ रोजी त्याची वेबसाईट सुरु करण्यात आली आहे. राज्यातील गृह आणि नागरी विकास विभागाचे अतिरिक्त मुख्य सचिव यांची अंतरिम नियामक अधिकारी म्हणून नेमणूक केली आहे, आणि सुरक्षा अपिलीय न्यायाधिकरण हे अंतरिम अपिलीय न्यायाधिकरण म्हणून योजले आहे.

दिल्ली रेरा

दिल्ली रेराचे नियम सूचित करण्यात आले आहेत. उपाध्यक्ष, दिल्ली विकास अधिकारी ( DDA) यांची नियामक अधिकारी म्हणून दिल्लीच्या राष्ट्रीय राजधानी क्षेत्रासाठी रेरा अंतर्गत नेमणूक केलेली आहे.

तेलंगणा रेरा

३१ जुलै २०१७ रोजी तेलंगणा सरकारने रेराचे नियम सूचित केले आहेत. या राज्याचे नियम हे तेलंगणा रिअल इस्टेट (नियामक आणि विकास) नियम २०१७ म्हणून ओळखले जातील. १ जानेवारी २९१७ रोजी किंवा त्यानंतर सक्षम अधिकाऱ्यातर्फे बांधकामाची परवानगी दिलेल्या सर्व प्रकल्पांना हे नियम लागू होतील.

पश्चिम बंगाल रेरा

पश्चिम बंगाल गृहनिर्माण उद्योग नियामक बील २०१७, १६ ऑगस्ट २०१७ रोजी राज्य मंत्रिमंडळातर्फे मंजूर केले गेले.

पश्चिम बंगाल सरकारतर्फे एकदा सूचित केल्यानुसार, ५०० स्केअर मीटरपेक्षा जास्त क्षेत्रफळ असलेले किंवा ८ पेक्षा जास्त सदनिका असलेले सर्व गृहनिर्माण प्रकल्प यांची नोंदणी राज्य नियामक, गृहनिर्माण उद्योग नियामक प्राधिकरण (HIRA) यांच्याकडे करणे अनिवार्य आहे. पुढील ६० दिवसात हिरा (HIRA) अस्तित्वात आणण्यासाठी देखील सुचविलेले आहे.

रेरा अंतर्गत कुठले प्रकल्प येतील

  • व्यावसायिक आणि प्लॉट पाडलेले अधिवासी प्रकल्प
  • ५०० स्केअर मीटर क्षेत्रफळापेक्षा जास्त असलेले आणि आठपेक्षा जास्त सदनिका असलेले प्रकल्प
  • पुर्णत्वाचे प्रमाणपत्र न मिळालेले हे अथवा प्रमाणपत्र मिळवण्यासाठी ज्यांनी सुरुवात केली नाही असे प्रकल्प
  • नूतनीकरण/दुरुस्ती/पुनर्विकासाचे प्रकल्प ज्यांत विपणन, जाहिरात, विक्री, नवीन अथवा पुनः गृहताबा यांचा समावेश नसेल अशा रिअल इस्टेट प्रकल्पातील इमारती अथवा जमीन यांचा रेरा अंतर्गत समावेश होणार नाही.
  • प्रकल्पातील प्रत्येक टप्पा (फेज) हा वेगळा प्रकल्प समाजाला जाईल व त्याची नव्याने नोंदणी करावी लागेल.

बिल्डर ररा सुसंगत कसे बनतील

  • प्रकल्पाची नोंदणी
  • जाहिरात
  • POC पद्धतीने निधीचा वापर
  • अद्ययावत /माहितीपूर्ण वेबसाईट
  • चटई क्षेत्रफळ
  • दोन तृतीअंश लाभार्थींच्या संमतीने केलेले प्रकल्पातील बदल.
  • प्रकल्प खात्याचे लेखापरीक्षण
  • लाभार्थींकडून जमा झालेल्या निधीतील ७० टक्के निधी प्रकल्पखात्यात जमा करणे
  • जमीन आणि बांधकामासाठीच्या खर्चासाठीच निधीचा वापर.
  • टप्पा टप्प्याच्या बांधकामाच्या प्रमाणानुसार निधीचा वापर.
  • अभियंता, आर्किटेक आणि सीए ने निधी प्रमाणित करणे.
  • असहकार केल्यास प्रकल्पाचे खाते गोठवण्याची तरतूद
  • प्रकल्पास उशिर झाल्यास लाभार्थी आणि प्रवर्तक यांना समान व्याजाची तरतूद.

 

रेरा अंतर्गत बिल्डरने काय माहिती पुरविणे अपेक्षित आहे

  • सदनिकांची संख्या, प्रकार आणि चटई क्षेत्रफळ
  • लाभार्थीला प्रकल्पातील महत्वाचे होणारे बदल कळवणे
  • दर तीन महिन्यांनी रेराच्या वेबसाईटवर माहिती अद्ययावत करणे. उदा. न विकल्या गेलेल्या सदनिका, प्रलंबित मंजुरी.
  • प्रकल्प पूर्णत्वाचा आराखडा
  • जाहिरातीत कुठल्याही प्रकारचे चुकीचे विधान किंवा आश्वासन
  • विकासकातर्फे अचानक कुठल्याही भागाचे बांधकाम रद्द करणे

 

रेराअंतर्गत प्रकल्पांची नोंदणी कशी करावी

प्रकल्पासंबंधित मिळाल्या सर्व मंजुरीच्या प्रमाणीकृत प्रती, प्रकल्प प्रारंभ प्रमाणपत्र, मंजूर योजना, आराखडा, वैशिष्ट्ये, विकासकार्याची रूपरेखा, प्रस्थावित सुविधा, प्रोफार्मा लाभार्थी पत्र, विक्री करार आणि वाहन विलेख हे जमा करावे. केव्हा….

  • रेरा अंतर्गत नोंदणीसाठी अर्ज करतेवेळी
  • नविन आणि चालू प्रकल्पाची अनिवार्य नोंदणी
  • दलाल / ब्रोकर यांची ऱेरासाठी असलेली नोंदणी
  • रेरा आणि अपिलीय न्यायाधिकरणामध्ये ६ महिन्याच्या आत वादावर तोडगा
  • एकाच प्रकल्पातील वेगवेगळ्या टप्प्याची (फेजेस) वेगवेगळी नोंदणी
  • गेल्या ५ वर्षात सुरु केलेल्या प्रकल्पांची माहिती आणि सद्यस्थिती, तसेच प्रकल्पास उशीर होण्याचे कारण सामायिक करणे
  • रेराच्या वेबसाईटवर वेळोवेळी माहिती अद्ययावत करणे
  • विकासकाची चूक नसताना जर प्रकल्पास उशीर होत असेल तर जास्तीत जास्त १ वर्षांची मुदत वाढवून मिळेल.
  • प्रकल्प खात्याचे सीए दवारा वार्षिक लेखापरीक्षण
  • सामायिक जागांचे आरडब्लूएशी (RWA) अनुग्रहित कन्व्हेयन्स करार
  • जमीन हक्क आणि बांधकामाचा विमा
  • प्रकल्प पूर्णत्वाचा कालावधी

 

बांधकाम आणि जमिन हक्काच्या विमा खर्चावर रेराचा कसा परिणाम होईल

  • प्री लॉन्च संकल्पना संपल्यामुळे जमिन आणि मंजुरीचा खर्च हा अंतर्गत संचय म्हणून गणला जाईल. यामुळे चलनाच्या पुरवठ्यासाठी कर्जाऐवजी समभागांची आर्थिक तरतूद करण्यास चालना मिळेल. समभागामुळे जमिन व मंजुरीच्या खर्चासाठी निधी उपलब्ध होऊ न शकल्याने विकासकाचा भांडवली खर्च वाढण्याची शक्यता आहे.
  • मंजुरी मिळण्यासाठी सतत उशिर होत असल्याने कर्जाद्वारे वित्तपुरवठा हा आदर्श मार्ग असू शकत नाही. त्यामुळे या क्षेत्रात प्रवेश करणे सोपे राहणार नाही, आणि या क्षेत्राचे एकत्रीकरण होण्याची शक्यता आहे.
  • नवीन प्रकल्प सुरु करण्यासाठी भक्कम आर्थिक आणि अंमलबजावणी करण्याची क्षमता असणे आवश्यक ठरणार आहे. विकासाच्या मॉडेलचे महत्व वाढणार आहे.
  • नवीन प्रकल्प सुरु करण्याआधी लहान सहान तपशील देण्यासाठी बराच वेळ लागणार असल्यामुळे प्रत्यक्ष प्रकल्प सुरु करण्यास उशिर होण्याची शक्यता आहे.
  • प्रकल्प सुरु करण्याअगोदर संपूर्ण रेखांकन, उपयुक्त साधनांची मांडणी इत्यादी तपशील पूर्ण करावा लागेल.

  

 रेराचा रिअल इस्टेट दलालांवर कसा परिणाम होईल

ऱेराच्या कायद्यानुसार (नियमन आणि विकास) रिअल इस्टेट दलालांना व्यवहार करण्यासाठी नोंदणी करणे आवश्यक आहे. भारतातील दलालीचे क्षेत्र हे ४ अब्ज अमेरिकन डॉलर एवढा प्रचंड उद्योग आहे, यात ५,००,००० ते ९,००,००० दलाल कार्यरत आहेत, आणि हे क्षेत्र असंघटित तसेच अनियंत्रित आहे. नोंदणीमुळे या क्षेत्रात जबाबदार व्यक्ती येतील आणि त्यांना व्यावसायिक व पारदर्शक व्यवहार करून मिळणाऱ्या बऱ्याच सुविधांचा लाभही घेता येईल. रेरा शी सुसंगत विकासक निवडणे आणि योग्य माहिती ग्राहकांपर्यंत पोहोचवण्याचे जबाबदारीचे काम या दलालांना करावे लागणार आहे असे श्री. सॅम चोपडा, संस्थापक आणि अध्यक्ष (REMAX India) सांगतात.

रेरा लागू झाल्यावर दलाल कुठलीही सेवा किंवा सुविधा देण्याची ग्वाही देऊ शकणार नाही जी कागदपत्रांमध्ये नमूद केली नसेल. याउलट घर खरेदीदारांना सर्व माहिती व कागदपत्रे पुरवण्याची जबाबदारी घर नोंदणी करतांना घ्यावी लागेल.

रेरामुळे अनुनभवी, अव्यावसायिक बेभरवशाचे संचालक यांची छाननी होईल. जे दलाल दिलेल्या मार्गदर्शक सूचना पाळणार नाही त्यांना जबर दंड किंवा जेल अथवा दोन्ही गोष्टींना सामोरे जावे लागेल.

 

दलाल रेरा सुसंगत कसे होऊ शकतात  

सेक्शन ३ : रेरामध्ये नोंदणी केल्याशिवाय प्रवर्तक जाहिराती, गृह नोंदणी, विक्री अथवा विक्रीसाठी विचारणा करू शकत नाही.

सेक्शन ९:

  • कुठलाही दलाल प्रकल्पाची रेरा नोंदणी केल्याशिवाय विक्री करू शकत नाही.
  • दलालाद्वारे विकल्या गेलेल्या मालमत्तेच्या कागदपत्रांवर त्या दलालांचा रेरा नोंदणी क्रमांक असणे आवश्यक आहे.
  • दलालाच्या नोंदणीचे नूतनीकरण केले जावे.
  • रेरा नोंदणी अटींचे उल्लन्घन केल्यास ती नोंदणी रद्द केली जाऊ शकते किंवा काही काळाकरीता गोठवली जाऊ शकते.

सेक्शन १०:

  • नोंदणी न केलेल्या प्रकल्पांची विक्री दलाल करू शकत नाही.
  • नोंदवही आणि त्यातील नोंदी राखाव्या लागतील.
  • अयोग्य व्यापार पद्धतीत सामील होऊ नये.
  • चुकीचे विधान करणे – शाब्दिक, लिखित अथवा दर्शीत
  • दिल्या जाणाऱ्या सेवा या विशिष्ट्य दर्जाच्या आहेत असे भासवणे
  • स्वतः अथवा प्रवर्तक यांनी प्रकल्पाला मंजुरी मिळालेली आहे अथवा मंजुरी मिळविण्यासाठी संलग्न आहेत ( खरे तर ते तसे नाहीत) असे भासवणे
  • ज्या सेवा देणार नाहीत त्या सेवा देण्याचे विधान करणे अथवा अशा जाहिराती वर्तमानपत्रात देण्यासाठी मंजुरी देणे.
  • गृह नोंदणी समयी लाभार्थीला दलालाने सर्व कागदपत्र पुरवणे अपेक्षित आहे.

 

रेरा अंतर्गत तक्रार केव्हा आणि कधी दाखल करता येते

श्री. दिग्विजय भौमिक, विमा अध्यक्ष (RICS) स्पष्ट करतात, ” रिअल इस्टेट (नियामक आणि विकास) कायदा २०१६ द्वारे सेक्शन ३१ अंतर्गत रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण अथवा निर्णय अधिकारी (Adjudicating Officer) यांच्याकडे तक्रार दाखल करता येते. प्रवर्तक, लाभार्थी अथवा रिअल इस्टेट दलाल यांच्या विरोधात तक्रार असू शकते. बहुतेक राज्य सरकारचे नियम रेरासाठी सुसंगत असे आहेत, यात कार्यपद्धत आणि अर्ज (फॉर्म) तयार करून दिलेले आहेत. अशा अर्जावर तक्रार दाखल करता येते. उदाहरणार्थ चंदीगड केंद्रशासित प्रदेश अथवा उत्तर प्रदेश येथे फॉर्म ‘एम’ (FORM M) किंवा फॉर्म ‘एन’ (FORM N)” – (यासारखेच अर्ज (फॉर्म) इतर राज्ये व केंद्रशासित प्रदेश यांच्याकडे उपलब्ध आहेत.)

रेरा अंतर्गत तक्रार त्या त्या राज्यातील आखून दिलेल्या पद्धतीने अर्जावर भरून देणे आवश्यक आहे, यामध्ये तक्रार ज्या प्रकल्पासंबंधात आहे तो प्रकल्प नोंदणी केलेला असावा. प्रकल्प दिलेल्या वेळेत, कायद्याच्या कक्षेत, नियमाप्रमाणे तसेच रेराने आखून दिलेल्या नियमाच्या चौकटीतला असावा.

“एनसीडीआरसी (NCDRC) अथवा ग्राहकमंचाकडे साठलेल्या तक्रारी ऱेराच्या अधिकार कक्षेत वर्ग करता येतात. इतर तक्रारींसाठी ( सेक्शन १२, १४, १८ आणि १९ सोडून) रेरा अधिकार कक्षेत अर्ज करता येतो” असे श्री. अजय मोंगा, एसएनजी (SNG) आणि पार्टनर लॉ फार्मचे भागीदार स्पष्ट करतात.

 

रेरा अंतर्गत होणाऱ्या दंडाची तरतूद

rera-impact-on-real-estate`

 

रेराचे फायदे- 

उद्योग

  • योग्य शासन आणि पारदर्शकता
  • प्रकल्प कार्य तत्परता आणि जलद प्रकल्प वितरण
  • माणकीकरण आणि दर्जा
  • गुंतवणूकदारांचा विश्वास वाढणे
  • मोठ्या गुंतवणूकदारांना आकर्षित करणे
  • PE वित्तपुरवठा
  • पर्यावरण नियमन

विकासक

  • सामान्य आणि सर्वोत्तम सराव पद्धत
  • कार्यतत्परता वाढणे
  • रिअल इस्टेट क्षेत्राचे मजबुतीकरण
  • कॉर्पोरेट ब्रॅण्डिंग
  • वाढिव गुंतवणूक
  • संघटित वित्तपुरवठ्यातली वाढ

 

खरेदीदार

  • खरेदीदारांना विशेष संरक्षण
  • दर्जेदार उत्पादन आणि वेळेवर पुरवठा
  • संतुलित करार आणि वागणूक
  • पारदर्शकता, चटई क्षेत्रानुसार विक्री
  • निधीची सुरक्षितता आणि त्याच्या वापरातील पारदर्शकता

दलाल

  • रिअल इस्टेट क्षेत्राचे मजबुतीकरण ( राज्य नोंदणीच्या अनिवार्यतेमुळे)
  • पारदर्शकतेत वाढ
  • कार्यतत्परतेत वाढ
  • उत्कृष्ट कार्यपद्धतीमुळे दाव्यांचे कमी होणे
Was this article useful?
  • 😃 (0)
  • 😐 (0)
  • 😔 (0)

Comments

comments