मालमत्तेचे क्षेत्रफळ सहसा ३ पद्धतीने गणले जाते, चटई क्षेत्रफळ, बिल्टअप आणि सुपर बिल्टअप. म्हणून जेव्हा एखादया मालमत्तेचा खरेदीचा विषय निघतो त्यावेळेस तुम्ही नक्की किती जागेसाठी पैसे मोजताय याबाबत बराच गोंधळ उडत असतो. ग्राहक न्यायालयातल्या जास्तीत जास्त तक्रारी या सदनिकेच्या जागेसंबंधात विकासकाने फसविल्याचे असणे यात आश्चर्य करण्यासारखे काही नाही. रिअल इस्टेट कायदा (नियामक आणि विकास) २०१६ (रेरा) नुसार अशी तरतूद करण्यात आली आहे कि, विकासकाने घर खरेदीदाराला चटई क्षेत्रफळाबद्दल जाणीव करून द्यावी आणि घराची किंमत सुपर बिल्टअप ऐवजी चटई क्षेत्रफळावर आधारित असावी.
श्री. गौतम चॅटर्जी, अध्यक्ष, महाराष्ट्र रेरा हे स्पष्ट करतात की,” चालू असलेल्या प्रकल्पाचे विकासक यांना चटई क्षेत्रफळावर (भिंतींमधील क्षेत्र) आधारित सदनिकांचे क्षेत्रफळ जाहीर करणे अनिवार्य आहे. यामुळे पूर्वी नसलेल्या बऱ्याच गोष्टींमध्ये स्पष्टता येईल.” चटई क्षेत्रफळ किंवा वापरायला मिळणारी जागा म्हणजे ज्या जागेत कार्पेट पसरवून टाकता येईल. बिल्टअप क्षेत्र म्हणजे चटई क्षेत्रफळ आणि अधिकाऱ्यांनी प्रमाणित केलेल्या अतिरिक्त जागा (क्षेत्र), जशा भिंतींची जाडी, कपडे वाळविण्याची गच्ची, इत्यादी. सुपर बिल्टअप क्षेत्रफळ म्हणजे चटई क्षेत्रफळ, बिल्टअप क्षेत्र तसेच संपूर्ण इमारतींसाठी वापरता येईल अशा उरलेल्या जागांचा काही भाग, जसा जिना, दारासमोरील जागा, गच्ची.
ऱेरानुसार चटई क्षेत्रफळ म्हणजे, एखाद्या सदनिकेचे वापरण्यायोग्य असलेले जमिनीचे क्षेत्र. यामध्ये भिंतींची जाडी मोजली जात नाही, तर भिंतींच्या आतील भाग येतो, तसेच संलग्न वापराच्या जागा, वर्हांडा आणि सार्वजनिक गच्चीचे क्षेत्र येत नाही.
“अजून सोपे करून सांगायचे तर एखाद्या सदनिकेत भिंतींच्या आत येणारी प्रत्येक जागा ज्यात वऱ्हांडा किंवा ओपन टेरेस आणि शाफ्ट येत नाही,” असे श्री. दिग्विजय भौमिक, मुख्य आरआयसीएस (RICS), साऊथ आशिया, सांगतात. “सदनिकेस असलेली बाल्कनी (गॅलरी) हि त्या सदनिकेसाठी खास बनवलेली असूनही तिचा समावेश यात होत नाही. पायऱ्यांची जागा, लिफ्टची जागा, किंवा घराच्या मुख्य दरवाजातून प्रवेश करण्यापूर्वी येणाऱ्या इतर जागा यांचाही समावेश होत नाही, तसेच स्वयंपाकगृहात हवा आत-बाहेर करणाऱ्या केलेल्या जागेचाही समावेश होत नाही, परंतु वॉल्क इन वॉर्डरोब याला अपवाद आहे” असे ते स्पष्ट करतात.
श्री. धवल अजमेरा, डायरेक्टर अजमेरा रियालिटी, सांगतात की, बरेच विकासक चटई क्षेत्राऐवजी (जी बिल्टअप क्षेत्रापेक्षा कमी असते) बिल्टअप क्षेत्रावर आधारित माहिती पुरवतात. आता सदनिकेच्या मोजमापासंबंधी पारदर्शकता आल्याने ग्राहकांच्या अपेक्षा स्पष्ट होतील.
चटई क्षेत्रफळाची अनिवार्यता आणि त्यांचा परिणाम
श्री. संदिपसिंग, सीईओ, शेल्टरेक्स, ब्रिक ईगल कंपनी, असे सांगतात की, “विकासकाकडून दिल्या जाणाऱ्या सदनिकेचे अचूक मोजमाप आता ग्राहकांना समजेल, तसेच सदनिकेचा कुठला भाग चटई क्षेत्रात येतो आणि कुठला भाग वर्हांडा आणि गच्ची म्हणून येतो ते समजेल. विकासकांना आता प्रकल्पाची योजना करतांनाच आराखड्यात चटई क्षेत्राचे वर्णन व्यवस्थित होण्यासाठी अधिक सजग राहावे लागणार आहे.”
* गच्ची, वऱ्हांडा,फुलझाडे ठेवायच्या जागा आणि रिकाम्या जागा या पूर्वी चटई क्षेत्रात अनैतिक विकासकाकडून गणल्या जात होत्या. याला आता आळा बसेल.
* काही विशिष्ट प्रकरणात कोपऱ्यातील सदनिका किंवा काही सोयीस्कर अथवा गैरसोयीच्या स्थानावरील सदनिकांसाठी थोडे जास्त अथवा थोडे कमी चटई क्षेत्र मिळत असे. सोयीस्कर जागेवरच्या सदनिकांकासाठी विशिष्ट/प्रीमियम किंमत मिळत होती, तर ज्या सदनिकांमधील लपलेले चटई क्षेत्र गमवावे लागत असेल त्या सदनिकांसाठी किमतीत कधीही सूट मिळत नसे व असे लपलेले चटई क्षेत्र सुपर बिल्ट उप क्षेत्रात अस्पष्टपणे मिसळले जात असे.
* चांगले डिझाईन आणि योग्य जागेचा वापर मिळणे आता कठीण झालेय. पूर्वी अकार्यक्षम डिझाईनमध्ये जास्त जागा सार्वजनिक जागेसाठी गणली जात होती, आणि योग्य डिझाईन म्हणूनच गणली जात होती, परंतु यात सारखेच सुपर बिल्टअप क्षेत्र असायचे परंतु चटई क्षेत्र मात्र वेगळे असायचे.
एक खरेदीदार निधी शर्मा सांगतात, “संपूर्ण किंमत निम्न भाजकाने (चटई क्षेत्रफळ विरुद्ध सुपर बिल्टअप क्षेत्रफळ) विभागावी लागत असल्याने मालमत्ता दर वाढणार. असे असले तरी आता आपल्याला नक्की काय मिळणार आहे हे तरी समजेल. निदान ७०० स्केवर फूट क्षेत्रफळाच्या सदनिकेसाठी ५०० स्क्वेअर फूट क्षेत्राची सदनिका मिळेल असे तरी होणार नाही.”
चटई क्षेत्राचे ज्ञान घर खरेदीदारांना कशा प्रकारे मदत करेल?
“पुष्कळ प्रकल्पात संपूर्ण क्षेत्राच्या ३०-३५ टक्के लोडींग मोजले जात होते. प्रकल्पाच्या ठिकाणाची अचूक माहिती, आराखडा आणि प्लॉट्स यामुळे लाभार्थीना माहितीपूर्ण निर्णय घेण्यासाठी मदत करेल,” असे श्री. निर्भय शाह, संस्थापक आणि सीईओ, इस्प्रावा समजावतात. “लाभार्थीसाठी त्यांच्या मालमत्तेवरील कर देयकांचे घटक, अधिकार आणि मालमता संबंधित साहचर्य समजून घेणे सोपे होईल कारण तो एका मोठ्या सार्वजनिक इमारतीचा घटक असणार आहे.”
श्री. राहुल शाह, सीईओ, सुमेर ग्रुप यांच्याप्रमाणे, “रेराच्या मार्गदर्शक तत्वानुसार, बिल्डरने नेमके चटई क्षेत्र जाहीर करणे आवश्यक आहे, त्यामुळे ग्राहकाला त्याचा पैसा नक्की कशासाठी खर्च करतो ते समजेल. तरीही कायद्याने बिल्डरसाठी सदनिका चटई क्षेत्रानुसार विकणे अनिवार्य केलेले नाही.” श्री अमित वाधवानी, सल्लागार, साई इस्टेट सांगतात,”जागरूकता आणण्यासाठी बरेच प्रयास करावे लागतील. बँकर, गुंतवणूकदार, विकासक आणि दलाल यांनी ऱेराप्रमाणे सराव करायला सुरुवात केली पाहिजे आणि या माहितीचा प्रसारही केला पाहिजे. सर्व बदललेल्या व्याख्या रिअल इस्टेट संलग्न व्यक्तींनी प्रत्यक्षात आणल्या पाहिजेत ज्याणेंकरून अंतिम ग्राहकाला स्पष्टता आणि फायदा पोहोचवता येईल.”
