आयकर कानून के तहत पूंजीगत लाभ, उसी के विक्रय विचार से संपत्ति के अधिग्रहण की लागत में कटौती करके गणना की जाती है। संपत्ति की होल्डिंग अवधि के आधार पर, हर साल सरकार द्वारा अधिसूचित लागत मुद्रास्फीति सूचकांक का उपयोग करके, अधिग्रहण की लागत को बढ़ाने की अनुमति दी जाती है। बिक्री पर विचार, जैसा कि समझौते में वर्णित है, हमेशा आयकर उद्देश्यों के लिए नहीं माना जा सकता है। आयकर कानून में बिक्री विपक्ष को निर्धारित करने के लिए विस्तृत प्रावधान हैंभूमि और भवनों के संबंध में मुहावरा।
पूंजीगत लाभ के लिए बिक्री पर विचार का निर्धारण, भूमि या भवनों की बिक्री पर
पूंजीगत लाभ की गणना के लिए तार्किक रूप से बोलना, बिक्री मूल्य, जैसा कि समझौते में उल्लेख किया गया है, वह मूल्य जो विक्रेता को प्राप्त होना चाहिए था, उसे लिया जाना चाहिए और उस मूल्य से घटाए गए अधिग्रहण की लागत। हालांकि, विक्रेता ए में कम मूल्य का खुलासा करने का सहारा ले सकता हैटैक्स की देयता को कम करने के लिए बिक्री की पकड़। यह खरीदार को सौदे में अपने बेहिसाब धन का निवेश करने की अनुमति भी देता है। भूमि और भवनों के लिए बिक्री के विचार को कम करने का मतलब है कि राज्य सरकार ने राजस्व पर खो दिया है जो उस पर अर्जित होगा, बिक्री लेनदेन वास्तविक विचार में दर्ज किया गया था।
अचल संपत्ति लेनदेन में बेहिसाब धन के बड़े पैमाने पर उपयोग को देखते हुए, सरकार ने धारा 50 Cआय कर अधिनियम, जो पूंजीगत लाभ के उद्देश्यों के लिए भूमि और भवन की बिक्री के लेनदेन पर विचार करने की दर को निर्धारित करता है। यह सुनिश्चित करने के लिए कि उसे स्टांप ड्यूटी मिली है, जिसे उसके पास जमा होना चाहिए था, राज्य सरकारों ने रियल एस्टेट लेनदेन के संबंध में स्टांप शुल्क के भुगतान के उद्देश्य से ‘रेडी रेकनर’ की शुरुआत की। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित दरों को भारत के उत्तरी भाग में ‘सर्कल दरों’ के रूप में भी जाना जाता है। & #13;
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अतिक्रमित संपत्तियों पर कर निहितार्थ, जहां बिक्री पर विचार तैयार रेकनर दर से कम है
आयकर कानूनों के अनुसार, एक ऐसी संपत्ति के लिए जिसे उसकी तैयार की गई रेकनर दर से काफी कम विचार में लेन-देन किया जाता है, यह न केवल विक्रेता, बल्कि संपत्ति का खरीदार भी होता है, जिसे कर का भुगतान करना होता हैतैयार रेकनर दर और बिक्री समझौते में उल्लिखित विक्रय विचार के अनुसार मूल्य के बीच के अंतर पर, अधिनियम की धारा 56 (x) के तहत। तो, इस तरह के लेनदेन में एक ही राशि के लिए जुड़वां कर निहितार्थ हैं। रेडी रेकनर वैल्यू और स्पष्ट विचार के बीच अंतर के लिए, विक्रेता को सिर पर ‘कैपिटल गेन’ के तहत कर लगाया जाता है, जबकि खरीदार को इस अंतर राशि का ‘उपहार’ प्राप्त होता है और सिर की आय से कर लगता है अन्य स्रोत’।
अतिक्रमित संपत्तियों के विक्रेताओं के लिए विकल्प, जहां स्टाम्प मूल्य दरों की तुलना में बाजार मूल्य काफी कम है
स्टांप ड्यूटी रेकनर में उल्लिखित दरें पवित्र नहीं हैं। विक्रेता हमेशा यह तर्क दे सकता है कि अचल संपत्ति का बाजार मूल्य तैयार रेकनर के अनुसार नहीं है, लेकिन वास्तव में समझौते में उल्लिखित स्पष्ट बिक्री विचार के अनुसार है। आयकर अधिनियम में दो उपचारों का प्रावधान हैओ खरीदार और विक्रेता, उन परिस्थितियों में जहां एक संपत्ति की वास्तविक बिक्री मूल्य सर्कल दर से काफी कम है। यह उन मामलों में विशेष रूप से सच हो सकता है जहां संपत्ति का अतिक्रमण किया गया है या मुकदमेबाजी में बंधा हुआ है।
विक्रेता के पास उपलब्ध पहला विकल्प यह है कि स्टांप ड्यूटी के लिए तैयार रेकनर के अनुसार मूल्य स्टांप ड्यूटी अधिकारियों के समक्ष लड़ा गया है। चूंकि खरीदार को स्टैंप ड्यूटी का भुगतान करना पड़ता है, इसलिए विक्रेता को कोई मौका नहीं मिलता हैस्टैंप ड्यूटी वैल्यूएशन का चुनाव करें। हालाँकि, इस तरह के लेनदेन में खरीदार के लिए आयकर के निहितार्थ होते हैं साथ ही, यह स्टांप शुल्क मूल्यांकन का मुकाबला करने के लिए खरीदार के हित में होता है, ताकि उसकी आय के रूप में लगाए जाने वाले अंतर से बच सकें। / span>
विक्रेता के पास उपलब्ध दूसरा विकल्प, संपत्ति के मूल्यांकन को आयकर विभाग के मूल्यांकन अधिकारी को संदर्भित करने के लिए मूल्यांकन अधिकारी से अनुरोध करना है। विक्रेता को मूल्य अनुपात को समझाना होगासंबंधित तथ्यों और दस्तावेजों के साथ n अधिकारी, संपत्ति के वास्तविक मूल्य के बारे में महत्वपूर्ण होता है, जो उस मूल्य से कम होता है, जो संपत्ति को इस तरह की किसी भी दुर्बलता से मुक्त किया गया था।
अतिक्रमित संपत्तियों के लिए समझौतों का मसौदा तैयार करते समय बरती जाने वाली सावधानियां
अतिक्रमित संपत्तियों के मामले में, दस्तावेजों और कृषि की तैयारी के लिए, सॉलिसिटर की एक फर्म की सेवाओं का लाभ उठाना हमेशा उचित होता हैeement, ऐसी संपत्तियों की बिक्री के संबंध में। खरीदार और विक्रेता को यह सुनिश्चित करना होगा कि संपत्ति के सभी प्रासंगिक तथ्य और विवरण जो इसके मूल्यांकन को प्रभावित करते हैं, समझौते में ठीक से विस्तृत हैं। इस तरह के विवरण में उस संपत्ति को शामिल किया जाएगा जिस पर संपत्ति का अतिक्रमण किया गया है, जिस अवधि के लिए संपत्ति का अतिक्रमण किया गया है, अतिक्रमणकारियों की संख्या आदि।
ऐसे क्षेत्र के पुनर्विकास के मामले में जिसका अतिक्रमण किया गया है और जिसमें अवैध कब्जे हैंजमीन पर ctions, खरीदार को जगह से बेदखल करने के लिए तीसरे पक्ष को भुगतान करना पड़ सकता है या खरीदार को उन्हें आत्मसमर्पण की जा रही अतिक्रमित भूमि के बदले में वैकल्पिक आवास प्रदान करना पड़ सकता है। खरीदार और विक्रेता के बीच समझौते में ये सभी विवरण होने चाहिए।खरीदार और विक्रेता के लिए यह भी उचित है कि वे ख्याति के मूल्यांकनकर्ता से एक विस्तृत मूल्यांकन रिपोर्ट प्राप्त करें, ताकि भविष्य में उसी का उपयोग वास्तविक मूल्य स्थापित करने के लिए किया जा सकेसंपत्ति बेची जा रही है, अगर मामला आयकर विभाग में मुकदमेबाजी में बदल जाता है। लेन-देन के स्तर पर संबंधित दस्तावेज तैयार करने के लिए, खरीदार और विक्रेता दोनों के लिए यह महत्वपूर्ण है। आयकर न्यायाधिकरण, साथ ही साथ उच्च न्यायालयों के कई निर्णय के अनुसार, आयकर अधिकारी को विभागीय मूल्यांकनकर्ता को एक संपत्ति के मूल्यांकन का उल्लेख करने की बाध्यता है, यदि विक्रेता मूल्यांकन के समय मांग करता है।
(author एक कर और निवेश विशेषज्ञ है, जिसका 35 वर्ष का अनुभव) है
