जब से केंद्र सरकार ने पुरानी मुद्रा की घोषणा की थी, भारतीय रियल एस्टेट इंडस्ट्री अपने प्रभाव के लागत-लाभ विश्लेषण का पता लगाने का प्रयास कर रही है। जो लोग सुझाव देते हैं कि संपत्ति की कीमतों में एक दुर्घटना आसन्न है, आधार पर उनका तर्क है कि भारतीय रियल एस्टेट बाजार काले धन पर संपन्न हो रहा है। इसके बावजूद एक करीब से देखे जाने से यह पता चलता है कि कीमतें बढ़ सकती हैं और बुनियादी बातों, जमीनी वास्तविकताओं और आर्थिक तर्क के साथ,कीमत सुधार या दुर्घटना की आशंका आरटीआई।
अचल संपत्ति की कीमतों को प्रभावित करने वाले कारक
- आरबीआई भू-वित्त की अनुमति नहीं देता है और इसलिए, भूमि लेनदेन में नकद लेनदेन सभी व्यापक हैं।
- काले धन वाले उधारकर्ताओं को कम ब्याज उम्मीदें हैं, क्योंकि वे कहीं भी इस धन को पार्क नहीं कर सकते हैं।
- सभी डेवलपर्स जमीन खरीद के लिए साफ पैसा नहीं दे सकते, जहां उधारएनजी लागत बहुत अधिक है।
- यदि आपूर्ति की कमी है, तो संपत्ति की कीमतों में मजबूती हो सकती है।
- जब कम आरओआई उम्मीदों के साथ विदेशी पूंजी भूमि के सौदों और संपत्ति में पंप हो जाती है, तो कीमतें शांत हो जाएंगी।
“कोई इनकार नहीं कर रहा है कि भारतीय रियल एस्टेट मार्केट को नकद लेनदेन से, खास तौर से उन शहरों में, जहां व्यापार वर्ग प्रमुख मांग ड्राइवर है, स्वीडिसी में कोई झिझक नहीं होना चाहिएइस जमीन वास्तविकता एनजी नोएडा स्थित एक डेवलपर का कहना है, “कोई भी यह कह रहा है कि कीमतें केवल नीचे जाएंगी, या तो एक नैतिक उच्च जमीन ले रही है या पूरी तरह से संपत्ति के कामों की जमीन की वास्तविकताओं से पूरी तरह से कट जाती है।”
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संपत्ति की कीमतें क्यों बढ़ सकती हैं
सिद्धांत 1: डेवलपर्स की इनपुट लागत, वह है जो आउटपुट लागत निर्धारित करता है काले धन की भूमि खरीद में पंप होने के साथ, ब्याज दर थोड़ी कम है क्योंकि ऋणदाता कहीं भी इस धन को पार्क नहीं कर सकता है। डेवलपर्स को साफ धन के लिए चुनने की उम्मीद करने के लिए, इसका अर्थ है कि जमीन खरीदने के लिए किसी को ज्यादा ब्याज दर देना पड़ता है, क्योंकि बैंक जमीन का वित्त नहीं करते। इस प्रकार, एक उच्च इनपुट लागत का परिणाम उच्च उत्पादन लागत में होगा और इसलिए, घरों में महंगे होंगे।
सिद्धांत 2: किसी अन्य परिसंपत्ति वर्ग की तरह अचल संपत्ति की कीमत, मांग और आपूर्ति से निर्धारित होती है। काले धन पर नजर रखने और रोकने के साथ, कुछ छोटे डेवलपर्स (और शायद, नकदी-समृद्ध बाज़ारों में भी बड़े डेवलपर्स) नई लॉन्च पर धीमे हो जाएंगे। मांग स्थिर रहने, या बढ़ने की संभावना है। इसलिए, अधिक मांग और कम आपूर्ति, कीमतों को ऊपर की ओर धक्का देगी।
अमित ओबेरॉय, राष्ट्रीय निदेशक, ज्ञान प्रणाली, Colliers International,रखता है कि अल्पकालिक में, बाजार में एक विराम होगा। उनके अनुसार, अगले तीन महीनों में कम से कम आवासीय इकाइयों की जमीन, वाणिज्यिक बिक्री और द्वितीयक बाजार में बिक्री में बहुत कम या कोई लेनदेन नहीं हो सकता है। बाजार में इस खामोशी का मुख्य कारण यह है कि ज्यादातर खिलाड़ी अपने काले धन के खाते के बारे में पता लगाने और अपने नुकसान को कम करने में व्यस्त होंगे। साथ ही, सफेद पैसे वाले निवेशकों को ‘प्रतीक्षा और घड़ी’ एपी भी अपनाना होगा कीमतों में कमी की उम्मीद ।
“डेवलपर्स को नकारात्मक रूप से प्रभावित किया जाएगा और उनके नकदी प्रवाह में खराब होने की उम्मीद कर सकते हैं। हालांकि, अधिकांश ग्रेड-ए डेवलपर्स ने प्राथमिक बिक्री में नकद लेने का अभ्यास रोक दिया है। इस प्रकार, वे एक तत्काल आधार पर कम होने की संभावना नहीं है, “ओबेरॉय कहते हैं।
सुधार के पक्ष में तर्क
इस बीच, PropEquity की एक रिपोर्ट में एक सह हैएनट्रिशियन दृष्टिकोण यह है कि राजस्व के बाद 8,02,874 करोड़ रुपये का बाजार मूल्य आवासीय संपत्ति में अगले 6-12 महीनों में समाप्त हो जाएगा। प्रोपईक्विटी रिसर्च के मुताबिक, भारत में शीर्ष 42 शहरों में आवासीय रियल एस्टेट वैल्यूएशन बेचे और बेचे गए, यह घटकर 30 फीसदी तक गिर जाएगा और 39,55,044 करोड़ रुपये से 31,52,170 करोड़ रुपये हो जाएगा।
| शहरों | इकाइयों | लाख वर्ग फुट | मूल्य (रुपए, करोड़) | भारित औसत मूल्य रुपये प्रति फीट | अपेक्षित ड्रॉप
(% में) |
ड्रॉप मान (रु, करोड़) | मान वाम (रुपये, करोड़) |
| गुड़गांव | 1,96,608 | 407 | 3,16,235 | 6,476 | 20-30 | 79,059 | 2,37,176 |
| नोएडा | 1,88,028 | 306 | 1,74,263 | 5494 | 20-30 | 43,566 | 1,30,697 |
| बैंगलोर | 5,50,876 | 867 | 4,99,914 | 4845 | 15-25 | 99,983 | 3,99,931 |
| कोलकाता | 1,83,662 | 238 | 1,17,215 | 3577 | 10-20 | 17,582 | 99,633 |
| चेन्नई | 2,49,636 | 312 | 1,73,511 | 4665 | 10-20 | 26,027 | 1,47,484 |
| HYD | 2,25,234 | 403 | 1,76,501 | 3875 | 10-20 | 26,475 | 1,50,026 |
| मुंबई | 2,78,842 | 373 | 8,01,320 | 18,108 | 20-30 | 2,00,330 | 6,00,990 |
| पुणे | 5,68,803 | 621 | 3,72,352 | 4735 | 15-25 | 74,470 | 2,97,882 |
| ठाणे | 5,55,708 | 469 | 2,92,036 | 5,202 | 20-30 | 73,009 | 2,19,027 |
| नवी मुंबई | 2,45,370 | 233 | 1,51,072 | 4531 | 15-25 | 30,214 | 1,20,858 |
| पान भारत | 49,42,637 | 6633 | 39,55,044 | 5124 | 10-30 | 8,02,874 | 31,52,170 |
| प्रॉपेक्टिव रिसर्च (Resसमान बिल्ड-अप गुणों, सभी इकाइयां, 42 शहरों के लिए 2008-20 के बाद से उपलब्ध और बेचा) |
