आवासीय घर की संपत्ति की बिक्री से होने वाला लाभ, जिसकी होल्डिंग अवधि 24 महीने से अधिक है, को दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कहा जाता है और 20.80% की दर से कर लगाया जाता है। व्यक्ति कई तरीकों से दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर पर बचत कर सकता है।
आवासीय घर में निवेश
यदि आपको किसी आवासीय घर की बिक्री पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ का एहसास हुआ है, तो कर बचाने के लिए पहला विकल्प, धारा 5 के तहत छूट का लाभ उठाना है4 आयकर अधिनियम की। धारा 54 में आपको भारत में किसी भी अन्य आवासीय घर की संपत्ति की खरीद में अपने दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ का निवेश करने की आवश्यकता है। निवेश या तो एक तैयार घर में या एक घर के निर्माण के लिए किया जा सकता है। यहां तक कि एक निर्माणाधीन घर की बुकिंग भी आपके द्वारा घर के निर्माण के रूप में की जाती है। यदि आप एक तैयार आवासीय घर में पैसा निवेश करते हैं, तो आवासीय घर की बिक्री से दो साल के भीतर निवेश करना होगा। भले ही आपने नया एच खरीदा थापुराने घर की बिक्री से पहले एक वर्ष के भीतर, आप अभी भी दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर छूट का दावा कर सकते हैं।
यदि आप छूट का दावा करना चाहते हैं, तो एक निर्माणाधीन घर की बुकिंग करके या खुद एक घर का निर्माण करके, घर का निर्माण घर की बिक्री की तारीख से तीन साल की अवधि के भीतर पूरा किया जाना चाहिए। यहां तक कि अगर आपने आवासीय घर की बिक्री से पहले घर का निर्माण शुरू कर दिया है, या दूसरे आवासीय घर की बुकिंग की हैआवासीय घर की बिक्री से पहले, आप अभी भी इस छूट का दावा कर सकते हैं, जब तक कि निर्माण तीन साल के भीतर पूरा नहीं हो जाता है और बिक्री की तारीख के बाद निवेश किया जाता है।
लंबी अवधि के पूंजीगत लाभ की धारा 54 के तहत छूट का दावा केवल तभी किया जा सकता है, जब निवेश भारत में किया जाए और वह भी केवल एक आवासीय घर में।
केवल एक घर में निवेश करने की आवश्यकता का एक अपवाद है। 2019 के बजट का प्रस्ताव किया गया हैएक बार का अपवाद, जहां लंबी अवधि के पूंजीगत लाभ कर से छूट का दावा धारा 54 के तहत किया जा सकता है, दो घरों में निवेश करके, जहां एक घर की बिक्री पर कर योग्य दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ का कुल योग 2 करोड़ रुपये से अधिक नहीं है। इस अपवाद का लाभ करदाता द्वारा लिया जा सकता है, केवल एक बार उसके जीवनकाल में।
यदि घर की खरीद या निर्माण के लिए पूरी तरह से उपयोग नहीं किए गए पूंजीगत लाभ की राशि, अप्रयुक्त पूंजीगत लाभ राशि को जमा करना आवश्यक हैएक पूंजीगत लाभ खाते में, एक बैंक के साथ खोला जाना चाहिए। पूंजीगत लाभ खाते में जमा किया गया धन, उपरोक्त निर्दिष्ट समय के भीतर, घर की खरीद या निर्माण के उद्देश्य से निकाला और उपयोग किया जा सकता है। यदि जमा राशि का उपयोग तीन वर्षों के भीतर नहीं किया जाता है, तो यह दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ के रूप में कर योग्य हो जाता है, जिस वर्ष में तीन वर्ष की अवधि समाप्त हो जाती है।
आवासीय गृह संपत्ति जिसे क्रम में खरीदा या निर्मित किया गया होधारा 54 के तहत छूट का दावा करने के लिए, उसके अधिग्रहण की तारीख से तीन साल की अवधि के लिए बेचा या हस्तांतरित नहीं किया जाना चाहिए, जो असफल रहा, पूर्व में दावा किया गया पूंजीगत लाभ छूट जब्त हो जाती है और उस वर्ष में कर योग्य हो जाती है जिसमें दूसरी संपत्ति है का तबादला। यदि नई संपत्ति दो साल से पहले बेची जाती है, तो छूट की राशि, किसी भी प्रशंसा के साथ, अल्पकालिक पूंजीगत लाभ के रूप में कर योग्य हो जाएगी। यदि नया घर दो साल के बाद बेचा जाता है लेकिन वें से पहलेई तीन वर्ष पूरे होने पर, उस वर्ष में दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ के रूप में कर लगाया जाएगा जिसमें नया घर बेचा गया है।
यह ध्यान दिया जा सकता है कि धारा 54 के तहत छूट, केवल भारत में एक आवासीय घर की बिक्री से दूसरे आवासीय घर तक कर योग्य दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ के लिए दावा किया जा सकता है। आप कर योग्य दीर्घकालिक पूंजी जी का निवेश करके एक से अधिक घरों की बिक्री पर दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ के संबंध में कटौती का दावा कर सकते हैं।एक ही आवासीय घर में ऐसे घरों के अवशेष लेकिन रिवर्स सच नहीं है। इसलिए, आप एक से अधिक घरों में दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ का निवेश करके धारा 54 के तहत छूट का दावा नहीं कर सकते। ऐसी स्थिति में, आपको छूट एक घर पर किए गए निवेश तक ही सीमित रहेगी। धारा 54 के तहत छूट का उपयोग भी किया जा सकता है, अगर निवेश एक पूरी इमारत में किया जाता है जो परिवार द्वारा एकल आवासीय इकाई के रूप में उपयोग किया जाता है। भले ही निवेश डुप्लेक्स या आसपास के फ्लैटों में किया गया हो, टीवह धारा 54 के तहत छूट का लाभ ऐसी स्थितियों में दावा किया जा सकता है।
पूंजीगत लाभ बॉन्ड में निवेश
आवासीय संपत्ति की बिक्री से उत्पन्न दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ पर कर बचाने का दूसरा विकल्प निर्दिष्ट संस्थानों के नामित पूंजीगत लाभ बॉन्डों में निवेश करना है। वर्तमान में, ग्रामीण विद्युतीकरण निगम (आरईसी), भारतीय राष्ट्रीय राजमार्ग प्राधिकरण (NHAI), रेलवे वित्त निगम (RFC) और पावर फाइनेंस कॉर्पोरेशनऑन लिमिटेड (PFC) ऐसे बॉन्ड जारी करने के लिए अधिकृत हैं। इन बॉन्डों में निवेश आवासीय घर की संपत्ति की बिक्री की तारीख से छह महीने के भीतर किया जाना है। यहां तक कि अगर छह महीने की अवधि आयकर रिटर्न दाखिल करने की नियत तारीख से आगे गिरती है, तो आपको किसी भी पूंजीगत लाभ खाते में जमा करने की आवश्यकता नहीं है, जैसा कि धारा 54 के तहत आवश्यक है। वर्तमान में, ये बांड 5.25 की ब्याज दर पर चलते हैं % वार्षिक और इन बांडों का कार्यकाल पांच वर्ष है। ऐसे पर ब्याजबॉन्ड पूरी तरह से कर योग्य हैं लेकिन इन बॉन्ड की मोचन आय कर-मुक्त है।
दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर से छूट का लाभ कौन उठा सकता है?
आवासीय घर की संपत्ति में निवेश के माध्यम से कर छूट का लाभ, व्यक्तिगत और एचयूएफ को ही उपलब्ध होता है। हालांकि, बॉन्ड में निवेश के माध्यम से कर छूट का दावा करने का विकल्प सभी मूल्यांकनकर्ताओं के लिए उपलब्ध है। आप दावा करने के लिए एक विकल्प या दोनों विकल्पों के संयोजन का उपयोग कर सकते हैंआवासीय घर की संपत्ति की बिक्री पर आयकर से छूट, क्योंकि एक विकल्प का दावा करने पर कोई प्रतिबंध नहीं है, यदि आपने पहले से ही एक घर की संपत्ति की बिक्री के संबंध में दावा किया है।
(लेखक एक कर और निवेश विशेषज्ञ है, जिसका 35 वर्ष का अनुभव है) है