ऋण-से-मूल्य अनुपात में कमी
किसी भी मूर्त सुरक्षा के खिलाफ धन उधार देते समय, ऋणदाता संपत्ति के मूल्य के एक निश्चित प्रतिशत तक ऋण अग्रिम कर सकता है। इसे ऋण-से-मूल्य (एलटीवी) अनुपात कहा जाता है। यह अनुपात परिसंपत्ति की सुरक्षा के मुकाबले अधिकतम ऋण निर्धारित करता है। मूल्य और पात्र ऋण राशि के बीच का अंतर मार्जिन कहा जाता है। आर से उत्पन्न होने वाले जोखिम को कवर करने के लिए बैंक द्वारा इस मार्जिन की आवश्यकता होती हैअंतर्निहित परिसंपत्ति के मूल्य में वृद्धि, साथ ही भविष्य में ब्याज राशि का ख्याल रखने के लिए, यदि यह उधारकर्ता द्वारा सेवा नहीं की जाती है। एलटीवी ऋण की मात्रा, साथ ही साथ ऋण की प्रकृति पर निर्भर करता है। गृह ऋण के लिए, एलटीवी भी खरीदे जाने वाले घर के मूल्य पर निर्भर करता है।
एलटीवी के उद्देश्य के लिए गृह ऋण के तीन स्लैब हैं। पहला स्लैब ऋण राशि के लिए 30 लाख रुपये तक है। आरबीआई ने इस केटेगो के लिए एलटीवी अनुपात में कोई बदलाव नहीं किया हैआरई और यह 90% पर बना हुआ है। अगला स्लैब होम लोन के लिए 30 लाख रुपये और 75 लाख रुपये के बीच है, जिसके लिए आरबीआई ने एलटीवी में 75% से 80% की वृद्धि की है। 75 लाख रुपये से ऊपर के गृह ऋण के शीर्ष स्लैब के लिए एलटीवी में कोई बदलाव नहीं है।
जोखिम भार में कमी
धन की उधार डिफ़ॉल्ट रूप से जोखिम का जोखिम लेती है और इस प्रकार, ऋण के खराब होने की संभावना के आधार पर अलग-अलग ऋणों को अलग-अलग जोखिम भार आवंटित किए जाते हैं औरअप्रतिलभ्य।
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ऋण के लिए जोखिम भार, ऋणदाता के साथ-साथ ऋण की राशि के साथ उपलब्ध सुरक्षा के मूल्य पर निर्भर करता है। गृह ऋण की तुलना में व्यक्तिगत ऋण में अधिक जोखिम भार होता है, क्योंकि गृह ऋण में डिफ़ॉल्ट की संभावना कम होती है, क्योंकि कोई भी अपने निवास स्थान को जोखिम नहीं लेना चाहता।
बैंक अपने धन का स्रोत बनाते हैंमी दो स्रोत – उनके ग्राहकों से प्राप्त अपनी पूंजी और जमा। जमा खाते, चालू खाते या सावधि जमा के रूप में हो सकता है। चूंकि जमाकर्ताओं को मांग या परिपक्वता पर जमाकर्ताओं के लिए चुकाया जा सकता है, इसलिए अप्रत्याशित हानियों को अवशोषित करने के लिए बैंकों को अपनी जोखिम पूंजी रखना आवश्यक है। विभिन्न ऋण पोर्टफोलियो को दिए गए जोखिम भार के आधार पर, पूरे ऋण पोर्टफोलियो के लिए कुल जोखिम मूल्य की गणना की जाती है। जोखिम मूल्य का यह कुल, रिजर्व बैंक द्वारा निर्धारित पूंजी पर्याप्तता अनुपात से गुणा, बैंकों की न्यूनतम पूंजी का प्रतिनिधित्व करता है। पूंजी पर्याप्तता अनुपात जोखिम-भारित परिसंपत्तियों के संबंध में बैंक की पूंजी को मापता है। आरबीआई द्वारा निर्धारित बेसल III दिशानिर्देशों के अनुसार, 31 मार्च, 2018 के लिए न्यूनतम पूंजी पर्याप्तता अनुपात 10.10% पर निर्धारित किया गया है, जो 31 मार्च, 201 9 को 11.5% तक बढ़ जाएगा। इसलिए, 1 लाख रुपये के ऋण पोर्टफोलियो के लिए बैंक को 10,1 रुपये की पूंजी होगी00, अपनी राजधानी के रूप में।
प्रत्येक ऋण के लिए जोखिम भार, ऋण के एलटीवी अनुपात पर निर्भर करता है। 30 लाख रुपये तक के ऋण के लिए, बैंक में अधिकतम 90% का एलटीवी अनुपात हो सकता है। एलटीवी 80% और उससे कम के मामले में 30 लाख रुपये तक के ऋण के लिए जोखिम भार 35% है। यदि एलटीवी अनुपात 80% से अधिक है, तो आरबीआई द्वारा निर्धारित जोखिम भार 50% है। 30 लाख रुपये और 75 लाख रुपये के बीच के ऋण के लिए, जहां भारतीय रिजर्व बैंक द्वारा निर्धारित एलटीवी अधिकतम 80% है, जोखिम भार घटाकर 35% कर दिया गया है।पहले लागू 50% से। 75 लाख रुपये से ऊपर के ऋण के लिए, जिन्हें जोखिम भरा माना जाता है और जहां आरबीआई-निर्धारित एलटीवी 75% पर कब्जा कर लिया गया है, संशोधित जोखिम भार 75% की पूर्व आवश्यकता से 50% तक कम कर दिया गया है। 75 लाख रुपये से ऊपर के ऋण के लिए जोखिम भार में उल्लेखनीय कमी के परिणामस्वरूप, एसबीआई ने अपने गृह ऋण दरों में 0.10% में कमी की घोषणा की। मई 2017 में एसबीआई ने 75 लाख रुपये तक के ऋण के लिए अपनी होम लोन लोनिंग दरें पहले ही घटा दी थीं।
सांविधिक तरलता अनुपात में कमी
बैंकों को सरकारी प्रतिभूतियों के रूप में आरबीआई के साथ, उनके जमा का एक निश्चित प्रतिशत रखने की आवश्यकता है। इसे सांविधिक तरलता अनुपात (एसएलआर) कहा जाता है। आरबीआई ने सांविधिक तरलता अनुपात 0.5% से घटाकर 20% कर दिया।
बैंकों के उधार देने के लिए, यह कदम बैंकिंग प्रणाली में महत्वपूर्ण धनराशि जारी करेगा। चूंकि गृह ऋण सुरक्षित हैं और बहुत अधिक क्रेडिट नहीं हैएसएलआर में कमी के कारण जारी किए गए अतिरिक्त धन का हिस्सा लेना बंद हो सकता है, इस प्रकार होम लोन और इस प्रकार, धन की उपलब्धता में वृद्धि हो सकती है।
मानक संपत्ति प्रावधान आवश्यकताओं में कमी
आरबीआई की नीतियों के मुताबिक, बैंकों को ऐसे ऋणों के प्रावधान करना पड़ता है जो ऋण के एक निश्चित प्रतिशत के रूप में खराब या ऋण हो जाते हैं जहां वसूली संदिग्ध लगती है। अच्छे ऋण के लिए भी, जो हैंबैंकिंग अनुपालन में ‘मानक ऋण’ कहा जाता है, बैंकों को समग्र आधार पर प्रावधान करना पड़ता है। 75 लाख रुपये से अधिक के ऋण के लिए, बैंकों को कुल ऋण राशि के पहले 0.40% की बजाय कुल गृह ऋण का केवल 0.25% प्रदान करना होगा।
गृह ऋण पर इन उपायों के प्रभाव
विभिन्न ऋण गृह ऋणों के लिए जोखिम भार में कमी के कारण, बैंक पूर्व के साथ अधिक धन उधार देने में सक्षम होंगेपूंजी को बर्बाद कर रहा है, जिसके परिणामस्वरूप बढ़ती आपूर्ति और उधारदाताओं के बीच अधिक प्रतिस्पर्धा हुई है। अंततः घर ऋण के लिए कम उधार दरों में परिणाम होगा। कम एसएलआर का एक ही प्रभाव होने की संभावना है, क्योंकि उधार देने के लिए उपलब्ध धन बढ़ेगा। निचली प्रावधान आवश्यकता, और अधिक धन उपलब्ध कराएगी, अंत में गृह ऋण दरों में कमी सुनिश्चित करेगा। गृह ऋण दरों में आने वाली कमी, आवास के लिए बढ़ती मांग के परिणामस्वरूप, सस्ती हाउसिंग के लिए भी शामिल हैएनजी और इस प्रकार, लाभ डेवलपर्स, साथ ही घर खरीदारों।
(लेखक 30 साल के अनुभव के साथ एक कराधान और गृह वित्त विशेषज्ञ है)
