बुनियादी ढांचा परियोजनाओं के लिए भूमि अधिग्रहण की प्रक्रिया को आसान बनाने और विवादों पर अंकुश लगाने के लिए, NITI आयोग ने 31 अक्टूबर, 2020 को, निर्णायक भूमि शीर्षक पर राज्यों के लिए एक मसौदा मॉडल भूमि शीर्षक अधिनियम और नियम जारी किया। नीचे सूचीबद्ध मॉडल कानून के बारे में 11 प्रमुख तथ्य हैं जो राज्यों को अचल संपत्तियों के शीर्षक पंजीकरण की प्रणाली की स्थापना, प्रशासन और प्रबंधन के लिए आदेश देने की शक्ति प्रदान करता है।
भूमि प्राधिकरण की नियुक्ति, शीर्षक पंजीकरण कार्यालय
राज्यों को भूमि प्राधिकरण और शीर्षक पंजीकरण अधिकारियों की नियुक्ति करके सभी या किसी भी प्रकार की अचल संपत्ति के लिए शीर्षक पंजीकरण की एक प्रणाली स्थापित करने का अधिकार दिया गया है। राज्य तब एक भूमि प्राधिकरण स्थापित कर सकते हैं, जो 'ऐसी शक्तियों का प्रयोग और निर्वहन करेगा जो इसे प्रदान की जा सकती हैं और ऐसे कार्यों का निर्वहन करेंगे जो इस अधिनियम द्वारा या इसके तहत या किसी अन्य कानून के तहत सौंपे जा सकते हैं जिसे राज्य सरकार अधिसूचित कर सकती है' . शीर्षक पंजीकरण अधिकारी शक्तियों का प्रयोग करेगा और स्थानीय सीमाओं के भीतर कर्तव्यों का पालन करेगा। इसकी मुहर बिना किसी अतिरिक्त या अन्य प्रमाण के, न्यायालय में साक्ष्य के रूप में स्वीकार्य होगी। यह भी देखें: टाइटल डीड क्या है?
इसके तहत अधिसूचित क्षेत्रों में भूमि प्राधिकरण रखेंगे और अचल संपत्तियों का रिकॉर्ड बनाए रखें। भूमि प्राधिकरण के रिकॉर्ड में जो विवरण होंगे, उनमें सटीक या अनुमानित सीमा या सीमाओं का सर्वेक्षण रिकॉर्ड और शीर्षक रिकॉर्ड शामिल हैं। शीर्षक पंजीकरण अधिकारी अधिसूचित क्षेत्र में स्थित प्रत्येक संपत्ति पर शीर्षकों की एक मसौदा सूची तैयार करेगा और दावों और आपत्तियों के निपटान के उद्देश्य से किसी भी संपत्ति में रुचि रखने वाले सभी व्यक्तियों को दावे या आपत्तियां दर्ज करने के लिए आमंत्रित करेगा।
शीर्षकों का रजिस्टर
शीर्षकों का एक रजिस्टर तैयार किया जाएगा, जहां शीर्षक पंजीकरण अधिकारी केवल एक अविवादित अचल संपत्ति के बारे में एक प्रविष्टि करेगा। मसौदा कानून कहता है, "इस तरह की प्रविष्टियां भारतीय साक्ष्य अधिनियम, 1872 के तहत परिभाषित इस तरह की अचल संपत्तियों के संबंध में इस तरह के खिताब के निर्णायक सबूत होंगे।"
शीर्षक पंजीकरण अधिकारी द्वारा बनाए रखा जाना, शीर्षकों के एक रजिस्टर में प्रत्येक संपत्ति के संबंध में निम्नलिखित विवरण शामिल होंगे:
- संपत्ति की विशिष्ट पहचान संख्या।
- संपत्ति का क्षेत्र या सीमा, के विवरण के साथ href="https://housing.com/news/real-estate-basics-part-1-carpet-area-built-up-area-super-built-up-area/" target="_blank" rel=" noopener noreferrer">बिल्ट-अप एरिया।
- सभी शीर्षक धारकों के नाम उनके स्वामित्व की संबंधित सीमा के साथ।
- उत्तराधिकार के कारण स्थानान्तरण सहित संपत्ति के हस्तांतरण का विवरण।
- अनुबंधों या संपत्ति के विरुद्ध लगे आरोपों के बारे में कोई जानकारी।
- संपत्ति पर लंबित विवादों की जानकारी।
इसकी अधिसूचना के तीन साल बाद, शीर्षक का रजिस्टर बिना किसी बाहरी कार्रवाई के निष्कर्ष प्राप्त करता है।
विवादों का रजिस्टर
शीर्षक पंजीकरण अधिकारी विवादों का एक रजिस्टर भी बनाए रखेगा, जिसमें निम्नलिखित विवरण होंगे:
- सभी मामले भूमि विवाद समाधान अधिकारी को धारा 10 के तहत भेजे गए या स्वत: संज्ञान लिया गया।
- धारा 13, 15 और 16 के तहत दायर की गई आपत्तियां या अपील।
- धारा 18 के तहत सभी वादों और अपीलों की सूचना दी गई।
- विवाद में शामिल पक्ष।
- वह मंच जहां इस तरह का विवाद लंबित है।
- किसी भी न्यायालय या न्यायाधिकरण या वैधानिक प्राधिकरण के न्यायालय के आदेश, निषेधाज्ञा और आदेशों के तहत संपत्ति की कुर्की।
प्रभारों और अनुबंधों का रजिस्टर
शीर्षक पंजीकरण अधिकारी अधिसूचित क्षेत्रों में स्थित सभी अचल संपत्तियों के संबंध में प्रभारों और अनुबंधों का एक रजिस्टर भी बनाए रखेगा, जिसमें निम्नलिखित विवरण:
- अधिनियम की धारा 10 के तहत आदेशित किसी भी अचल संपत्ति के खिलाफ अनुबंध और आरोप।
- धारा 18 और 20 के तहत प्राधिकरण को दी गई सूचना।
- कंपनी अधिनियम, 2013 के तहत शुल्क सहित सभी वैधानिक शुल्कों का विवरण, जैसा कि धारा 18 और 20 के तहत प्राधिकरण को सूचित किया गया है।
- स्थानांतरण, उत्तराधिकार, विभाजन या पट्टे आदि के समय किसी भी पक्ष द्वारा बनाए गए विशेष अधिकार, अनुबंध या सुगमता।
- बंधक अधिकारों या शुल्कों की रिहाई।
- प्रभार के निर्माण की तिथि।
- वह अचल संपत्ति जिससे प्रभार संबंधित है।
- चार्ज द्वारा सुरक्षित राशि।
- शुल्क का संक्षिप्त विवरण।
- वह व्यक्ति जिसके पक्ष में आरोप सृजित किया गया है।
- प्रभार जारी करने का विवरण।
इलेक्ट्रॉनिक रजिस्टर
मसौदा कानून में कहा गया है कि प्राधिकरण द्वारा बनाए जाने वाले सभी रजिस्टरों को इलेक्ट्रॉनिक रूप में या किसी अन्य रूप में निर्धारित किया जाएगा।
शीर्षक का प्रमाण
"इस अधिनियम के प्रावधानों के अनुसार, शीर्षक के रिकॉर्ड में दर्ज किसी भी शीर्षक को शीर्षक धारक के शीर्षक के प्रमाण के रूप में माना जाएगा, शुल्क और अनुबंधों के रजिस्टर और विवादों के रजिस्टर में प्रविष्टियों के अधीन," मसौदा कहता है।
विवाद निवारण
एक व्यथित पक्ष शिकायत दर्ज कर सकता है शीर्षक पंजीकरण अधिकारी के समक्ष, ऐसी अधिसूचना की तारीख से तीन वर्षों के भीतर धारा 11 के तहत अधिसूचित शीर्षकों के रिकॉर्ड में एक प्रविष्टि द्वारा आपत्ति। इसके बाद भूमि विवाद समाधान अधिकारी द्वारा मामले की सुनवाई और समाधान किया जाएगा। भूमि विवाद समाधान अधिकारी के आदेश से व्यथित पक्ष, भूमि शीर्षक अपीलीय न्यायाधिकरण के समक्ष अपील दायर कर सकता है। लैंड टाइटलिंग अपीलेट ट्रिब्यूनल द्वारा धारा 15 के तहत पारित आदेशों के खिलाफ अपील से निपटने के लिए उच्च न्यायालय (एचसी) की एक विशेष पीठ को नामित किया जाएगा, मसौदे में कहा गया है। ट्रिब्यूनल के आदेश के 30 दिनों के भीतर एचसी में अपील दायर की जानी चाहिए। मसौदे में यह भी कहा गया है कि भूमि विवाद समाधान अधिकारी और भूमि शीर्षक अपीलीय न्यायाधिकरण एकतरफा संस्थान हैं, जो काम कम होने के बाद खत्म हो जाएंगे। यह भी देखें: क्या खरीदार को उपभोक्ता न्यायालय, रेरा या एनसीएलटी से संपर्क करना चाहिए?
एक बार कानून लागू होने के बाद
इस अधिनियम के अध्याय VIII में निहित प्रावधानों के अलावा, किसी भी संपत्ति को प्रभावित करने वाला कोई लेनदेन नहीं हो सकता है। यह वादी, सार्वजनिक प्राधिकरणों, सरकारी अधिकारियों, वित्तीय संस्थानों या किसी अन्य इच्छुक पार्टी पर निर्भर होगा, अधिसूचना की तारीख से 90 दिनों के भीतर, अधिसूचित संपत्तियों को प्रभावित करने वाली पूर्व-मौजूदा बाधाओं और कार्यों के बारे में शीर्षक पंजीकरण अधिकारी को आवश्यक दस्तावेजों के साथ सूचित करना और रिकॉर्डिंग का प्रमाण पत्र भी प्राप्त करना।
शीर्षक उत्तराधिकार
किसी व्यक्ति की मृत्यु के मामले में जिसका नाम टाइटल के रजिस्टर में शीर्षक धारक के रूप में दर्ज किया गया है, ऐसे मृतक के कानूनी उत्तराधिकारी संबंधित शीर्षक पंजीकरण अधिकारी को उत्तराधिकार प्रदान करने और मृतक के नाम को बदलने के लिए आवेदन कर सकते हैं। उनके नाम के साथ।
बिक्री, खरीद के लिए आवेदन
एक बार कानून लागू होने के बाद, खरीदारों को लेनदेन के लिए कानून के तहत स्थापित प्राधिकरण के पास अपील करनी होगी। यह सभी प्रकार के संपत्ति से संबंधित लेनदेन पर लागू होगा। "संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 , पंजीकरण अधिनियम, 1908 और कुछ समय के लिए लागू किसी भी अन्य कानून में निहित कुछ भी होने के बावजूद, सभी मालिक या शीर्षक धारक या एक अधिसूचित क्षेत्र में स्थित अचल संपत्ति के दावेदार, के लिए आवेदन दायर करेंगे इस तरह की संपत्ति से संबंधित सभी समझौतों, कृत्यों या लेनदेन के संबंध में लेनदेन, "अधिनियम कहता है।
लेन-देन जो भूमि स्वामित्व प्राधिकरण करेगा आवरण
जिन लेन-देन के लिए प्राधिकरण को आवेदन करना होगा उनमें शामिल हैं:
- कोई भी कार्य जो वर्तमान या भविष्य में, किसी भी संपत्ति में निहित या आकस्मिक, किसी भी अधिकार, शीर्षक या हित को बनाने, असाइन करने, घोषित करने, सीमित करने या समाप्त करने के लिए संचालित या संचालित करता है।
- किसी भी प्रतिफल की प्राप्ति या भुगतान के माध्यम से प्रभावित होने वाले किसी अधिकार, शीर्षक या ब्याज की घोषणा, निर्माण, असाइनमेंट, सीमा या विलोपन।
- बिक्री।
- उपहार।
- साम्यिक बंधक को छोड़कर किसी भी प्रकार के बंधक के माध्यम से प्रभार का सृजन और ऐसे प्रभार को जारी करना।
- संपत्ति का पट्टा या वार्षिक किराया या आवधिक प्रीमियम आरक्षित करना और उसका रद्दीकरण/समर्पण।
- किसी न्यायालय या किसी पुरस्कार के किसी डिक्री या आदेश का स्थानांतरण या असाइनमेंट जब ऐसा डिक्री, आदेश या पुरस्कार वर्तमान या भविष्य में, किसी भी अधिकार, शीर्षक या हित, चाहे निहित हो, बनाने, असाइन करने, घोषित करने, सीमित करने या समाप्त करने के लिए संचालित होता है या आकस्मिक, संपत्ति में या उसके लिए।
- दीवानी अदालत द्वारा पारित कोई डिक्री, आदेश या पुरस्कार, जिसमें प्रतिवादी की सहमति पर या परिस्थितिजन्य साक्ष्य पर पारित कोई डिक्री, आदेश या पुरस्कार शामिल है।
- शीर्षक का कोई सुधार।
- आसान अधिकार, अनुलग्न अधिकार, या छत के अधिकार।
- बिक्री, निर्माण, या विकास समझौते।
- अचल संपत्ति से संबंधित पावर ऑफ अटॉर्नी, एजेंट को बेचने या निर्माण करने के लिए अधिकृत करना या संपत्ति विकसित करें।
- संपत्ति से संबंधित करार-सह-सामान्य मुख्तारनामा।
- संपत्ति से जुड़ी कंपनियों के सभी विलय, समामेलन और डीमर्जर।
- संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 53-ए के उद्देश्य के लिए किसी भी संपत्ति को बेचने के समझौते सहित, किसी भी संपत्ति को विचार के लिए स्थानांतरित करने के लिए अनुबंध, किसी भी नाम से जाना जाता है।
- विभाजन।
- परिवार बंदोबस्त ।
- सीमित देयता भागीदारी सहित साझेदारी फर्मों के विघटन के बाद संपत्ति के सभी हस्तांतरण।
- संपत्ति में अधिकारों को प्रभावित करने वाली कोई भी वसीयत, यदि वसीयतकर्ता की मृत्यु हो जाती है, बशर्ते कि एक वसीयतकर्ता वसीयत की सामग्री का विवरण देते हुए एक आवेदन दायर कर सकता है यदि वह ऐसा करना चाहता है।
सामान्य प्रश्न
क्या राज्यों के लिए भूमि स्वामित्व पर मसौदा मॉडल अधिनियम को अपनाना अनिवार्य है?
चूंकि कानून प्रकृति में मॉडल है, राज्यों के पास इसे अपनाने या मसौदा मॉडल के समान कानून बनाने का विकल्प है।
भूमि स्वामित्व पर मसौदा मॉडल अधिनियम के मामले में डेटा बचत का तरीका क्या होगा?
भूमि स्वामित्व पर मसौदा मॉडल अधिनियम के तहत सभी डेटा इलेक्ट्रॉनिक रूप से सहेजे जाएंगे।
टाइटल का रजिस्टर क्या है?
टाइटल के रजिस्टर में अविवादित अचल संपत्तियों के बारे में प्रविष्टियां होंगी।
