मई 2018 में राज्य सरकार द्वारा ‘विकास नियंत्रण और संवर्धन विनियमन 2034 (डीसीपीआर 2034)’ के रूप में मुंबई की अधिक प्रतीक्षित विकास योजना (डीपी) 2034 का अनावरण किया गया था और सार्वजनिक सुझावों के लिए रखा गया था। विकास योजना के वर्तमान संस्करण ने सभी को आश्चर्यचकित कर लिया, क्योंकि यह विकास योजना 2034 (डीपी 2034) से काफी अलग था जो फरवरी 2018 में बृहन्मुंबई नगर निगम (बीएमसी) द्वारा पारित किया गया था। कई बदलाव / संशोधन थेबीएमसी द्वारा पारित विकास योजना में कई नए जोड़े। डीसीपीआर 2034 1 सितंबर, 2018 से प्रभावी हुआ।
चूंकि यह योजना अगले दशक और आधे के लिए शहर में सभी निर्माणों को नियंत्रित और नियंत्रित करेगी, संपत्ति सलाहकार नाइट फ्रैंक इंडिया, ‘डीसीपीआर 2034 – मुंबई के भविष्य को समझने’ की एक रिपोर्ट में, ने कुछ महत्वपूर्ण पहलुओं का विश्लेषण किया है योजना।
पिछली विकास योजना (1 99 1 डीपी) के प्रवर्तन के दौरान), इसका उद्देश्य शहर की तत्कालीन समस्याओं जैसे कि झोपड़ियां, अनुमानित इमारतों और महाराष्ट्र आवास और विकास प्राधिकरण (एमएचएडीए) उपनिवेशों के साथ-साथ निजी भूमि पर भवनों के नए विकास को बढ़ावा देने / मार्गदर्शन करने के लिए था।
1 99 1 का डीपी लगभग तीन दशकों तक लागू रहा है। पुनर्विकास के माध्यम से झोपड़ियां, अनुमानित इमारतों और एमएचएडीए समाजों में रहने वाले लोगों की आवास समस्याओं को हल करने के लिए नीतियों को कई बार संशोधित किया गया था। अगर डब्ल्यूरिपोर्ट के अनुसार, पुनर्विकास मोर्चे पर प्राप्त प्रगति को देखो, रिकॉर्ड बहुत प्रभावशाली नहीं रहा है।
- मुंबई में 1.5-1.6 मिलियन झोपड़ियां घरों में से, झोपड़पट्टियों के लिए लगभग एक लाख घर बनाए गए हैं।
- मुंबई में 19,800 अनुमानित इमारतें हैं, जिनमें से केवल 1,800 का पुनर्विकास किया गया है।
- MHADA समाजों के पुनर्विकास पर बहुत कुछ हासिल नहीं किया गया हैआर।
मुंबई में, लगभग सात मिलियन लोग मलिन बस्तियों में रहते हैं, लगभग 2.5 मिलियन लोग अनुमानित इमारतों में रहते हैं और लगभग 1.2-1.5 मिलियन लोग एमएचएडीए कॉलोनियों में रहते हैं। 1 99 1 के डीपी की नीतियों का उद्देश्य इन लोगों के जीवन स्तर और आवास की स्थिति में सुधार करना था, लेकिन इसका उद्देश्य लाभार्थियों के जीवन पर कोई सार्थक प्रभाव नहीं पड़ा। इसके अलावा, आज, 1 99 1 डी के प्रवर्तन के दौरान स्थिति काफी अलग हैपी। यह सिर्फ झोपड़ियां या एमएचएडीए कॉलोनियों या अनुमानित इमारत नहीं है जो पुनर्विकास की बेहद जरूरी ज़रूरत है, लेकिन निजी आवास समितियों / भवनों को पुनर्विकास की भी आवश्यकता है।
मुंबई में, बीएमसी क्षेत्र के भीतर, यानी दाहिसर चर्चगेट और मुलुंड से कोलाबा तक, वहां कई भूमि पार्सल नहीं छोड़ी गई हैं और शहर के आगे बढ़ने का एकमात्र तरीका मौजूदा इमारतों के पुनर्विकास के माध्यम से है। इसलिए, नीतियों को तदनुसार तैयार करने की आवश्यकता है ताकि पुनर्विक्रय को बढ़ावा दिया जा सकेएक स्थायी तरीके से सभी हितधारकों का चयन, साथ ही जमीन परिवर्तन पर सार्थक गवाह करने के लिए।
यह भी देखें: मुंबई विकास योजना 2034: पेशेवरों और विपक्ष का विश्लेषण
डीसीपीआर 2034: प्रमुख प्रावधान जो आवासीय खंड को प्रभावित करेंगे
अनुमत एफएसआई को सड़क चौड़ाई से लिंक करना
- पिछली नीतियां भीड़ की जांच में सीमित हैं, लीसंकीर्ण सड़कों पर लंबे आवासीय / वाणिज्यिक टावरों के निर्माण के लिए डिंग।
- अनुमोदित फ्लोर स्पेस इंडेक्स (एफएसआई) को सड़क चौड़ाई तक जोड़ने से, डीसीपीआर 2034 यह सुनिश्चित करेगा कि लम्बे भवनों का निर्माण किया जा सके, केवल तभी जब सड़क की चौड़ाई इसका समर्थन कर सके, जिससे घटती जा सके भीड़।
विकास अधिकारों के हस्तांतरण (टीडीआर) सीमाओं और प्रीमियम एफएसआई में वृद्धि के माध्यम से एफएसआई बढ़ाना
द्वीप शहर के लिए एफएसआई डीसीपीआर 2034 में बढ़ा दिया गया है। एफएसआई में यह वृद्धि प्रीमियम के भुगतान पर एफएसआई में वृद्धि और टीडीआर की मात्रा में वृद्धि से जुड़ी है जो साजिश पर लोड की जा सकती है । यह सुनिश्चित करेगा कि सड़क चौड़ाई, झोपड़पट्टी पुनर्वास और आरक्षित भूखंडों के आत्मसमर्पण के लिए भूमि आत्मसमर्पण करने के माध्यम से उत्पन्न टीडीआर की मांग है। आगे, सरकार और नगरपालिका निगम कमाएंगेप्रीमियम एफएसआई बेचने से राजस्व।
क्षेत्र आत्मसमर्पण के लिए विकास अधिकार बढ़ाना
- राज्य शहरी विकास विभाग ने नवंबर 2016 अधिसूचना में, साजिश पर आरक्षण के कारण बीएमसी को आत्मसमर्पण की गई भूमि के लिए उत्पन्न टीडीआर में वृद्धि की थी। यह द्वीप शहर में आत्मसमर्पण भूमि के 2.5 गुना बढ़ गया था और उपनगरों में जमीन के दो बार आत्मसमर्पण कर दिया गया था। इससे पहले, दोनों के तहत टीडीआर 1 था। डीसीपीआर 2034 में वही विनियमन जारी रखा गया है।
- यह सुनिश्चित करेगा कि वहां होगास्टेम पुनर्वास और आरक्षित भूखंडों की आत्मसमर्पण की प्रक्रिया में तेजी लाने के लिए हितधारकों के लिए प्रोत्साहन।
कार्पेट क्षेत्र की आरईआरए की परिभाषा को अपनाना
- डीसीपीआर 2034 ने महाराष्ट्र स्वामित्व ऑफ फ्लैट्स एक्ट (एमओएफए) द्वारा परिभाषित कार्पेट क्षेत्र की अपनी परिभाषा को बदल दिया है और रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 (आरईआरए) को अपनाया है। कालीन क्षेत्र की परिभाषा। एक समान डीफ़ को संरेखित करनासंक्रमण, खरीदारों के बीच अस्पष्टता को कम करने में मदद करेगा।
झोपड़पट्टी पुनर्वास
- मौजूदा झोपड़पट्टी पुनर्वास नीति के तहत पिछले 20 वर्षों में केवल एक लाख झोपड़ियां इकाइयों का पुनर्वास किया गया है। इस गति से, मुंबई में 15-16 लाख झोपड़ियां इकाइयों के पुनर्वास के लिए लगभग 300 साल लगेंगे।
- पिछली नीति की अपर्याप्तता वर्तमान डीसीपीआर 2034 के तहत आगे बढ़ी जा सकती है, क्योंकि यहसमान मानदंड जारी है।
कुछ श्रेणियों में भवनों के पुनर्विकास के लिए सहमति खंड में कमी
- अनुमानित और एमएचएडीए भवनों के पुनर्विकास के लिए आवश्यक न्यूनतम अपरिवर्तनीय सहमति 70 प्रतिशत से घटकर 51 प्रतिशत कर दी गई है।
- अन्य कारणों से इन श्रेणियों के तहत भवनों का पुनर्विकास अटक गया है। इसलिए, सहमति को कम करना पूरा नहीं हो सकता हैइस मुद्दे को हल करने में मदद करें।
डीसीपीआर 2034: प्रमुख प्रावधान जो वाणिज्यिक / कार्यालय खंड को प्रभावित करेंगे
वाणिज्यिक के लिए उच्च FSI के लिए 12 मीटर की न्यूनतम सड़क चौड़ाई
- डीसीपीआर 2034 कार्यालय विकास के लिए उच्च एफएसआई प्रदान करता है, केवल तभी जब सड़क की चौड़ाई 12 मीटर से अधिक हो, या अन्यथा यह आवासीय के समान है।
- चलने वाले वाहनों की संख्या के रूप मेंऔर पूरे दिन वाणिज्यिक भवन से बाहर आवासीय से अधिक है, वाणिज्यिक भवनों के बाहर यातायात जाम की घटनाओं को कुछ हद तक कम किया जा सकता है।
कार्यालय विकास के लिए FSI बढ़ाना
- डीसीपीआर 2034 का लक्ष्य आठ मिल बनाना हैकार्यालय अंतरिक्ष की आपूर्ति में वृद्धि करके, मुंबई में आयन नौकरियां।
- व्यावसायिक विकास के लिए डीसीपीआर 2034 के तहत दी गई एफएसआई 12 मीटर से अधिक सड़क चौड़ाई के लिए आवासीय से अधिक है। अतिरिक्त / उच्च एफएसआई का उद्देश्य आवासीय विकास पर वाणिज्यिक विकास को प्रोत्साहित करना है। वाणिज्यिक विकास के लिए यह अतिरिक्त एफएसआई (प्रोत्साहन), बीएमसी से दरों की वार्षिक अनुसूची के 50 प्रतिशत की दर से प्रीमियम का भुगतान करके खरीदा जाना है (ASआर)।
- हालांकि, अतिरिक्त एफएसआई के रूप में प्रोत्साहनों का वर्तमान सेट, आवश्यक सीमा तक कार्यालय विकास को पर्याप्त रूप से बढ़ावा नहीं दे सकता है।
स्मार्ट फिनटेक केंद्रों का विकास
- कार्यालय के विकास के समान, डीसीपीआर 2034 का लक्ष्य अतिरिक्त एफएसआई को प्रोत्साहन के रूप में प्रदान करके स्मार्ट फिनटेक केंद्रों के विकास को बढ़ावा देना है। ध्यान दिया जाना चाहिए कि स्मार्ट फिनटेक केंद्रों के लिए, पीआरअतिरिक्त एफएसआई के लिए लगाए गए एमियम एएसआर के 50 प्रतिशत की दर से है।
- स्मार्ट फिनटेक के लिए विकास लाने का प्रयास करते समय, हमारे विश्लेषण के अनुसार, डीसीपीआर को अभी भी इस उद्देश्य को प्राप्त करने में चुनौतियों का सामना करना पड़ सकता है।
रिपोर्ट पर टिप्पणी करते हुए, नाइट फ्रैंक इंडिया के अध्यक्ष और प्रबंध निदेशक शिशिर बैजल ने कहा, “डीसीपीआर 2034 की रिहाई के साथ, अनिश्चितता का अंतिम स्तर समाप्त हो गया है। डेवलपर समुदाय अब प्रोजेर कर सकते हैंआत्मविश्वास के साथ निबंध। नीति मुंबई के भविष्य के विकास के लिए स्पष्टता और ध्यान प्रदान करती है। डीसीपीआर 2034 एक महत्वपूर्ण नीति है, जो हमारे शहर के भविष्य को आकार दे सकती है। इसलिए, इसे सबसे महत्वपूर्ण महत्व दिया जाना चाहिए।
“मौजूदा डीसीपीआर 2034 में कई सकारात्मक हैं और सही दिशा में एक कदम है। हालांकि, हम मानते हैं कि आगे काम करने के लिए क्षेत्र होंगे। डीसीपीआर 2034 ने मुंबई में वाणिज्यिक क्षेत्र को भर दिया है , प्रोत्साहनित एफएसआई के माध्यम से। Howeveआर, एफएसआई की उच्च लागत एक चुनौती हो सकती है। आवासीय मोर्चे पर, किफायती आवास को बढ़ावा देने और कार्पेट क्षेत्र परिभाषा के एकीकरण के लिए भूमि खोलने जैसे उपायों, घरेलू खरीदारों के लिए वरदान साबित होंगे।
“बिलकुल भी, वर्तमान डीसीपीआर 2034 में सभी हितधारकों को कुछ प्रस्ताव देना है और हम आशावादी हैं कि अगले दो दशकों में मुंबई के विकास पर इसका दूरगामी प्रभाव होगा।”
