मुंबई DCPR 2034: मुंबईच्या रिअल इस्टेटच्या समस्या सोडवता येतील का?

मुंबईचा बहुप्रतिक्षित विकास आराखडा (DP) 2034 मे 2018 मध्ये राज्य सरकारने जाहीर केल्यामुळे, 'विकास नियंत्रण आणि प्रोत्साहन नियमन 2034 (DCPR 2034)' सार्वजनिक सूचनांसाठी ठेवण्यात आला होता. आता, विकास आराखडा 2034 साठी वगळण्याचा आराखडा मंजूर झाला आहे आणि नवीन DCPR 2020 च्या अखेरीस अंतिम होण्याची शक्यता आहे. बहिष्कार योजना हे BMC कडे सादर केल्यानंतर सरकारने बदल केलेल्या योजनेचे भाग आहेत . बृहन्मुंबई महानगरपालिकेने (BMC) फेब्रुवारी 2018 मध्ये पारित केलेल्या विकास आराखड्याच्या 2034 (DP 2034) पेक्षा तो लक्षणीयरीत्या वेगळा असल्याने विकास आराखड्याच्या सध्याच्या आवृत्तीने सर्वांना आश्चर्यचकित केले. बीएमसीने पास केलेल्या विकास आराखड्यात अनेक बदल/फेरफार आणि असंख्य नवीन जोडण्या झाल्या. DCPR 2034 1 सप्टेंबर, 2018 रोजी अंमलात आला. नवीन DCPR 2034 सुमारे 3,700 हेक्टर जमीन रिअल इस्टेट बांधकामासाठी, पूर्वी नो-डेव्हलपमेंट झोन म्हणून नियुक्त करण्याचा प्रयत्न करते. ही योजना पुढील दीड दशकासाठी शहरातील सर्व बांधकामांचे नियंत्रण आणि नियमन करणार असल्याने, मालमत्ता सल्लागार नाइट फ्रँक इंडियाने 'DCPR 2034 – डिसिफरिंग मुंबईज् फ्युचर' या अहवालात योजनेच्या काही महत्त्वाच्या पैलूंचे विश्लेषण केले आहे. पूर्वीच्या विकास आराखड्याची (1991 डीपी) अंमलबजावणी करताना, शहराच्या तत्कालीन समस्या जसे की पुनर्विकास करणे हे उद्दिष्ट होते – झोपडपट्ट्या, उपकरप्राप्त इमारती आणि महाराष्ट्र गृहनिर्माण आणि विकास प्राधिकरण (म्हाडा) वसाहती, तसेच खाजगी जमिनीवर इमारतींच्या नवीन विकासास प्रोत्साहन/मार्गदर्शन. 1991 चा डीपी जवळपास तीन दशकांपासून लागू आहे. पुनर्विकासाच्या माध्यमातून झोपडपट्ट्या, उपकरप्राप्त इमारती आणि म्हाडा सोसायट्यांमध्ये राहणाऱ्या लोकांच्या घरांच्या समस्या सोडवण्यासाठी धोरणांमध्ये अनेक वेळा सुधारणा करण्यात आली. जर आपण पुनर्विकास आघाडीवर साधलेली प्रगती पाहिली, तर रेकॉर्ड फारसा प्रभावशाली नाही, असे अहवालात नमूद केले आहे.

• मुंबईतील 1.5-1.6 दशलक्ष झोपडपट्टी कुटुंबांपैकी, झोपडपट्टीत राहणाऱ्यांसाठी अंदाजे एक लाख घरे बांधण्यात आली आहेत.
• मुंबईत 19,800 उपकरप्राप्त इमारती आहेत, त्यापैकी फक्त 1,800 इमारतींचा पुनर्विकास झाला आहे.
• म्हाडाच्या सोसायट्यांच्या पुनर्विकासातही फारसे काही साध्य झालेले नाही.

मुंबईत सुमारे सत्तर दशलक्ष लोक झोपडपट्ट्यांमध्ये राहतात, सुमारे 2.5 दशलक्ष लोक उपकरप्राप्त इमारतींमध्ये राहतात आणि सुमारे 1.2-1.5 दशलक्ष लोक म्हाडाच्या वसाहतींमध्ये राहतात. 1991 च्या DP ची धोरणे या लोकांचे राहणीमान आणि घरांची परिस्थिती सुधारण्याच्या उद्देशाने होती परंतु त्याचा अपेक्षित लाभार्थ्यांच्या जीवनावर कोणताही अर्थपूर्ण परिणाम झालेला नाही. शिवाय, आजच्या काळातील परिस्थितीपेक्षा खूपच वेगळी आहे 1991 च्या डीपीची अंमलबजावणी. केवळ झोपडपट्ट्या किंवा म्हाडा वसाहती किंवा उपकरप्राप्त इमारतींना पुनर्विकासाची नितांत गरज नाही, तर खासगी गृहनिर्माण संस्था/इमारतींनाही पुनर्विकासाची गरज आहे.

मुंबईत, बीएमसी क्षेत्रामध्ये, म्हणजे, दहिसर ते चर्चगेट आणि मुलुंड ते कुलाबा, फारशी जमीन शिल्लक नाही आणि शहराच्या प्रगतीचा एकमेव मार्ग म्हणजे विद्यमान इमारतींचा पुनर्विकास. म्हणूनच, धोरणे त्यानुसार तयार करणे आवश्यक आहे जेणेकरून सर्व भागधारकांच्या पुनर्विकासाला शाश्वत मार्गाने प्रोत्साहन मिळावे, तसेच जमिनीवर अर्थपूर्ण बदल दिसून येतील. हे देखील पहा: मुंबई विकास योजना 2034: साधक आणि बाधकांचे विश्लेषण

DCPR 2034: निवासी विभागासाठी प्रमुख तरतुदी

परवानगीयोग्य एफएसआय रस्त्याच्या रुंदीशी जोडणे

• पूर्वीची धोरणे गर्दी रोखण्यासाठी मर्यादित होती, ज्यामुळे अरुंद रस्त्यांवर उंच निवासी/व्यावसायिक टॉवर्सचे बांधकाम होते.
• द्वारे style="color: #0000ff;">परमिशनिबल फ्लोअर स्पेस इंडेक्स (FSI) ला रस्त्याच्या रुंदीशी जोडणे, DCPR 2034 हे सुनिश्चित करेल की उंच इमारती बांधल्या जाऊ शकतात, जर रस्त्याच्या रुंदीने त्याला आधार दिला तरच, त्यामुळे गर्दी कमी होईल.

ट्रान्सफर ऑफ डेव्हलपमेंट राइट्स (टीडीआर) मर्यादा आणि प्रीमियम एफएसआयमध्ये वाढ करून एफएसआय वाढवणे

• डीसीपीआर 2034 मध्ये आयलँड सिटीसाठी एफएसआय वाढवण्यात आला आहे. प्रीमियमच्या भरणावरील एफएसआयमध्ये वाढ आणि प्लॉटवर लोड केल्या जाऊ शकणार्‍या टीडीआरच्या वाढीमुळे एफएसआयमध्ये ही वाढ झाली आहे.
• हे सुनिश्चित करेल की रस्ता रुंदीकरण, झोपडपट्ट्यांचे पुनर्वसन आणि आरक्षित भूखंड समर्पण करण्यासाठी समर्पण केलेल्या जमिनीद्वारे टीडीआरची मागणी आहे.
• शिवाय, प्रीमियम एफएसआयच्या विक्रीतून सरकार आणि महानगरपालिकेला महसूल मिळेल.

क्षेत्रासाठी वाढीव विकास हक्क आत्मसमर्पण

• राज्याच्या नगरविकास विभागाने नोव्हेंबर 2016 च्या अधिसूचनेत भूखंडावरील आरक्षणामुळे बीएमसीला समर्पण केलेल्या जमिनीसाठी व्युत्पन्न केलेल्या टीडीआरमध्ये वाढ केली होती. हे बेट शहरातील समर्पण केलेल्या जमिनीच्या क्षेत्रफळाच्या 2.5 पट आणि उपनगरात समर्पण केलेल्या जमिनीच्या क्षेत्रफळाच्या दुप्पट झाले. त्यापूर्वी, दोन्ही अंतर्गत TDR 1 होता. DCPR 2034 मध्ये समान नियमन चालू ठेवण्यात आले आहे.
• यामुळे झोपडपट्टी पुनर्वसन आणि आरक्षित भूखंडांचे समर्पण करण्याच्या प्रक्रियेला गती देण्यासाठी संबंधितांना प्रोत्साहन मिळेल याची खात्री होईल.

चटई क्षेत्राची रेरा व्याख्या स्वीकारणे

• DCPR 2034 ने महाराष्ट्र ओनरशिप ऑफ फ्लॅट्स ऍक्ट (MOFA) द्वारे परिभाषित केलेल्या चटई क्षेत्राची व्याख्या बदलली आहे आणि स्थावर मालमत्ता (नियमन आणि विकास) कायदा, 2016 (RERA) चटई क्षेत्राची व्याख्या स्वीकारली आहे. एकसमान व्याख्येनुसार संरेखित केल्याने खरेदीदारांमधील संदिग्धता कमी होण्यास मदत होईल.

झोपडपट्टी पुनर्वसन

• सध्याच्या झोपडपट्टी पुनर्वसन धोरणांतर्गत गेल्या 20 वर्षांत केवळ एक लाख झोपडपट्ट्यांचे पुनर्वसन करण्यात आले आहे. या गतीने, मुंबईतील 15-16 लाख झोपडपट्ट्यांचे पुनर्वसन करण्यासाठी अंदाजे 300 वर्षे लागतील.
• पूर्वीच्या धोरणातील अपुरेपणा सध्याच्या DCPR 2034 अंतर्गत पुढे नेले जाऊ शकतात, कारण ते समान निकष चालू ठेवतात.

ठराविक श्रेणींमध्ये, इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी संमतीचे कलम कमी करणे

• उपकरप्राप्त आणि म्हाडाच्या इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी आवश्यक असलेली किमान अपरिवर्तनीय संमती ७० टक्क्यांवरून ५१ टक्के करण्यात आली आहे.
• या श्रेणीतील इमारतींचा पुनर्विकास इतर कारणांमुळे रखडला आहे. म्हणून, संमती कमी केल्याने समस्येचे निराकरण करण्यात पूर्णपणे मदत होणार नाही.

DCPR 2034: व्यावसायिक विभागासाठी प्रमुख तरतुदी

व्यावसायिकांसाठी उच्च एफएसआयसाठी किमान रस्त्याची रुंदी १२ मीटर

• DCPR 2034 कार्यालयीन घडामोडींसाठी उच्च एफएसआय प्रदान करते, जर रस्त्याची रुंदी 12 मीटरपेक्षा जास्त असेल, अन्यथा ती निवासी सारखीच असेल.
• मध्ये जाणाऱ्या वाहनांची संख्या आणि दिवसभर व्यावसायिक इमारतीच्या बाहेर निवासी इमारतींपेक्षा जास्त गर्दी असते, व्यावसायिक इमारतींच्या बाहेर ट्रॅफिक जामच्या घटना काही प्रमाणात कमी करता येतात.

कार्यालयाच्या विकासासाठी एफएसआय वाढवणे

• DCPR 2034, कार्यालयीन जागेचा पुरवठा वाढवून मुंबईत 80 लाख नोकऱ्या निर्माण करण्याचे उद्दिष्ट आहे.
• DCPR 2034 अंतर्गत व्यावसायिक विकासासाठी दिलेला FSI, 12 मीटरपेक्षा जास्त रस्त्याच्या रुंदीसाठी निवासीपेक्षा जास्त आहे. अतिरिक्त/उच्च एफएसआयचे उद्दिष्ट निवासी विकासापेक्षा व्यावसायिक विकासाला प्रोत्साहन देण्यासाठी आहे. व्यावसायिक विकासासाठी हा अतिरिक्त एफएसआय (प्रोत्साहन), वार्षिक दरांच्या वेळापत्रकाच्या (एएसआर) 50 टक्के दराने प्रीमियम भरून, बीएमसीकडून खरेदी करणे आवश्यक आहे.
• तथापि, अतिरिक्त एफएसआयच्या स्वरूपात प्रोत्साहनांचा सध्याचा संच, कार्यालयीन घडामोडींना आवश्यक त्या प्रमाणात प्रोत्साहन देऊ शकत नाही.

स्मार्ट फिनटेक केंद्रांचा विकास

• च्या समान ऑफिस डेव्हलपमेंट, DCPR 2034 चे उद्दिष्ट स्मार्ट फिनटेक केंद्रांच्या विकासाला प्रोत्साहन देण्यासाठी अतिरिक्त एफएसआय प्रदान करून आहे. हे लक्षात घेतले पाहिजे की स्मार्ट फिनटेक केंद्रांसाठी, अतिरिक्त FSI साठी आकारला जाणारा प्रीमियम ASR च्या 50 टक्के दराने आहे.
• आमच्या विश्लेषणानुसार, स्मार्ट फिनटेकसाठी वाढ घडवून आणण्याचा प्रयत्न करत असताना, DCPR ला अजूनही हे उद्दिष्ट साध्य करण्यासाठी आव्हानांचा सामना करावा लागू शकतो.

अहवालावर भाष्य करताना , नाइट फ्रँक इंडियाचे अध्यक्ष आणि व्यवस्थापकीय संचालक शिशिर बैजल म्हणाले, "DCPR 2034 च्या प्रकाशनाने, अनिश्चिततेची शेवटची पातळी संपली आहे. विकासक समुदाय आता आत्मविश्वासाने प्रगती करू शकतो. धोरण स्पष्टता आणि लक्ष केंद्रित करते. मुंबईचा भविष्यातील विकास. DCPR 2034 हे एक महत्त्वाचे धोरण आहे, जे आपल्या शहराचे भविष्य घडवू शकते. त्यामुळे त्याला सर्वोतोपरी महत्त्व दिले पाहिजे.

"सध्याच्या DCPR 2034 मध्ये अनेक सकारात्मक बाबी आहेत आणि ते योग्य दिशेने टाकलेले पाऊल आहे. तथापि, आम्हाला विश्वास आहे की आणखी काही क्षेत्रांवर काम केले जाईल. DCPR 2034 ने मुंबईतील व्यावसायिक क्षेत्राला प्रोत्साहन दिलेले एफएसआय द्वारे प्रोत्साहन दिले आहे. तथापि, एफएसआयची उच्च किंमत एक आव्हान असू शकते. निवासी आघाडीवर, परवडणाऱ्या घरांना चालना देण्यासाठी जमीन खुली करणे आणि चटई क्षेत्राच्या व्याख्येचे एकत्रीकरण करणे यासारख्या उपाययोजना घरासाठी वरदान ठरतील. खरेदीदार

"एकूणच, सध्याच्या DCPR 2034 मध्ये सर्व भागधारकांसाठी काहीतरी ऑफर आहे आणि आम्ही आशावादी आहोत की पुढील दोन दशकांमध्ये मुंबईच्या वाढीवर त्याचे दूरगामी परिणाम होतील."

वारंवार विचारले जाणारे प्रश्न

DCPR म्हणजे काय?

DCPR म्हणजे विकास नियंत्रण आणि प्रोत्साहन नियमन 2034 (DCPR 2034)

मुंबई विकास आराखडा 2034 काय आहे?

मुंबई विकास आराखडा 2034 मध्ये निवासी रिअल इस्टेटच्या बांधकामासाठी 3,700 हेक्टर जमीन खुली करण्याचा प्रयत्न आहे.